Afgørelse

Bidragsforhøjelse. Aftalt bidragssats.

Sagsnummer:	21611178/0
Dato:	04-07-2017
Ankenævn:	Henrik Waaben, Jakob Bjerre (2 stemmer, jf. vedtægternes § 16, stk. 1), Jacob Elverum og Lars K. Madsen
Klageemne:	Bidrag - sats Bidrag - forhøjelse
Ledetekst:	Bidragsforhøjelse. Aftalt bidragssats.
Indklagede:	Totalkredit A/S
Øvrige oplysninger:	OF
Senere dom:
	Realkreditinstitutter

---

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

 

Klageren har to ejerlejligheder, hvoraf ejerlejlighed 1 bebos af klageren og ejerlejlighed 2 af klagerens datter.

 

Et af det indklagede realkreditinstituts låneformidlende pengeinstitutter (pengeinstitut 1) afgav den 24. september 2012 på vegne af indklagede et tilbud til klageren vedrørende et 30-årigt tilpasningslån F3 på 702.000 kr. med afdragsfrihed frem til 30. juni 2022. Af lånetilbuddet fremgår følgende:

 

”Oplysninger om nyt lån

Løbetid i år¹                                                               30

Det lånte beløb i kr.                                                  702.000

Obligationshovedstol i kr.                                             679.574

Renteprocent pr. år                                                     0,6739

Tilbudskurs                                                             103,30

1. års ydelse pr. måned i kr. før skat                                     765

1. års ydelse pr. måned i kr. efter skat (33,38%)                          515

1. års rente og bidrag i kr.                                             9.180

Bidragssats i procent pr. år                                            0,6344

…

Afdragsform                                  Annuitet med delvis afdragsfrihed

¹)Tilpasningslån udløber altid til en kreditortermin. Det betyder, at den faktiske løbetid sjældent er et helt antal år. Løbetiden afhænger af og fastsættes på udbetalingstidspunktet.

…

 

Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i Långuiden. Den anførte bidragssats gælder, så længe der er afdragsfrihed på lånet. Når den aftalte afdragsfrihed udløber, vil lånets bidragssats blive nedsat med 0,0500 procentpoint.”

 

Lånetilbuddet var vedlagt Standardiseret Europæisk Informationsblad, som under produktbeskrivelsen indeholder følgende tekst:

 

”Bidrag (p.t. 0,6344% om året) beregnes af lånets restgæld. Beregningsprincippet og størrelsen af bidraget kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Den anførte bidragssats gælder, så længe der er afdragsfrihed på lånet. Når den aftalte afdragsfrihed udløber, vil lånets bidragssats blive nedsat med 0,0500 procentpoint.

…

 

4. Årlige omkostninger i procent (ÅOP) efter Kreditaftaleloven

ÅOP er 1,4% (før skat)”

 

Denne procentsats udtrykker årlige omkostninger i procent af lånebeløbet.

 

Når lånet rentetilpasses, vil procentsatsen ændres.

Følgende antagelser ligger til grund for beregning af ÅOP:

 

• at kreditaftalen forbliver gyldig i det aftalte tidsrum
• at långiver og låntager opfylder deres forpligtelser på de vilkår og datoer, der er angivet i kreditaftalen
• at der ved fremtidige tilpasninger af lånets rente regnes med uændret renteniveau i forhold til udgangspunktet.

…

 

Renten på lånet vil ændre sig efter en rentetilpasning og vil således påvirke kreditomkostningerne herefter. Der vil blive fremsendt nye kreditoplysninger efter en rentetilpasning.”

 

Lånetilbuddet var tillige vedlagt en refinansieringsaftale med følgende tekster:

 

”Afdragsprofil

Lånet er afdragsfrit fra og med termin 1 til og med termin 39, hvorefter det afdrages som et annuitetslån. Det betyder, at ydelsen efter den afdragsfrie periode stiger.

…

 

Ændring af aftalen

Denne aftale gælder i hele lånets løbetid, hvis der ikke ved en rentetilpasning indgåes en ny aftale.”

 

Endvidere var tilbuddet vedlagt en låne- og pantsætningsaftale, som indeholder følgende i de særlige bestemmelser:

 

”1. Hæftelse og vilkår

----------------------

For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.

…

 

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.

…

 

5. Bidrag

Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

 

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor(er) med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

 

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

 

Lånetilbuddet var efter sit indhold vedlagt en Långuide af samme dato:

 

”Bidrag

Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

 

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol.

 

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

 

Ændring af bidrag

Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning.

 

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

 

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

 

Det låneformidlende pengeinstitut udarbejdede efter reglerne om god skik et rådgivningsskema, hvoraf følgende fremgår:

 

”Om min erfaring med at optage lån:

Nogen erfaring – Jeg har optaget lån med sikkerhed i fast ejendom 1-3 gange inden for de sidste 10 år.

…

 

Om min risikovillighed:

Jeg ønsker lav ydelse og accepterer risikoen for, at ydelsen kan variere ubegrænset samt lånets manglende beskyttelse af friværdi i boligen.

 

Jeg accepterer risikoen ved at vælge et lån med afdragsfrihed, hvor ændringer i renteniveauet giver større variation i ydelsen end på lån med afdrag. Herudover er jeg også indstillet på, at ydelsen forhøjes, når den afdragsfrie periode udløber, eller at lånet forfalder til fuld indfrielse, når lånet udløber.”

 

Det tilbudte lån blev udbetalt den 28. september 2012, og der blev i den forbindelse afgivet endelige kreditoplysninger, herunder med et amortisationsforløb.

 

Indklagede varslede den 27. maj 2013 bidragsforhøjelse over for klageren:

 

”Nye priser på realkreditlån

Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne for realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

 

Hvad betyder det for dig?

Nuværende årlig bidragssats i pct.                                                     0,6344

Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct.                                             0,7444

Restgæld pr. 30.09.2013 i kr.                                                     702.000,00

Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.

 

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

 

Det låneformidlende pengeinstitut 2 afgav den 10. juni 2014 tilbud til klageren på et tilpasningslån F1 på 712.000 kr. med pant i ejerlejlighed 2. Såvel Standardiseret Europæisk Informationsblad samt låne- og pantsætningsaftalen indeholder tekster vedrørende produkttype og vilkår, herunder bidragssats og hjemmel til forhøjelse af denne, som er identiske med de, der i de tilsvarende dokumenter var anført for lånet på 702.000 kr. i ejerlejlighed 1.

 

Indklagede varslede den 28. august 2014 prisforhøjelser over for klageren på begge klagerens lån:

 

”1. januar 2015 forhøjer …(indklagede)… bidragssatser på realkreditlån. Bidragssatserne ændres, så de i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.

 

Realkreditlån fra …(indklagede)… vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på.

 

Det nye bidrag opkræver vi første gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015. Det forhøjede kursfradrag anvendes på lån, som rentetilpasses med virkning fra 1. januar 2015 eller senere.

 

Hvad betyder det for dig?

