Afgørelse

Værdiansættelse. Nybyggeri.

21003046
Værdiansættelse. Nybyggeri.

Det indklagede realkreditinstitut ydede i marts 2009 klageren et kortrentelån F1 på 2.360.000 kr. ud fra en vurdering på 2,95 mio. kr. Lånet blev formidlet gennem en ejendomsmægler, der er autoriseret låneformidler for instituttet. Derudover ydede det med realkreditinstituttet koncernforbundne pengeinstitut klageren et lån på 700.000 kr. til 10,5 pct. rente. Klageren anmodede i februar 2010 om at få lagt lånet på 700.000 kr. om. Klageren fremsendte i den forbindelse en oversigt over byggeudgifter på i alt godt 3,6 mio. kr. Instituttet fastholdt den oprindelige vurdering. Klageren rettede i flere omgange henvendelse til instituttet for at få vurderingen ændret og pengeinstitutlånet lagt om. Klageren satte samtidig ejendommen til salg – angiveligt dels for at få en aktuel salgsvurdering på ejendommen, dels fordi han så sig nødsaget til at sælge ejendommen, hvis ikke pengeinstitutlånet kunne omlægges til et lån med lavere rente. Instituttet fastholdt løbende den af instituttet ansatte værdi. De fremtidige købere af ejendommen underskrev den 8. juni 2010 en betinget købsaftale vedrørende overtagelse af ejendommen pr. 5. september 2010 til en kontantpris på 3.775.000 kr. Herefter forsøgte klageren på ny forgæves at få vurderingen hævet og pengeinstitutlånet lagt om.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at instituttet skulle yde ham erstatning for de udgifter, han havde måttet afholde ved salg af og flytning fra ejendommen, subsidiært at der skete en eller anden form for irettesættelse af realkreditinstituttets vurderingspolitik. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt det ikke godtgjort, at der var givet klageren tilsagn om yderligere realkreditlån end det opnåede lån. Nævnet bemærkede, at reglerne i realkreditlovgivningen om lånegrænser og –muligheder ikke indebærer en pligt for et realkreditinstitut til at indgå en låneaftale med en potentiel låntager. Efter nævnspraksis anses et realkreditinstituts værdiansættelse for en udlåns- og kreditpolitisk vurdering som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Der var ikke i sagen omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af dette udgangspunkt. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet.



K E N D E L S E

afsagt den 26. maj 2011




JOURNAL NR.: 2010-01-03-046-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Værdiansættelse. Nybyggeri.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. maj 2011


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Carsten Holdum
Per Frydenreim Møller
Karen Havers-Andersen
Per Englyst


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

I forbindelse med opførelse af en ny ejendom ydede det indklagede realkreditinstitut den 3. marts 2009 klageren et kortrentelån F1 på 2.360.000 kr. Lånet blev formidlet gennem en ejendomsmægler, som er autoriseret låneformmidler for indklagede.

Derudover ydede det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut efter det oplyste klageren et lån på 700.000 kr. til 10,5 pct. rente.

Klageren fremsendte den 3. februar 2010 følgende e-mail til den låneformidlende ejendomsmægler:

”… Jeg skriver til dig for lige at minde dig om vores aftale om en vurdering af …(ejendommen)…, med henblik på at få lagt lånet på de 700.000 til 10,5% om til noget mere fornuftigt.

Jeg har vedhæftet en opgørelse over de omkostninger der har været i forbindelse med byggeriet. Som du kan se fremgår det at det ikke bare lige er at gå ind på hjemas hjemmeside og så tror man at man kan bygge sådan et hus til under 2 mio. Det kan man bare glemme ALT om.

Der er rigtigt mange tilvalg og omkostninger som på ingen måde fremgår af deres hjemmeside.

Ring til mig når du får tid…”

E-mailen var vedhæftet følgende opgørelse over byggeomkostninger:

”Bygge omkostninger …

Husets råpris (i dag den 2/2-2010) 1.702.575 (1.836.000 da vi købte)
Hvidpudsning af hus 126.270
Aluvinduer 39.600
Sikkerhedslas 19.500
Dør i vinduesparti i stue 25.000
Gulvklinker i gang entre 13.500
Gardiner 15.000
Ekstra værelse 25.000
Centralstøvsuger 12.500
Køkken,badeværelse,brygges,skabe 256.000
El, tv, netværk, lysdæmp, ekstra stik 20.000
Vvs, væghængt wc + badamatur 12.000
TV+ Internet TDC HomeTrio 4.000
Gravearbejde + geoteknik + jord væk 50.000
Sokkel + kloarkering 150.000
Tilslutningsafgift fjernvarme 43.000

Anlægning af haveanlæg
Teresse, sten, sand, lægning 50.000 (der er 250kvm teresse ialt)
Teresse drøn mv. 12.000
Budske, træer mv. 3.000
Anlægning af græsplæne 2.500
Opretning/etablering, skrænt mod syd 10.000
Hækplanter 5.000
½ mur 25.000

Grund 868.000 (og det var/er billigt andre grunde min. 1 mio.)

Finansieringsomkostninger 150.000 (Mindst, hvis ikke over 200.000 med stempler mv.)

I alt 3.641.945 kr.

*herud over er der et igangværende skurprojekt til ca. 75-100.000 kr. der bliver ca. 20 kvm.

