Spørgsmål om ansvar for aflysning af ejerpantebrev. Frigivelse af refusionssaldo fra skødedeponeringskonto.
| Sagsnummer: | 131 /1998 |
| Dato: | 03-11-1998 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Peter Nedergaard, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - aflysning
Skødedeponeringskonto - frigivelse |
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for aflysning af ejerpantebrev. Frigivelse af refusionssaldo fra skødedeponeringskonto. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører indklagedes eventuelle ansvar i forbindelse med aflysning af et ejerpantebrev i en ejendom, som klageren havde købt, og om indklagede var forpligtet til at efterkomme en anmodning om frigørelse af et beløb fra skødedeponeringskontoen til dækning af en refusionssaldo i klagerens favør.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 22. november 1997 købte klageren en fast ejendom med overtagelse den 1. maj 1998. Købesummen på 2.536.000 kr. skulle berigtiges ved optagelse af et ejerskiftelån på 1.956.000 kr. i Unikredit i sælgers navn samt deponering af 120.000 kr. og 460.000 kr. hos henholdsvis den medvirkende ejendomsmægler og indklagede, som er sælgers pengeinstitut. Klageren skulle selv berigtige handlen. Af købsaftalen fremgår bl.a.:
"Sælger er i perioden 01.12.1997 til 31.03.1998 berettiget til, med minimum 30 dages varsel, at forlange overtagelsesdagen ændret til en dato før d. 01.05.1998. Køber er i så tilfælde forpligtet til, at foranledige skøde og gældsovertagelsen til kreditforeningen underskrevet og hele den kontante del af købesummen deponeret forinden den ændrede overtagelsesdag."
Af købsaftalens standardbestemmelser fremgår bl.a.:
"9. Vilkår for kontant udbetaling/deponering
Renter af deponeringsbeløb i henhold til købsaftalens pkt. 9.2 tilfalder sælger fra dispositionsdagen.
.....
Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2 og evt. 9.3 er berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar pligtig til at foretage betaling af:
1. pantegæld, der ikke skal overtages.
.....
4. evt. refusionssaldo i købers favør.
.....
Såfremt beløb fra købsaftalens pkt. 9.2 og evt. 9.3 er utilstrækkelige til dækning af det under standardbestemmelsernes pkt. 9.1-7 anførte, er berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar berettiget til yderligere at a) sælge obligationer hidrørende fra optagelse af ejerskiftelån respektive anvende provenu af kontantlån b) sælge anden finansiering, c) sælge sælgerpantebrev(e) eller hvis sælger har bemyndiget andre til at afhænde obligationer, anden finansiering og sælgerpantebrev(e), da at disponere over provenuet af et sådant salg) samt d) at disponere over beløb under pkt. 9.1 i købsaftalen i rækkefølgen a) - d).
.....
Berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar har pligt til at frigive provenuet til sælger alene med de under 1 til 7 nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."
Ved skrivelse af 24. november 1997 fremsendte ejendomsmægleren ifølge aftale med sælgerne sagen til indklagede. Indklagede blev anmodet om at gennemføre omprioriteringen og hjemtage ejerskiftelånet. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"Handlen bliver berigtiget af køber selv.
.....
Af hensyn til endelig tinglysning af skødet, bedes De underrette advokaten, når pantehæftelser, som ikke skal overtages, er sendt til aflysning af tingbogen.
Når lånespecifikation fremkommer, bedes De sendes kopi heraf til os samt til berigtigende advokat til brug for udarbejdelse af refusionsopgørelse."
Ved allonge til købsaftalen af 2. januar 1998 blev overtagelsesdagen fremrykket til den 1. februar 1998, jf. bestemmelsen herom i købsaftalen. Indklagede blev orienteret herom af ejendomsmægleren.
Den 2. februar 1998 udstedte indklagede et deponeringsbevis vedrørende klagerens deponering af den kontante udbetaling på 460.000 kr. Af deponeringsbeviset fremgår bl.a.:
"Deponeringsbetingelser:
Beløbet er deponeret i henhold til bestemmelserne i købsaftale underskrevet den 21.11.1997/22.11.1997.
Det deponerede beløb, reguleret med den af parterne godkendte kontante refusionssaldo, stilles til disposition for sælger, når endeligt skøde er tinglyst uden frist og uden præjudicerende retsanmærkninger. Forinden kan dog frigives beløb til den berigtigende advokat, når denne skriftligt oplyser, at beløbet kan anvendes til at
.....
- indfri pantegæld, der ikke skal overtages af køber,
....."
Ved skrivelse af 10. marts 1998 til indklagede meddelte klageren, at hun forlængst havde fået det tinglyste skøde tilbage med anmærkninger på godt 2,3 mio. kr., og at sælgernes advokat ikke havde taget skridt til indfrielse af de prioriteter, som ikke skulle overtages. Klageren anmodede om frigivelse af 87.234 kr. fra deponeringskontoen til dækning af en refusionssaldo i hendes favør i henhold til en af hende udarbejdet refusionsopgørelse, som "sælgers advokat ikke p.t. har fundet anledning til at kommentere".