Restgæld pr. 31. december 2014 i kr.                                               702.000,00

Nuværende årlig bidragssats i pct.                                                     0,7444

Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct.                                          0,8560

Bidragssatsen er fastsat ud fra belåningsintervallet på lånets tilbudstidspunkt. Lånets ydelse påvirkes både af beskrevne bidragsændring og renteændringer ved førstkommende rentetilpasning.

Ændring i ydelsen som følge af ændring i kursfradraget er vejledende og afhænger af renteniveauet på rentetilpasningstidspunktet.”

 

-0-

 

 

”Hvad betyder det for dig?

Restgæld pr. 31. december 2014 i kr.                                               712.000,00

Nuværende årlig bidragssats i pct.                                                     0,6876

Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct.                                          0,8048

 

 

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

 

Indklagedes Långuide pr. 6. november 2015 indeholder følgende afsnit om bidrag:

”Bidrag

Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.

 

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

 

Bidragssatsen ved lånets udbetaling er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).

 

Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.

…

 

Gældende gebyrer fremgår af …(indklagedes)… prisblad, som kan findes på …(indklagedes hjemmeside)…

 

Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring).

Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable.

 

Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidrag kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder låntagerspecifikke forhold. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) i eksisterende låneforhold.

 

Ændringer af bidrag og beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende.

a)         Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis,

b)         Ændringer i krav og forventninger fra ratingbureauer og investorer, herunder krav og forventninger af betydning for prissætningen på obligationerne bag …(indklagedes)… udlån,

c)         Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af

*          øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital,

•          ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens,

•          øgede skatter eller afgifter,

•          øgede distributionsomkostninger eller

•          generelle garantiordninger,

d)         Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab,

e)         Behov for ændringer i sammensætningen af …(indklagedes)… låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente

f)         Behov for at motivere …(indklagedes)… kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag,

g)         Øgede risici, herunder operationelle risici,

h)         Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet,

i)         Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af …(indklagedes)… kapacitet og ressourcer,

j)         Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændret prisstruktur,        

k)         Låntagers betalingsmisligholdelse,

l)         Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med …(indklagede)… eller

m)         Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed.

 

Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeles individuelt til låntager med 3 måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som …(indklagede)… ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i …(indklagedes)… prisblad, som er tilgængeligt på …(indklagedes hjemmeside)…”

 

Indklagede varslede den 4. februar 2016 over for klageren bidragsforhøjelse på begge hendes lån:

 

”Den 1. juli 2016 forhøjer …(indklagede)… bidragssatserne. Det gør vi, fordi …(indklagede)… skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget kraftigt siden finanskrisens start – og stiger stadig. Derfor skal vi i …(indklagede)… øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne.

 

Dit lån i …(indklagede)… har ikke fast rente i hele løbetiden og er uden afdrag. Hvis du vælger et lån med fast rente og med afdrag, falder din bidragssats til den laveste i …(indklagede)… Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger lån med variabel rente og lån uden afdrag.

 

 

Se, hvad forhøjelsen koster dig

Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr.                                                    702.000,00

Nuværende årlig bidragssats i pct.                                                     0,8560

Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct.                                           1,1808

Du betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016…”

 

-0-

 

”Se, hvad forhøjelsen koster dig

 

Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr.                                                    712.000,00

Nuværende årlig bidragssats i pct.                                                     0,8048

Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2016 i pct.                                          1,1148

 

Læs bagsiden af brevet

Hvis du vil vide mere om dine muligheder for at ændre dit lån, finder du flere oplysninger på bagsiden af dette brev.”

 

Klageren sendte i april 2016 følgende klage til indklagede:

 

”Klage over bidragsstigninger, begrundelsen for stigningen og den vildledende måde jeres produkt, …(indklagede)… F3 lån, markedsføres på.

 

Bidragsstigningerne:

 

Jeg har to F3 lån i to lejligheder i …, den ene beboet af mig, den anden af min datter.

 

Lån 1: …

F3 lån, afdragsfrihed i 10 år, på 702.000 optaget i september 2012 (vurderet april 16: 2.100.000).

 

Dette lån havde i sept. 2012 en bidragssats på 0,6344%   -4453,34 kr. årligt

Steg i oktober 2013 til … 0,7444%                        -5225,68 kr. årligt

Steg i januar 2015 til …… 0,8560%                        -6009,12 kr. årligt

Stiger i juli 2016 til …… 1,1808%                        -8289,21 kr. årligt

 

-I forhold til det jeg forventede da jeg tog lånet er det nu en stigning på 3014,66 årligt

 

Det er en stigning på 62,13% på kun 10 år.

 

Med den nye varslede stigning i juli 2016, vil min bidragssats blive 6877,53 kr. dyrere årligt, end det jeg oprindeligt havde regnet med da jeg oprettede lånet.

 

Jeg synes ikke stigningen af bidragssatsen er i orden. Det er blevet særdeles utrygt at være kunde hos jer, under disse omstændigheder. Jeg har søvnløse nætter ved at tænke på, hvad dette kan ende med i løbet af de 30 år som lånet løber – når der allerede har været en stigning f.eks. på 62,13% på to år på det ene lån og 86,13% på fire år på det andet.

 

Jeg er folkepensionist, min indtægt stiger ikke. Stoppes denne gebyrstigning ikke, får jeres kunder en ekstra, fuldkommen uvis gæld, på flere hundrede tusinde kroner i lånets løbetid - og nogle kan måske ikke klare denne økonomiske byrde. - Hvor er det ulykkeligt.

 

Som kunde i …(det koncernforbundne realkreditinstitut og indklagede)… og medlem af foreningen …, må jeg desværre konkludere, at jeg er meget fortørnet over det som sker. Det giver mistillid og en frygtsomhed overfor, hvad som så ellers kan komme af stigninger eller uopdagede ”ting” – som måske er beskrevet i det 54 sider materiale, som man får af bankassistenten efter indgåelse af låneaftale. Hvor der i øvrigt kun har været italesat at renten kan stige.

 

Jeg vil gerne anmode om at bibeholde den oprindelige bidragssats jeg fik tilbudt da lånene blev indgået: 0,6344 på det ene og 0,6876 på det andet, samt anmode om tilbagebetaling af den stigning der har været siden

…

 

Klage over begrundelsen for bidragsstigningerne.

 

Eftersom det er en urimelig høj stigning, har jeg som kunde hos jer brug for at forstå, hvad der ”halter” i …(det koncernforbundne realkreditinstitut/indklagedes)… økonomi.

 

Jeg har endnu ikke ud fra de diffuse oplysninger om ”polstring” – og ligeså diffuse ”krav fra Basel Komiteen”, fået noget klart billede af hvad det handler om, og dermed hvad bidragssatsen er begrundet af.

 

Jeg forsøger at sætte mig ind i det selv, for at forstå det, og jeg har derfor læst en del artikler om emnet, senest nedennævnte:

…

 

Som man kan læse i artiklerne, er der ikke noget ”hold” i …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… argumenter for ”polstring”

…

 

Jeg kan derfor ikke acceptere bidragsstigningerne, da begrundelsen fra …(indklagedes)… side er uforståelig og usand og udokumenteret. De er ligeledes i strid med ”God skik for finansielle virksomheder.