Dvs. vi skylder i dag 3.100.000 kr. på huset, men det ændre ikke på hvad vi har betalt!”

Ejendomsmægleren orienterede den 15. februar 2010 klageren om, at værdiansættelsen var foretaget af indklagedes vurderingschef. Som følge heraf kunne den låneformidlende ejendomsmægler ikke ændre vurderingen. Det kunne alene ske ved, at vurderingschefen på ny besigtigede og vurderede ejendommen. Den låneformidlende ejendomsmægler tilbød klageren at ringe til vurderingschefen og lave en aftale.

Den 11. februar 2010 orienterede den låneformidlende ejendomsmægler klageren om, at vurderingschefen havde meddelt ham, at vurderingschefen ikke mente, at priserne i området havde ændret sig, siden han satte sin sidste vurdering. Endvidere henviste ejendomsmægleren til, at vurderingschefen havde noteret sig, at ejendommen var sat til salg og at indklagede ikke ville belåne ejendomme, der var til salg.

Klageren fremsendte den 12. februar 2010 følgende e-mail til den låneformidlende ejendomsmægler:

”…Vil du få ham til at tage kontakt til mig alligevel, så jeg kan få talt med ham. Huset er sat til salg først og fremmes for at få en vurdering da der ikke har været andre der ville tage sig af det.

- Og det har været nødvendigt for mig at få en vurdering.
- Om nødvendigt fjerner vi bare huset fra markedet.

Vi ønsker ikke at sælge såfremt vi kan få lagt det ”skod” lån om.

Vi har ikke noget problem med at betale og har da også betalt rettidigt det sidste 1-1½ år.
Vi betaler p.t. 6.600 kr. om måneden på 700.000 kr. det er sku da langt ude.

En vurdering af …(ejendommen)… på 3.800.000 kr. hvilket jeg ikke mener er urealistisk som lånevurdering vil give en belåningspris (80%) på 3.040.000 kr. som er det vi har brug for til at lave en total finansiering indenfor de 80%.

Huset er p.t. sat til salg for 3.995.000 kr.

Det kan jo for pokker ikke passe at huset kun skal være vurderet til 2.900.000 kr. når det har kostet godt 3.600.000 kr. at bygge huset se venligst endnu engang vedhæftet (også korrigeret).

Hvis …(indklagedes)… vurderingschef ikke mener priserne har ændret sig så har han vel heller ikke noget problem med at forklare mig hvordan tingene hænger sammen og hvorfor vi er i den situation vi er i, samt hvorfor huset er vurderet så lavt i første omgang.

Eftersom du tilsyneladende ikke må tage dig af sagen så må han jo tage et møde med mig. Der er sikkert ingen tvivl om at der er ting vedr. dette som jeg ikke forstår. – men jeg mener bestemt også der er forhold som har undgået …(indklagedes)… vurderingschefs opmærksomhed i denne sag.

Forstå mig ret jeg ønsker at høre disse ting direkte fra ilden. Han kan kontakte mig på et af nedenstående telefonnumre helst mobil eller på …(mail)…

Den 25. februar 2010 henvendte klageren sig pr. e-mail til indklagedes Kvalitetssikringsafdeling med en klage over vurderingen. Henvendelsen blev samme dag fulgt op af følgende brev til indklagedes Kvalitetssikringsafdeling:

”…Vi har for ca. 2 år siden bygget et nyt hus i … på 202 kvm. med yderligere 25 kvm Carport.

Dengang fik vi lavet en vurdering af huset af …(den låneformidlende ejendomsmægler)… og mener det var noget i området 3.6 mio. og han var ked af at det ikke var mere men finanskrisen havde allerede da vist sit grimme ansigt.

Den vurdering holdte dog ikke længe da han sidenhen blev ”overtrumfet” af …(indklagedes)… vurderingschef …, som jeg har talt i telefon med i dag. Dengang blev vurderingen ændret til 2.950.000 kr. Tingenes tilstand taget i betragtning dengang måtte vi spise denne kamel til trods for at vi dokumenterbart har bygget for 3.650.000 kr. I hjalp os da også videre med en efter finansiering på ca. 700.000 kr. til 10,5% i rente og et realkreditlån på 2.356.000 kr. dvs. i alt 3.050.000 kr.

På de 700.000 kr. betaler vi 6.600 kr. om måneden og det synes jeg er for meget, jeg kunne godt tænke mig at vi kunne finde en anden måde at finansiere disse penge på. Jeg har desværre ikke mødt meget forståelse for dette synspunkt, jeg har i dag talt med …(indklagedes vurderingschef)… og han fastholder vurderingen som for 2 år siden.

Hvis jeg følger Jeres Hjemmeside for 4. Kvartal 2009 som ligger uden det niveau der er i dag:

Århus Kommune 17.502 kr./m2 x 202 m2 = 3.535.000 kr. baseret på 335 handler
Lystrup By 15.488 kr./m2 x 202 m2 = 3.130.000 kr. baseret på 21 handler

Priserne repræsenterer et gennemsnits fra 1900 – 2009 hus. (altså formentligt en overvægt af ældre huse)

Hvis vi ser på huse der er til salg i … hos …(den låneformidlende ejendomsmægler)… i dag som er nyere end 2006 ligger m2 prisen på:

Gennemsnits pris pr. m2 er 21.052 kr./m2 dette med baggrund i 13 huse og rækkehuse til salg i Lystrup og Elev. Hvis vi bortregner dem der ligger i Elev og dermed trækker m2 prisen ned får vi et grundlag på 10 huse med en gennemsnitspris på 22.296 kr./m2

22.296 kr./m2 x 202 m2 = 4.503.792 kr. i salgspris. Det er klart at det giver anledning til spekulation når man ser den store forskel i ønsket m2 pris og den realiserede m2 pris. Det kan dog skyldes flere ting og ikke kun pris afslag. Det er også tydeligt at se en tendens til at der bliver givet større afslag på ældre boliger end på nyere boliger, - MEN det giver vel også anledning til at spørge sig selv hvorfor en lånevurdering på vores hus skal være 1.500.000 kr. under gennemsnitsniveauet for tilsvarende huse! Og det er FAKTUM!

