Omprioritering med 6 % obligationslån gennemført med konsekvensberegning vedrørende 5 % obligationslån som beslutningsgrundlag.
| Sagsnummer: | 274/2008 |
| Dato: | 26-11-2008 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Troels Hauer Holmberg, Jette Kammer Jensen, Erik Sevaldsen, Astrid Thomas |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - beregningsfejl ved omlægning
|
| Ledetekst: | Omprioritering med 6 % obligationslån gennemført med konsekvensberegning vedrørende 5 % obligationslån som beslutningsgrundlag. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører, om Jyske Bank har pådraget sig et ansvar over for klageren i forbindelse med en omprioritering af klagerens ejendom med et 6 % obligationslån, som klageren traf beslutning om på grundlag af en konsekvensberegning for et 5 % obligationslån.
Sagens omstændigheder.
Den 13. juni 2007 blev der afholdt et møde mellem klageren og Jyske Bank om en omprioritering af klagerens ejendom.
Klageren havde et realkreditlån med variabel rente, et boliglån og en kassekredit med en samlet restgæld på ca. 1,2 mio. kr., som han ønskede omlagt til et nyt realkreditlån med fast rente. Klageren har anført, at han ønskede at fastholde den samlede månedlige ydelse eller en eventuel lavere månedlig betaling. Hvis ejendommens friværdi gav mulighed herfor, ville han eventuelt låne til forbedring/renovering af ejendommen.
Jyske Bank har anført, at man foreslog et fast forrentet 6 % obligationslån, hvilket var i overensstemmelse med bankens generelle anbefaling. Den aktuelle kurs var 98,91, hvilket banken anså for mere fordelagtigt end et fast forrentet 5 % obligationslån, hvor kursen var lavere, hvilket ville medføre en noget højere restgæld og dårligere efterfølgende konverteringsmuligheder. Den anbefalede omlægning af det eksisterende realkreditlån og boliglånet til et nyt 6 % obligationslån ville medføre en årlig ydelsesstigning på 2.892 kr. efter skat og et provenu på ca. 30.000 kr., hvilket svarede til restgælden på kassekreditten. Omprioriteringslånets hovedstol var på 1.229.000 kr., og nutidsværdien efter skat var på 1.569.390 kr.
Ved en fejl fra bankens side blev klageren på mødet forelagt en konsekvensberegning vedrørende et nyt 5 % obligationslån og rådgivet på grundlag heraf. Af konsekvensberegningen fremgik, at omlægningen af det eksisterende realkreditlån og boliglånet ville medføre en ydelsesstigning på årligt 844 kr. efter skat og et provenu på ca. 30.000 kr. Hovedstolen på omprioriteringslånet var 1.290.000 kr., og nutidsværdien efter skat var på 1.512.382 kr.
Den 14. juni 2007 udstedte Totalkredit et lånetilbud vedrørende et 30-årigt 6 % obligationslån med en hovedstol på 1.229.000 kr. Den 18. juni 2007 underskrev klageren pantebrevet vedrørende det tilbudte lån og en aftale med banken om omprioriteringen.
Efter gennemførelsen af omprioriteringen henvendte klageren sig til banken, idet ydelsesstigningen var større, end han på baggrund af konsekvensberegningen havde forventet. Banken erkendte, at klageren havde truffet sin beslutning om omprioriteringen på grundlag af en forkert konsekvensberegning, men afviste, at klageren havde lidt tab herved. Banken fremhævede bl.a., at merydelsen på ca. 2.000 kr. årligt efter skat blev modsvaret af en lavere hovedstol på omprioriteringslånet.
Det var klagerens opfattelse, at han havde lidt tab på ca. 57.000 kr. svarende til forskellen i nutidsværdien efter skat (1.569.390 kr. - 1.512.382 kr.).
Ved brev af 1. november 2007 godtgjorde banken klageren 2.000 kr. "som godtgørelse for fejl vedrørende boligberegning".
Ved e-mail af 1. februar 2008 godtgjorde banken klageren 1.750 kr. svarende til forskellen mellem de faktiske lånesagsomkostninger og de oplyste omkostninger på 5.250 kr. Banken tilbød endvidere klageren en kassekredit på kreditforeningsvilkår til dækning af det likviditetsbehov, som ydelsesstigningen måtte medføre.
Ved brev af 13. februar 2008 godtgjorde banken klageren yderligere 500 kr. vedrørende lånesagsgebyr, således at klageren herefter har betalt halvdelen af de oprindeligt oplyste lånesagsomkostninger.
Den 22. juli 2008 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
Jyske Bank har under sagen godtgjort klageren 1.851,37 kr. vedrørende overtræksrenter på klagerens omprioriteringskonto i forbindelse med gennemførelsen af omprioriteringen.
Parternes påstande.
Klageren har nedlagt påstand om, at Jyske Bank skal betale ca. 57.000 kr.
Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han besluttede sig for omprioriteringen på grundlag af den konsekvensberegning, som han fik forelagt på mødet den 13. juni 2007, og som viste, at han ved hjemtagelse af det af banken anbefalede lån ville få en ekstra udgift på 844 kr. pr. år eller ca. 70 kr. pr. måned. Denne oplysning var væsentlig for hans beslutning.
Han underskrev dokumenterne vedrørende omprioriteringen i tillid til rådgivningen på mødet den 13. juni 2007. Dokumenterne blev ikke gennemgået i forbindelse med underskrivelsen. Der var tale om et ganske kort møde på ca. 10 minutter. Mødetidspunktet var kl. 8.30, og han skulle forlade banken senest kl. 8.45 for at åbne sin butik kl. 9.
Ved modtagelsen af første opkrævning fra Totalkredit opdagede han, at ydelsen var større end oplyst. Banken sendte en ny beregning, der viste, at den årlige nettoydelse var ca. 2.000 kr. større end oplyst, og at nutidsværdien efter skat var ca. 57.000 kr. større.
Efterhånden blev det tydeligt, at banken havde begået adskillige fejl, der havde medført forøgede omkostninger. Banken havde bl.a. opkrævet ekspeditionsgebyr på 3.500 kr. to gange. I januar 2008 indvilgede banken i at tilbagebetale det for meget opkrævede gebyr på 3.500 kr. Banken modregnede imidlertid den tidligere udbetalte godtgørelse for fejl på 2.000 kr., således at han alene fik 1.500 kr.
Bankens tilbud om en kassekredit til dækning af merydelsen er ikke acceptabel, idet han herved blot stifter mere gæld, ligesom formålet med at samle gælden ikke bliver opfyldt. Denne løsning indebærer reelt, at banken som følge af sin egen fejl opnår en fortjeneste på hans bekostning, hvilket er umoralsk og uetisk.
Banken bør betale en godtgørelse for de meromkostninger på i alt 57.000 kr., som er en følge af bankens rådgivning.
Jyske Bank har anført, at der på mødet den 13. juni 2007 blev indgået aftale om optagelse af et 6 % obligationslån i overensstemmelse med bankens generelle anbefaling. Ved en beklagelig fejl blev klageren imidlertid forelagt en konsekvensberegning vedrørende et 5 % obligationslån. Beregningen var vejledende. Fejlen medførte, at klageren blev skuffet med hensyn til den årlige ydelse, som blev ca. 2.000 kr. større end forventet. I modsætning hertil blev hovedstolen som følge af den bedre kurs på 6 % lånet ca. 61.000 kr. lavere.
Det fremgik tydeligt af dokumenterne, som klageren underskrev den 18. juni 2007, at der var tale om et 6 % lån. Samtlige dokumenter blev gennemgået med klageren inden underskriften på mødet.
Klageren har ikke lidt noget tab som følge af fejlen. Han er ikke blevet dårligere stillet, end han var før låneomlægningen, eller hvis der var sket omlægning til et 5 % obligationslån til en lavere kurs.
Hvis klageren får medhold, vil han reelt opnå en uberettiget berigelse, da han i så fald vil få fordelene ved et 6 % lån med ydelserne for et 5 % lån.
Banken har godtgjort klageren i alt 4.250 kr. af låneomkostningerne. Til løsning af klagerens likviditetsbehov har man tilbudt klageren en kassekredit på kreditforeningsvilkår til dækning af den del af ydelsesstigningen, som klageren ikke havde forventet.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må lægges til grund, at der på mødet den 13. juni 2007 blev indgået aftale om hjemtagelse af et 30-årigt 6 % obligationslån i klagerens ejendom, hvilken aftale blev bekræftet ved klagerens underskrift af dokumenterne den 18. juni 2007. Det bemærkes, at klageren ved sine efterfølgende indsigelser over for Jyske Bank ikke rejste krav om at få omlagt det hjemtagne 6 % lån til et 5 % lån.
Bankens fejl bestod således i, at en konsekvensberegning vedrørende et 5 % lån blev lagt til grund ved rådgivningen af klageren. Fejlen indebar, at den årlige ydelse på det nye lån blev ca. 2.000 kr. større efter skat end forventet af klageren. Fejlen indebar imidlertid ikke, at den gennemførte låneomlægning var økonomisk ufordelagtig for klageren. Det forhold, at klageren som følge af fejlen blev skuffet i sine forventninger til resultatet af omprioriteringen, kan ikke i sig selv begrunde, at han har krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 1996, side 200.
Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at fastslå, at banken har tilsikret klageren, at resultatet af låneomlægningen ville blive som angivet i konsekvensberegningen.
Det bemærkes, at banken som følge af fejlen har tilbagebetalt 4.250 kr. af omkostningerne ved omprioriteringssagens behandling, og at banken har tilbudt klageren en kassekredit på kreditforeningsvilkår til afhjælpning af det likviditetsunderskud, som klageren måtte opleve som følge af, at ydelsen på lånet blev højere end oplyst.
To medlemmer - Troels Hauer Holmberg og Jette Kammer Jensen - bemærker yderligere, at de forudsætter, at det fulde lånesagsgebyr til banken herved er blevet tilbagebetalt.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.