Ved skrivelse af 23. marts 1998 meddelte sælgers advokat klageren, at hun som led i berigtigelsen af handlen måtte anmode indklagede, som sælgers pengeinstitut, om aflysning af de hidtidige hæftelser på ejendommen, idet det ikke var sælgers ansvar at foranledige aflysningen foretaget. Det af klageren udarbejdede udkast til refusionsopgørelse kunne ikke accepteres, hvorfor sælger nu ville foranledige en refusionsopgørelse udarbejdet.
Ved skrivelse af 24. marts 1998 meddelte indklagede klageren, at der ikke kunne frigives beløb fra skødedeponeringskontoen til dækning af refusionssaldoen uden sælgernes eller sælgernes advokats accept.
Indklagede har oplyst, at det var aftalt med sælger, at et ejerpantebrev på 725.000 kr., der var tinglyst på ejendommen og håndpantsat på indklagede, skulle overflyttes til sælgers nye ejendom, som blev købt med overtagelse pr. 1. marts 1998. Da udstedelsen af skødet for den nye ejendom trak ud, foreslog man ultimo april 1998 sælger at flytte ejerpantebrevet til sælgernes sommerhus. Da det samtidig blev oplyst, at skødet nu var undervejs, blev overflytningen til sommerhuset opgivet.
Klageren har oplyst, at hun den 27. april udtog stævning mod sælger, i hvilken forbindelse hun betalte 1.530 kr. i retsafgift.
Den 19. maj 1998 fremsendte indklagede ved almindeligt brev ejerpantebrevet til tinglysningskontoret i Gentofte med anmodning om overflytning af ejerpantebrevet til sælgernes ny ejendom. Klageren fik meddelelse om fremsendelsen ved indklagedes skrivelse af 20. maj 1998, hvori det tillige var oplyst, at også pantebrevet vedrørende ejerskiftelånet var fremsendt til tinglysningskontoret til sletning af retsanmærkning, hvorfor klageren nu burde kunne få slettet retsanmærkningerne på skødet.
Ejerpantebrevet nåede ikke frem til tinglysningskontoret, hvorfor indklagede den 9. juni 1998 foranledigede forsendelsen efterlyst via postvæsenet. Ved skrivelse af 24. s.m. meddelte postvæsenet, at det ikke havde været muligt at finde forsendelsen.
Ved skrivelse af 23. juli 1998 bekræftede retten i Gentofte, at man den 22. juli 1998 havde modtaget indklagedes begæring om mortifikation af ejerpantebrevet. Ifølge klageren har retten i Gentofte den 30. juli 1998 over for hende telefonisk oplyst, at mortifikationssag ikke var anlagt.
På baggrund af ejerpantebrevets bortkomst under forsendelsen har indklagede erklæret sig indforstået med at betale omkostningerne ved mortifikationssagen og at afholde eventuelle omkostninger til sikkerhedsstillelse over for Unikredit.
Parternes påstande.
Den 7. april 1998 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med endelig påstand om, at indklagede tilpligtes at aflyse ejerpantebrevet på 725.000 kr., at forrente hendes tilgodehavende i henhold til refusionsopgørelsen med procesrente, at betale 1.530 kr. til dækning af retsafgift ved sagsanlæg mod sælgerne.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har bl.a. anført, at indklagede blev bekendt med købsaftalen umiddelbart efter underskrivelsen og må antages at have tiltrådt denne. Indklagede var derfor på lige fod med sælgerne ansvarlig for, at de hæftelser, der ikke skulle overtages, herunder ejerpantebrevet, blev aflyst. Indklagede burde i hvert fald straks have advaret hende om eventuelle problemer med indfrielse af ejerpantebrevet, således at hun havde haft mulighed for at træde tilbage fra handlen. Først da hun modtog skødet retur fra tinglysning med anmærkninger, konstaterede hun, at hverken sælgers advokat eller indklagede ville medvirke til, at den gamle gæld blev fjernet. Indklagede er ansvarlig for, at hendes ejendom med urette fra den 1. februar 1998 har tjent som sikkerhed for sælgers gæld til indklagede. Indklagede er endvidere ansvarlig for, at ejerpantebrevet ikke kom frem til aflysning på tinglysningskontoret den 20. maj 1998, idet indklagede havde undladt at fremsende ejerpantebrevet anbefalet. Den 27. april 1998 så hun sig nødsaget til at udtage stævning mod sælger. Udgiften til retsafgift på 1.530 kr. bør dækkes af indklagede. Indklagede har endvidere uberettiget tilbageholdt en refusionssaldo i hendes favør på ca. 100.000 kr., hvoraf i hvert fald 50.000 kr. ifølge sælgernes advokat ubestridt tilkommer hende. Indklagede bør yde en rentekompensation herfor. Da indklagede har undladt straks at anlægge mortifikationssag, vil hun blive påført yderligere omkostninger til stempel ved optagelse af boliglån, idet 1 års stempelfristen ved ejendomshandler overskrides.