Som i har vurderet …(ejendommen)… lige nu er m2 prisen: 14.604 kr./m2

De er et helt nyt arkitekttegnet med et unikt design. Det er en højisoleret og energirigtig bolig i gode materialer hvor der ikke er gået på kompromis med kvaliteten. En boligventilationsvarmepumpe sørger både for varmt brugsvand – og sikrer samtidig en automatisk ventilation af boligen her udover er der centralstøvsuger.

Med baggrund i ovenstående ønsker jeg at man revurdere situationen hos …(indklagede)… således at jeg kan få en ny lånevurdering på mit dejlige hus…”

Indklagedes Kvalitetssikringsafdeling besvarede den 9. marts 2010 klagerens henvendelse på følgende måde:

”…Vi har modtaget dit brev af den 25. februar 2010, i hvilket du anfører, at vores vurderingschefs værdiansættelse af din ejendom … ikke er retvisende for området og i øvrigt ligger et godt stykke under opførelsesprisen.

Efter vi har gennemgået sagen, og indhentet kommentarer fra vurderingschefen, må vi fastholde værdiansættelsen på 2,95 mio. kr. Vi vil gerne uddybe vores beslutning.

Den 6. januar 2009 værdiansatte vurderingschefen jeres ejendom til 2,95 mio. kr. Denne pris var i overensstemmelse med niveauet i området på dette tidspunkt. Bl.a. var et tilsvarende ”hjem as” hus også på 202 m” til salg for 2.799.000 kr. Denne ejendom, der nu er overgået til en anden mægler, er stadig til salg, men nu til 2.995.000 kr. Vi finder ikke, at denne ejendom er blevet nemmere at omsætte, blot fordi salgsprisen er hævet. Beliggenheden af jeres ejendom fandt vurderingschefen var bedre, hvorfor hans værdiansættelse i 2009 var højere.

Jf. Realkreditrådets gennemsnitlige prisstatistik er de faktiske salgspriser i området fra januar 2009 og til 4. kvartal 2009 faldet marginalt. Det forhold, at der ikke prismæssigt har været nogen positiv udvikling i området, er årsagen til at værdiansættelsen fastholdes.

Vi har noteret os, at ejendommen er til salg hos ejendomsmægler … til 3,995 mio. kr. Denne værdi finder vi ikke er realistisk…”

Den 10. marts 2010 fremsendte klageren følgende e-mail til indklagedes kvalitetssikringschef:

”… Jeg har i dag modtaget et brev fra … og dig, hvori I fastholder vurderingen på mit hus ud fra den undersøgelse der har været foretaget. Jeg stiller mig fuldstændigt uforstående overfor resultatet af denne undersøgelse og beder jer se på sagen endnu en gang. Jeg vedhæfter hermed mere uddybende kommenterer.

I hovedtræk er problemet at man i undersøgelsen sammenligner to vidt forskellige huse dog fra samme firma men det ene er en SKODA og det andet er en AUDI. Yderligere ligger de to huse slet ikke i samme område/by og der er mindst ½ - 1 million kr. i forskel på prisen for samme kvm. i de to områder der er sammenlignet.

Håber I vil se på det endnu en gang…”

Klageren fremsendte endvidere samme dag et brev til indklagede vedrørende vurderingen. Af brevet fremgår følgende:

”…Nej, Nej, Nej, og atter Nej…

Det beviser bare, at der overhovedet ikke er nogen som helst der har beset huset og at det udelukkende er værdi sat ud fra hvad man har kunnet finde på nettet og ikke på en egentlig gennemgang eller besigtigelse af huset…

Nu må i Fandeme holde …? Man kan slet ikke sammenligne med de to huse som I beskriver…

Begrundelse:

1. For det første ligger det hus I sammenligner med i … 2-3 km fra …(lille bonde by – ikke i (…klagerens hjemby…)… hvor priserne er minimum ½ - 1 million mindre end i … (Det svarer til afstanden fra …(klagerens hjemby)… og ned til 1. række ved vandet i Risskov hvor nogen af Århus allerdyreste villaer ligger).

2. For det andet har de to huse intet til fælles ud over at byggefirmaet er det samme. Det ene hus er helt igennem af træk, i princippet KUN grund pakken til 1.599.075 kr. + en grund til 550.000 kr. i alt 2.252.575 kr. der udbydes til salg for 2.900.000 kr. altså 1.300.925 kr. over byggesummen. ( I øvrigt er huset beliggende med en jordvold til beskyttelse mod trafik fra landevej på minimum 2½ til 3 meter i baghaven.)

