Afgørelse

Krav om frafald af hæftelse som meddebitor i henhold til sælgerpantebrev begrundet i indsigelse om kautionslignende forhold, misforhold til økonomi og mangelfuld rådgivning. Efterfølgende frivilligt forlig.

Indledning

Sagen vedrører krav om frafald af hæftelse som meddebitor i henhold til sælgerpantebrev begrundet i indsigelse om kautionslignende forhold, misforhold til økonomi og mangelfuld rådgivning. Efterfølgende frivilligt forlig.

Sagens omstændigheder

I 2008 købte klagerens forældre, F, en ejendom. F optog et realkreditlån til delvis finansiering af ejendommen.

I forbindelse med købet underskrev klageren og F som debitorer tre pantebreve betegnet "sælgerpantebreve" på 500.000 kr., 200.000 kr. og 100.000 kr., med renter på henholdsvis 7,75 % p.a., 8,50 % p.a. og 12,25 % p.a., og med 2., 3. og 4. prioritet efter realkreditlånet.

Klageren var på det tidspunkt 19 år, hjemmeboende og under uddannelse. Af klagerens årsopgørelse fra Skat for 2008 fremgik, at hans personlige indkomst var 124.203 kr.

Alm. Brand Bank var angivet som kreditor i pantebrevene. Banken har oplyst, at der var tale om sælgerpantebreve, som af omkostningsmæssige årsager blev udstedt direkte til banken som kreditor. Banken har endvidere oplyst, at den købte pantebrevene som led i sin investering og handel med pantebreve, at købet af pantebrevene blev formidlet af en ejendomsmægler E, at pantebrevene blev vitterlighedspåtegnet af to medarbejdere hos E, og at pantebrevene blev afregnet til sælger af ejendommen til kurs 97.

Den 16. juli 2008 afregnede banken en formidlingsprovision på 2 % af pantebrevenes hovedstole til E. Samme dag videresolgte banken pantebrevene på 200.000 kr. og 100.000 kr. til kurs 104 til henholdsvis til sit eget pantebrevsselskab, Alm. Brand Pantebreve A/S og til et andet et selskab. Begge købere trådte senere i frivillig likvidation og i forbindelse hermed tilbagekøbte banken pantebrevene i 2010 og 2011. Pantebrevet på 500.000 kr. forblev i bankens pantebrevsafdeling.

I september 2012 solgte F ejendommen med tab. Den 3. oktober 2012 underskrev klageren og F et frivilligt forlig, hvori de erkendte at skylde banken 850.151,11 kr. med tillæg af rente på 7,75 % p.a. fra den 1. november 2012. Ifølge forliget skulle gælden afvikles med en månedlig ydelse på 1.000 kr. frem til den 1. december 2013, hvor rentevilkår og en forhøjelse af ydelsen skulle genforhandles.

I et brev af 1. juli 2016 til klageren opgjorde banken gælden til 1.072.930,49 kr. Banken anførte, at den ville overveje at lade gælden gå til inkasso, hvis den ikke hørte fra klageren senest den 11. juli 2016. Klageren rejste herefter indsigelse mod hæftelsen overfor banken, som afviste klagerens indsigelser.

Parternes påstande

Den 22. august 2016 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Alm. Brand Bank skal anerkende, at den ikke kan gøre hæftelsen gældende overfor ham.

Alm. Brand Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken står som kreditor på sælgerpantebrevene, og at rådgiveransvaret derfor påhvilede banken. At lånene blev formidlet gennem E ændrer ikke herpå. Banken burde have sikret sig, at han fik den fornødne rådgivning om konsekvenserne af hæftelsen.

Han blev ikke rådgivet om konsekvenserne af at påtage sig hæftelsen. Han underskrev dokumenterne i F’s hjem. Han troede, at der alene var tale om en formalitet, således at hans indtægt kunne figurere i budgettet. Han troede, at underskrivelsen af det frivillige forlig blot var nødvendigt for, at huset kunne blive solgt. Han blev først i 2016 klar over, at konsekvensen af hans underskrifter var, at han hæftede for tabet ved salg af ejendommen.

Han medunderskrev pantebrevene til banken som debitor, da F ellers ikke ville kunne godkendes til købet. Hans medunderskrivelse var ikke foranlediget af sælger, F eller ham selv. Han stod ikke som ejer af huset eller som debitor på realkreditlånet. Det har ikke været på tale, at han skulle bidrage til ydelserne. Han underskrev alene for at etablere en ekstra sikkerhed for banken for at mindske bankens kreditrisiko, ligesom en kaution. Reglerne om kaution finder derfor analog anvendelse i denne situation.

Forpligtelsen stod i misforhold til hans økonomi.

Subsidiært er hæftelsen ugyldig som følge af mangelfuld rådgivning om konsekvenserne og omfanget af aftalen. Banken har ikke godtgjort, at han fik den fornødne rådgivning, jf. bekendtgørelse om god skik § 8, stk. 3.

Alternativt bør aftalen tilsidesættes i medfør af aftalelovens §§ 36 og 38 C., da det vil være i strid med redelig handlemåde og god skik at gøre hæftelsen gældende.