 

Jeg vil anmode …(indklagede/det koncernforbundne realkreditinstitut)… om at tilbagetrække beslutningen.

 

Klage over vildledende markedsføring af produktet F3 lån.

 

Jeg vil i korte træk beskrive hvordan låneforløbet foregår.

 

Nu er der kommet meget fokus på bidragsstigningerne, men du skal forestille dig, at man nærmest ikke ved noget om hvad det er.

 

For at illustrere lånerens situation, har jeg kopieret alt hvad jeg fik af materiale ved optagelse af lånet, for jeg tror det tydeligst viser, hvor skjult budskabet om bidragssatsen er. Det der har været fokus på i rådgivningen er: Renten og refinansieringen.

 

Trin 1. Først orienterer man sig overordnet. Hvad er et Tilpasningslån (bilag 1) fra …(indklagedes)… hjemmeside.

 

Der står bl.a.:

”et lån med rentetilpasning hvert 3. år giver normalt den laveste ydelse ved uændrede rentevilkår. Til gengæld er din rente ikke fast så længe”.

 

Som du kan se står der ikke noget nævnt om at der udover rente også er et bidrag (til trods for at den i nogle tilfælde er et større beløb end renten!!!) – se første orientering, som man læser på …(indklagedes)… hjemmeside.

--------------------------------------------------------------------------------

 

Trin 2. Derefter, havde jeg en samtale med min venlige bankassistent fra …(det låneformidlende pengeinstitut)…, om hvilket lån der passede mig. Da jeg ønskede at gå fra et fastforrentet 4 procents lån til et billigere lån. – Jeg er nede i banken for at høre om mulighederne, jeg beslutter mig for et F3 lån, da jeg tænker at det kan indfries indenfor de nærmeste ti år.

 

Trin 3. Møde i banken … hvor lånet underskrives.

Dokument ”tilbud på lån” fra 24. september 2012. (bilag 2).

 

På side 1 nævnes renten, og ydelsen.

 

Længere nede på side 2 står:

”Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i Långuiden. Den anførte bidragssats gælder, så længe der er afdragsfrihed på lånet. Når den aftalte afdragsfrihed udløber, vil lånets bidragssats blive nedsat med 0,0500 procentpoint.”

 

Ud fra det kan jeg kun have en forestilling om at bidragssatsen er fast, og at den nedjusteres efter 10 år.

 

Jeg spørger til den høje bidragssats, og bankassistenten fortæller at det beløb skal …(indklagede)… have for at formidle lånet. Der bliver ikke nævnt at …(det låneformidlende pengeinstitut)…, får halvdelen.

 

Vi taler om, at hvis belåningen er indenfor 60%, så er bidragssatsen lavere, derfor holder jeg den indenfor det. Til trods for at der under et år efter sker en kraftig opjustering af bidragssatsen, nævnes det ikke, at det kan forekomme at bidragssatsen stiger, eller at der er konkrete planer.

 

På baggrund af dette ”tilbud på lån” – beslutter jeg mig for at sige ja til lånet.

 

På mødet fremlægges diverse dokumenter:

--------------------------------------------------------------------------------

”Dokumentation for rådgivning” (bilag 3), den rådgivning min bankassistent har givet mig. Bidragssatsen er ikke nævnt. Fokus er på renten og refinansiering.

 

En risiko der nævnes side 3 nederst, er at risikoen ved et rentetilpasningslån er, at ydelsen stiger efter den afdragsfrie periode. Ja det har jeg forstået, men bidragssatsens eventuelle stigning, nævnes ikke.

 

Næste dokument ”Finansieringsaftale” 24.9.12 (bilag 4.)

Bidragssatsen nævnes ikke.

 

Næste dokument ”refinansieringsaftale” 24.9.12 bilag 5.

 

Handler mest om refinansiering, afdrag og låneordninger. På side 2 i dette dokument, angående ændring af aftalen står ”denne aftale gælder i hele lånets løbetid, hvis der ikke ved rentetilpasning indgåes en ny aftale”.

 

--------------------------------------------------------------------------------

 

Næste dokument (9 sider): Standardiseret Europæisk Informationsblad. 24.9.12 bilag 6.

 

På side 2, midt på, gentages: ”bidrag (pt. 0,6344% om året) beregnes af lånets restgæld. Beregningsprincippet og størrelsen af bidraget kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Den anførte bidragssats gælder, så længe der er afdragsfrihed på lånet. Når den aftalte afdragsfrihed udløber, vil lånets bidragssats blive nedsat med 0,0500 procentpoint.

 

”Om ÅOP, er 1,4 denne procentsats udtrykker årlige omkostninger i procent af lånebeløbet.”

 

”Når lånet rentetilpasses, vil procentsatsen ændres.”

 

… ikke en lyd om bidragssatsernes kommende stigning som jo også har indflydelse på ÅOP!!

 

Endvidere er der på dette dokument (side 6) – en oversigt over kommende terminer, som ”er forudsat, at renteniveauet forbliver uændret i lånets løbetid”.

 

Man får en klar besked om forløbet, der inkluderer rentestigning ved refinansiering, men de løbende bidragsstigninger, som faktuelt har fundet sted (var planlagt på pågældende tidspunkt) – benævnes ikke med et ord!

 

--------------------------------------------------------------------------------

Indtil nu har de nævnte dokumenter fyldt 24 sider. – der bliver nu lagt yderligere dokumenter frem (se nedenfor)

 

-Husker tydeligt at jeg spurgte om der kunne være nogle skjulte finurligheder, eller om jeg kunne stole på hende, for jeg kunne jo på ingen måde nå at læse diverse dokumenter igennem, selvfølgelig ville hun ikke snyde mig. De væsentlige ting var talt igennem i rådgivningen.

 

Efterfølgende kommer der følgende dokumenter på bordet – nye 30 sider.

 

-Samtykke og fuldmagt, bilag 7.

 

Beregning af afgiftspligtige beløb, bilag 8.

 

Låne- og pantsætningsaftale, bilag 9.

 

Låneguide, bilag 10.

 

-Jeg havde ingen mulighed for at orientere mig i dette i alt 54 sider materiale, på den tid der var afsat, og stolede på at der ingen risikable, uopdagede ting kunne dukke op, da jeg stolede på hvad, min bankassistent, som jeg havde tiltro til sagde, under mødet. - Hvad andet kan/skal man ellers regne med når man har en bankrådgiver.

_______________________________________________________________________________

 

Sidste dokument, udbetaling af lån (fire dage senere 28.9.2012).

 

Igen nævntes, på side 5, at renten på lånet ændrer sig efter hver rentetilpasning, hvilket påvirker kreditomkostningerne. Der vil blive sendt nye kreditomkostninger efter hver rentetilpasning.

 

Igen på side 7 skitseret afdragsforløbet, med nævnt rentetilpasning, men i begge tilfælde, intet om bidragsstigningerne, som er efterfulgt løbende.