3. Hvis jeg nu skal være fair og beregne hvad det hus har kostet så: alt inkl. 2.5 – 2.700.000 kr. dvs. vurdering er 200.000 kr. over byggesum. Tallet er fundet ved 3.600.000 kr. som vores hus koster minus 256.000 kr. køkken, minus 2.000.000 kr. for hus, minus 450.000 for grund pris, plus 1.600.000 kr. for grund træhus UNO.. dermed har de haft alle andre etableringsomkostninger som vi også har haft.

4. Det billige hus er opført i træ i det billigste område med de billigste materialer overhovedet.

5. Vores hus er top kvalitet i materialer og i beliggehed i forhold til det andet. Det er som at sammenligne Skoda og Audi, eller sort og hvis. Hvis ikke der mindst SKAL være 1 million i forskel på de to huse, så hænger verden ikke sammen længere – eller har aldrig gjort det.

Jeg er næsten 100% sikker på at jeg til hver en tid vil kunne finde flere ejendomsmæglere der vil skrive under på at der SKAL være MINIMUM, 1 million kr. i forskel på de to huse i sammenligner med. Jeg følger utroligt meget med i Boligmarkedet og har gjort det de sidste 10 år og for den sags skyld det finansielle marked.

Det eneste jeg kan bede jer om nu er at se på de næste billeder som jeg har indsat og selv se forskellen. Håber, I kan se at den er helt gal … ?…”

Den 12. marts 2010 fastholdt indklagede sin vurdering af ejendommens rimelige handelsværdi, som ifølge indklagede var foretaget på grundlag af retningslinierne for værdiansættelse af ejerboliger i værdiansættelsesbekendtgørelsen. Indklagede gav samtidig klageren klagevejledning.

Den 14. maj 2010 rettede klageren på ny henvendelse til indklagede med følgende e-mail:

”…Så prøver jeg igen.

Tror du at de er en mulighed for at I vil refinansiere vores …(koncernforbundne pengeinstitut)… lån med et (for os) mere hensigtsmæssigt lån hvis det er sådan at min mor kautionere for lånet?

Hun har spurgt om jeg kunne undersøge muligheden…

Kan du evt. se andre muligheder?
- Eller kan hun tegne et pantebrev?
-
P.t. skylder vi vist ca. 675.000 kr. og kan selv stille med ca. 150.000 kr. min mor vil gerne kautionere eller stille sikkerhed for resten…”

Klagerens pengeinstitut fremsendte den 19. maj 2010 en e-mail til klageren, hvori pengeinstituttet tilkendegav, at pengeinstituttets vurdering fortsat var, at klageren skulle sælge huset for at nedbringe sine faste udgifter.

Indklagede tilbød den 26. maj 2010 klagerne følgende løsning:

”…Hvis lånet nedbringes med 150.000 kr. til 530.000 kr. vil vi kunne nedsætte rentesatsen til en p.t. sats på 8,75% p.a. Dette vil betyde, at jeres månedlige ydelse fremover vil være kr. 4.800.

Angående kaution af din mor kan jeg oplyse, at …(indklagede)… har en politik, hvor vi ikke benytter os af kautioner (bortset fra samboende), så dette er ikke aktuelt. Når I har huset til salg, vil det sandsynligvis også være uforholdsmæssigt omkostningskrævende, hvis din mor skal udstede sikkerhed i fast ejendom…”

De fremtidige købere af ejendommen underskrev den 8. juni 2010 en købsaftale vedrørende overtagelse af ejendommen pr. 5. september 2010 til en kontantpris på 3.775.000 kr.

Klageren fremsendte den 8. juli 2010 følgende e-mail til henholdsvis den låneformidlende ejendomsmægler og indklagedes kvalitetssikringschef:

”…Som I begge er bekendt med har jeg forsøgt at få lagt vores …(koncernforbundne pengeinstitut)… lån om til et mere fornuftigt lån. Dette har imidlertid ikke været muligt da …(indklagedes)… vurderingschef … har sagt at huset ikke er det værd i salg som alle andre mener.

Da jeg ikke har kunnet få lagt lånet om er vi blevet nød til at sælge huset. Huset er nu betinget solgt til en pris på 3.775.000 kr. (som jeg hele tiden har påstået 3,8 mio.) og der er flere andre interesserede købere. Så netop nu har jeg derfor muligheden for endnu en gang at forsøge om jeg kan få ændret vurderingen af huset og høre om …(indklagede)… vil ændre min belåning således at vi kan blive siddende i huset.

Huset er pt. udbudt til salg til 3.800.000 kr. med bedre tid mene jeg sagtens at huset kunne indbringe langt mere. I øvrigt kan jeg nu kun ærgre mig over at man ikke ville lytte til …(den låneformidlende ejendomsmæglers)… ”forsigtige” vurdering på 3.600.000 kr. for 2 år siden.

Jeg ønsker at få lagt mine lån om således at alt (3.050.000 kr.) er finansieret indenfor 80% af handelsværdien på huset. (F1 10 års afdragsfri). Om nødvendigt gentager jeg, at jeg selv kan stille med 150.000 til 200.000 kr. ved en omlægning.

Håber på at det er muligt med en hurtig behandling, da vi ellers er flyttet…”

Efter anmodning fra indklagede fremsendte klageren efterfølgende en kopi af købsaftalen med følgende bemærkninger:

”Her er underskrevet kontrakt i pdf-format. Håber, at du kan hjælpe os, så vi ikke behøver at flytte fra drømmehuset”

Indklagede meddelte den 12. juli 2010 klageren, at det forhold, at der forelå en betinget købsaftale, ikke ændrede på indklagedes tidligere vurdering af en rimelig værdiansættelse.