Indklagede har anført, at man ikke var forpligtet til at aflyse ejerpantebrevet, uden at den gæld, som ejerpantebrevet lå til sikkerhed for, blev indfriet. Ejerpantebrevet kunne derfor kun aflyses, såfremt klageren og sælgerne kunne blive enige om at frigive beløb fra deponeringskontoen. Efter sædvanlig praksis blev det aftalt med sælger, at ejerpantebrevet skulle overføres til den nye ejendom. Indklagede er uden ansvar for, at det trak ud med at få skøde på sælgers nye ejendom, hvorved overflytningen af ejerpantebrevet blev forsinket. Tvisten vedrører derfor et forhold mellem køber og sælger. Indklagede er endvidere uden ansvar for, at ejerpantebrevet bortkom i forbindelse med fremsendelsen til tinglysningskontoret. Med tilbudet om at afholde omkostningerne ved mortifikationssagen samt eventuelle omkostninger til garantistillelse over for Unikredit holdes klageren skadesløs herfor. Udbetaling af refusionssaldo i klagerens favør forudsætter, at der foreligger en refusionsopgørelse, som er godkendt af sælgerne. Da der efter det oplyste ikke er opnået enighed mellem klageren og sælger om refusionsopgørelsen, kan der ikke foretages udbetaling fra deponeringskontoen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ved ejendomsmæglerens fremsendelse af lånesagen til indklagede den 24. november 1997 blev indklagede ikke alene anmodet om at hjemtage ejerskiftelånet, men også om at give meddelelse, når pantehæftelser, som ikke skulle overtages, var sendt til aflysning af tingbogen. Ifølge købsaftalen var berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar pligtig til at foretage betaling af pantegæld, der ikke skulle overtages af klageren, med midler fra deponeringskontoen og ejerskiftelånet.
Indklagede var forinden aflysningen af ejerpantebrevet over for sælger forpligtet til at forespørge denne, om ejerpantebrevet ønskedes overført til en anden ejendom. Ankenævnet finder imidlertid, at indklagede burde have givet sælgerne en rimelig, men kort frist på f.eks. en uge til at beslutte, hvorledes der skulle forholdes med ejerpantebrevet. Herved bemærkes, at sælgerne over for klageren var forpligtet til at rense ejendommen for pantehæftelser, og at klageren var berettiget til at anvende de i standardbestemmelserne pkt. 9 anførte beføjelser til afhjælpning af vanhjemlen. Uanset at sælgers advokat - muligt uberettiget - afslog at medvirke til indfrielsen af hæftelser, der ikke skulle overtages af klageren, finder Ankenævnet således, at indklagede på et tidligere tidspunkt end sket burde have foranlediget ejerpantebrevet aflyst fra ejendommen, alternativt sikret, at retsanmærkningen ikke ville være præjudicerende.
Det bemærkes, at indklagede, såfremt man på grund af økonomien i handlen var betænkelig ved at aflyse pantebrevet, burde have givet klageren meddelelse herom i umiddelbar forlængelse af modtagelsen af købsaftalen ultimo november 1997, således at klageren havde haft mulighed for at træde tilbage fra handlen før overtagelsen.
Ankenævnet finder ikke, at det kan kritiseres, at ejerpantebrevet blev fremsendt med almindelig post til tinglysningskontoret i maj 1998. Herved bemærkes, at det må lægges til grund, at der som anført i skrivelse af 23. juli 1998 fra Retten i Gentofte, er indledt mortifikationssag vedrørende pantebrevet, og at indklagede har erklæret sig indforstået med at dække udgiften herved og eventuelle udgifter til sikkerhedsstillelse over for Unikredit. Det findes ikke godtgjort, at klageren som følge af forsinkelsen er eller vil blive påført yderligere omkostninger til stempel.
Således som sagen er forelagt for Ankenævnet, findes klageren ikke at have lidt noget tab ved, at ejerpantebrevet først blev fremsendt til aflysning med forsinkelse, hvorfor der ikke er grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning. Herved bemærkes, at udgiften til retsafgift i forbindelse med den af klageren anlagte sag mod sælger vedrører retsforholdet mellem disse parter.
Det fremgår af deponeringsbeviset, at udbetaling af refusionssaldo forudsætter parternes godkendelse. Efter det oplyste har klageren ikke over for indklagede dokumenteret, at sælgerne har godkendt den af klageren opgjorte refusionssaldo på 87.234 kr. eller en del heraf. Under disse omstændigheder var indklagede berettiget til at afvise klagerens anmodning om udbetaling fra deponeringskontoen.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.