Spørgsmål om, hvorvidt overskud ved omprioritering efter indfrielse af terminsrestancer og udlæg med rette var anvendt som ekstraordinært afdrag på udlån.
| Sagsnummer: | 327 /1998 |
| Dato: | 10-03-1999 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jette Kammer Jensen, Ole Reinholdt, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Udlån - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Spørgsmål om, hvorvidt overskud ved omprioritering efter indfrielse af terminsrestancer og udlæg med rette var anvendt som ekstraordinært afdrag på udlån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Indklagede medvirkede i sommeren 1998 ved en omprioritering af klagerens ejendom. Indklagede modtog i denne forbindelse et ekstraordinært afdrag på ca. 12.800 kr. på et boliglån, for hvilket indklagede havde sikkerhed i et ejerpantebrev med pant i klagerens ejendom. Ejerpantebrevet rykkede for omprioriteringens gennemførelse. Baggrunden for omprioriteringen var, at klageren gennem denne ønskede at indfri terminsrestancer og diverse udlæg i ejendommen. Efterfølgende viste det sig, at klageren tillige var i restance med ejendomsskatter.
Sagens omstændigheder.
Klageren rettede i januar 1998 henvendelse til indklagedes Fredericia afdeling, hvor klageren er kunde, idet klageren forespurgte, om indklagede ville medvirke til finansiering af indfrielsen af forskellige udlæg i klagerens ejendom. Dette afviste indklagede og henviste klageren til eventuel omprioritering gennem realkreditbelåning.
Klagerens ejendom var behæftet med et mixlån ydet af Realkredit Danmark med en restgæld på ca. 292.000 kr., et udlæg med en restgæld på ca. 5.800 kr. samt et ejerpantebrev på 100.000 kr. håndpantsat til indklagede til sikkerhed for klagerens boliglån, hvis restgæld var ca. 320.000 kr. Herudover var der yderligere udlæg.
Ved skrivelse af 25. maj 1998 anmodede klagerens advokat indklagede om at bekræfte, at man ville lade ejerpantebrevet rykke i forbindelse med en omprioritering af ejendommen. Advokaten medsendte samtidig en beregning på et nyt lån fra Realkredit Danmark.
Indklagede har anført, at klagerens ægtefælle den 27. maj 1998 drøftede omprioriteringen med afdelingen og oplyste, at der ikke fandtes anden gæld end de lyste udlæg og terminsrestancer. Den 28. s.m. kontaktede afdelingen en afdeling af Realkredit Danmarks ejendomsmæglerkæde, hvor det oplystes, at tillægsbelåningen var baseret på indfrielse af diverse udlæg, betaling af terminsrestancer og omkostninger. Det oplystes, at der ikke fandtes yderligere forfaldne gældsposter.
Ved skrivelse af 28. maj 1998 gav indklagede tilsagn om at medvirke ved omprioriteringen, således at det eksisterende kreditforeningslån omlagdes til et nyt 30-årigt obligationslån på 376.000 kr. 6%, under forudsætning af, at provenuet ved omprioriteringen anvendtes til "indfrielse af terminsrestance, udlæg samt omkostninger i forbindelse hermed. Det resterende provenu skal tilgå banken som ekstraordinært afdrag på banklånet. Provenuet forventes at ville udgøre ca. kr. 20.000 kr."
Af en udateret omprioriteringsaftale underskrevet af klageren fremgår, at der ved omprioriteringen ud over det eksisterende lån til Realkredit Danmark skulle indfries tre anførte kreditorer.
Ved skrivelse af 15. juni 1998 modtog indklagede fra ejendomsmæglerfirmaet pantebrevet vedrørende det nye lån. Samtidig blev der redegjort for de beløb, som skulle indfries i forbindelse med omprioriteringen. Det samlede beløb udgjorde ca. 345.000 kr. set i forhold til et anslået provenu på det nye lån på 367.000 kr. I skrivelsen anføres afslutningsvis: "Der tages forbehold for endelige afregninger - opgørelser, både omkostninger og renter, ligesom der kan være en udgift til [klagerens advokat]." Denne modtog kopi af skrivelsen.
Den 24. juli 1998 modtog indklagede fra Realkredit Danmark 49.336,46 kr., der udgjorde restprovenuet fra omprioriteringslånet efter indfrielse af det eksisterende realkreditlån, herunder restancer. Indklagede indfriede herefter de på ejendommen lyste udlæg samt omkostninger.
Den 27. august 1998 opgjorde indklagede den til brug for sagen oprettede omprioriteringskonto. Efter fradrag af gebyr til indklagede for omprioriteringens gennemførelse var kontoens provenu 12.815,23 kr., som overførtes til klagerens lån. Samme dag henvendte klageren sig og anmodede om udbetaling af provenuet ved omprioriteringen, idet klageren netop havde modtaget tilsigelse til udlægsforretning vedrørende ejendomsskatterestancer for 1997 og 1998 på i alt ca. 27.000 kr. Indklagede afslog anmodningen.
Parternes påstande.
Klageren har den 1. oktober 1998 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at udbetale provenuet fra omprioriteringen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at omprioriteringen skete med henblik på at omlægge den gæld, der var i ejendommen, herunder få slettet udlæg og gæld til kommunen. Det var med andre ord hensigten at få betalt samtlige restancer, hvilket indklagede var bekendt med.
Indklagede har anført, at indklagedes medvirken ved omprioriteringen var betinget af, at nettoprovenuet fra det nye lån skulle anvendes til nedbringelse af klagernes lån hos indklagede samt indfrielse af terminsrestancer, udlæg samt omkostninger ved omprioriteringen. På intet tidspunkt var der tale om betaling af ejendomsskatterestancer. Indklagede forhørte sig bl.a. hos klagerens ægtefælle samt Realkredit Danmarks ejendomsmæglerkæde og fik oplyst, at der ikke fandtes yderligere restancer.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter indholdet af indklagedes skrivelse af 28. maj 1998 til klagerens advokat og ejendomsmæglerfirmaets skrivelse af 15. juni 1998 til indklagede, hvoraf klagerens advokat modtog kopi, må det lægges til grund, at indklagede betingede sig, at restprovenuet ved omprioriteringen efter betaling af den gæld, der er anført i disse skrivelser, skulle anvendes som ekstraordinært afdrag på klagerens boliglån hos indklagede. Klagerens gæld til kommunen i ejendomsskatter er ikke omtalt i skrivelserne, og det må lægges til grund, at indklagede ikke havde kendskab hertil. Indklagede har herefter været berettiget til at afskrive restprovenuet på ca. 12.800 kr. på boliglånet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.