Afgørelse

Krav om erstatning som følge af, at et realkreditlån med treårig rentetilpasning i en lejlighed, der skulle sælges, ikke blev ændret til etårig rentetilpasning i forbindelse med refinansiering.

Medhold klager



Indledning

Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning som følge af, at et realkreditlån med treårig rentetilpasning i hendes lejlighed, der skulle sælges, ikke blev omlagt til etårig rentetilpasning i forbindelse med refinansiering.

Sagens omstændigheder

I april 2013 blev der afholdt et møde mellem klageren og Djurslands Bank. I den forbindelse blev klageren kunde i banken. Banken bevilgede klageren et overtræk til finansiering af et boligindskud i forbindelse med, at klageren i løbet af sommeren flyttede fra Jylland til København.

Klageren havde en ejerlejlighed i Jylland, der var eller blev udlejet. Lejligheden var behæftet med et 30-årigt realkreditlån på 1 mio. kr. i Totalkredit, som klageren havde optaget via sit tidligere pengeinstitut, P1. Lånet var med afdragsfrihed og treårig rentetilpasning (F3). Klageren var endvidere kunde i pengeinstituttet P2. Engagementerne blev overført til Djurslands Bank i juli-august 2013. I forbindelse med engagementsoverførslerne var der en e-mail korrespondance mellem parterne.

Ved e-mail af 11. august 2013 nævnte klageren F3 lånet med tilføjelsen: ”Skal vist laves om slutningen af dette år.”

Ved e-mail af 15. august 2013 til banken spurgte klageren: ”Hvad foreslår du at gøre med Realkreditlånet i slutningen af året? Hvad vil det komme til at koste … ?”.

Ved e-mail af 16. august 2013 svarede banken blandt andet:

”…

Angående dit realkreditlån vil anbefaling være, at du ændrer refinansieringsperioden til F1 (årlig rentetilpasning), da det vil være det billigste at indfri. Dette koster kun 1.200 kr. at ændre. Bemærk, at min anbefaling er med udgangspunkt i, at du stadig ønsker at sælge din lejlighed.

…”

Ved e-mail af 17. august 2013 anførte klageren:

”…

Vil meget gerne stadig sælge, men tænker jeg tager den af markedet indtil næste sommer? Både for at den ikke har stået til salg for længe og for at få lidt ro på lejere. Eller hvad syntes du? Jeg syntes uanset hvad at den skal af i en periode, men skal jeg nøjes med til efter jul?

Hvad koster F1 lånet om måneden?

…”

Ved e-mail af 19. august 2013 til klageren anførte banken:

”…

Det synes jeg lyder som en fornuftig plan. Min anbefaling vil være, at du sætter lejligheden til salg igen i løbet af foråret 2014.

Der har ikke været renteauktion for de F1 lån der skal refinansieres/hjemtages december 2013. Men jeg forventer ikke en månedlig netto ydelse på over kr. 1.400 for et lån på ca. 1. mio. kr.

…”

Ved e-mail af 22. august 2013 til banken anførte klageren:

”…

Det er bare fint.

Hold kæft hvor er det egentlig åndssvagt at den ikke har været på F1 før, så ville jeg jo have kunne betale meget mere af på andre lån!

…”

Den 30. august 2013 underskrev klageren en såkaldt samtykkeerklæring, hvorefter banken fik adgang til alle oplysninger om Totalkreditlånet.

Den 10. september 2013 sendte Totalkredit et brev til klageren om rentetilpasning af F3 lånet med virkning fra den 1. januar 2014. Af brevet fremgår blandt andet:

”…

Det er muligt at ændre lånets vilkår

Din rådgiver i Djurslands Bank, kan oplyse dig om muligheden for at til- og fravælge afdragsfriheden, ændre lånets løbetid, ændre perioden mellem rentetilpasningerne eller indgå en fastkursaftale. Kontakt din rådgiver i god tid inden 31. oktober 2013, da aftaler om ændring af lånet skal være underskrevet senest to måneder inden rentetilpasning. I din netbank har du mulighed for at regne på dit låns rentetilpasning, ud fra aktuelle kurser.

