Afgørelse

Spørgsmål om erstatningsansvar i forbindelse med manglende kurssikring af et realkreditlån, der skulle indfries i forbindelse med et ejendomssalg

Medhold klager


Indledning.

Denne sag vedrører, om Fionia Bank, nu Nova Bank, har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne som følge af manglende kurssikring af et realkreditlån i forbindelse med klagernes salg af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er M og H.

Ved købsaftale af 21. oktober 2008 solgte klagerne deres ejendom for en kontant købesum på 1.550.000 kr. og med overtagelse den 1. december 2008. Af købsaftalen fremgår bl.a.:

"…

18. Købesummen

…

Sælger bærer den økonomiske risiko forbundet med indestående lån, der skal indfries.

Sælger og køber er gjort bekendt med muligheden for at foretage kurssikring af hhv. indestående og nye lån.

…

28. Fravigelser

Købsaftalen er en standardformular. Vilkårene kan være fraveget i den individuelle tekst, i hvilket tilfælde fravigelsen er gældende. Al individuel tekst fremstår med afvigende typografi.

Der er under afsnit 18 sket afvigelser til kravene i bekendtgørelse om ejendomsformidling nr. 695 af 22. juni 2006 §23 til standardaftaler.

…"

Ejendommen var behæftet med et BRFkreditlån på oprindelig 1.409.000 kr. og et ejerpantebrev på 300.000 kr., der var håndpantsat til Fionia Bank, nu Nova Bank.

Den medvirkende ejendomsmægler udarbejdede en salgsprovenuberegning, der viste et overskud på 238.948 kr. efter omkostninger og indfrielse af BRFkreditlånet. Restgælden på BRFkreditlånet, som udgjorde 1.381.276 kr., blev forudsat indfriet til kurs 88,50, svarende til en kursværdi på 1.222.429 kr. Af salgsprovenuberegningen fremgår i øvrigt bl.a.:

"…

8. Forbehold

Salgsprovenuet er beregnet på de aftalte handelsvilkår og med gældende kurser, gebyrer mv.. Efterfølgende ændringer af disse medfører, at salgsprovenuet ændres.

…

I provenuet indgår ikke:

- Eventuel kurssikring af eksisterende og nye lån.

…"

Ved brev af 21. oktober 2008 sendte ejendomsmægleren dokumenterne vedrørende handlen til klagerne og banken.

Den 30. oktober 2008, hvor fristen for købers fortrydelsesret var udløbet, var der en e-mailkorrespondance mellem M og banken. Banken bekræftede, at man havde modtaget betalingsgaranti på restkøbesummen, og anmodede klageren om at sende en kontrolkode vedrørende BRFkreditlånet. M påtog sig at fremfinde kontrolkoden og gav i øvrigt udtryk for lettelse over, at ejendommen var solgt. M anførte endvidere, at han havde brug for et lån til betaling af depositum for en lejlighed. Da lejligheden var beliggende i nabobyen ville han ønske, at han desuden havde 15.000 kr. til en bil.

Efter det oplyste modtog banken kontrolkoden samme dag den 30. oktober 2008 (torsdag).

Efter det oplyste blev BRFkreditlånet indfriet til kurs 98,536 i midten af januar 2009.

Ved brev af 22. juni 2009 rejste klagerne via deres advokat et krav mod banken om erstatning for provenutab som følge af manglende kurssikring af indfrielsen. Ved brev af 30. juni 2009 afviste banken kravet.

Den 14. september 2009 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.

Under sagen har banken fremlagt en oversigt over kursudviklingen på obligationerne vedrørende BRFkreditlånet i perioden 24. oktober 2008 – 21. januar 2009. Af oversigten fremgår bl.a. følgende kurser:

…"

Parternes påstande.

Klagerne har nedlagt påstand om, at Nova Bank skal betale erstatning.

Nova Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at banken burde have rådgivet om muligheden for at kurssikre indfrielsen af realkreditlånet i forbindelse med ejendomssalget.

Salget skete i forbindelse med skilsmisse, og banken var klar over, at størrelsen af salgsprovenuet var af væsentlig betydning for dem, hvilket understøttes af den fremlagte e-mailkorrespondance.

Ved brevet af 21. oktober 2008 fik banken tilsendt handelsdokumenterne. Købers fortrydelsesfrist udløb den 29. oktober 2008, og den 30. oktober 2008 modtog banken kontrolkoden til indfrielse af BRFkreditlånet. Hvis indfrielsen var blevet kurssikret pr. den 30. oktober 2008 ville de have fået et merprovenu på ca. 120.000 kr.

