Afgørelse

Spørgsmål om provision for garanti stillet overfor entreprenør i forbindelse med byggesag

Indledning

Denne sag vedrører klagernes indsigelser mod Jyske Banks opkrævning af provision for en garanti stillet overfor entreprenøren i klagernes byggesag.

Sagens omstændigheder

Klagerne, der var kunder i Jyske Bank, købte i juli 2010 en byggegrund.

Den 18. april 2011 udarbejdede banken et Boligkøberbevis, hvorved klagerne blev godkendt som låntagere ved køb af en bolig med en kontantpris på 2.900.000 kr. forudsat en kontantbeholdning på 550.000 kr. Beregningen indeholder nærmere oplysninger om et Totalkreditlån med en hovedstol på 2.542.000 kr., et banklån på 108.213 kr. og klagernes budget. Vedrørende omkostninger fremgår blandt andet en udgift på 1.200 kr. til "Garanti".

Efter det oplyste indhentede klagerne i maj 2011 et udkast til en entrepriseaftale med henblik på at opføre en ejendom.

Til et møde mellem klagerne og banken den 27. maj 2011 udarbejdede banken en beregning til klagerne vedrørende finansiering af et ejendomskøb på 3.050.000 kr. forudsat en kontantbeholdning på 600.000 kr. Beregningen vedrører et realkreditlån på 2.446.000 kr. og et banklån på 96.552 kr. Vedrørende øvrige omkostninger fremgår blandt andet en udgift på 15.000 kr. til "Garanti".

Jyske Bank har anført, at beregningen blev gennemgået med klagerne på mødet. Klagerne har anført, at gennemgangen på mødet alene vedrørte deres økonomiske råderum ifølge beregningen. De blev ikke orienteret om garantiprovisionen og modtog ikke en kopi af beregningen.

Den 7. juni 2011 sendte klagerne det endelige tilbud fra entreprenøren til banken.

På et møde den 7. juli 2011 blev entreprisekontrakten gennemgået, og den 11. juli 2011 underskrev klagerne entrepriseaftalen.

Den 17. august 2011 underskrev klagerne et dokument i banken om Anslåede byggeudgifter. Omkostningerne blev opgjort som følger:

Til et møde mellem klagerne og banken den 27. oktober 2011 udarbejdede banken en beregning til klagerne vedrørende finansiering af et ejendomskøb på 3.250.000 kr. forudsat en kontantbeholdning på 600.000 kr. Beregningen vedrører et realkreditlån på 2.694.000 kr. og et banklån på 141.653 kr. Vedrørende øvrige omkostninger fremgår blandt andet en udgift på 1.200 kr. til "besigtigelse" og en udgift på 15.000 kr. til "Garanti".

Banken udstedte endvidere en garanti overfor entreprenøren på op til 1.916.689 kr. til sikkerhed for klagernes betaling af entreprisesummen. Klagerne underskrev en modgaranti på samme beløb. Under sagen er der fremlagt ikke-underskrevne kopier af garantien og modgarantien. Af modgarantien fremgår blandt andet:

"…
Garantiprovisionen beregnes efter bankens til enhver tid gældende bestemmelser, for tiden med 2,500% p.a. forud for hvert kvartal. Dog minimum 175,00 kr.

Provisionen beregnes forholdsmæssigt for indeværende kvartal.
…"

Banken har anført, at man på mødet med klagerne den 27. oktober 2011 gennemgik den nye vejledende beregning, som blev udarbejdet med baggrund i, at klagerne havde foretaget forskellige tilvalg, som ville medføre meromkostninger. Endvidere blev modgarantien gennemgået og underskrevet af klagerne. Omkostningerne til garantien fremgik af både beregningen og modgarantien. Klagerne har anført, at de ikke blev gjort opmærksom på, at de skulle betale garantiprovision. De blev ikke informeret om indholdet af dokumentet vedrørende modgarantien. Det kunne ikke forventes, at de på grundlag af det anførte i modgarantien kunne vurdere omkostningens størrelse.

Den 28. oktober 2011 hævede banken på klagernes byggekonto 9.133,20 kr., hvoraf 8.533,20 kr. var garantiprovision og 600 kr. var bankens gebyr for en forhøjelse af klagernes kredit.

Klagerne gjorde indsigelse mod garantiprovisionen og det generelle omkostningsniveau. De samlede omkostninger blev i den forbindelse opgjort til ca. 85.000 kr. Klagerne havde forhørt sig hos et andet pengeinstitut, hvor omkostningerne var betydeligt lavere.

Den 2. januar 2012 hævede banken 11.913,72 kr. på klagernes byggekonto til dækning af garantiprovision for perioden 1. januar - 31. marts 2012.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt blev klagernes engagement overført til et andet pengeinstitut. Jyske Bank blev i forbindelse hermed frigjort for garantien. På den baggrund refunderede banken 8.902,56 kr. af garantiprovisionen for første kvartal 2012. Beløbet blev indsat på klagernes byggekonto den 24. januar 2012.