 

--------------------------------------------------------------------------------

 

Der har været en udmærket rådgivning om valg af lån, det stod klart for mig hvad renten, bidragssatsen og refinansiering gik ud på, men den mulighed …(indklagede)… har for at ændre bidragssatsen løbende, fremgår skjult inde i dokumenterne, og er i strid modsætning til aftalen: at bidragssatsen er fast i den afdragsfrie periode, og den derefter nedjusteres. I lån 1.

 

Lån 2 har ikke samme formulering, men er i bund og grund gennemsyret af samme fokus, nemlig renten og refinansiering. – Eftersom bidragsstigningerne vil følge en i 30 år og stiger uden grund, så er jeg som låner fuldkommen ”på herrens mark”.

 

Bankrådgiveren har på ingen måde oplyst om dette. Og det er jo de faktuelle ting hun orienterer om, man som kunde stoler på. Jeg har bl.a. i et af mine lån, indbetalt et kontant beløb, for at bidragssatsen blev under en 60% vurdering af huset, og det blev ikke nævnt, at den alligevel løbende stiger.

 

Det er i strid modsætning til: Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder: kapitel 2. Om god skik: En finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt over for sine kunder.

 

Anmodning:

 

Jeg vil på det kraftigste anmode …(indklagede/det koncernforbundne realkreditinstitut)… om at tilbagekalde den varslede nye stigning.

 

Som nævnt i første afsnit, anmoder jeg om tilbagebetaling af den tilkomne bidragsstigning, så den lever op til det jeg aftalte med min bankassistent i …(det låneformidlende pengeinstitut)…, da lånet oprettedes.

 

Samt klage over fortiet og vildledende markedsføring og rådgivning vedrørende bidrag.

 

Jeg ser frem til at høre fra jer.”

 

Indklagede besvarede den 4. august 2016 klagerens henvendelse og vedlagde samtidig en redegørelse for bidragsforhøjelsen, som er offentliggjort på indklagedes hjemmeside:

 

”Forhøjelse af dine bidragssatser

 

Tak for din henvendelse om forhøjelse af bidragssatserne på dine lån i …(indklagede)… Jeg beklager meget, at vi først besvarer din henvendelse nu.

 

Helt overordnet har vi forhøjet bidragssatserne for alle eksisterende og nye lån i …(indklagede)…, fordi bidragene er vores primære indtjeningskilde. En øget indtjening over de kommende år sikrer, at …(det koncernforbundne realkreditinstitut/indklagede)… fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne. For via en øget indtjening formår vi både at honorere myndighedernes nuværende krav og ruste os til de nye, markant højere krav, vi ved, er på vej.

 

Børsnotering betyder lavere forhøjelse af bidragssatserne

Som du måske har hørt, planlægger …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… en børsnotering. Børsnoteringen tilfører os en del ekstra kapital – og det har den klare fordel for vores kunder, at vi forhøjer bidragssatserne markant mindre pr. 1. juli i år, end vi havde været tvunget til uden en børsnotering.

 

 

Bidragssatsen er ikke den samme på alle realkreditlån

Låntypen har stor betydning for, hvilken bidragssats du betaler. For myndighederne har stillet nye krav til, hvordan vores lånebestand er sammensat. Vi skal blandt andet sikre, at flere kunder vælger at afdrage på deres lån og vælger lån med fast rente – og det gælder især de lån, som har en høj belåningsgrad. Derfor får lån, som har variabel rente og afdragsfrihed i stedet for fast rente og afdrag, de højeste bidragssatser. Og derfor har lån med fast rente og afdrag fortsat de laveste bidragssatser.

 

Begrundelsen for bidragsstigningen

Vi har på vores hjemmeside offentliggjort 8 notater, der uddybende beskriver baggrunden for bidragsforhøjelsen. Jeg har vedlagt de 8 notater til din orientering.

 

Med hensyn til din henvisning til God Skik for finansielle virksomheder, kan jeg oplyse at iagttagelse af overholdelse af reglerne om God skik, foretages af Finanstilsynet. Finanstilsynet har efterset om …(indklagedes)… bidragsforhøjelse overholder reglerne om god skik, og Finanstilsynet havde ingen bemærkninger i den anledning. Finanstilsynets redegørelse er offentliggjort på Finanstilsynets hjemmeside, samt på …(indklagedes)… hjemmeside.

 

Betingelser for forhøjelse af bidragssatser

Vi har gennemført forhøjelsen i overensstemmelse med lånedokumentationen. Muligheden for at ændre bidrag fremgår af dine låneaftaler og de almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som i dag står i …(indklagedes)… Långuide. Den finder du bl.a. på …(indklagedes hjemmeside)…

 

Når man optager et realkreditlån hos …(indklagede)…, foretages der en vurdering af ejendommen og der bliver på tilbudstidspunktet fastsat et belåningsinterval. Dette belåningsinterval justerer vi ikke på i lånets løbetid, hverken op eller ned ved hhv. ejendomsprisfald eller –stigning, eller hvis der afdrages på lånet. Det er et princip, vi altid har haft og det fortsætter vi med.

 

Jeg kan derfor ikke imødekomme anmodningen om en ny vurdering af huset, eller at vi anvender en ny vurdering af ejendommen til fastsættelsen af bidragssatsen på de eksisterende lån.

 

Vedrørende lån nr. …, med pant i ejendommen …, kan jeg oplyse at ejendommen på tilbudstidspunktet er vurderet til 1.150.000 kr. Lånet havde oprindeligt en hovedstol på 702.000 kr. og er placeret i belåningsinterval 4-65%. Der er et foranstående ejerpantebrev på 45.000 kr.

 

Vi kan ikke imødekomme din anmodning om at bibeholde den oprindelige bidragssats på dine lån, og ej heller imødekomme kravet om tilbagebetaling af betalt bidrag. Vi fastholder af ovennævnte grunde den varslede stigning af bidragssatserne.

 

Såfremt du ikke er enig heri, har du mulighed for at klage til Realkreditankenævnet. Du kan læse om dine muligheder for at klage til Realkreditankenævnet på www.ran.dk”

 

Den 29. oktober 2016 fastholdt klageren over for indklagede sine krav:

 

”Tak for dit svar (fra 4. august) på min klage fra april måned, over bidragsstigningerne på mine to lån …

 

Jeg mangler imidlertid konkret svar på endnu et par spørgsmål, og det må meget gerne være korte svar som er til at forstå.

Jeg synes det er meget uheldigt, at I ikke vil tage ansvar for den vildledende måde I har solgt jeres produkt på, i det svar du har tilsendt mig. Det produktblad om Tilpasningslån, som var gældende da jeg optog mit lån, kan jeg se nu er rettet til således at bidrag og bidragsstigning nu nævnes.

 

Så der må være er en erkendelse fra jeres side, om manglende oplysninger i jeres gamle produktblad. Jeg synes det skulle komme jeres ”gamle” kunder til gode, i form af kompensation og en undskyldning over den vildledende markedsføring.

