Krav om refusion af omkostninger til kredit, der blev oprettet i forbindelse med ejendomssalg.
| Sagsnummer: | 3/2006 |
| Dato: | 04-05-2006 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Hans Daugaard, Karen Frøsig, Lotte Aakjær Jensen, Erik Sevaldsen. |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Kassekredit - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Krav om refusion af omkostninger til kredit, der blev oprettet i forbindelse med ejendomssalg. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens omkostninger til en kredit, der blev oprettet i forbindelse med klagerens ejendomssalg.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 6. august 2005 solgte klageren sin faste ejendom med overtagelse den 1. november 2005. Købesummen var på 595.000 kr. kontant og 654.924,64 kr. ved finansieret handel. Købesummen skulle berigtiges med to pantebreve på henholdsvis 450.000 kr. og 204.924,64 kr. til en rente på henholdsvis 6,50 % p.a. og 7,50 % p.a.
Pantebrevene skulle overdrages til et pantebrevsfirma, som ved skrivelser af 11. august 2005 til den medvirkende ejendomsmægler anførte en række betingelser for overdragelserne, herunder "at vi modtager kopi af gyldig brandpolice".
Af skrivelserne fremgår i øvrigt bl.a.:
"…
Pantebrevet kan afregnes mod en af os godkendt tidsbegrænset indeståelse (max. 60 dage) fra pengeinstitut, gebyr herfor udgør kr. 250,00. Det originale anmærkningsfrie tinglyste pantebrev skal dog under alle omstændigheder leveres til os eller ordre snarest og inden 3 måneder fra overtagelsesdagen.
…"
Ejendommen var behæftet med et 6 % realkreditlån på oprindelig kr. 338.000 kr. og to private pantebreve på oprindelig henholdsvis 112.018,28 kr. og 60.000 kr. til en rente på henholdsvis 7,5 % og 7 % p.a.
Ved skrivelse af 17. august 2005 anmodede ejendomsmægleren indklagede om at indfri de eksisterende hæftelser i ejendommen og hjemtage de nye pantebrevslån. Indklagede ville få pantebrevene tilsendt fra klagerens advokat, når de var blevet tinglyst sammen med skødet.
Ved skrivelse af 30. august 2005 anmodede advokaten indklagede om at overføre 12.600 kr. til dækning af tinglysningsafgiften på de nye pantebreve.
Ved kreditaftale af 8. september 2005 ydede indklagede som led i ekspedition af handelen klageren en kredit på 530.000 kr. Renten var 7 % p.a. Omkostningerne var på 6.000 kr., som blev specificeret således:
"…
Bevillingsomkostninger | 3.250,00 kr. |
Oplysning fra Ting- /Andelsboligbog | 250,00 kr. |
Ekspeditionsomkst. Låneformidling | 2.500,00 kr. |
…"
Samme dag underskrev klageren en erklæring, hvorefter indklagede fik transport i købesummen ved ejendomssalget. Transporten blev noteret af køberne, advokaten, ejendomsmægleren og pantebrevsfirmaet. Klageren underskrev endvidere en omprioriteringsaftale med indklagede om hjemtagelse af pantebrevslånene, der endeligt var fastsat med hovedstole på henholdsvis 450.000 kr. og 200.000 kr., og indfrielse af de eksisterende hæftelser.
Ifølge omprioriteringsaftalen var omkostningerne til indklagede for hjemtagelse af nyt lån på 3.100 kr. og omkostningerne til tinglysningsafgift på 12.600 kr.
Ligeledes den 8. september 2005 overførte indklagede 12.600 kr. til advokaten til dækning af tinglysningsafgift. Endvidere blev omkostningsbeløbet i henhold til kreditten på 6.000 kr. samt et gebyr på 600 kr. for noteringspåtegningerne på transporten trukket på kassekreditten.
Ved skrivelse af 26. september 2005 sendte advokaten skødet og pantebrevene, der nu var tinglyst med anmærkninger, til indklagede.
Den 28. september 2005 hævede indklagede 115.891,46 kr. og 57.755,10 kr. på kreditten til indfrielse af de to private pantebreve, der ikke skulle overtages af køberne.
Den 19. oktober 2005 blev realkreditlånet indfriet ved hævning af 327.636,78 kr. på kreditten.
Den 28. oktober 2005 modtog indklagede brandpolicen fra ejendomsmægleren og videresendte denne til pantebrevsfirmaet.
Den 10. november 2005 modtog indklagede to fuldmagter, hvorefter indklagede af køberne blev bemyndiget til at modtage provenuet af pantebrevene.
