Afgørelse

Med henblik på omprioritering og tillægsbelåning af klagerens ejerlejlighed afgav Danske Kredit den 28. december 1995 et lånetilbud på et 30-årigt kontantlån på 300.000 kr. Indklagedes Rådhus afdeling, Århus, havde i forbindelse med indhentelsen af tilbudet beregnet, at klageren ved at hjemtage kontantlånet og indfri fire eksisterende prioriteter med en restgæld på i alt ca. 78.000 kr. kunne opnå et kontant provenu på 207.775 kr. Ifølge konsekvensberegningen ville omprioriteringen og tillægsbelåningen medføre en forøget ydelse det første år på netto 6.178,30 kr. ved 44,90% skat. Stiftelsesomkostningerne ved det nye lån var beregnet til 4.331 kr., mens indfrielsesomkostningerne vedrørende de fire eksisterende prioriteter var 4.000 kr. Under rubrikken øvrige omkostninger var anført 1.700 kr.

Den 29. december 1995 underskrev klageren en omprioriteringsaftale, hvorefter indklagede skulle forestå hjemtagelse af lånet og indfrielse af de fire eksisterende lån. Omkostningerne til indklagede var anslået til 2.400 kr., heraf tinglysningsafgift 700 kr. og tingbogsattest 100 kr. Lånet blev samtidig kurssikret pr. den 20. februar 1996, hvor tinglysningen af pantebrevet forventedes at være ekspederet. På det ene de eksisterende lån var opsigelsesfristen fem måneder til den 1. april eller 1. oktober, og for de tre øvrige lån var fristen fem måneder til 1. januar eller 1. juli. Det blev aftalt at straksindfri de eksisterende lån, mens de tre lån med opsigelse pr. 1. juli skulle opsiges inden 31. januar 1996 for at mindske størrelsen af differencerenterne.

Ved påtegning på omprioriteringsaftalen den 8. januar 1996 blev det aftalt, at et af de eksisterende lån med en restgæld på ca. 1.600 kr. ikke skulle straksindfries, da lånet alligevel udløb ved terminen 1. juli 1996.

Omprioriteringen blev gennemført som forudsat ved hjemtagelse af kontantlånet den 20. februar 1996 og straksindfrielse af tre af de eksisterende lån, mens det fjerde lån udløb ved terminen 1. juli 1996.

I december 1996 solgte klageren ejerlejligheden. Lejligheden havde været udlejet fra 1. december 1992 i et tidsbegrænset lejemål, der ophørte uden varsel den 30. november 1996. I forbindelse med salget blev kontantlånet på 300.000 kr. indfriet. Klagerens engagement med indklagede blev overført til et andet pengeinstitut i samme måned.

Ved skrivelse af 13. februar 1997 rettede klageren henvendelse til indklagede vedrørende udgifterne ved omprioriteringen.

Ved klageskema af 21. april 1997 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes helt eller delvis at refundere hans udgifter ved omprioriteringen.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har opgjort udgifterne ved omprioriteringen således, idet der ved beregningen er anvendt en skattesats ifølge klagerens selvangivelse på 42,6% i stedet for den af indklagede i konsekvensberegningen anvendte skattesats på 44,9%:

Klageren har anført, at han i december 1995 søgte en ny bolig, og at han i den forbindelse ansøgte om et lån på 25.000 kr. til dækning af udgifter i forbindelse hermed. Indklagede foreslog i stedet et nyt kreditforeningslån i ejerlejligheden. Indklagede var bekendt med det midlertidige lejemål, og at ejerlejligheden skulle sælges i december 1996 ved lejemålets ophør. Indklagede oplyste, at omprioriteringen ville medføre en forøget udgift på ca. 500 kr. pr. måned. Det var på grundlag af denne oplysning, at han accepterede låneomlægningen. Dokumenterne skulle underskrives inden det forestående årsskifte, og han fik derfor ikke gennemgået dokumenterne i detaljer, men forlod sig på indklagedes mundtlige oplysninger. Ejerlejligheden blev solgt ved kontanthandel i december 1996, hvorfor lånet i Danske Kredit skulle indfries. Først i forbindelse hermed blev han klar over, at omkostningerne ved omprioriteringen væsentligt havde oversteget de forudsatte 500 kr. månedligt, idet den reelle udgift var knap 2.300 kr. pr. måned. Også når der bortses fra omkostningerne på 2.661 kr. og kurstabet på 9.665 kr. ved indfrielsen af lånet i december 1996, er der tale om en væsentlig forøgelse i forhold til beløbet på 500 kr., som indklagede havde beregnet.

Indklagede har anført, at man under drøftelserne i december 1995 foreslog klageren at udnytte friværdien i ejerlejligheden. Ved at optage et 30-årigt kontantlån kunne klageren opnå et provenu på ca. 200.000 kr. mod en forhøjelse af den månedlige nettoydelse på ca. 500 kr. Provenuet kunne anvendes til køb af en ny bolig, og klageren ville med det pågældende lån have mulighed for at beholde ejerlejligheden, såfremt det måtte vise sig, at den ikke kunne sælges på tilfredsstillende vilkår. Lånet skulle optages inden årsskiftet 1995/96 for at undgå at blive omfattet af de nye regler om kontantlån, hvorefter en kursgevinst ved en senere omlægning skulle beskattes. Omprioriteringen blev gennemført på den for klageren mest fordelagtige måde, idet lånene blev opsagt inden udgangen af januar 1996, og kurssikring blev foretaget pr. den 20. februar 1996. Herved blev udgiften til differencerente minimeret, samtidig med at klageren ikke behøvede at indgå kurskontrakt for en lang periode. Omkostningerne ved optagelsen af Danske Kredit lånet og udgiften til differencerenter fremgår af omprioriteringssagens dokumenter. Da der var tale om engangsudgifter, var omkostningerne ikke medtaget i beregningen af nettoydelsen på det nye lån, som kun var ca. 500 kr. større end de samlede ydelser på de eksisterende lån. Dette fremgik af konsekvensberegningerne og blev i øvrigt forklaret klageren. Kurstabet og omkostningerne til indfrielsen i forbindelse med det senere salg af ejerlejligheden var indklagede uden indflydelse på.

Ankenævnets bemærkninger:

Ankenævnet finder ikke grundlag for at antage, at indklagede i forbindelse med omprioriteringen af klagerens ejerlejlighed har ydet mangelfuld eller vildledende rådgivning. Herved bemærkes, at det måtte være op til klageren selv at vurdere, om han havde et likviditetsbehov på ca. 200.000 kr., som en gennemførelse af omprioriteringen ville opfylde, ligesom klageren på grundlag af omprioriteringssagens dokumenter måtte indse, at omkostningerne ved omprioriteringsslånets etablering og indfrielsen af de eksisterende lån var en engangsudgift, som skulle betales ud over forøgelsen af den månedlige nettoydelse. Klageren måtte endvidere være bekendt med, at der ville påløbe omkostninger og eventuelt kurstab i forbindelse med en senere indfrielse af lånet i forbindelse med salg af ejerlejligheden.

Som følge heraf