Spørgsmål om rykning af ejerpantebrev krævede samtykke fra den af debitorerne, der ikke var medejer af den ejendom, hvori ejerpantebrevet havde pant.
| Sagsnummer: | 309 /2004 |
| Dato: | 10-05-2005 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Inge Frölich, Karen Frøsig, Lotte Aakjær Jensen, Ole Jørgensen |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - rykning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om rykning af ejerpantebrev krævede samtykke fra den af debitorerne, der ikke var medejer af den ejendom, hvori ejerpantebrevet havde pant. |
| Indklagede: | Durup Sparekasse |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører, om klageren har krav på indklagede som følge af, at indklagede ikke indhentede klagerens samtykke ved rykningen af et ejerpantebrev, der var stillet til sikkerhed for klagerens og en meddebitors lån, hvor ejerpantebrevet havde pant i meddebitors ejendom.
Sagens omstændigheder.
Ved gældsbrev underskrevet af klageren og dennes daværende samlever S den 1. juli 1993 ydede indklagede klageren og S et boliglån på 285.000 kr. Af gældsbrevet fremgår, at indklagede fik håndpant i et ejerpantebrev på 600.000 kr. med pant i en ejendom tilhørende S. Ejendommen var klagerens og S' bopæl.
Ejerpantebrevet, der var oprettet af S i juli 1992, var den 15. juni 1993 påført en respektpåtegning, hvorefter det respekterede to lån på henholdsvis 116.000 kr. og 36.000 kr. til Jyllands Kreditforening samt et lån på 610.000 kr. til Nykredit. Af en påtegning af 15. februar 1994 fremgår, at ejerpantebrevet fremtidig ud over de to lån til Jyllands Kreditforening skulle respektere et lån på 628.000 kr. til Nykredit.
Den 30. juni 1994 underskrev klageren og S nyt gældsbrev vedrørende boliglånet. Af gældsbrevet fremgår, at restgælden var 284.969,86 kr. Lånet skulle afvikles med 9.000 kr. kvartalsvis. Ejerpantebrevet på 600.000 kr. var fortsat håndpantsat til sikkerhed for lånet. Af gældsbrevet fremgår i øvrigt:
"Såfremt håndpant er stillet af debitor, hæfter pantet sekundært for, hvad debitor i øvrigt er eller måtte blive [indklagede] skyldig."
Af lånets fortrykte lånebetingelser fremgår:
"Kaution og pant
6. … Den [indklagede] kan transportere pantebreve og kvittere dem til aflysning og forsyne dem med påtegning af enhver art, herunder påtegning om meddelelser ifølge retsplejeloven og andre meddelelser, der efter lovgivningen tilsendes pantekreditor, skal sendes til sparekassen."
Klageren og S ophævede på et ikke nærmere angivet tidspunkt samlivet.
I marts 2001 gennemførte indklagede for S en omprioritering af dennes ejendom. De to lån til Jyllands Kreditforening på oprindeligt 116.000 kr. og 36.000 kr. blev indfriet og erstattet af et lån på 105.000 kr. fra Nykredit. Af en meddelelse af 14. marts 2001 fra Nykredit fremgår, at nettoprovenuet af det nye lån udgjorde 67.889,82 kr. efter indfrielse af de to eksisterende lån med i alt 35.893,01 kr.
I forbindelse med omprioriteringen påførte indklagede ejerpantebrevet påtegning om, at det fremtidig respekterede 628.000 kr. og 105.000 kr. til Nykredit.
Provenuet på 67.889,82 kr. blev indsat på S' lønkonto hos indklagede. Lønkontoens saldo var forinden 63.382,03 kr. (negativ).
Den 3. september 2003 døde S. S' bo blev behandlet som et bobestyrerbo.
Af en skrivelse af 11. september 2003 fra klagerens advokat til indklagede fremgår, at der havde verseret en retssag mellem klageren og S, som klageren nu var indstillet på at hæve. Advokaten anmodede indklagede om at bekræfte, at såfremt retssagen blev hævet, ville indklagede ikke gøre noget gældsansvar gældende mod klageren. Ved skrivelse af 16. samme måned oplyste indklagede, at man ikke aktuelt kunne frigive klageren som debitor, da man ikke havde overblik over formueforholdene i S' bo.
Ved skrivelse af 24. november 2003 meddelte indklagede klageren, at restgælden på boliglånet var 132.832,48 kr. Indklagede var indstillet på at yde henstand med en ubetalt ydelse pr. 30. september 2003 samt ydelsen den 30. december 2003, indtil boets forhold var afklaret og boets ejendom eventuelt solgt.
