Afgørelse

Spørgsmål om aftale om frigivelse af ejerpantebrev var indgået.

Indledning

Denne sag vedrører, om der i 2011 blev indgået aftale mellem klageren og banken om frigivelse af et ejerpantebrev, der lå til sikkerhed for klagerens engagement med banken.

Sagens omstændigheder

Den 24. november 2009 underskrev klageren en håndpantsætningserklæring, hvorefter bl.a. et ejerpantebrev på 300.000 kr. blev lagt til sikkerhed for klagerens og dennes ægtefælles forpligtelser over for Sydbank. Engagementet udgjorde 3,3 mio. kr.

Efter det oplyste var ejerpantebrevet udstedt med pant i klagerens andel af en ejerlejlighed, som han ejede sammen med sin datter.

Den 31. august 2011 blev der afholdt et møde mellem klageren, en tredjemand, T, og banken vedrørende engagementet, der bl.a. omfattede en byggekredit.

Ifølge en e-mail af 2. september 2011 fra banken til klageren vedrørende mødet accepterede banken at forhøje byggekreditten med 510.000 kr. til 3.520.000 kr. bl.a. på betingelse af to indskud på en ny konto på henholdsvis 50.000 kr. ”i form af bonus” og 100.000 kr. ”i form af lån fra fonden”. Endvidere fremgår bl.a.:

”...

Det er ligeledes aftalt, at disponering fra nyoprettet konto (indskud kr. 150.000) alene kan ske ved godkendelse af [T].

...”

Ved e-mail af 12. september 2011 til banken oplyste klageren, at T og ”firmaets advokat” havde gennemgået bankens opsummering, og at de havde tilføjet en kommentar om, at der ikke kunne stilles transport i bonus og udbytte.

Ved e-mail af 13. september 2011 til klageren anførte banken bl.a.:

”...

At vi ikke kan få transport i fremadrettet udbytte og bonus må vi leve med, men det ændrer ikke på, at der skal overføres kr. 150.000 til os nu i form af aconto udlodning, samt betalinger for lejlighed i København. Det blev aftalt under mødet.

De kr. 150.000 skal anvendes til byggeriet, inden der betales fakturaer med de lånte midler. ...”

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt blev lejligheden solgt med overtagelse den 1. juli 2014.

Ved e-mail af 6. november 2013 henvendte klageren sig til banken, idet han var uforstående over for, at han i forbindelse med handlen havde konstateret, at ejerpantebrevet ikke var aflyst. Klageren anførte:

”...

I forbindelse med vort møde hos [T] aftaltes det, at [T] indbetalte kr. 100.000, svarende til den forventede friværdi af min andel af lejlighed i København, mod at Sydbanks ejerpant i lejligheden blev aflyst.

Indbetalingen blev foretaget af [T], men ejerpantet står stadig i tingbogen og er nu en forhindring for afslutning af salg af lejligheden, hvilket er en betingelse for, at jeg kan etablere ny finansiering og indfri gælden til Sydbank.

Du bedes venligst foranledige, at aflysning bliver foretaget hurtigst muligt.

...”

Det var bankens opfattelse, at der ikke var indgået aftale om aflysning af ejerpantebrevet som hævdet af klageren.

Det lykkedes ikke at opnå enighed mellem parterne.

Den 29. januar 2015 indgav klageren en klage over Sydbank til Ankenævnet.

Den 30. marts 2015 meddelte banken, at den var indstillet på at aflyse pantet mod betaling af provenuet ved ejerlejlighedssalget, som udgjorde ca. 97.000 kr. Klageren afviste tilbuddet.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Sydbank skal aflyse ejerpantebrevet og dække påløbne omkostninger grundet forsinkelse af handlens afslutning, herunder fortsat ydelsesbetaling på lejligheden siden overtagelsesdagen den 1. juli 2014.

Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at der med udgangspunkt i et salg af ejerlejligheden for 1,6 mio. kr. blev beregnet et provenu på 100.000 kr., der af banken blev omtalt på mødet som ”betaling for lejligheden”.

Ved e-mailen af 13. september 2011 bekræftede banken, at der skulle overføres 150.000 kr. i form af ”aconto udlodning”, som var de 50.000 kr. samt ”betaling for lejligheden i København”, som var de 100.000 kr. Beløbet blev betalt straks, og banken burde have aflyst ejerpantebrevet.

Baggrunden for aftalen var, at banken krævede lejligheden solgt som forudsætning for at udvide låneengagementet. På daværende tidspunkt var det imidlertid ikke muligt at sælge lejligheden til en acceptabel pris. Banken foreslog derfor, at hans forventede provenu fra et senere salg skulle afregnes til banken, således at hans datters provenu ved salget blev friholdt efter aflysning af pantet.

Ejerlejligheden blev efterfølgende solgt for 1,4 mio. kr. I hvilken forbindelse datteren skulle have udbetalt et provenu på ca. 90.000 kr. I forbindelse med handlen konstaterede han, at banken ikke som aftalt havde aflyst ejerpantebrevet, som nu var til hinder for, at handlen kunne falde på plads.

Som følge af bankens manglende opfyldelse af aftalen, er han blevet påført unødige omkostninger, som banken er forpligtet til at dække.

Sydbank har anført, at der på intet tidspunkt har været en aftale mellem klageren og banken om, at banken skulle aflyse ejerpantet mod betaling af 100.000 kr., 50.000 kr. eller 150.000 kr.

Betalingerne på henholdsvis 100.000 kr. og 50.000 kr. skete som betingelse for, at klageren kunne komme videre i byggeprocessen vedrørende sit sommerhus. Dette blev bekræftet i e-mailen af 2. september 2011, hvor det fremgik, at indbetalingerne var en betingelse for at forhøje byggekreditten. I e-mailen af 13. september 2011 blev det ligeledes anført, at de 150.000 kr. skulle anvendes til byggeriet. Beløbene blev indsat på en separat konto, således at det blev sikret, at midlerne blev anvendt til den videre opførsel af sommerhuset. Der kunne alene disponeres over den nye konto efter godkendelse af T.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende i forbindelse med ejendomshandlen. Den lange sagsbehandlingstid skyldes alene klagerens egne forhold.

Banken modtog først oplysning om salget af ejerlejligheden, efter at dette var sket.

Tilbuddet om indfrielse af pantebrevet mod betaling af 97.000 kr. er bortfaldet. Aflysning af pantebrevet vil derfor alene kunne ske mod betaling af pantets pålydende værdi på 300.000 kr.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren pantsatte i 2009 et ejerpantebrev på 300.000 kr. med pant i hans andel i en ejerlejlighed til sikkerhed for hans og hans ægtefælles engagement med Sydbank.

Efter det foreliggende og mod bankens benægtelse finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at banken som påstået af klageren under et møde mellem parterne og en tredjemand (T) den 31. august 2011 accepterede at aflyse ejerpantebrevet på baggrund af en indbetaling på 100.000 kr. på en særskilt konto.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen