Købers krav om udbetaling af deponeret købesum, der var pantsat til pengeinstitut.
| Sagsnummer: | 285/2007 |
| Dato: | 27-02-2008 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karen Frøsig, Carsten Holdum, Rut Jørgensen, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Købers krav om udbetaling af deponeret købesum, der var pantsat til pengeinstitut. |
| Indklagede: | Ringkjøbing Landbobank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens krav om hel eller delvis udbetaling af en deponeret købesum, der af sælger blev pantsat til Ringkjøbing Landbobank.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 28. juli 2004 købte klageren og dennes ægtefælle H med overtagelse den 1. december 2004 en ejerlejlighed i en mindre ejendom på Frederiksberg, der var under ombygning. Sælger var et selskab, der drev virksomhed inden for ejendomsbranchen. Købesummen var på kontant 2.495.000 kr., hvoraf 175.000 kr. blev deponeret hos den ved handelen medvirkende ejendomsmægler. Restkøbesummen på 2.320.000 kr. blev indsat på en skødedeponeringskonto i sælgers pengeinstitut, P. Af købsaftalens pkt. 15 fremgår bl.a.:
"Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra pkt. 15.1.2 og 14.1.3 at foranledige betaling af følgende:
- | pantegæld, der ikke skal overtages, |
- | ejerskiftegebyr og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen, |
- | restancer. |
- | forfalden refusionssaldo i købers favør, |
- | beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen, |
- | sælgers andel af handlens omkostninger, |
- | salgsvederlag og udlæg mv. til ejendomsmægler, hvis det under pkt. 15.1.1 hos ejendomsmægleren deponerede beløb ikke er tilstrækkeligt til dækning heraf. |
Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."
Handlen blev fra klagerens og H's side ved skrivelse af 28. juli 2004 fra deres advokat betinget af bl.a. følgende:
"Det almindelige udgangspunkt om deponeringsvilkår i standardkøbsaftalen pkt. 15 er fraveget i pkt. 14, således at sælger har mulighed for at anvende af de deponerede midler fra overtagelsesdagen at regne, uanset at mine klienter ikke har opnået endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger, og uanset, at lejligheden således i værste fald ikke er færdigbygget, hvilket ingen dog håber på, vil ske. Jeg kan godt forstå, at sælger vil have mulighed for at indfri sine prioriteter uden at skulle låne penge hertil, men det skal i givet fald alene kunne ske mod, at sælgers bank samtidig indestår for, at mine klienter kan opnå endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger, og at der rent faktisk er sket/vil ske kontraktmæssig levering af den istandsatte lejlighed på overtagelsesdagen.
…
BR95 forudsættes at gælde, således at alle arbejder opfylder reglementets nugældende krav, idet der er tale om en ny lejlighed, og en væsentlig ombygning af hovedejendommen, jf. BR95 § 1 og § 1, stk. 2, jf. byggelovens § 2.
Sælger fremlægger senest på overtagelsesdagen, dokumentation for at færdigmelding af bygningsarbejderne er sket, og ny BBR bedes fremsendt, så snart den foreligger. Er der i byggetilladelserne mod forventning stillet krav om besigtigelse af arbejderne før byggesagerne kan afsluttes fra kommunens side, bedes dette oplyst, og det er i den situation en betingelse for handlen, at samtlige byggesager er afsluttet senest på overtagelsesdagen. I modsat fald er mine klienter berettiget til ved anvendelse af de deponerede midler at lade det nødvendige udføre ved egne håndvære, der måtte være nødvendigt for at få afsluttet byggesagerne m.v.
…
Det er en betingelse, at sælger (som oplyst mundtligt) sammen med mine klienter på overtagelsesdagen gennemgår lejligheden for fejl og mangler, som herefter noteres op i en afleveringsrapport, som parterne underskriver.
Herefter skal sælger være forpligtet til at udbedre de påviste mangler inden for 8 uger. I sælgers afhjælpningsperiode kan der tilbageholdes et passende beløb svarende til udbedringsværdien af manglerne, indtil mangelsudbedringen har fundet sted. Sker mangelsudbedringen ikke, kan mine klienter lade arbejdet udføre ved egen entreprenør og ved samtidig anvendelse af de tilbageholdte midler. Sælgers afhjælpningspligt afskærer ikke mine klienter fra på et senere tidspunkt at fremsætte krav i anledning af mangler efter dansk rets almindelige regler, såfremt der lang tid efter overtagelsesdagen påvises fx skjulte mangler m.v.
…
Det er en betingelse, at der på mine klienters grundareal ikke bliver etableret parkeringspladser, således at en væsentlig del af havearealet i baggården derved inddrages, idet lejlighedens værdi, jf. det ovenfor anførte, og derved vil falde i værdi."
Den 21. marts 2005 underskrev parterne betinget skøde for ejendommen med overtagelse samme dato. Skødet var bl.a. betinget af, at "samtlige byggesager på hovedejendommen og på ejerlejlighederne er dokumenteret afsluttet, og byggeriet er godkendt af byggemyndighederne ved udstedelse af ibrugtagningstilladelse."
Medio 2005 overførte sælger sit engagement til Ringkjøbing Landbobank, herunder deponeringskontoen. Ved pantsætningserklæring af 12. maj 2005 blev deponeringskontoen med det til enhver tid indestående beløb pantsat til sikkerhed for sælgers engagement med Ringkjøbing Landbobank.
Deponeringen på 2.331.707,38 kr. inklusiv tilskrevne renter blev overført fra P den 18. juli 2005.
Den 30. januar 2006 udtog klageren og H stævning mod sælger. Under sagen blev der udarbejdet en stadeopgørelse, der opgjorde manglerne ved det samlede byggeri til i alt ca. 4 mio. kr. Sælger accepterede, at omkostningerne til stadeopgørelsen blev dækket af de deponerede midler.
Den 11. august 2006 indgav Ringkjøbing Landbobank en konkursbegæring mod sælger.
Ved udeblivelsesdom af 31. august 2006 blev sælger dømt til at anerkende,
"1) at sagsøgerne, [klageren] og [H], er berettigede til at anvende de i Ringkjøbing Landbobank deponerede midler til med egne håndværkere at få udført det arbejde, der måtte være nødvendigt for at få afsluttet byggesagen, herunder få endelig ibrugtagningstilladelse fra [kommune] uden forbehold.
Sagsøgte skal endvidere anerkende,
2) at sagsøgerne er berettigede til et forholdsmæssigt afslag i købesummen svarende til omkostningerne ved en fugt- og skimmelrenovering af sagsøgers lejlighed, [adresse].
3) Sagsøgte betaler inden 14 dage til sagsøgerne 535.992,00 kr. med procesrente fra den 30. januar 2006.
4) Sagsøgte betaler sagsøgerne kr. 4.000,00 pr. måned fra den 1. november 2005 indtil sagsøgerne kan flytte ind i lejligheden [adresse]."
Sælger skulle endvidere betale sagens omkostninger med 111.091,25 kr.
Ved skrivelse af 20. september 2006 anmodede klageren og H via deres advokat banken om at udbetale de deponerede midler til dækning af betaling for stadeopgørelsen og iværksættelsen af de nødvendige arbejder, jf. dommen.
Den 21. september 2006 blev sælger erklæret konkurs.
Klageren og H korresponderede herefter med såvel konkursboet som banken om de deponerede midler, som fortsat indestod på deponeringskontoen.
Ved skrivelse af 18. december 2006 accepterede bankens advokat at udbetale 81.500 kr. af de deponerede midler til dækning af udgiften til stadeopgørelsen. Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Det er, jf. deponeringsbetingelserne, alene krav der vedrører afslutning af byggesagerne, der kan gøres gældende mod de deponerede midler. Andre krav, der ikke vedrører afslutning af byggesagerne og som ikke bremser for ibrugtagningstilladelse, kan ikke kræves løst og betalt førend de deponerede midler, skal frigives til sælger (og dermed panthaver). Sådanne krav kan derfor ikke gøres gældende mod de deponerede mider, men alene som et simpelt krav i konkursboet.