Klageren indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet principalt at yde ham erstatning for de udgifter, han har måttet afholde ved salg af og flytning fra ejendommen, subsidiært at der sker en eller anden form for irettesættelse af indklagedes vurderingspolitik, da den har store konsekvenser for familier i samme eller lignende situation som hans.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han forgæves forsøgte at få ændret vurderingen på ejendommen fra 2.950.000 kr. til en mere rimelig vurdering på 3.800.000 kr., fordi han havde et 10-årigt lån på ca. 700.000 kr. hos det koncernforbundne pengeinstitut til 10,5 pct. rente og til en månedlig ydelse 6.600 kr. Den lave vurdering af ejendommen bevirkede, at han ikke kunne få lavet nogle ”ordentlige/fornuftige lån. Han mener, at indklagede baserer sin vurdering på et fejlagtigt grundlag.

Han har uden held argumenteret sin sag til indklagede uden lydhørhed over for hans argumenter og endda indberettet det til Realkreditankenævnet, der har været behjælpelige med gode råd og vejledning i processen.

Nu hvor han har måttet sælge huset, kan der ikke længere være tvivl om, at indklagede ikke havde lavet en korrekt vurdering af ejendommen, eftersom huset blev solgt til den pris, han hele tiden havde sagt, at det var værd, og der var flere interesserede købere.

Sagsforløbet:
I april 2008 begyndte han at bygge ejendommen. Han havde på daværende tidspunkt en forhåndsgodkendelse på 2.360.000 kr. til nyt byggeri og et forventet salgsprovenu på ca. 1,2 mio. ved salg af hans daværende ejendom. (Dvs. en forventet byggeentreprisesum på 3,6 mio.).

Uge 42 2007 gik det imidlertid rigtig op for alle, hvor alvorlig finanskrisen var, og boligmarkedet stod da fuldstændig stille. Hans tidligere ejendom blev derfor handlet knap 1 mio. under udbudsprisen. I mellemtiden var han blevet færdig med at bygge det nye hus, men manglede nu finansiering af det mistede provenu minus det, han selv kunne finansiere af egen lomme. Dette betød, at han manglede 700.000 kr., som det koncernforbundne pengeinstitut var venlig at låne ham til 10,5 pct. i rente (månedlig ydelse 6.600 kr.). Det er selvfølgelig værd at bemærke, at det koncernforbundne pengeinstitut ikke havde forpligtet sig til at låne ham de ”ekstra” 700.000 kr., hvilket taler til pengeinstituttets fordel.

Han fik imidlertid af vide, at han bare skulle tage den med ro, da huset jo var meget mere værd (forsigtigt skøn 3,6 mio.). Han skulle bare vente lidt og så lægge lånet om inden for en 80 pct. finansiering. Denne proces indledtes i sommeren 2010 med forespørgsler telefonisk via den låneformidlende ejendomsmægler til indklagedes vurderingsmand.

Han er selvfølgelig taknemmelig over, at indklagede/det koncernforbundne pengeinstitut hjalp ham med finansieringen af hans hus/byggeprojekt (hvilket de i øvrigt har taget sig godt betalt for undervejs).

Han kan imidlertid ikke se, hvorfor de ikke ville lægge hans lån om, når de var de eneste, han skyldte penge. Den eneste grund, han kan finde er en grådig kreditforening, der lukrerer på kunder, der er kommet i ”klemme” i finanskrisen.

Deres undskyldning var, at huset ikke kunne belånes yderligere, da det kun var 2.950.000 kr. værd. Begrundelsen i indklagedes brev af 9. marts 2010 er imidlertid helt hen i vejret. Hvis man er en lille smule lokalkendt, skal der være ca. 1 mio. kr. i forskel på de to huse, som sammenlignes. Hvilket der jo også viste sig at være i virkelighedens verden.

Som en yderligere sikkerhed tilbød han indklagede yderligere 200.000 kr. fra egen lomme, hvis indklagede så bare ville lægge de sidste 500.000 kr. ind under en 80 pct. finansiering (700.000-200.000=500.000). Det ville have betydet, at indklagede skulle ændre sin vurdering fra 2.950.000 kr. til 3.575.000 kr., hvilket giver en 80 pct. finansiering på 2.860.000 kr. - lige det, han havde brug for. Det ville indklagede heller ikke. Det koncernforbundne pengeinstitut ville dog ændre renten til 8,75 pct., hvis han indbetalte de 200.000 kr., hvilket ikke gav nogen mening for ham, da han så fortsat ikke ville kunne blive siddende i huset. Derfor var de 200.000 kr. bedre brugt til at sikre, at han kunne blive i huset, indtil det var solgt.

FAKTA:
Byggeomkostninger i alt 3.641.000 kr.
Belåning F1 Afdragsfri 2.360.000 kr.
Belåning til 10,5 pct. (det er disse der er
essensen i dette) 700.00 kr.
Provenu ved salg af …(gammel ejendom)… 300.000 kr.
Resten er selvfinansieret ca. 250.000 kr.
Indklagedes lokale vurderingsmand
tilknyttet ejendomsmægler vurderer forsigtigt huset
til 2009 3.600.000 kr.
(før anlægning af have, terrasse mv. er færdig)
Indklagedes vurderingschef overruler den lokale
vurdering og vurderer ejendommen til 2.950.000 kr.
Ejendommen blev betinget solgt den 9/6 2010, og
der var flere interesserede købere til 3.775.000 kr.