Ved skrivelse af 27. november 2003 meddelte klagerens advokat indklagede, at klageren ikke mente at have givet samtykke til hjemtagelse af lånet på 105.000 kr. fra Nykredit således, at det håndpantsatte ejerpantebrevs prioritetsstilling blev forringet. Såfremt et sådant samtykke ikke forelå, fandt advokaten, at indklagede havde handlet til skade for klageren vedrørende klagerens hæftelse for boliglånet.
Ved skrivelse af 26. januar 2004 henviste indklagede til bestemmelsen i pkt. 6 i gældsbrevet vedrørende boliglånet. Indklagede fastholdt, at klageren hæftede fuldt ud for restgælden på boliglånet.
I forbindelse med dødsboets salg af dets faste ejendom meddelte indklagede ved skrivelse af 16. marts 2004 klagerens advokat, at såfremt et foreliggende købstilbud vedrørende den faste ejendom blev accepteret, ville klagerens resthæftelse over for indklagede herefter andrage ca. 30.000 kr.
Af boopgørelse af 10. juni 2004 i boet efter S fremgår, at der ved salget af boets ejendom fremkom et provenu på 123.663,67 kr. til indklagede som håndpanthaver i henhold til ejerpantebrevet. Boet var insolvent, og til simple kreditorer var der en dividende på 48,8516 %. Indklagede havde anmeldt en restgæld på boliglånet på 15.587,72 kr. Herudover havde indklagede yderligere krav på 25.617,58 kr. og 101.149,56 kr. Dividenden til indklagede udgjorde 69.542,67 kr.
Den 2. juli 2004 modtog indklagede dividenden, som indklagede afskrev på kravene på 25.617,58 kr. og 101.149,56 kr.
Ved skrivelse af 12. juli 2004 meddelte indklagede klageren, at restgælden på boliglånet d.d. udgjorde 17.097,25 kr. Indklagede anmodede klageren om at rette henvendelse for en afvikling af lånet.
Ved skrivelse af 2. september 2004 meddelte indklagede klageren, at boliglånet var opsagt til indfrielse på grund af misligholdelse, hvorfor indklagede anmodede om indbetaling af lånets restgæld.
Ved skrivelse af 14. september 2004 anførte klagerens advokat over for indklagede, at klageren ikke hæftede for boliglånet. Baggrunden for, at klageren var medkontohaver på lånet, skyldtes ikke, at hun havde lånt et beløb, da lånet var anvendt til S' ejendom. Klageren havde ikke fået tilstrækkelig rådgivning af indklagede, herunder om den situation, der ville opstå, såfremt hun fraflyttede ejendommen. Advokaten stillede spørgsmålstegn vedrørende indklagedes rykning af ejerpantebrevet ved omprioriteringen i 2003. Ved skrivelse af 21. samme måned fastholdt indklagede klagerens hæftelse.
Under en yderligere korrespondance mellem indklagede og klagerens advokat anførte advokaten, at boliglånet var fremgået af årsopgørelsen for 2002 tilsendt klageren, men at lånet ikke fremgik af årsopgørelsen for 2003. Ved skrivelse af 4. oktober 2004 anførte indklagede, at baggrunden herfor var skattemæssige årsager. S' havde således afviklet lånet alene, men ikke opnået fuldt rentefradrag.
Ved skrivelse af 11. oktober 2004 meddelte indklagede klageren, at man samme dag havde indfriet boliglånet ved overførsel af 17.735,86 kr. fra klagerens checkkonto hos indklagede.
Parternes påstande.
Klageren har den 15. november 2004 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbageføre modregningen foretaget den 11. oktober 2004.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at hun ikke har givet samtykke til, at ejerpantebrevet rykkede i forbindelse med omprioriteringen i marts 2001.
Indklagedes tilladelse til at lade ejerpantebrevet rykke medførte en dårligere prioritetsstilling, der er kommet hende til skade, idet nettoprovenuet på knap 68.000 kr. ikke blev anvendt til nedbringelse af boliglånet, men anden gæld. Var boliglånet blevet nedbragt, må det antages, at der ikke ville have været nogen restgæld på boliglånet efter salget af ejendommen.
Indklagede har således handlet til skade for hende ved at inddække usikret gæld. Det er ubestridt, at indklagede ikke indhentede hendes samtykke i forbindelse med omprioriteringen.
Hertil kommer, at det fremgår af kontooversigten for 2002 vedrørende hendes engagement med indklagede, at der var et boliglån med en restgæld på ca. 142.000 kr., mens den tilsvarende oversigt for 2003 ikke indeholder oplysninger om lånet. Indklagede har således accepteret, at hun ikke længere var meddebitor på lånet. Dette skyldes formentligt, at indklagede var gjort bekendt med, at hendes samtykke ikke havde været indhentet ved omprioriteringen.
Indklagede har anført, at det er uden betydning for sagens afgørelse, hvilket provenu der blev opnået ved omprioriteringen, idet indklagede, jf. lånebetingelsernes pkt. 6, kunne forsyne ejerpantebrevet med påtegninger af enhver art. Omprioriteringen var i øvrigt nødvendig for, at S kunne forblive i ejendommen; omprioriteringen gav en månedlig nettobesparelse på ca. 950 kr.
S betalte alene ydelser på boliglånet med i alt 127.148,45 kr. i perioden 1. januar 2001 - 30. juni 2003, hvorimod provenuet ved omprioriteringen var 62.539 kr. Herved bemærkes, at klageren formentlig har fratrukket en del af renterne skattemæssigt, uanset at S betalte ydelsen.
På tidspunktet for omprioriteringen må det antages, at Nykredits vurdering af ejendommen har været ca. 925.000 kr. for at kunne give plads til tillægsbelåningen. Havde ejendommen da kunnet sælges til denne pris, ville der have været dækning for hele prioritetsgælden inkl. boliglånet. Omprioriteringen medførte således ikke, at boliglånet ikke var sikret inden for ejendommens værdi.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
I forbindelse med etableringen af boliglånet i juli 1993, hvor klageren og S underskrev som debitorer, stillede S ejerpantebrevet med pant i sin ejendom til sikkerhed for lånets afvikling.
Ved ændringen af boliglånet i juni 1994 skete der ikke ændringer i håndpantsætningen af ejerpantebrevet.
S gennemførte i marts 2001 en omprioritering af ejendommen, hvorved S opnåede et nettoprovenu på ca. 68.000 kr., der blev anvendt til dækning af en negativ saldo på S' indlånskonto. Dette var kun muligt som følge af, at indklagede accepterede at lade ejerpantebrevet rykke for den yderligere belåning, hvorved ejerpantebrevets prioritetsstilling blev forringet med det ved omprioriteringen opnåede nettobeløb.
Ankenævnet finder, at det påhvilede indklagede at indhente klagerens samtykke til rykningen, idet indklagede måtte indse, at en anvendelse af nettoprovenuet fra omprioriteringen til afskrivning på S' øvrige engagement kunne komme klageren til skade, da hendes risiko ved hæftelsen for boliglånet således blev forøget. Herved bemærkes, at det af håndpantsætningserklæringen indeholdt i gældsbrevet fremgår, at ejerpantebrevet kun sekundært hæftede for, hvad S i øvrigt var eller måtte blive indklagede skyldig.
Det må i øvrigt anses for en typeforudsætning for en af flere solidarisk hæftende debitorer, at et pant stillet af en meddebitor som udgangspunkt ikke kan frigives eller afskrives på andre mellemværender uden pågældende debitors medvirken, idet den pågældende debitors risiko herved forøges.
Indklagede var derfor ikke berettiget til at afskrive provenuet fra omprioriteringen i marts 2001 som sket.
Indklagedes henvisning til pkt. 6 i gældsbrevets fortrykte lånebetingelser, hvorefter indklagede kan påføre ejerpantebrevet påtegninger af enhver art, kan ikke føre til et andet resultat, idet bestemmelsen alene legitimerer indklagede til at kunne underskrive sådanne påtegninger. Klageren findes ikke ved accept af dette vilkår på forhånd at have givet tilsagn om, at ejerpantebrevet kunne rykke ved enhver omprioritering.
Som følge heraf finder Ankenævnet, at indklagedes modregning var uberettiget, idet det ikke kan antages, at indklagede på modregningstidspunktet. ville have haft et krav i henhold til boliglånet, såfremt nettoprovenuet ved omprioriteringen var blevet afskrevet på boliglånet. Det er i forholdet mellem indklagede og klageren uden betydning, om klageren med urette måtte have opnået et skattemæssigt rentefradrag som følge af, at renterne på boliglånet blev indberettet også som vedrørende klageren.
Som følge af det anførte
Indklagede skal inden fire uger tilbageføre modregningen med valør 11. oktober 2004. Klagegebyret tilbagebetales klageren.