Krav om erstatning i forbindelse med låneomlægning. Indsigelse om for lille provenu og om fejl ved låneberegninger på instituttets hjemmeside.
| Sagsnummer: | 21704029/0 |
| Dato: | 11-12-2017 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Lars K. Madsen, Anne E. Povlsen og Morten B. Pedersen |
| Klageemne: |
Omlægning - tillægslån
|
| Ledetekst: | Krav om erstatning i forbindelse med låneomlægning. Indsigelse om for lille provenu og om fejl ved låneberegninger på instituttets hjemmeside. |
| Indklagede: | Realkredit Danmark A/S |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning i forbindelse med låneomlægning. Indsigelse om for lille provenu og om fejl ved låneberegninger på instituttets hjemmeside.
Sagens omstændigheder
I februar 2016 rettede klageren henvendelse til Realkredit Danmarks rådgiver for at drøfte omlægning af to eksisterende lån hos realkreditinstituttet. I forlængelse heraf var parterne til møde hos det for realkreditinstituttet formidlende pengeinstitut, P, hvor klageren anmodede om omlægning af lånene samt et tillægslån.
Realkreditinstituttet har oplyst, at kunder ved log in med Nem ID kan beregne en omlægning af deres eksisterende lån i en omlægningsberegner på instituttets hjemmeside. Kunden kan på siden ”Omlægning af lån” indtaste et ekstra beløb, som kunden ønsker at låne og trykke ”Beregn”. Kunden kommer derefter til siden ”Resultat af omlægning” med en oversigt over det nye lån og indfrielse af eksisterende lån. Af siden ”Resultat af omlægning” fremgår bl.a.:
”… Kursen er den senest noterede ”gennemsnitskurs for alle handler” på Nasdaq Copenhagen A/S fratrukket et kursfradrag. Du kan se det aktuelle kursfradrag på vores prisblad. Den endelige kurs bliver fastsat på samme måde, når vi udbetaler lånet.
Vi tager forbehold for fejl og mangler i oplysningerne. Samtidig påtager vi os ikke noget ansvar for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af beregningseksemplerne.”
Kunden kan dernæst gå til siden ”Detaljer”, der indeholder fanebladene ”Omkostninger”, ”Terminer” og ”Grafisk overblik”. Klageren har oplyst, at han indtastede 57.000 kr. som et ekstra beløb i omlægningsberegneren. Klageren har fremlagt et print af siden ”Detaljer” fra realkreditinstituttets omlægningsberegner af april 2016, hvor ”beløb til udbetaling” er angivet til 57.070,21 kr.
Realkreditinstituttet har anført, at klageren ikke på mødet hos P eller i rådgivningsforløbet oplyste, at han ønskede et tillægslån med et bestemt provenu. Klageren har anført, at realkreditinstituttet var bekendt med, at han ønskede et provenu på 57.000 kr.
Den 31. marts 2016 sendte realkreditinstituttet et lånetilbud om omlægning af de eksisterende lån til et Flexlån type F5 kontantlån på 3.384.000 kr., en aftale om finansiering og tinglysning og ”Europæisk Standardiseret Informationsark” til klageren.
Af lånetilbuddet fremgik et anslået provenu på 47.042 kr. Provenuet indeholdt fradrag for omkostninger til det nye lån på i alt 10.686 kr. (kurtage 5.076 kr., lånesagsgebyr 2.250 kr., fast og variabel tinglysningsafgift på i alt 3.360 kr.) samt fradrag for omkostninger ved indfrielse af de to eksisterende lån på i alt 9.786 kr. (to indfrielsesgebyrer á 750 kr., kurtage 3.319 kr. og differencerente 4.367 kr.). Klagerens eksisterende lån med en obligationsrestgæld på henholdsvis 2.104.552 kr. og 1.051.000 kr. var forudsat indfriet henholdsvis ved obligationsindfrielse til kurs 105,15 og ved pari straks indfrielse til kurs 105. Af lånetilbuddet fremgik bl.a.:
”Tallene i skemaet er anslåede, og det beregnede provenu kan ændre sig, fx på grund af kursudsving, eventuelle renter fra sidste terminsbetaling og frem til den dag, lånet indfries, omkostninger til eventuel rykning af pantebrev og omkostninger til ekspedition af sagen.
Hvis vi ekspederer ejendomssagen, kan omkostninger til ekspedition af ejendomssagen ses i afsnittet ”Omkostninger til denne aftale”” i dokumentet ”Aftale om finansiering og tinglysning”. …
Oplysninger om det nye lån i DKK
… Tilbudskursen på 102,115 er beregnet som en vægtet kurs ud fra obligationshovedstolene i de enkelte årgange.