Forskel på vurdering og salgspris 825.000 kr.

Hvorfor er det for dårligt:
Et er, at indklagede laver en fejlvurdering, et andet er, at indklagede ikke vil indrømme sin fejl, når indklagede så bliver gjort opmærksom på, at indklagede har lavet en fejl.

For at prøve at overbevise indklagede om, at indklagede havde lavet en fejl, bad han ALLE de større lokale ejendomsmæglere om at vurdere huset, og det kom der følgende ud af:

Uafhængige vurderinger af ejendommen i februar/marts 2010

Realmæglerne 3.900.000 kr.
Home 3.500.000 kr. (lånevurdering)
John Frandsen 3.950.000 kr.
Danbolig 3.500.000 kr. (lånevurdering)
EDC 3.800.000 kr.
Estate mæglerne 3.900.000 kr.
Nybolig 3.600.000 kr.
GNS 3.736.000 kr.

Disse tal har dannet rammen for hans klage til indklagede/det koncernforbundne pengeinstitut.

Denne vurdering ville have været nok til, at han kunne få lagt sit lån på de 700.000 kr. om, således at de kunne finansieres under 80 pct. af værdien, og han dermed kunne blive siddende i huset, da han selv tilbød at komme med 150 – 200.000 kr. til refinansieringen.

Hvad ønsker han at opnå med denne klage:
Han ønsker at undersøge muligheden for at få dækket tab som følge af den forkerte værdiansættelse af ejendommen. Nu hvor der har fundet et endeligt salg sted, og der ikke kan være tvivl om, at indklagedes vurderingschef har begået en for dem meget fatal fejl, der har påført ham betydelige omkostninger og tab, som ikke havde været nødvendige, såfremt indklagede havde foretaget en korrekt vurdering.

Tab for:
Høje renteudgifter og handelsomkostninger 100.000 kr.
Salgsomkostninger 85.000 kr.
Flytteomkostninger 60.000 kr.
Tabet af fortjeneste ved hurtigt salg på ugunstigt tidspunkt 250.000 kr.
I alt 495.000 kr.

Tallene er uddybet i oversigten, som er gengivet under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”. Han vil her undlade de personlige omkostninger dette forløb har haft for dem.


Til indklagedes udtalelse har han følgende bemærkninger:

Indklagede anfører, at vurderingen er sket i overensstemmelse med gældende regler og indklagedes politikker.
Han har ingen kommentarer til indklagedes påstande om, at vurderingen er sket i overensstemmelse med gældende regler og indklagedes politikker. Da det jo netop er disse, der er til diskussion her. Lad ham blot konstatere, at hvis denne påstand er korrekt, er disse regler og politikker efter hans mening dybt kritisable og giver grund til bekymring. At man i sit brev af 12. juli 2010 til ham henviser til lovgivningsmæssige rammer, har jo dybest set intet med lovgivningsmæssige rammer at gøre, men med en ikke reguleret ”lovløs” kreditpolitik, som af en eller anden grund er ude af trit med virkeligheden.

Indklagede har ikke – uanset ejendommens værdi – været forpligtet til at yde klageren yderligere realkreditlån.
Han har ikke forsøgt på at låne flere penge end dem, han allerede havde lånt. Derimod har han tilbudt at formindske sin gæld med 150.000 til 200.000 kr., såfremt indklagede ville refinansiere hans allerede bestående gæld til et for ham mere fordelagtigt lån, med en lavere rente.

Klageren ikke har dokumenteret nogen sammenhæng mellem den påståede manglende belåning hos indklagede og salget af ejendommen. Det er ikke tilstrækkeligt, at klageren oplever denne sammenhæng.
Han mener tydeligt, at det fremgår af hans e-mail af 12. februar 2010 til den låneformidlende ejendomsmægler, som er indklagedes lokale vurderingsmand, at han ikke ønskede at sælge huset, såfremt han kunne opnå en mere rimelig vurdering af huset og dermed en anden finansiering med en lavere rente. Citat: ”Vi ønsker ikke at sælge såfremt vi kan få lagt det ”skod” lån om”. Yderligere kan han henvise til sin e-mail af 8. juli 2010. Citat: ”Da jeg ikke har kunnet få lagt lånet om er vi nu blevet nødt til at sælge huset” – og fra e-mail senere samme dag - citat: ”Her er underskrevet kontrakt i PDF format håber du kan hjælpe os så vi ikke behøver flytte fra drømmehuset.”

I efteråret 2009 gik han ned med stress og en deraf følgende depression med afskedigelse fra job til følge. Familiens indtægtsgrundlag blev derfor væsentligt formindsket, og de havde derfor brug for låneomlægningen for at kunne blive siddende i huset. Han henviser til de fremlagte årsopgørelser for 2010.

Dette bevirkede naturligvis også, at de ikke kunne gå ud og vælge et ”nyt” realkreditselskab, da indtægterne ikke længere stemte overens med de umiddelbare kriterier for lånegodkendelse. Altså at man skal kunne sidde i huset med afdrag med et fastforrentet lån.