…
I det omfang køber har berettiget krav mod depotet, som min klient skal respektere, har banken naturligvis ikke problemer med at skulle frigive midler til Deres klienter. Frigivelse fordrer imidlertid, at sagen bliver ordentligt belyst, og det er det, banken arbejder ihærdigt på. Det må derfor betragtes som et overflødigt og unødigt retsskridt, såfremt De på nuværende tidspunkt indleder fogedsag."
Ved skrivelse af 21. december 2006 indledte klageren og H ved retten i Herning en fogedsag mod banken med påstand om udlæg i indeståendet på deponeringskontoen, jf. dommen af 31. august 2006. Ifølge skrivelsen havde konkursboet meddelt, at de deponerede midler ikke repræsenterede et aktiv i boet. Konkursboet havde imidlertid nægtet at medvirke til, at midlerne blev udbetalt.
Sideløbende med fogedsagen forsøgte banken at etablere en løsningsmodel, som indebar etablering af en "puljeordning" mellem lejlighedsejerne i ejendommen. Ved skrivelse af 21. marts 2007 accepterede banken via sin advokat, at der med konkursboets og lejlighedsejernes tiltræden kunne ske frigivelse fra de deponerede midler til betaling af konkrete regninger med henblik på, at der kunne opnås ibrugtagningstilladelse. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"Henset til at manglerne ved ejendommen kan henføres til såvel fællesejendommen som de enkelte lejligheder, bør en aftale om frigivelse og de nærmere vilkår herfor, efter min opfattelse foreligge skriftligt og tiltrædes af alle lejlighederne."
Den 13. juli 2007 afsagde retten i Herning kendelse i fogedsagen. Af retsbogsudskriften fremgår bl.a., at klageren og H var flyttet ind i ejerlejligheden og fejlagtigt havde fået endeligt skøde, selv om der var enighed om, at byggeriet ikke var færdigt. Klageren og H havde nedlagt påstand om udlæg for 734.841 kr., som bl.a. vedrørte:
"… nedslag i købesummen på 6 % på grund af arealmangler, svarende til 149.700 kr., forholdsmæssigt afslag på 349.292 kr. som følge af etablering af parkeringspladser i [klagerens og H's] forhave, betaling af husleje 4.000 kr. om måneden for anden bolig på grund af forsinkelse med byggeriet og skimmelsvamp."
Retten afviste fogedsagen, da banken "ikke er skyldner i henhold til dommen, og da der ikke i øvrigt med dommen er skabt et fuldbyrdelsesgrundlag over for banken".
Ved skrivelse af 30. august 2007 indledte klageren og H en fogedsag mod konkursboet med påstand om udlæg i indeståendet på deponeringskontoen for 855.350,24 kr., jf. dommen af 31. august 2006. Beløbet blev opgjort således:
"Dommens punkt 3: | kr. | 535.992,00 | |
Procesrenter fra 30. januar 2006 og frem til 29. august 2007 | kr. | 86.457,00 | |
Dommens punkt 4: kr. 4.000,00 om måneden fra 1. november 2005 til 1. december 2007 | kr. | 100.000,00 | |
Sagsomkostninger | kr. | 111.091,25 | |
Renter af sagsomkostninger kr. 111.091,25 fra 13. september 2005 til 29. august 2007 | kr. | 21.809,99 | |
I alt | kr. | 855.350,24 | " |
Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Ringkjøbing Landbobank har accepteret, at rekvirenterne og de øvrige lejlighedsejere kan få frigivet de deponerede midler til at betale konkrete regninger med henblik på, at der kan opnås ibrugtagningstilladelse vedrørende ejendommens forhus, herunder at der foretages en fugt- og skimmelrenovering. Som bilag 7 fremlægges aftale mellem ejerne af [adresse] af 11. juli 2007 samt erklæring af 28. august 2007 vedrørende færdiggørelsen af byggeriet på [adresse].
Den 19. oktober 2007 indgav klageren en klage over Ringkjøbing Landbobank til Ankenævnet.