Han er enig i, at pantebrevene er negotiable gældsbreve, hvor senere erhververe kan ekstingvere indsigelser. Dette er dog ikke relevant for det indbyrdes forhold mellem banken og ham, som reguleres af obligationsretlige regler. Den af banken påberåbte dom U2000.2037H er ikke sammenlignelig. Dommen angik ekstinktion af indsigelser vedrørende gældsbreve udstedt direkte til erhverver. I denne sag er gældsbrevene udstedt mellem ham og banken, og derefter af banken straks overdraget til erhverver. Gældsbrevslovens § 15 finder ikke anvendelse i det indbyrdes forhold mellem debitor (ham) og kreditor (banken).

Banken har anført, at den ikke har ytret ønske om, at han skulle være debitor. Sagen kan derfor nemt løses ved, at han slettes som meddebitor.

Der er ikke behov for at føre vidner i sagen.

Alm. Brand Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken alene har afkøbt sælger dennes fordring på køber (F) i anledning af salget.

Et sælgerpantebrev er et gældsbevis, hvorved køber af ejendommen reelt låner den sidste del af købesummen af sælger mod at give denne sikkerhed i ejendommen. Ejendomssælger sælger normalt pantebrevet videre til en investor – her Alm. Brand Bank – da sælger ønsker at få provenuet fra ejendomssalget udbetalt. I 2008 investerede banken i og handlede med pantebreve, der blev oprettet ved handel med fast ejendom. Baggrunden for pantebrevshandlen var, at købere i 2008 ofte havde vanskeligt ved at få boliglån i eget pengeinstitut.

At banken stod som kreditor på pantebrevet skyldtes alene omkostningsmæssige hensyn. Af Højesterets kendelse U2000.2071 fremgår, at debitor ikke kan opnå en bedre ret, end hvis pantebrevet var udstedt til sælger og derefter transporteret til erhververen, i stedet for til erhververen direkte som kreditor. Det følger endvidere af gældsbrevslovens § 15, at klagerens indsigelser fortabes i tilfælde af omsætning.

Købet af de tre pantebreve blev formidlet af E. Pantebrevene blev afregnet til sælger af ejendommen til kurs 97 efter fradrag af et formidlingshonorar til E på 2 %. Der var tale om sædvanlig pantebrevshandel. Banken investerede i pantebreve, der gav en tilfredsstillende rente til kreditor ud fra pantets placering, hvilket var baggrunden for, at de tre pantebreve blev forrentet med hver sin rentesats. Pantebrevenes effektive rente skulle generelt være et værn mod misligholdte pantebreve. Kursen på pantebrevene blev fastsat ud fra pantebrevets effektive rente. Banken har kontaktet E, der har forklaret, at det var F selv, der meddelte, at klageren skulle stå som meddebitor, og at E tog dette til efterretning. E har afvist, at ansatte skrev til vitterlighed uden at overvære underskrivelsen. E har anført, at det ville være utænkeligt, at pantebrevene blev underskrevet andre steder end på E’s kontor.

Banken havde ikke en rådgivningsforpligtelse overfor klageren. Hverken klageren eller F har på noget tidspunkt været kunder i banken eller har søgt om lån i banken. Banken har ikke finansieret F’s køb af ejendommen. Banken har ikke stillet krav om, at klageren skulle hæfte. Banken havde alene købt et sælgerpantebrev. Det er ikke og har ikke været sædvanligt, at en pantebrevskreditor har skullet rådgive en potentiel køber af ejendommen om pantebrevsvilkår.

Klageren underskrev pantebrevene som debitor og vedkendte sig derved gælden. Klageren var myndig og habil ved underskrivelserne. Klageren forstod hvilken forpligtelse, han påtog sig. Det må afvises, at klageren på tidspunktet for underskrivelsen af forliget befandt sig i en vildfarelse. Såvel pantebrevenes som forligets ordlyd er ganske klare. Klageren havde ikke tidligere gjort indsigelse mod hæftelsen, men bekræftede derimod hæftelsen ved underskrivelsen af det frivillige forlig.

Kautionsreglerne kan ikke anvendes analogt. En direkte gældsforpligtelse er ikke sammenlignelig med en kaution.

Alm. Brand Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der bør føres vidner i sagen. Det fremgår af klagerens indlæg, at klageren er enig i, at det er nødvendigt at føre vidner. Sagen må derfor afvises.

Ankenævnets bemærkninger

I 2008 købte klagerens forældre, F, en ejendom. I forbindelse med hermed underskrev klageren og F som debitorer tre pantebreve betegnet "sælgerpantebreve" på i alt 800.000 kr. Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at der var tale om sælgerpantebreve, som banken købte af sælgeren af ejendommen. Der bestod ikke et kundeforhold mellem banken og klageren eller F, og banken finansierede ikke købet af ejendommen.

Under disse omstændigheder finder Ankenævnet, at der ikke påhvilede banken en rådgivningsforpligtelse overfor klageren. Den omstændighed, at pantebrevet af omkostningsmæssige årsager blev udstedt direkte til banken i stedet for til sælger af ejendommen, kan ikke føre til et andet resultat. Ankenævnet finder heller ikke, at banken på andet grundlag er afskåret fra at gøre klagerens hæftelse i henhold til pantebrevet gældende.

I oktober 2012 underskrev klageren og F et frivilligt forlig, hvori de erkendte at skylde banken 850.151,11 kr. Klageren har ikke godtgjort omstændigheder, der kan føre til, at han ikke er bundet af det frivillige forlig.

Klageren får derfor ikke medhold i sagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i sagen.