Parternes påstande

Den 17. januar 2012 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal refundere den del af omkostningerne til garantien, der overstiger 1.200 kr.

Jyske Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at deres henvendelser til banken om finansiering alene vedrørte opførelse af en fast ejendom på byggegrunden, som de købte i 2010. Den ekspederende medarbejder oplyste to gange, at banken ville opkræve 1.200 kr. for at stille en garanti overfor byggefirmaet. Beløbet på 1.200 kr. fremgår også af boligkøberbeviset, som blev udarbejdet med henblik på at vurdere, hvor meget de havde råd til at bygge for. Garantiprovision er slet ikke nævnt.

De blev ikke oplyst om omkostningen til garantiprovisionen, hverken i forbindelse med de efterfølgende møder eller ved underskrivelsen af modgarantien.

I dokumentet om anslåede byggeudgifter var finansieringsomkostningerne ikke udspecificeret. De havde derfor ikke kendskab til, at garantiprovision udgjorde en del af beløbet.

Først i forbindelse med hævningen på 9.133,20 kr. og deres korrespondance med banken i forlængelse heraf blev de klar over omkostningen til garantiprovision, der væsentligt oversteg det tidligere oplyste.

Bankens rådgivning var mangelfuld, idet de ikke på noget tidspunkt blev informeret om, at udgiften til garantien oversteg det oplyste beløb på 1.200 kr.

I beregningen af 27. oktober 2011 er der anført 15.000 kr. for "garanti" og 1.200 kr. for "besigtigelse". Efterfølgende sendte banken ved brev af 17. november 2011 en opstilling, hvor der fremgår en omkostning til entreprenørgaranti på 15.600 kr. og en forhåndslånsgaranti på 1.700 kr. Begge beregninger er udført på grundlag af den samme entreprisesum.

I deres nye pengeinstitut skal de betale 600 kr. for garanti og ingen garantiprovision.

Jyske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at det af klagerne anførte om, at bankens information om garantiprovision var mangelfuld, og at banken skulle have oplyst, at omkostningen til entreprenørgarantien var begrænset til 1.200 kr., bestrides.

Boligkøberbeviset blev udarbejdet med henblik på at vurdere klagernes mulighed for at få finansieret en fast ejendom.

Klagerne valgte først i maj 2011 at indhente et udkast til en entrepriseaftale med henblik på at opføre en ejendom. Da boligkøberbeviset blev udarbejdet var der således heller ikke en entreprisekontrakt at forholde sig til.

Den konkrete boligsag begyndte først ved udarbejdelsen af den vejledende beregning, der blev gennemgået på mødet den 27. maj 2011, hvor også omkostningerne til entreprenørgarantien var anført og anslået til ca. 15.000 kr.

Udgiften til garantiprovisionen fremgår også af skemaet af 17. august 2011 om anslåede byggeudgifter, den vejledende beregning af 27. oktober 2011 og af modgarantien, som klagerne underskrev.

Der skete løbende ændringer på grund af klagernes tilvalg.

Garantien blev stillet efter anmodning fra klagerne og i overensstemmelse med den aftale, som klagerne havde indgået med entreprenøren. Garantiprovisionen var aftalt med klagerne. Banken havde en kreditrisiko frem til det tidspunkt, hvor garantien blev returneret af entreprenøren.

Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at en nærmere afklaring af det faktiske hændelsesforløb forudsætter en bevisførelse, som ikke kan finde sted for Ankenævnet. Sagen bør derfor afvises i medfør af Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder, at klagerne ved deres underskrift på modgarantien på bindende måde accepterede bankens vilkår om garantiprovision på 2,5 % p.a. af garantibeløbet.

Der er ikke grundlag for at tilsidesætte garantiprovisionen som urimelig, hverken helt eller delvist.

Efter det oplyste kan det ikke lægges til grund, at bankens rådgivning om garantiprovision var mangelfuld. Garantiprovisionen blev anslået til ca. 15.000 kr. i beregningen, der dannede grundlag for drøftelserne mellem banken og klagerne på mødet den 27. maj 2011 forud klagernes underskrift den 11. juli 2011 på entrepriseaftalen.

Boligkøberbeviset af 18. april 2011 blev udarbejdet før klagerne henvendte sig til en entreprenør med henblik på at indhente tilbud og indeholder ikke oplysninger om omkostningerne ved at opføre en fast ejendom. Det kan ikke lægges til grund, at banken i forbindelse hermed på bindende måde informerede klagerne om, at omkostningerne til en eventuel entreprenørgaranti ikke ville overstige 1.200 kr.

Som følge af det anførte får klagerne ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.