De talte i den forbindelse med deres pengeinstitut, som tilrådede dem at sælge huset for ikke at komme i en endnu mere ugunstig tvangssituation, såfremt de ikke kan få lagt lån om.

Yderligere henvendte han sig til indklagede et utal af gange telefonisk såvel som skriftligt. Han kan ikke umiddelbart finde noget på skrift, som understøtter hans påstand om, at indklagede også har rådgivet ham til at sælge, men er sikker på, at han så er blevet vejledt i den retning pr. telefon. Såfremt indklagede ikke mente, at han behøvede at sælge, og at der var andre alternativer, hvorfor har indklagede så ikke vejledt/rådgivet ham i den retning når han flere gange har skrevet, at han ikke ønskede at sælge?

Klageren ønskede, at lånet i det koncernforbundne pengeinstitut blev erstattet med et realkreditlån hos indklagede.
Det kan være, at han har begået en ”fejl” ved ikke at skelne mellem pengeinstituttet og indklagede, men for ham er det et og samme. Og det er slet ikke det, det her handler om, men derimod handler det om den ukorrekte vurdering af ejendommen og det, at indklagede dermed bruger loven om 80 pct. finansieringsgrad som maksimum til at give afslag på refinansiering af huset. Problemet er, at indklagedes vurdering ikke passer til virkeligheden, uanset hvor forsigtige indklagede måtte være i sin vurdering.

Klageren heller ikke har dokumenteret noget økonomisk tab. De fremlagte bilag er ikke dokumentation for tab i juridisk forstand.
Hvis der her tænkes på udgiftsbilag, er dette korrekt. Grunden til, at han ikke straks gik i detaljer med dette, er, at han indledningsvis ikke forventede, at kravet/sagen ville blive taget op til behandling. Han har derfor efterfølgende fremlagt dokumentation for påståede udgifter i det omfang, han nu kunne.

For det første er de jo kun et udpluk af bilag. Der er jo også lavet en opgørelse af en rentebesparelse fra 10,5 til 1,8 pct. ved en anden og mere korrekt finansieringsform og vurdering.

Det er ikke korrekt, at disse udgifter nødvendigvis skulle have været afholdt på et senere tidspunkt. I øvrigt er det omkostninger, der er direkte afledt af en forkert vurdering af ejendommen, som resulterede i et ”tvunget” salg.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Sagsfremstilling:
Indklagede oplyser, at instituttet i begyndelsen af 2009 værdiansatte klagerens nybyggede ejendom til en værdi på 2.950.000 kr. Denne værdi blev lagt til grund ved belåningen af ejendommen. Da klagerens finansieringsbehov var større end det mulige realkreditlån, blev resten finansieret ved et lån i det koncernforbundne pengeinstitut.

I begyndelsen af 2010 ønskede klageren, at banklånet så vidt muligt skulle erstattes af et realkreditlån med henblik på at nedbringe de månedlige betalinger. I forbindelse hermed blev foretaget en ny værdiansættelse af ejendommen. Belåningsværdien var uændret i forhold til vurderingen i 2009, og indklagede havde derved ikke mulighed for at tilbyde yderligere realkreditbelåning.

Klagen må forstås sådan, at klageren mener, at indklagedes værdiansættelse og afslag på at tilbyde yderligere realkreditbelåning er ansvarspådragende og årsag til, at klageren i efteråret 2010 måtte sælge ejendommen.

Anbringender:
Realkreditinstitutter er forpligtede til ved belåning at foretage en vurdering af ejendommen i overensstemmelse med de regler, der er udstedt af Finanstilsynet, især værdiansættelsesbekendtgørelsen. Disse regler afstikker rammer for værdiansættelsen, herunder maksimum for de værdier, realkreditinstitutterne kan benytte ved låneudmålingen.

Indklagede har gennemført værdiansættelsen af klagerens ejendom i overensstemmelse med reglerne og på basis af indklagedes viden om prisniveauet. Værdiansættelsen vil altid indeholde en vis skønsvurdering. Samtidig har indklagedes udlåns- og kreditpolitik også indflydelse ved overvejelserne om belåning af ejendomme. Disse politikker fastlægges alene af indklagede.

At ejendommen i efteråret 2010 er solgt til en højere kontant salgspris end indklagedes vurdering er ikke noget bevis for eller indikation af, at vurderingen er forkert og under ingen omstændigheder udtryk for, at indklagede har handlet ansvarspådragende i forbindelse med vurderingen. Indklagedes vurdering foretages med henblik på langtløbende belåning, og belåningsværdien vil bl.a. som følge heraf ikke nødvendigvis svare til en handelsværdi.

Indklagede er i øvrigt ikke forpligtet til at yde klageren lån, uanset værdien af klagerens ejendom.

Det har stået klageren frit at rette henvendelse til en anden långiver med henblik på at optage lån i ejendommen hos denne.

Klageren ønskede, at lånet i det koncernforbundne pengeinstitut blev erstattet med et realkreditlån hos indklagede. Det er således ikke korrekt, at klageren ikke ønskede at øge realkreditfinansieringen. Derimod ønskede klageren ikke en forøgelse af den samlede gæld.

Det gøres gældende, at indklagede ikke har handlet ansvarspådragende, idet:

• Vurderingen er sket i overensstemmelse med gældende regler og indklagedes politikker.