De var ikke klar over risikoen for provenutab og muligheden for at kurssikre.

Standardbestemmelsen i købsaftalen, som banken henviser til, har de hverken læst eller hæftet sig ved.

Det er korrekt, at frist for endelig tinglysning af skøde var 20. november 2008 og at overtagelsesdagen var 1. december 2008. Med en sædvanlig ekspeditionstid ved tinglysningen på 2-4 uger og almindelig handelsekspedition i øvrigt, er det sandsynlig, at der ville have været kurssikret til omkring årsskiftet, hvor kursen var på samme niveau som på indfrielsesdagen 16. januar 2009.

Det er derfor ikke korrekt, at der ikke er lidt noget økonomisk tab grundet manglende kurssikring.

Nova Bank har anført, at man ikke er erstatningsansvarlig for klagernes provenutab.

Banken varetog ikke rådgivningen af klagerne i forbindelse med ejendomssalget. Klagerne havde tidligere valgt at benytte BRFkredit frem for banken i forbindelse med kurssikring/omprioritering/indfrielse af lån i fast ejendom. Rådgivning om kurssikring var derfor ikke en ydelse, der lå som en naturlig del af det sædvanlige arbejde mellem banken og klagerne.

Banken var ikke forpligtet til at indgå kurssikringsaftale med klagerne.

Klagerne blev af ejendomsmægleren oplyst om muligheden for kurssikring, jf. købsaftalen punkt 18 og punkt 28 samt salgsprovenuberegningen punkt 8.

Klagerne har ikke løftet bevisbyrden for, at de ville have valgt at kurssikre, hvis banken havde rådgivet om muligheden herfor.

Fristerne i handlen blev ikke overholdt. En eventuel kurssikring ville uanset eventuel forlængelse være udløbet og alene have medført ekstraomkostninger for klagerne. Klagerne har således ikke lidt noget tab grundet manglende kurssikring.

En eventuel kurssikring kunne tidligst være sket i forbindelse med et underskriftsmøde mandag den 3. november 2008 med løbetid til den 22. november 2008. Det følger af almindelige retningslinjer og bankpraksis at benytte netop denne frist som udgangspunkt for fastsættelsen af en skæringsdag og er ikke i modstrid med muligheden for overførelse af afgift på pantebrevene. Den efterfølgende periode frem til indfrielsen beror på advokatens forsinkelse af sagen. Banken ville under ingen omstændigheder have kurssikret frem til midten af januar 2009.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Fionia Bank, nu Nova Bank, modtog papirerne vedrørende klagernes ejendomssalg ved brev af 21. oktober 2008 fra den medvirkende ejendomsmægler. Det fremgik af salgsbudgettet, at et eksisterende BRFkreditlån i klagernes ejendom blev forudsat indfriet til kurs 88,50. Banken påtog sig at forestå indfrielsen og havde i den forbindelse kontakt til klagerne med henblik på bl.a. at få oplyst en kontrolkode for lånet, der var nødvendig for indfrielsen. Uanset at det fremgår af købsaftalen, at sælger og køber er gjort bekendt med muligheden for at foretage kurssikring af henholdsvis indestående og nye låne, finder Ankenævnet, at det påhvilede banken at rådgive klagerne vedrørende muligheden for at kurssikre indfrielsen, herunder via en anden udbyder, hvis banken ikke ønskede at indgå fastkursaftale, samt om de økonomiske virkninger heraf. Ankenævnet finder, at banken ved at have undladt dette har pådraget sig et erstatningsansvar for klagernes tab som følge af manglende kurssikring af indfrielsen.

Det lægges som anført af banken til grund, at et underskriftsmøde med begge klagere kunne have fundet sted (mandag) den 3. november 2008.

Det påhviler banken at bevise eller sandsynliggøre, at klagerne ikke ville have kurssikret pr. denne dato, hvis de var blevet rådgivet om muligheden.

Ankenævnet finder herefter, at banken skal stille klagerne som om BRFkreditlånet var blevet kurssikret 3. november 2008 for den forventede sædvanlige ekspeditionstid på ca. 3 uger. Klagernes erstatningskrav kan herefter beregnes som kursdifferencen mellem kurs 94,685 og kurs 92,250 af restgælden med fradrag af omkostninger ved kurssikring.

Ankenævnet kan ikke tage stilling til, om klager eller banken vil kunne rejse et krav mod advokaten på grundlag af forsinkelse af sagen.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Nova Bank skal inden 4 uger til klagerne betale en erstatning som ovenfor anført.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.