Ved svarskrift af 8. november 2007, som blev tiltrådt af banken, nedlagde konkursboet i fogedsagen påstand om, at sagen principalt blev afvist, subsidiært blev nægtet fremme. Af svarskriftet fremgår bl.a., at banken i konkursboet havde anmeldt et pantesikret krav i deponeringskontoen, som oversteg størrelsen af det deponerede beløb, og at indeståendet efter konkursboets opfattelse indgik i den af konkursen omfattede formue med den begrænsning, der følger af dels pantsætningen til banken, dels tredjemandsrettigheder. Konkursboet gjorde bl.a. gældende, at det på baggrund af dommen ikke var muligt at fastslå, hvor meget af det deponerede beløb klageren og H måtte være berettiget til at få udbetalt. En udlægsforretning ville derfor kun kunne gennemføres, hvis klagerens og H's "sikrede" fordrings størrelse var fastslået ved skifterettens dom i forbindelse med en fordringsprøvelse i henhold til konkurslovens kapitel 9 eller kapitel 10 eller på anden for boet bindende måde f.eks. ved aftale med konkursboet og panthaver. Efter konkursboets opfattelse var en del af det krav, som klageren og H havde fået fastslået ved dommen, alene en simpel fordring i konkursboet, for hvilken klageren og H ikke havde noget fuldbyrdelsesgrundlag.
Ved skrivelse af 21. december 2007 til Københavns Byret trak klageren og H fogedsagen tilbage. Baggrunden herfor var navnlig, at konkursboet ifølge svarskriftet nu var af den opfattelse, at indeståendet på deponeringskontoen indgik i den af konkursen omfattede formue.
Parternes påstande.
Klageren har nedlagt påstand om, at banken skal udbetale hele indeståendet på deponeringskontoen. Subsidiært skal banken udbetale 855.350,24 kr. og restindeståendet efter regning for omkostninger til gennemførelse af byggeriet.
Banken har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at byggeriet blev forsinket flere gange. De blev nødsaget til at flytte ind i det ufærdige byggeri, før endelig ibrugtagningstilladelse var udstedt. I efteråret 2005 måtte de fraflytte ejendommen på grund af kraftig skimmelvækst, der indebar sundhedsfare. Før konkursen blev byggepladsen forladt af sælger, hvis direktør flygtede til udlandet.
Da kurator ikke stod i vejen for opfyldelsen af dommen, valgte de at anlægge fogedsagen mod banken.
Banken har uretmæssigt obstrueret opfyldelsen af dommen med den begrundelse, at banken har pant i deponeringskontoen og dermed opnår bedre ret end overdrageren.
Deponeringen skete på helt sædvanlig vis til sikkerhed for opfyldelsen af sælgers modydelse, nemlig et hjem med ibrugtagningstilladelse. Denne ydelse har de ikke fået, hvorfor de må være berettiget til at modregne i de deponerede midler med henblik på at få det, som de har krav på.
Pr. den 12. november 2007 udgjorde deponeringen 2.343.361,50 kr., hvilket er væsentligt mindre, end hvad det ifølge stadeopgørelsen vil koste at færdiggøre byggeprojektet.
Da de ifølge dommen, jf. pkt. 1, er berettiget til at anvende de deponerede midler til med egne håndværkere at få udført det arbejde, der måtte være nødvendigt for at få afsluttet byggesagen, herunder at få endelige ibrugtagningstilladelse, og da det ved dommen klart er fastslået, at dette koster ca. 4 mio. kr., må de være berettiget til at få restdeponeringen udbetalt, således at byggearbejdet kan påbegyndes.
Banken har handlet ansvarspådragende ved at undlade at efterkomme deres anmodning herom af 20. september 2006.
Bankens betragtninger om, at en lang række af betingelserne i byggetilladelsen og manglerne ifølge stadeopgørelsen ikke alene vedrører deres ejerlejlighed men også andre lejligheder, er sagen uvedkommende og har medført en forhaling af processen.
Hvis banken havde problemer med grundlaget for udeblivelsesdommen, kunne banken som største kreditor have anmodet konkursboet om at begære sagen genoptaget. Dette skete ikke, hvorfor enhver diskussion om dommens grundlag nu er udelukket.
Bankens efterfølgende forsøg på at finde en løsning var reelt et forsøg på at varetage egne interesser i relation til pantet og dermed et forsøg på at anfægte og begrænse deres ret i henhold til dommen.
Samtlige forhold, jf. dommen udspringer af deres aftale med sælger. Erstatningsopgørelsen er et udtryk for sælgers misligholdelse af aftalen med dertil hørende tab for dem.