• Indklagede har ikke – uanset ejendommens værdi – været forpligtet til at yde klageren yderligere realkreditlån.

Herudover gøres det gældende, at:

• Klageren ikke har dokumenteret nogen sammenhæng mellem den påståede manglende belåning hos indklagede og salget af ejendommen. Det er ikke tilstrækkeligt, at klageren oplever denne sammenhæng.

• Klageren heller ikke har dokumenteret noget økonomisk tab. De fremlagte bilag er ikke dokumentation for et tab i juridisk forstand. De dokumenterer alene nogle afholdte udgifter i forbindelse med salg og flytning. Men udgifterne udgør ikke et tab, bl.a. fordi disse udgifter også skulle være afholdt, når klageren på et senere tidspunkt solgte ejendommen.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Klagerne har i sagen fremlagt følgende opgørelse af deres omkostninger/tab ved salg af ejendommen:

”…Omkostninger/TAB ved salg af …(ejendommen)…, samt ”forkert” værdiansættelse:

Direkte

Rente omkostninger: på de 700.000 kr. til 10,5% 91.000 kr.

Alternativt kun for periode ½-2010 til 1/10-2010 (45.500 kr.)

Se Note 1

Indfrielse af lån (omkostninger Nordea) 3.000 kr.

Handelskurs difference 2.358.000 til 2.365.000 7.000 kr.

I ALT 101.000 kr.

Alternativt i alt (55.500 kr.)

Salgsomkostninger:

Ejendomsmægler salær mv. 55.000 kr.

Tinglysningsafgifter 15.000 kr.

Tilstandsrapport og energimærke 10.000 kr.

½ Ejerskifteforsikring 5.000 kr.

I ALT 85.000 kr.

Flytteomkostninger:

Køb af 20” container til opbevaring af ting

Vi ikke havde plads til i det nye hus 7.000 kr.

Flytning, leje af bil, kasser mv. 5.000 kr.

Boligindskud i lejeboliger der formentlig
Mistes ved fraflytning (omk. Til maling mv.) 28.000 kr.

Køb af hårde hvidevarer til lejebolig 15.000 kr.

Diverse omkostninger der altid er forbundet

Flytning, gardiner, telefon, tv, skab, mv. 5.000 kr.

I ALT 60.000 kr.

Indirekte

Vurderet TAB ved salg på ugunstigt tidspunkt

(ligger et sted mellem 250.000 og 500.000 kr.)

Se Note 2

I ALT 250.000 kr.

______________________________________________________________________________
-

TOTAL I ALT 496.000 kr.

Alternativt i alt (450.500 kr.)

_______________________________________________________________________________

-

Personlige

Note 1:

Renteomkostninger

700.000x10,5% = 73.500 kr. p.a. x 1½ år = 110.250 kr.

700.000 x 1,8% = 12.600 kr. p.a. x 1½ år = 18.900 kr.

110.250 kr. minus 18.900 kr. = 91.350 kr.

Note 2:

De vurderede tab er forsigtigt ansat og er taget ud fra den gennemsnitlige handelspris i … på salgstidspunktet for huset der var nyere end 1990. GNS Pris ca. 22.000 kr. kvm. Dette ville give en salgspris på 4.400.000 kr. Altså en diff. på 625.000 kr. Jeg mener dog selv (blandt andre) at en realistisk salgspris kunne have været ca. 4.1 – 4.200.000 Altså en diff. på 3-425.000 kr. såfremt vi ikke havde haft travlt med at skulle sælge. FAKTUM er i hvert tilfælde, at vi fik 3.775.000 kr. for huset som jeg hele tiden havde sagt at de mindst var værd. I skrivende stund er udbudsprisen for nybyggeri nyere end 2004 kr. 24.410 kr. pr. kvm. I … Dette ville i skrivende stud give en udbudspris på …(ejendommen)… som vi solgte, på 4.800.000 kr…”

Bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer indeholder følgende overordnede værdiansættelsesregler:

”§ 1. Til brug for realkreditinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer og pengeinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede obligationer ansætter instituttet en rimelig kontantværdi for ejendommen uden hensyn til ejendommens prioriteringsforhold…

§ 2. Ansættelsen af pantets værdi må ikke overstige ejendommens rimelige kontante handelsværdi, der er opnåelig inden for en salgsperiode på 6 måneder (markedsværdi), uanset om ejendommen netop er handlet til et højere beløb… Ved ejendommens rimelige kontante handelsværdi forstås det beløb, som flere kyndige erhververe med kendskab til de stedlige pris- og markedsforhold for ejendomme af den pågældende art og med lignende størrelse, kvalitet og udstyr, må skønnes kontant at ville betale for ejendommen. Skønnes forholdene at betinge en særlig knaphedspris, skal der ved værdiansættelsen ses bort herfra. Ved værdiansættelsen skal der tages hensyn til en aktuel risiko for ændringer i markedsforhold eller strukturændringer.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet finder det ikke godtgjort, at der er givet klageren tilsagn om yderligere realkreditlån end det opnåede lån.

Reglerne i realkreditlovgivningen om lånegrænser og –muligheder indebærer ikke en pligt for et realkreditinstitut til at indgå en låneaftale med en potentiel låntager. Efter nævnspraksis anses et realkreditinstituts værdiansættelse for en udlåns- og kreditpolitisk vurdering som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Der er ikke i sagen omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af dette udgangspunkt.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.






Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen