Afgørelse

Indsigelser mod manglende omlægning af lån på grund af krav om mortifikation af ejerpantebrev og indsigelser mod rente på udlån

Indledning

Denne sag vedrører, om Nykredit Bank skal erstatte klagerens renteudgifter som følge af manglende omlægning af lån på grund af krav om mortifikation af et bortkommet ejerpantebrev, og om banken skal erstatte renteudgifter på klagerens forbrugslån.

Sagens omstændigheder

M og H købte i 2008 i fællesskab en fast ejendom. Klageren er M, der også repræsenterer H i denne del af klagen.

I forbindelse med købet af ejendommen optog M og H i 2008 et realkreditlån på 3,2 mio. kr. og et boliglån på 890.000 kr. hos Forstædernes Bank (nu Nykredit Bank) mod at give banken sikkerhed i et ejerpantebrev på 900.000 kr. med pant i ejendommen.

M havde en andelslejlighed, der blev sat til salg i 2009. Han havde optaget et andelsboliglån i banken mod, at banken havde fået pant i andelsboligen.

I mail af 20. august 2009 meddelte banken M, at den havde bevilget, at han solgte sin andelsbolig med et underskud anslået til ca. 200.000 kr., som skulle afvikles med minimum 2.500 kr. pr. måned, og at renten på hans lån i banken ville blive forhøjet til 9,25 %, når bankens sikkerhed i form af ejerpantebrev i andelsboligen dermed bortfaldt.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt blev andelsboligen imidlertid solgt med et underskud på ca. 400.000 kr. Renten på lånet blev herefter fastsat til 9,25 %, som banken tidligere havde orienteret klageren om. Klageren ønskede på daværende tidspunkt ikke at afvikle gælden.

I forbindelse med optagelse af yderligere realkreditlån på 240.000 kr. med pant i M og H’s faste ejendom i november 2011, blev det konstateret, at ejerpantebrevet på 900.000 kr. var bortkommet hos banken. Banken har oplyst, at der var tale om et papirbaseret ejerpantebrev, som ikke var blevet digitaliseret. Banken anmodede klageren og H om at underskrive sædvanlig mortifikationserklæring, således at ejerpantebrevet kunne mortificeres.

Den 17. april 2012 underskrev klageren et nyt gældsbrev vedrørende afvikling af underskuddet fra salget af andelsboligen, som udgjorde 436.000 kr. (forbrugslånet). Gælden skulle afvikles med en månedlig ydelse på 5.000 kr. og blev forrentet med en variabel rente på 9 % p.a.

I mail af 28. august 2012 meddelte banken klageren, at den ville betale omkostningerne ved mortifikationen, da ejerpantebrevet var bortkommet i banken. Klageren svarede i en mail samme dag, at ejerpantebrevet aldrig skulle have været oprettet og tinglyst. Klageren og H underskrev ikke mortifikationserklæringen. Ejerpantebrevet kunne derfor ikke mortificeres, og anmærkningerne på det nye realkreditpantebrev på 240.000 kr. kunne ikke slettes.

Banken har anført, at banken og dens advokat løbende forsøgte at få klageren og H til at underskrive mortifikationserklæringen, men uden held. Klageren har bestridt dette og oplyst, at banken har forhalet sagen.

I oktober 2013 kontaktede klageren banken, idet klageren ønskede yderligere belåning af den faste ejendom. Banken indhentede nye tilbud på realkreditlån med pant i ejendommen og oplyste samtidig, at låneoptagelsen ikke kunne igangsættes, før klageren og H havde underskrevet mortifikationserklæringen, idet prioritetsstillingen i ejendommen ellers ikke kunne komme på plads.

På et ikke oplyst tidspunkt blev M og H separeret. M fraflyttede ejendommen, og H blev boende i ejendommen.

Banken har anført, at den den 11. februar 2014 fik besked om, at klageren og H havde underskrevet mortifikationserklæringen. Mortifikationssagen blev herefter igangsat.

I mail af 14. februar 2014 meddelte banken klageren, at den nu gik i gang med at indhente et nyt lånetilbud. Provenuet af det nye lån skulle anvendes til indfrielse af boliglånet med en restgæld på ca. 325.000 kr. samt indfrielse af en kassekredit på 15.000 kr. Besparelsen ved omlægningen på ca. 3.500 kr. pr. måned skulle delvis bruges ved afvikling af M’s forbrugslån, idet den månedlige ydelse skulle forhøjes med 500 kr., hvilket betød, at lånets løbetid kunne forkortes fra ca. 11 år til ca. 7 år.

Parternes påstande

Den 3. februar 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal yde en rentekompensation.

Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken har smidt ejerpantebrevet væk. Det beror derfor på bankens fejl, at omlægningen af boliglånet blev forsinket.

Han har i mere end 16 måneder forsøgt at få hjemtaget et nyt realkreditlån med pant i ejendommen for at omlægge boliglånet i ejendommen. Banken har imidlertid undladt at ekspedere mortifikationssagen og har afslået at hjemtage et nyt realkreditlån. Banken har gentagne gange lovet at vende tilbage, men det er ikke sket.

Som følge af bankens manglende ekspedition af mortifikationssagen og manglende ekspedition af hjemtagelse af et nyt realkreditlån, er han blevet påført renteudgifter på et ikke ubetydeligt beløb. Han har således betalt dyre renter på boliglånet i banken, der skulle indfries i forbindelse med hjemtagelse af det nye realkreditlån, ligesom han har været afskåret fra at forhøje den månedlige ydelse på forbrugslånet. Banken skal derfor erstatte disse renteudgifter.

H bør overtage hans andel af gælden i den faste ejendom, og banken bør forhåndsgodkende ham til køb af en ny fast ejendom for 1.500.000 kr.

Renten på forbrugslånet er fastsat for højt. Han betaler 60.000 kr. i afdrag om året på lånet, men gælden bliver kun nedbragt med ca. 15.000 kr. om året. Det giver ingen mening, at han blev anbefalet at sælge andelsboligen og efterfølgende få lånet omlagt til et forbrugslån med en markant højere rente. Banken skal erstatte ham disse alt for høje renteudgifter. Renten på lånet bør nedsættes til 0 % mod, at han afvikler lånet med en månedlig ydelse på 8.000 kr., så lånet afvikles på maksimum 4 år.

Nykredit Bank har anført, at klageren i gældsbrevet og pantsætningsaftalen fra 2008 gav banken sikkerhed i ejerpantebrevet på 900.000 kr. Banken har på intet tidspunkt frigivet denne sikkerhed.

Mortifikation af det papirbaserede ejerpantebrev blev igangsat umiddelbart efter, at banken modtog underskrevet mortifikationserklæring fra klageren.

Klageren forsinkede ekspeditionen af mortifikationssagen ved at undlade at underskrive mortifikationserklæringen. Banken har gjort klageren opmærksom på, at underskrift af mortifikationserklæringen var nødvendig. Klageren bar risikoen for, at yderligere belåning af ejendommen ikke kunne igangsættes, så længe han ikke ønskede at underskrive mortifikationserklæring.

Banken har alene givet tilsagn om at betale omkostningerne i forbindelse med mortifikationen.

Klageren har ikke lidt et erstatningsberettiget tab i forbindelse med belåning af ejendommen, idet klageren selv har forsinket ekspedition af mortifikationssagen og selv bærer risikoen herfor.

H er som medejer af ejendommen velkommen til at ansøge banken om overtagelse af enhver gældsforpligtelse vedrørende ejendommen. Banken vil efter en nærmere kreditvurdering herefter tage stilling til, om hun kan godkendes som enedebitor.

Banken kan ikke på det foreliggende grundlag forhåndsgodkende M til køb af fast ejendom til 1.500.000 kr.

Vedrørende salget af andelsboligenhar banken anført, at den, inden klageren solgte sin andelsbolig med underskud, orienterede ham om, at renten på lånet ville blive sat op til 9,25 % ved et salg, idet bankens sikkerhed i boligen bortfaldt.

Klageren har den 17. april 2012 indgået en låneaftale med banken om afvikling af underskuddet fra salget af andelsboligen, og heri blev aftalt en variabel rente på 9 % p.a. Hvis klageren ønsker det, kan klageren indgå en aftale med banken om hurtigere afvikling af forbrugslånet.

Banken kan ikke tilbyde klageren en rente på 0 %. Der er tale om et usikret lån, og banken kan ikke tilbyde klageren en lavere rente.

Ankenævnets bemærkninger

En omlægning af lån i klagerens og H’s ejendom kunne ikke gennemføres, før det bortkomne ejerpantebrev blev mortificeret.

Uanset at det beroede på bankens fejl, at det papirbaserede ejerpantebrev var bortkommet, finder Ankenævnet derfor, at banken var berettiget til at betinge en låneomlægning af, at ejerpantebrevet blev mortificeret og af, at klageren til brug for igangsættelse af mortifikationssagen underskrev en mortifikationserklæring.

Efter det foreliggende lægger Ankenævnet til grund, at det skyldtes klagerens forhold, at mortifikationserklæringen først blev underskrevet i februar 2014. Klageren bærer derfor selv risikoen for, at yderligere belåning af ejendommen ikke kunne igangsættes.

Ankenævnet kan hverken pålægge banken at fritage klageren fra sine gældsforpligtelser og godkende H som enedebitor på lånene i ejendommen eller pålægge banken at forhåndsgodkende klageren til køb af fast ejendom til 1.500.000 kr.

Der er endvidere ikke grundlag for at tilsidesætte den aftale, der blev indgået mellem klageren og banken om afvikling af underskuddet fra salget af andelsboligen, jf. gældsbrev underskrevet af klageren den 17. april 2012. Det bemærkes herved, at Ankenævnet ikke finder grundlag for at anse den aftalte rente for urimelig.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.