Den 14. november 2005 sendte indklagede pantebrevene til tinglysning med henblik på sletning af retsanmærkning.
Den 29. november 2005 blev pantebrevene modtaget retur i tinglyst anmærkningsfri stand og videresendt til pantebrevsfirmaet.
Pantebrevene blev afregnet den 8. december 2005. Da der på afregningstidspunktet var mindre end fem uger til en terminsbetaling, blev pantebrevenes termin pr. den 11. december 2005 udbetalt til klageren direkte fra køberne gennem advokaten.
I forbindelse med opgørelsen af kreditten blev de samlede renteudgifter opgjort til 9.389,70 kr. og de samlede omkostninger til indklagede til 6.765 kr., i alt 16.154,70 kr. Omkostningerne til indklagede dækkede følgende poster:
Bevillingsomkostninger | 3.250,00 |
Oplysning fra Ting-/ Andelsboligbog | 250,00 |
Ekspeditionsomkostninger, låneformidling | 2.500,00 |
Notering af transport | 600,00 |
Gebyrer | 165,00 |
Parternes påstande.
Den 5. januar 2006 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal nedsætte omkostningerne, således at han stilles som om, at pantebrevslånene var blevet hjemtaget på garanti.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede i forbindelse med handlen meddelte, at proceduren var således, at han skulle optage et lån på 530.000 kr. til indfrielse af de gamle lån med henblik på at få købernes penge udbetalt af pantebrevsfirmaet. Denne fremgangsmåde kostede ham ca. 16.150 kr. i renter og gebyrer.
Efterfølgende oplyste ejendomsmægleren, at en bankgaranti havde været nok, hvilket han fik bekræftet af pantebrevsfirmaet.
Indklagede valgte den for ham dyreste løsning og bør refundere en del af omkostningerne, således at han kun skal betale, hvad en bankgaranti ville have kostet.
Indklagede har anført, at man ikke var indstillet på at stille en garanti over for pantebrevsfirmaet. I så fald skulle man garantere for opfyldelse af pantebrevsfirmaets betingelser for udbetaling, herunder indlevering af kopi af gyldig brandpolice.
Indklagede ønsker ikke at stille en garanti for noget, som man ikke selv har rådighed over. I den konkrete sag måtte man gentagne gange rykke for brandpolicen, som først kom indklagede i hænde mere end halvanden måned efter sagens start.
Garantien kunne tidligst være stillet fra den 28. oktober 2005, hvor brandpolicen blev indleveret. Klageren skulle derfor under alle omstændigheder have haft et lån frem til denne dato. Alternativt skulle klageren have beholdt de gamle lån i ejendommen, som blev forrentet med stort set samme rentesats som kreditten. Rentemæssigt har den anvendte fremgangsmåde således ikke været væsentlig fordyrende for klageren.
Sagen blev endvidere forsinket bl.a. fordi man trods gentagne rykkere til ejendomsmægleren først sent modtog fuldmagterne fra køberne. Den ene af de to private pantehavere, der skulle indfries, medsendte i første omgang ikke påtegning om aflysning, hvilket var årsag til, at retsanmærkningerne på de nye pantebreve ikke blev slettet tidligere end sket.
Bortset fra bevillingsomkostningerne på 3.250 kr. skulle omkostningerne til omprioriteringen betales uanset, om der blev stillet garanti.
En garanti ville have kostet 1.200 kr. i oprettelse samt garantiprovision på 1,5 % p.a. af 650.000 kr. Hertil kommer gebyr til pantebrevsfirmaet på 2 x 250 kr. Det er usikkert, hvornår udbetaling på garanti ville have fundet sted, hvorved bemærkes, at fuldmagterne til udbetalingerne først blev modtaget fra ejendomsmægleren den 10. november 2005, hvorfor afregning til klageren tidligst kunne være sket efter denne dato. Først herefter kunne klagerens gamle lån i ejendommen være blevet indfriet.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede var ikke forpligtet til at hjemtage de nye pantebrevslån på garanti, og der er ikke grundlag for at kritisere, at indklagede rådede klageren til at gennemføre omprioriteringen som sket ved optagelse af en kredit til indfrielse af de hæftelser, der ikke skulle overtages af køberne. Det bemærkes herved, at udgifterne til kreditten modsvares af sparede renteudgifter på de indfriede pantehæftelser og sparet garantiprovision.
Det må endvidere lægges til grund, at indklagede fremmede sagen bedst muligt og foretog ekspeditionerne med fornøden hurtighed. De forsinkelser i sagen, som måtte have medført forøgede omkostninger for klageren, skyldes således ikke forhold hos indklagede.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.