 

Jeg har omhyggeligt beskrevet mit låneforløb til jer i min klage. Heraf fremgår det meget tydeligt at produktet er markedsført og solgt med fokus på oplysninger om renten. Som i mit tilfælde er fast indtil refinansiering F3. Den på daværende tidspunkt, allerede planlagte bidragsstigning, har der ikke været noget fokus på. Som du kan se ud af beskrivelsen af mit låneforløb og diverse papirer i den anledning.

 

Sådan et F3 lån, skulle jo have været markedsført således:

 

”fast rente indtil næste refinansiering og med løbende stigning af bidragssatsen, efter …(indklagedes)… forgodtbefindende.” – for det er jo sådan lånet i virkeligheden er.

 

Formuleringen i mit ene lån er således:

 

”Den anførte bidragssats gælder så længe der er afdragsfrihed på lånet (10 år). Når den aftalte afdragsfrihed udløber, vil lånets bidragssats blive nedsat med 0,0500% point”.

 

Det er jo blevet en total anden forudsætning for mit lån end der var aftalt, væsentlige informationer er udeladt.

 

Jeg mener at det er et klart brud på Aftalelovens paragraf 38b. Samt brud på adskillige paragraffer i lov om markedsføring.

 

Endvidere er det brud på ”God skik for finansielle virksomheder” – som siger at I skal ”handle redeligt og loyalt overfor jeres kunder”.

 

Enhver, med en anelse klarhed i hovedet, kan se at dette her, hverken er reelt eller loyalt overfor mig eller andre kunder.

 

 

Spørgsmål 1:

Synes du det er i orden ved markedsføring og salg af realkreditlånet F3, udelukkende at lægge kundens fokus på renten, når I er vidende om bidragssatsernes stigning, og den økonomiske usikkerhed der dermed bliver for kunderne?

 

Det er stadig ikke klart for mig, hvad der er den konkrete grund til bidragsstigningerne, eller hvad den går til.

 

I har i jeres svar til mig på min klage, medsendt 15 sider med begrundelser – på side 13 og 14 beskrives hvad bidragssatsen er, og går til:

 

”Bidragssatsen er det gebyr, som du hver termin betaler til realkreditinstituttet for at have dit realkreditlån.”

 

Da jeg indgik låneaftalen, spurgte jeg min bankassistent i …, hvad bidragssatsen var, og hun sagde at det var …(indklagede)… der skulle have beløbet for at håndtere lånet. Ikke et ord om at den løbende stiger.

 

Jeg har forstået, at det ikke passer. Bidraget er ikke kun bidrag til …(indklagede)…, men også et bidrag til den bank der formidler lånet. Jeg mener at …(det låneformidlende pengeinstitut)… eller …(indklagede)… har haft pligt til at oplyse om den provision – God skik § 12.

 

Det er meget uigennemskueligt ligeledes er det uigennemskueligt hvilke krav der er fra Basel. Bidragsstigningerne skal være velbegrundet. Nu læser jeg netop at …(et andet låneformidlende pengeinstitut)… henter millioner på bidragsforhøjelsen. Jeg synes ikke det er reelt at det er så uigennemskueligt og uoplyst.

 

Spørgsmål 2:

a. Er det sandt at bankerne også får del i bidraget og bidragsstigningerne?

b. og hvis, hvor stor en procentdel af mit bidrag tilfalder banken?

c. hvad sker der med bankens del af bidraget, hvis man skifter bank?

d. får den nye bank (uanset hvilken bank det er) – samme del af bidraget som …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… får nu?

e. får bankassistenten der formidler lånet en ydelse/provision?

d. får hun mere i provision for at formidle et fastforrentet lån?

 

Jeg må sluttelig sige, at jeg synes det helt og holdent er …(det låneformidlende pengeinstituts)… og …(indklagedes)… ansvar, at udstede lån, som de alligevel ikke mener de kan tjene nok på. De har vejledt en til at optage lånet. Det må ændres fremadrettet ved nye lån med åbenhed om forudsætningerne – og ikke med tilbagevirkende kraft. Det er efter min mening ikke redeligt og loyalt.

 

Jeg ser frem til et hurtigt og ærligt svar.”

 

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.

 

 

PARTERNES PÅSTANDE:

 

Klageren påstår indklagede tilpligtet at erkende den vildledende markedsføring og at give hende en undskyldning herfor samt at tilbagebetale hende uretmæssigt opkrævede bidragsbeløb.

 

Indklagede påstår frifindelse.

 

 

KLAGERENS FREMSTILLING:

 

Klageren oplyser, at klagen omhandler indklagedes bidragsforhøjelse, som er foretaget, uagtet at der er lovet fast bidrag i den afdragsfrie periode og derefter faldende bidrag. Dertil kommer den uforståelige begrundelse for og oplysningerne om bidragsforhøjelsen og den vildledende markedsføring af lånet fra bankens og indklagedes side.

 

På hendes to F3 lån er der foretaget bidragsstigninger på 86,13 pct. på det ene lån og 62,13 pct. på det andet.

 

Hun har i det følgende fordybet sig lidt i love og bekendtgørelser på området og har i parentes tilføjet sine personlige bemærkninger. Da hun ikke er jurist men gennemsnitsforbruger, kan gennemgangen være behæftet med fejl.

 

Indklagede må have overtrådt reglerne om god skik for finansielle virksomheder, herunder:

 

§ 3 om, at en finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt over for sine kunder.

 

§ 4 om, at en finansiel virksomhed ikke må anvende vildledende eller urigtige angivelser eller udelade væsentlige informationer, og at rigtigheden af angivelser om faktiske forhold skal kunne dokumenteres.

 

§ 5, stk. 1, om pligt til at oplyse om produktets væsentligste karakteristika. - Det blev ikke oplyst, at bidraget løbende kunne stige, og hvad bidraget går til, herunder i forhold til de låneformidlende pengeinstitutter.

 

§ 6 om dokumentation for rådgivningen. - Bidraget blev ikke nævnt i rådgivningssamtalen, hverken mundligt eller skriftligt.

 

§ 6 om, at vilkår om ændringer i løbende kundeforhold af renter, gebyrer eller andet vederlag skal være klart fremhævet i aftalen og skal indeholde angivelse af de forhold, der kan udløse en ændring. - Det er ikke fremhævet endsige nævnt i aftalen, at bidraget kan stige, men tværtimod at det vil falde. Det er heller ikke nævnt, at bidrag er et beløb, som også det låneformidlende pengeinstitut får en del af, ligesom der mangler en konkret begrundelse for stigningen.

 

§ 8 om at rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning, og at rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende¨, herunder med orientering af kunden om de risici, der er relevant for kunden. - Det er ikke nævnt, at der er risiko for bidragsstigningerne. Derimod nævnes et fald efter afdragsfrihedens udløb.

 

§ 12 om, at den finansielle virksomhed skal gøre kunden opmærksom på det, hvis virksomheden modtager provision eller andet vederlag som følge af formidlingen af produkter eller ydelser. - Hun er helt sikker på, at det låneformidlende pengeinstitut har modtaget provision, det kan hun læse om i aviserne.

 

 

 

Hvad angår markedsføringen.