Ringkjøbing Landbobank har anført, at man løbende har forsøgt at få en afklaring af og løsning på de igangværende byggesager, som banken via engagementet med sælger er involveret i.
En lang række af betingelserne i byggetilladelsen og de påpegede forhold i stadeopgørelsen vedrører ikke alene klagerens og H's lejlighed, men tillige de øvrige lejligheder i ejendommen samt fællesejendommen. Banken har derfor krævet en samlet løsning med alle lejlighedskøberne.
Ved skrivelsen af 21. marts 2007 blev det accepteret, at der kunne ske frigivelse fra de deponerede midler til betaling af konkrete regninger med henblik på ibrugtagningstilladelse. Den 16. august 2007 accepterede man under nærmere angivne forudsætninger, at omkostninger til afhjælpning af et opstået problem med rotter kunne afholdes af de deponerede midler.
Banken er ikke bekendt med, at der skulle være indgået et forlig mellem lejlighedsejerne internt om selve byggesagen. Den 11. juli 2007 blev der indgået en aftale om, at omkostningerne til dels indhentelse af tilbud på fugt- og skimmelsvamprenovering, dels antagelse af rådgivende ingeniører til vurdering af omkostningerne ved en færdiggørelse af byggeriet, kunne afholdes af de deponerede midler.
Ved fogedrettens afgørelse af 13. juli 2007 blev det fastslået, at dommen ikke var et fuldbyrdelsesgrundlag i forhold til banken.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende over for klageren ved at undlade at udbetale de 855.350,24 kr. Banken har løbende udbetalt aftalte beløb fra deponeringskontoen og har endvidere tilkendegivet, at man, når der foreligger et overslag fra ingeniøren og betingelserne i parternes aftaler er opfyldt, vil medvirke til frigivelse fra deponeringskontoen i det aftalte omfang.
Banken har ikke rådet over de deponerede midler uden depositarens samtykke.
Banken har gennem hele forløbet været imødekommende over for en konstruktiv løsning på de opståede problemer, som banken ikke har noget ansvar for.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Udeblivelsesdommen af 31. august 2006 over sælgeren af ejerlejligheden er ikke bindende for Ringkjøbing Landbobank som panthaver i den deponerede købesum, jf. også kendelsen af 31. juli 2007 afsagt af Fogedretten i Herning. Det må derfor bero på deponeringsvilkårene, i hvilket omfang klageren og dennes ægtefælle (H) efter at have opnået endelig adkomst på ejerlejligheden kan kræve udbetaling af de deponerede midler til dækning af krav mod sælgeren.
Ankenævnet lægger til grund, at skrivelsen af 28. juli 2004 fra klagerens og H's advokat er en del af aftalegrundlaget. Ankenævnet finder, at skrivelsen må forstås således, at den deponerede købesum ikke alene tjener til sikkerhed for, at der kan udstedes byggetilladelse, men i det hele tjener til sikkerhed for krav i anledning af mangler, herunder mangler i form af fugtproblemer. I det omfang, der ikke er tale om mangler vedrørende klagerens og H's ejerlejlighed, men vedrørende fællesejendom, kan den af klageren og H deponerede købesum imidlertid alene anses at tjene til sikkerhed for en andel af det samlede mangelskrav (de samlede udbedringsomkostninger) svarende til fordelingstallet for klagerens og H's ejerlejlighed.
Den omstændighed, at det af stadeopgørelsen fremgår, at de samlede omkostninger til udbedring af mangler vedrørende ejendommens ejerlejligheder og vedrørende fællesejendom overstiger det beløb, som er deponeret af klageren og H, kan efter det anførte ikke begrunde, at klageren og H har krav på at få udbetalt hele det deponerede beløb.
Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at tage klagerens subsidiære påstand om udbetaling af 855.350,24 kr. til følge, dels fordi der ikke foreligger nærmere oplysninger om, hvad beløbet på 535.992 kr. (pkt. 3 i dommen af 31. august 2006) angår, dels fordi det subsidiært krævede beløb i hvert fald for en del omfatter krav, som ikke kan anses at have sikkerhed i det deponerede beløb.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.