Kurserne i de enkelte årgange er 0,2 kurspoint under de sidste noterede officielle kurser for ”Gns. kurs alle handler” på NASDAQ OMX Copenhagen A/S. De endelige kurser bliver reguleret på samme måde, når vi udbetaler lånet. …
…
Foreløbig beregning ved indfrielse af nuværende lån
… Terminsydelser er ikke taget med i beregningerne og derfor skal de betales, indtil lånet bliver indfriet. …”
Af aftale om finansiering og tinglysning fremgik, at et ejerpantebrev skulle rykke for det nye lån, at omkostningerne til P udgjorde 2.700 kr. for ekspedition af ejendomssagen og 1.000 kr. for rykning af pantebrev, og at der derudover ville være tinglysningsafgift på 1.660 kr. for påtegning af pantebrev. Derudover fremgik, at:
”… Vi er opmærksomme på, at
- [P] tager forbehold for eventuelle yderligere omkostninger, der kan opstå, mens sagen behandles …
- Omkostninger i forbindelse med optagelse af nyt realkreditlån og eventuel indfrielse af eksisterende lån ikke er taget med i denne opgørelse – disse omkostninger fremgår af lånetilbuddet fra Realkredit Danmark …”
Af ”Europæisk Standardiseret Informationsark” fremgik, at der ud over omkostninger til realkreditinstituttet ville være omkostninger til ekspedition af ejendomssagen på 2.700 kr., gebyr for rykning af pantebrev 1.000 kr. og tinglysningsafgift på 1.660 kr. for påtegning af pantebrev.
Det nye lån blev udbetalt den 12. april 2017 med et provenu på 50.431,46 kr. efter indfrielse og efter fradrag af kurtage 5.076 kr. og lånesagsgebyr 2.250 kr. Af låneafregningen fremgik, at klagerens eksisterende lån med en obligationsrestgæld på henholdsvis 2.096.221,63 kr. og 1.051.000 kr. blev indfriet henholdsvis ved obligationsindfrielse til kurs 105,138 og ved pari straks indfrielse til kurs 105, og at der blev betalt terminsydelser frem til indfrielsen. Provenuet på 50.431,46 kr. blev indsat på klagerens omprioriteringskonto hos P. På omprioriteringskontoen blev der debiteret tinglysningsafgift på 3.360 kr. (afgift på det nye lån). Efter fradrag heraf udgjorde restprovenuet således 47.071 kr. På omprioriteringskontoen blev der yderligere debiteret gebyrer til P på 2.700 kr. for ekspedition af ejendomssag og 1.000 kr. for rykning af pantebrev samt 1.660 kr. i tinglysningsafgift. Saldoen på omprioriteringskontoen var herefter 41.711,45 kr.
Parternes påstande
Den 26. april 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Realkredit Danmark A/S skal betale 17.000 kr. til ham.
Realkredit Danmark A/S har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at han blev vildledt i rådgivningen og ved beregningen af provenuet.
Realkreditinstituttets omlægningsberegner på hjemmesiden var fejlagtig. Han indtastede 57.000 kr. i rubrikken ”Ekstra beløb du vil låne”, men fik kun udbetalt ca. 40.000 kr., selvom der i selve udregningen stod ”Beløb til udbetaling”. Der stod intet om, at gebyrer skulle indregnes i beløbet. I så fald skulle man jo også beregne gebyr af et lån uden ekstra provenu.
Han skulle bruge 57.000 kr. til forbedringer af sin ejendom, hvilket realkreditinstituttet var klar over.
Realkreditinstituttet gjorde ham på intet tidspunkt opmærksom på, at han ikke ville få udbetalt 57.000 kr. Dette blev han først bekendt med, da lånet blev udbetalt.
Realkredit Danmark A/S har anført, at realkreditinstituttet i omlægningsberegneren under ”Resultat af omlægning” udtrykkelig gjorde opmærksom på forudsætningerne for beregningen, samt at realkreditinstituttet ikke påtog sig ansvar for evt. tab, der fulgte af dispositioner foretaget på baggrund af beregningseksemplerne.
Klageren ansøgte ikke om lånet via realkreditinstituttets hjemmeside, men på et rådgivningsmøde med realkreditinstituttets rådgiver. Klageren ansøgte ikke eller gjorde opmærksom på, at han ønskede et tillægslån med et bestemt provenu eller minimumsbeløb.
Realkreditinstituttet gjorde i lånetilbuddet udtrykkeligt opmærksom på, at det anslåede provenu i lånetilbuddet kunne ændre sig f.eks. på grund af omkostninger til evt. rykning af pantebrev og omkostninger til ekspedition af sagen.
Alle omkostninger blev oplyst inden klagerens accept af lånetilbuddet samt aftalen om finansiering og tinglysning. Klageren accepterede således vilkårene for omlægningen, herunder forudsætningerne for provenuets størrelsen.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at Realkredit Danmark havde tilsikret klageren, at resultatet af låneomlægningen ville blive et positivt provenu på 57.000 kr. Det bemærkes, at låneberegneren på realkreditinstituttets hjemmeside har karakter af en foreløbig og vejledende beregning, der blev afløst af lånetilbuddet.
Klageren accepterede realkreditinstituttets lånetilbud af 31. marts 2016, hvor provenuet efter omlægning af klagerens eksisterende lån hos realkreditinstituttet var anslået til 47.042 kr. Klageren fik udbetalt et nettoprovenu på ca. 41.711,45 kr. Det fremgik af lånetilbuddet, at provenuet på 47.042 kr. kunne ændre sig som følge af omkostninger til ekspedition af sagen og til rykning af pantebrev, og at terminsydelser frem til indfrielse ikke var taget med i beregningerne. Ekspeditionsgebyr til det for realkreditinstituttet formidlende pengeinstitut, P på 2.700 kr., gebyr til P og tingslysningsafgift til rykning af ejerpantebrev udgjorde i alt 5.360 kr. Ankenævnet finder, at realkreditinstituttet på tilstrækkelig måde havde oplyst klageren om, at provenuet ville blive reduceret med disse omkostninger.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.