Ejendomshandel, tidspunkt for indfrielse af eksisterende lån, pantebrev med særlige indfrielsesvilkår.
| Sagsnummer: | 702/1993 |
| Dato: | 31-08-1994 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Møgelvang-Hansen, Kirsten Nielsen, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Ejendomshandel, tidspunkt for indfrielse af eksisterende lån, pantebrev med særlige indfrielsesvilkår. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
På grund af økonomiske vanskeligheder solgte klagerne i april 1993 deres faste ejendom kontant med overtagelse 1. juli s.å. Den kontante købesum på 675.000 kr. skulle anvendes til indfrielse af et kreditforeningslån med en obligationsrestgæld på ca. 560.000 kr. og et privat pantebrev med en restgæld på ca. 88.000 kr. Ifølge den medvirkende ejendomsmæglers provenuberegning af 7. april 1993 ville handlen medføre et underskud på 930 kr.
Klagerne købte samtidig en anden ejendom, og indklagede accepterede at lade et håndpantsat ejerpantebrev på 165.000 kr. overføre dertil.
Af skrivelse af 15. april 1993 fra ejendomsmægleren til indklagede fremgik følgende:
"Hoslagt fremsendes hermed genpart af slutseddel for ovennævnte ejendom fra [klagerne] til [køberen] med overtagelse 1. juli 1993 til brug ved deponering samt indfrielse af handlen uvedkommende prioriteter.
Til brug ved indfrielse af prioriteter vedlægges:
Restgældsoplysninger/betalingsservice marts 1993.
Årsopgørelse KD med kontrolkode.
...
Ønskes yderligere oplysninger, kontakt os da venligst."
Den 1. juli 1993 deponerede køber hos indklagede 646.662,50 kr. Ifølge indklagede påbegyndte man samme dag indfrielse af de to eksisterende lån. Det private pantebrev blev indfriet den 5. samme måned til kurs 129. Indfrielsen blev dyrere end forventet, idet ejendomsmægleren ved udarbejdelsen af provenuberegningen ikke havde taget højde for pantebrevets særlige indfrielsesvilkår. Ejendomsmægleren påtog sig senere erstatningsansvar for fejlen. Ved modtagelsen af indfrielsestilbud fra realkreditinstituttet den 6. juli 1993 konstaterede indklagede, at indeståendet på deponeringskontoen ikke var tilstrækkeligt til, at denne prioritet kunne indfries.
Den 24. august 1993 blev realkreditlånet indfriet på grundlag af en ordning, der blev etableret med klagernes advokat.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte deres tab som følge af kursstigning, principalt fra ca. 16. april 1993 - 24. august samme år, subsidiært fra 1. juli 1993 - 24. august samme år, samt renter på realkreditlånet fra 1. juli 1993 - 24. august samme år med fradrag af renter på deponeringskontoen i samme periode, ialt ca. 17.000 kr.
Indklagede har påstået frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagede havde indgående kendskab til deres økonomi. Inden slutsedlerne blev underskrevet, godkendte indklagede de foreliggende beregninger, herunder ejendomsmæglerens provenuberegning. Indklagede burde være blevet opmærksom på, at ejendomsmæglernes provenuberegning var forkert. Den 15. april 1993 anmodede ejendomsmægleren på deres vegne om indfrielse af de eksisterende lån. Indklagede burde straks herefter have iværksat indfrielsen eller i hvert fald have meddelt, at anmodningen ikke ville blive efterkommet. Den 1. juli 1993, hvor købesummen blev indsat på deponeringskontoen, burde indklagede have indfriet den største prioritet, hvorved renter heraf havde været sparet. Senest i forbindelse med indfrielsen af det private pantebrev den 5. juli 1993 burde indklagede have konstateret, at beløbet på deponeringskontoen ikke var tilstrækkeligt til indfrielse af begge prioriteter. Først den 15. juli 1993 gav indklagede meddelelse herom, og først på et langt senere tidspunkt tilbød indklagede et lån, som var nødvendigt for, at handlen kunne hænge sammen.
Indklagede har anført, at man ikke har haft indflydelse på prisfastsættelsen af den solgte ejendom eller indestået for rigtigheden af ejendomsmæglerens provenuberegning. Klagerne har ikke haft en berettiget forventning om, at indfrielsen ville blive påbegyndt forud for den 1. juli 1993, idet man ikke ønskede forøget risiko på engagementet, hvilket klagerne var bekendt med. Ved modtagelsen af indfrielsestilbud fra realkreditinstituttet den 6. juli 1993 blev det konstateret, at indeståendet på deponeringskontoen var utilstrækkeligt, hvorfor man straks rettede henvendelse til klagerne, i hvilken forbindelse man tilbød at yde lån til finansiering af det opståede underskud.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder det ikke sandsynliggjort, at indklagede på noget tidspunkt har forpligtet sig til at indfri lånene i klagernes ejendom, før det fornødne beløb hertil var indbetalt. Ankenævnet finder endvidere ikke, at indklagede har haft særlig anledning til at gøre ejendomsmægleren eller klagerne opmærksom på, at indfrielse først ville ske, når beløbet var indbetalt, og klagerne findes ikke at have haft nogen berettiget forventning om noget andet.
Indklagede findes ikke at være ansvarlig for fejlen i ejendomsmæglerens provenuberegning. Ankenævnet finder dog, at indklagede burde have rettet henvendelse til klagerne, inden man påbegyndte indfrielsen af det private pantebrev, idet indklagede var bekendt med, at ikke begge lån kunne indfries ud af det deponerede beløb.
Da det imidlertid ikke er godtgjort, at klagerne har lidt tab som følge af indklagedes handlemåde, kan der ikke gives klagerne medhold i klagen.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.