Finanstilsynet skriver: ”markedsføringsmateriale skal indeholde en afbalanceret beskrivelse af produktets egenskaber og de risici, der er forbundet med produktet. Materialet skal kunne forstås og læses af en gennemsnitsforbruger.” - Man skal være mere detektiv end gennemsnitsforbruger for at opdage risici med bidragssatsen i de mange sider, det låneformidlende pengeinstitut udleverer, efter at aftalen er indgået.

 

Lov om markedsføring:

Indklagede må have overtrådt følgende regler i markedsføringsloven:

 

§ 1 om, at der skal udvises god markedsføringsskik under hensyntagen til forbrugerne, og at markedsføring, der angår forbrugernes økonomiske interesser, ikke må være egnet til mærkbart at forvride deres økonomiske adfærd. - Det bliver vist uundgåeligt, da der for hendes vedkommende er knap 7.000 kr. mindre til forbrug, hvilket også må gælde i forhold til den samlede mængde lånere. Derfor ændres den økonomiske adfærd over det ganske land. Flere fattige og mindre forbrug.

 

§ 12 a om, at der ved opfordring til køb rettet mod forbrugerne skal gives en række oplysninger om varens eller tjenesteydelsens væsentligste karakteristika. - Det er ikke opfyldt. Bidragssatsen størrelse og løbende regulering er den væsentligste karakteristika, og den risiko er ikke nævnt.

 

§ 15 om, at betingelserne for ændring af størrelsen eller opkrævningen af et gebyr i et løbende kontraktsforhold til ugunst for forbrugeren skal være klart fremhævet i kontrakten. - Klart fremhævet må forudsætte, at det fremgår ved første reklame for produktet, jf. produktbladet, og ikke er gemt væk i en stak papirer, som udleveres, efter at låneaftalen er i hus.

 

Aftaleloven.

§ 38 b, hvorefter aftalevilkår, der ikke været genstand for individuel forhandling, skal fortolkes på den måde, som er mest gunstig for forbrugeren, og som stiller krav til formuleringen af forbrugeraftaler. - Den manglende klare og forståelige oplysning om indklagedes ret til at hæve bidraget har ikke været til forhandling eller nævnt, bortset fra da hun spurgte, hvad bidraget egentlig gik til. Bankassistenten oplyste, at det var penge, indklagede skulle have for at administrere lånet. Da Långuiden blev lagt på bordet, efter at aftalen var indgået, spurgte hun, om der var noget vigtigt i den, men det var der ikke. Ved et af lånene mener hun, at Långuiden blev eftersendt med posten, fordi de lavede den endelige aftale pr. telefon.

 

Selv om hun havde læst Långuiden inden låneoptagelsen, ville hun ikke have haft nogen forestilling om, at man kunne tillade sig på 4 og 2 år at hæve prisen på et produkt med henholdsvis 86 og 62 pct. Det er ikke redeligt og loyalt.

 

Hun har helt og holdent forstået, at bidraget var fast, og at det ville falde med 0,05 pct., når afdragsfriheden udløb.

 

Hun har mistanke om, at indklagedes og det låneformidlende pengeinstituts oplysning om, at bidraget skal dække indklagedes/pengeinstituttets omkostninger ved at give lånet, kun er den halve sandhed. De låneformidlende pengeinstitutter får nogle af hendes penge i tilskud, selv om hun jo allerede har betalt dem for at formidle lånet. Det virker jo ulogisk, at indklagede giver pengene tilbage til de låneformidlende pengeinstitutter, hvis indklagede mangler penge. Det hele er meget uklart.

 

Til indklagedes udtalelse har hun følgende bemærkninger:

 

Hun må som overordnet betragtning sige, at det virker, som om hendes låneforløb ikke er læst ordentligt igennem. Hun har nøje beskrevet det dokument for dokument, og hvis indklagede havde læst det, ville indklagede forstå, at det med bidragssats og Långuide ved beslutningen om lånet ikke er noget, der overhovedet lægges vægt på fra det låneformidlende pengeinstituts side.

 

Det er klart, at indklagede tænker anderledes, eftersom indklagede vidste det, men det er åbenbart meget vanskeligt for indklagede at se en lånesituation fra kundens synspunkt. Hvorfor forholder indklagede sig ikke til, at Långuiden først gives, efter at lånet er besluttet? Hvorfor forholder indklagede sig ikke til, at bankrådgiveren siger, at der ikke er noget vigtigt i Långuiden? Det fremgår af hendes låneforløb, som hun har fremlagt, at der ikke lægges vægt på bidraget. I et af lånene står der oveni købet, at bidraget nedsættes efter den afdragsfrie periode.

 

Som nævnt har man ifølge lov om god skik pligt til at oplyse om produktets væsentligste karakteristika (nu bidragssatsen). Hun vil fastholde, at markedsføringen er særdeles vildledende.

 

Indklagede har i sagen fremlagt en nyere Långuide end den, hun fik udleveret i sin tid. Der kan hun se, at indklagede har rettet en anelse op på formuleringerne, idet der nu i Långuiden står, at gebyrerne er variable, plus en masse eksempler på, hvornår den kan stige. Det havde selvfølgelig væres mere korrekt at skrive, at gebyret stiger løbende, men indklagede må have skønnet, at den tidligere orientering var vag.

 

Ad hendes klage over produktarket.

Her kan hun ligeledes se, at indklagede har set i øjnene, at det ikke duer, at bidrag ikke nævnes i produktarket om Tilpasningslån, som hun har nævnt i sin klage. Der er rettet op på det, idet der nu oplyses om både bidragssatser og Långuiden i produktarket, dvs. der hvor man først informeres om lånet.

 

Indklagede henviser i sit svar til Långuiden, men det nytter ikke noget, at der står nogle vigtige oplysninger i et materiale, der ikke bliver gennemgået, og som udleveres, når alle beslutninger er taget. Det gælder desto mere, når det er den største del af ens betaling. Den skal ikke nævnes i et tillæg i form af en Långuide.

 

Det er helt uacceptabelt, og det er ikke redeligt og loyalt over for kunderne. Rådgivningen skal tilgodese kundernes interesser og give kunderne et godt grundlag for at træffe sin beslutning etc., og vejledningen har ikke været klar og forståelig.

 

I indklagedes baggrundsinformation om realkreditlån og bidragssatsen står: ”Udover renter og afdrag, som vi sender til investorerne, betaler du som låntager et bidrag. Bidragssatsen er det gebyr, som du hver termin betaler til realkreditinstituttet for at have dit realkreditlån.”

 

Som kunde har man vel ret til at vide, hvem og hvad man betaler bidrag til (igennem 30 år). Det er ikke oplyst et eneste sted, at det er det låneformidlende pengeinstitut, man betaler til – efter hendes oplysninger udgør betalingen 50 pct. af bidraget.

 

Begrundelsen for bidragsstigningerne synes stadig udokumenteret. Der er åbenbart ingen krav fra EU, og krav fra Basel Komitéen er sat på pause. Indklagede må forstå, at kunderne har en følelse af, at den såkaldte polstring handler om noget, kunderne ikke får klar besked om. Dertil kommer, at bidrag ser ud til at handle om meget andet end administration af lånet.