…”

I en e-mail af 16. september 2013 til banken anførte klageren blandt andet: ”Bliver det fra årsskiftet at det store lån bliver ændret?”

Ved e-mail af samme dag svarede banken blandt andet: ”Dit realkreditlån skal refinansieres den 31.12.2013.”

Ved e-mail af 4. december 2013 spurgte klageren, hvad hendes realkreditlån ville komme til at koste i det nye år.

Ved e-mail af 5. december 2013 sendte banken de seneste oplysninger om Totalkreditlånet. Klageren svarede: ”Skulle det ikke laves om til et F1?”. Banken oplyste, at realkreditlånet var blevet refinansieret som et F3 lån, og tilføjede: ”Det skulle i givet fald have været ændret inden den 31. oktober 2013 jævnfør vedhæftede. Det er dog refinansieret til en fornuftig rente.”

Ved e-mail ligeledes samme dag anførte klageren: ”Troede bare du sagde vi lagde det som F1 da jeg regner med at sælge næste år?” Banken svarede hertil ved e-mail af 6. december 2013:

”…

Jeg vil vurdere, at det ville være mest hensigtsmæssigt, hvis lånet var blevet refinansieret som et F1 og ikke et F3 lån, når du forventer at sælge lejligheden næste år. ”Skaden” er dog ikke større, end at du stadig sparer ca. 1,5% årligt i forhold til nu, og at du vil have en meget billig rente, hvis det mod forventning ikke lykkedes at sælge lejligheden næste år.

…”

I august 2014 blev lejligheden solgt med overtagelse den 1. september 2014. I den forbindelse blev Totalkreditlånet efter det oplyste indfriet til kurs 104. Hvis lånet i forbindelse med refinansieringen var blevet ændret til et F1 lån, kunne indfrielsen have været sket til kurs 101,02. Klageren har beregnet, at kursforskellen svarer til 28.679 kr.

Klageren rejste krav om erstatning, hvilket blev afvist af banken.

Parternes påstande

Den 24. august 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Djurslands Bank skal betale en erstatning på 28.679 kr. plus merrenteudgiften på F3 lånet fra refinansieringen pr. den 1. januar 2014 i forhold til et F1 lån.

Djurslands Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken er erstatningsansvarlig for hendes tab som følge af, at F3 lånet ikke blevet ændret til et F1 lån i forbindelse med refinansieringen den 31. december 2013.

Det blev i forbindelse med engagementsoverførslerne aftalt, at F3 lånet skulle ændres til et F1 lån i forbindelse med refinansieringen. Dette er dokumenteret ved de fremlagte e-mails. Da hun modtog brevet fra Totalkredit henvendte hun sig på ny til banken med forespørgsel om, hvornår ændringen ville finde sted.

Hun var uden kendskab til og erfaring med realkreditbelåning, og banken burde derfor have sendt de nødvendige dokumenter til underskrift eller have informeret hende om, hvordan hun rent praktisk skulle forholde sig med henblik på at få ændringen gennemført.

Hun blev på ingen måde informeret om, at hun skulle underskrive en aftale herom, hvis lånet skulle ændres.

Hun henvendte sig på eget initiativ til banken på baggrund af brevet fra Totalkredit. På hendes forespørgsel ”Bliver det fra årsskiftet at det store lån bliver ændret?” burde banken have informeret hende om, hvad hun skulle gøre. Bankens konkrete svar om, at ”dit realkreditlån skal refinansieres den 31.12.2013” tydede ikke på, at hun skulle foretage sig noget før denne dato.

Det var banken og ikke hende, der var passiv.

Det af banken anførte om, at hun skulle være blevet informeret pr. telefon og på møder bestrides. Der blev kun afholdt ét møde, og det var i forbindelse med etableringen af kundeforholdet i april 2013. Kontakten mellem hende og banken foregik pr. e-mail. De har kun haft få telefonsamtaler.

Da hun i december 2013 konstaterede, at banken havde glemt at ændre F3 lånet til et F1 lån, stolede hun på bankens oplysning om, at F3 lånet var fint. Hun blev ikke informeret om, at fejlen ville medføre en merudgift på cirka 30.000 kr. i forbindelse med indfrielse af lånet, når lejligheden var solgt.

Djurslands Bank har anført, at bankens rådgivning har været tilstrækkelig, og at årsagen til den manglende profilændring på lånet var passivitet fra klageren. Banken er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Banken har i drøftelser med klageren om ændring af lånet udtrykkeligt gjort klageren opmærksom på, at hun i forbindelse med modtagelse af refinansieringsbrev fra Totalkredit, skulle henvende sig til banken for udarbejdelse af rådgivningsberegning, konkret tilbud og eventuel accept heraf.

På møder og i telefonsamtaler har klageren fået oplyst, at der ikke ville ske ændringer af lånet, medmindre skriftlig bindende aftale blev indgået.

Bankens boligrådgivning i forbindelse med refinansiering omfatter rådgivning med baggrund i en konkret beregning, der viser konsekvenserne af en profilændring på det lån, der ønskes ændret. En sådan beregning er ikke udarbejdet i den konkrete sag.

De drøftelser, der har været i forløbet, har bygget på indikationer og forventninger, netop fordi aftalen var, at klageren skulle henvende sig, når hun modtog refinansieringsbrevet fra Totalkredit, således at de konkrete konsekvenser kunne beregnes, og klageren på baggrund heraf kunne træffe sin endelige beslutning.

Banken har ikke på noget tidspunkt givet accept på, at refinansieringen automatisk ville ske eller var sket.

Ankenævnets bemærkninger

I 2013 flyttede klageren fra Jylland til København. Klageren havde i Jylland en udlejet ejerlejlighed, der var behæftet med et rentetilpasningslån på 1 mio. kr. i Totalkredit med afdragsfrihed og treårig rentetilpasning (F3). Lånet skulle refinansieres pr. den 31. december 2013. Med baggrund i, at lejligheden skulle sælges i løbet af foråret 2014 anbefalede banken, at F3 lånet blev ændret til et rentetilpasningslån med etårig rentetilpasning (F1) i forbindelse med refinansieringen.

Omlægningen fra F3 til F1 blev ikke gennemført, hvilket medførte merrenteudgifter for klageren i 2014 indtil lejligheden blev solgt og et forøget kurstab ved indfrielsen af lånet i forbindelse med salget i forhold til et F1 lån.

To medlemmer – John Mosegaard og Troels Hauer Holmberg, der i medfør af Ankenævnets vedtægter § 13, stk. 1, er tillagt to stemmer – udtaler:

Vi finder på baggrund af den fremlagte e-mail korrespondance, at banken burde have indset, at klageren ønskede at gennemføre låneændringen. Ankenævnet finder derfor, at banken burde have taget initiativ til at tilvejebringe det nødvendige aftalegrundlag herfor eller i hvert fald have informeret klageren grundigt om fremgangsmåden. Vi finder, at banken ved at undlade dette har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren, og at banken derfor skal erstatte klagerens tab som følge af den manglende ændring af F3 lånet til et F1 lån.

Vi lægger det af klageren anførte kurstab på 28.679 kr. som ubestridt til grund. Hertil kommer merrenteudgiften på F3 lånet i forhold til et F1 lån i perioden indtil indfrielsen.

To medlemmer – Andreas Moll Årsnæs og Karin Duerlund – udtaler:

Vi finder, at banken i sit svar på klagerens e-mail af 16. september 2013 havde anledning til at vejlede klageren om fremgangsmåden ved ændring af lånets vilkår, men vi finder ikke, at undladelse heraf kan begrunde erstatningsansvar i en situation, hvor det af Totalkredits brev af 10. september 2013 fremgik, at der skulle underskrives kontrakt herom inden 31. oktober 2013.

Vi stemmer derfor for, at klageren ikke får medhold.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Djurslands Bank skal inden 30 dage til klageren betale en erstatning på 28.679 kr. med tillæg af en rentekompensation som ovenfor anført.

Klageren får klagegebyret tilbage.