 

 

INDKLAGEDES FREMSTILLING:

 

Indklagede oplyser, at klageren den 28. september 2012 på grundlag af lånetilbud af 24. september 2012 fik udbetalt et 30-årigt rentetilpasningslån F3 på 702.000 kr. med pant i ejerlejlighed 1.

 

Bidraget på lånet blev fastsat til 0,6344 pct. ud fra et belåningsinterval på 4-65 pct. på baggrund af en belåningsvurdering på 1.150.000 kr.

 

Bidraget blev pr. 1. oktober 2013 forhøjet til 0,7444 pct., pr. 1. januar 2015 til 0,8560 pct. og pr. 1. juli 2016 til 1,1808 pct.

 

Klageren fik den 16. juni 2014 på grundlag af lånetilbud af 10. juni 2014 udbetalt et 30-årigt rentetilpasningslån F3 på 712.000 kr. med pant i ejerlejlighed 2.

 

Bidraget på lånet blev fastsat til 0,6876 pct. ud fra et belåningsinterval på 4-62 pct. på baggrund af en belåningsvurdering på 1.225.000 kr.

 

Bidraget blev pr. 1. januar 2015 forhøjet til 0,8048 pct. og pr. 1. juli 2016 til 1,1148 pct.

 

Gennemførelse af og begrundelse for bidragsstigningerne:

I varslingsbrevene har indklagede ved de oplyste forhøjelser af bidraget for alle eksisterende og nye lån til privatkunder angivet de nedenfor anførte begrundelser:

 

Ved forhøjelsen af bidragssatsen pr. 1. oktober 2013:

 

”Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.”

 

Ved bidragsforhøjelsen pr. 1. januar 2015:

 

”Bidraget og kursfradraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.”

 

Ved forhøjelsen af bidrag pr. 1. juli 2016:

 

”… fordi …(indklagede)… skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget kraftigt siden finanskrisens start – og stiger stadig. Derfor skal vi i …(indklagede).. øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån, vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne.”

 

Klageren har den 4. august 2016 modtaget svar på sin klage fra indklagedes klageservice. I brevet til klageren har indklagede redegjort for begrundelse for bidragsstigningen. Ifølge klageren er det ikke tilstrækkeligt. Til svaret var vedlagt 8 notater om bidragsstigningen, som er tilgængelige på indklagedes hjemmeside, og som forklarer behovet for bidragsstigningen. Fra hjemmesiden er hentet følgende uddrag:

 

”Begrundelseskrav

Det danske realkreditsystem har en række unikke kendetegn. Et af dem er, at du som låntager – uanset om du er boligejer eller erhvervsdrivende – igennem hele lånets løbetid er beskyttet mod en pludselig opsigelse af dit lån. Den beskyttelse har du ikke på dit banklån. Banker kan nemlig frit og uden varsel til enhver tid kræve, at du betaler dit lån tilbage. Det kan vi som realkreditinstitut ikke, så længe du betaler dine ydelser.

 

Med andre ord forpligter realkreditinstitutter sig ved udbetaling af et lån til at låne pengene ud – og ikke pludselig kræve dem tilbagebetalt – i hele den periode, der er aftalt. Og da løbetiden ofte er 30 år, betyder det, at realkreditinstitutter har uopsigelige forpligtelser, der løber i årtier.

 

Øget krav om polstring.

Over så lang en periode kan kapitalkrav og omkostninger ved realkreditudlån ændre sig markant. Derfor kan et realkreditinstitut forhøje bidragssatserne, som er realkreditinstituttets pris for at yde og administrere lån. Bidragssatserne kan også forhøjes på de lån, der allerede er udbetalt. Og det er det, …(indklagede)… gør, når vi hæver bidragssatserne på …(indklagede-lån)… pr. 1. juli 2016.

 

Men vi kan ikke bare hæve bidragssatserne vilkårligt, for alle realkreditinstitutter skal kunne begrunde, hvorfor de forhøjer bidragssatserne. Det er fast anerkendt i lovgivningen om god skik for finansielle virksomheder – og i talrige afgørelser fra Realkreditankenævnet – at man forhøjer bidragssatserne, når man kan begrunde det.

 

…(Indklagedes)… mulighed for at hæve bidragssatserne er udførligt beskrevet i låneaftalerne og i …(indklagede)… Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som står i den LånGuide, man modtager, når man får et …(indklagede-lån)…

 

Hvorfor stiger bidragssatserne i …(indklagede)… pr. 1. juli 2016?

I det brev, alle kunder i …(indklagede)… har modtaget, begrunder vi forhøjelsen med, at kapitalkravene fra danske og internationale myndigheder til realkreditinstitutter er steget og fortsat stiger. De stigende kapitalkrav betyder, at …(realkreditkoncernen)… – som …(indklagede)… er en del af – skal stille mere og mere kapital som sikkerhed for de lån, vi har ydet og fortsat yder til danske boligejere og erhvervsdrivende.

 

Når myndighedernes krav stiger, øger investorerne og ratingbureauerne (tilsammen kaldet ”markedet”) samtidig deres forventninger til …(realkreditkoncernens)… kapitalgrundlag. Jo større tiltro investorer og ratingbureauer har til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…, jo lavere bliver renten på lånet. Vores kunder har derfor direkte fordel af, at både investorer og ratingbureauer har stærk tiltro til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… Derfor er det så afgørende, at vi lever op til markedets forventninger.

 

Kendte og ukendte krav i sigte.

Konkret medfører de øgede krav, at …(realkreditkoncernen)… ved indgangen til 2019 skal have ca. 70 mia. kr. i egentlig kernekapital (den regnskabsmæssige egenkapital fratrukket hybrid kernekapital og en række solvensmæssige fradrag).

 

Dette kapitalmål er fastsat på baggrund af de allerede kendte og vedtagne kapitalkrav fra danske og internationale myndigheder. Forhøjelsen af bidragssatserne pr. 1. juli 2016 har først og fremmest til formål at øge sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan leve op til dette kapitalmål. Vi har i dag en egentlig kernekapital på 60,5 mia. kr. Den skal øges med knap 10 mia. kr. i årene 2016-2018. Forhøjelsen af bidragssatserne øger …(realkreditkoncernens)… indtjening og betyder dermed, at vi kan lægge mere til side hvert år i bestræbelserne på at nå 70 mia. kr. inden udgangen af 2018.

 

Desuden øger forhøjelsen af bidragssatserne sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan honorere de fremtidige, endnu ikke vedtagne kapitalkrav, som der i disse år arbejdes på hos internationale myndigheder. Vi kender ikke det konkrete omfang af kravene endnu – men vi ved, at kapitalkravet efter 2019 er højere end de 70 mia. kr. Selv i minimumsversioner vil de krav, der arbejdes på, være en betydelig udfordring for …(realkredit-koncernen)… Lige nu er vores bedste estimat, at det er nødvendigt at øge den egentlige kernekapital med yderligere 15 mia. kr. – altså ud over de 70 mia. kr. – når de nye krav får effekt. Estimatet er forsigtigt og svarer til det niveau, man allerede nu har pålagt de fire største banker i Sverige. Og det er ikke usandsynligt, at kravet bliver højere.

 

Børsnotering er nødvendig

Derfor søger …(realkreditkoncernen)… en børsnotering. Dels får vi tilført kapital i forbindelse med selve børsnoteringen, dels får vi efterfølgende, som børsnoteret koncern, adgang til at hente yderligere kapital efter behov. For at gennemføre en børsnotering skal vi have en bedre indtjening end i dag – det vil fremtidige aktionærer kræve, og det er forhøjelsen af bidragssatserne med til at sikre. Og det er værd at bemærke, at forhøjelsen af bidragssatserne er langt mindre, end den ville være uden en børsnotering. Forhøjelsen af bidragssatserne på …(indklagedes)… udlån til privatkunder står ikke alene. De suppleres af markante besparelser i …(realkreditkoncernen)… og andre tiltag, der bidrager til at effektivisere koncernen.”

 

Som nævnt skulle indklagedes forhøjelse af bidragssatserne pr. 1. juli 2016 øge indtjeningen for at ruste indklagede bedst muligt til fremtiden og var først og fremmest begrundet i allerede kendte og vedtagne kapitalkrav, som nødvendiggjorde øget kapital og indtjening. Disse krav skal realkreditkoncernen, som indklagede er en del af, opfylde inden udgangen af 2018. De fremtidige ikke vedtagne kapitalkrav, der aktuelt diskuteres under overskriften Basel IV, var således ikke den primære begrundelse for indklagedes forhøjelse af bidragssatserne pr. 1. juli 2016.

 

I begrundelsen for bidragsforhøjelsen i varslingsbrevet fra februar 2016 henvistes først og fremmest til de konkrete stramninger i allerede vedtagne kapitalkrav, som var indført siden finanskrisen, og som havde medført, at realkreditkoncernen på tidspunktet for annonceringen af bidragsforhøjelsen vurderede, at koncernen skulle forøge sin egentlige kernekapital med ca. 10 mia. kr. til ca. 70 mia. kr. i perioden 2016-2018. Forhøjelsen af bidragssatserne pr. 1. juli 2016 havde derfor først og fremmest til formål at øge realkreditkoncernens indtjening og dermed sikre, at koncernen kunne lægge mere til side hvert år i bestræbelserne på at nå 70 mia. kr. inden udgangen af 2018.

 

Den gennemførte forhøjelse af bidragssatserne skulle altså give en større indtjening og dermed øge sandsynligheden for, at realkreditkoncernen ved udgangen af 2018 kunne leve op til kendte og allerede vedtagne kapitalkrav. Derudover er den større indtjening med til at styrke realkreditkoncernens kapital– og indtjeningsmæssige position, når realkreditkoncernen skal honorere de fremtidige, endnu ikke vedtagne kapitalkrav, som der i disse år arbejdes på hos internationale myndigheder – herunder i Basel-Komiteen. Indklagede kendte ikke det konkrete omfang af kravene, da bidragsforhøjelsen blev annonceret, og det gør indklagede fortsat ikke. Men alt pegede på, at kapitalkravet efter 2019 ville være højere end de 70 mia. kr. Det peger det fortsat på. Selv i minimumsversioner vil de krav, der arbejdes på, være en betydelig udfordring for koncernen. Den forventning er der ikke ændret på, selv om de afsluttende forhandlinger i regi af Basel Komitéen er udskudt til, hvad Basel Komitéen selv betegner som nær fremtid. Forventningerne var blandt andet årsagen til, at indklagede meldte ud, at koncernen søger en børsnotering. Det giver adgang til at hente kapital på børsmarkedet efter behov samt en øget fleksibilitet til at imødegå andre fremtidige udfordringer som eksempelvis lavkonjunkturer, ekstraordinære tab eller nye regulatoriske krav. For at forberede en børsnotering skulle koncernen have en bedre indtjening – det vil fremtidige aktionærer kræve – og det vil forhøjelsen af bidragssatserne også bidrage til, ligesom den øgede indtjening vil bidrage til at dække omkostningerne ved at hente kapital.

 

Alt i alt er kravene til realkreditkoncernens kapital og indtjening steget, og de vil fortsat stige. Der er derfor flere grunde til, at realkreditkoncernen, som indklagede er en del af, skal øge indtjeningen.

 

Samlet set skal den gennemførte bidragsforhøjelse altså medvirke til at øge indtjeningen, så indklagede som anført i varslingsbrevene fra februar 2016 kan ”lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån, vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital.” Det skal indklagede først og fremmest gøre for at efterleve kendte stramninger i kravene til kapital- og indtjening, men også for at imødegå fremtidige øgede krav og forventninger til virksomheden.

 

Ovenstående begrundelse blev også sendt til Finanstilsynet, der er myndighed på området, i forbindelse med bidragsforhøjelsen. Finanstilsynet har vurderet, om bidragsforhøjelsen var i overensstemmelse med reglerne om god skik. Tilsynet fandt i den forbindelse ikke anledning til at kritisere forhøjelsen.

 

Hjemmel til bidragsforhøjelserne

Klageren er af den opfattelse, at hendes bidrag ikke ville stige i lånets løbetid. I den forbindelse henviser klageren til tilbuddet på realkreditlånet på 702.000 kr. af 24. september 2012, hvor der står følgende:

 

”Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i låneguiden. Den anførte bidragssats gælder, så længe der er afdragsfrihed på lånet. Når den aftalte afdragsfrihed udløber, vil lånets bidragssats blive nedsat med 0,0550 procentpoint.”

Som det fremgår, henvises der til den låneguide, som klageren fik udleveret ved lånets optagelse, og hvoraf det fremgår, at bidraget kan ændres.

 

Det relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af låne- og pantsætningsaftalerne. Disse suppleres af indklagedes Långuide fra varslingstidspunktet, der er godkendt af indklagedes bestyrelse.

 

Såvel låne- og pantsætningsaftalerne som den gældende Långuide indeholder bestemmelser om fastsættelsen af bidraget, herunder at det i lånets løbetid kan ændres af indklagede. Klageren har tiltrådt begge låne- og pantsætningsaftaler og har således accepteret disse vilkår.

 

Långuiden udleveres sammen med lånetilbuddet og beskriver nærmere indklagedes ”Almindelige Forretningsbestemmelser”, hvori vilkåret om bidraget er uddybet. Klageren har således på lånetidspunktet modtaget oplysning om, at bidraget kan ændre sig i lånets løbetid.

 

Klageren har således, inden hun skrev under på lånedokumentationen, haft mulighed for at gøre sig bekendt med vilkåret om bidrag, herunder om indklagedes mulighed for at ændre dette.

 

Klageren mener, at det ville være mere korrekt at skrive i Långuiden, at ”gebyret stiger løbende”. Dette ville efter indklagedes opfattelse ikke være korrekt. Indklagede kan kun hæve bidragssatsen, hvis det er velbegrundet. Derudover kan låntagere opleve, at deres bidragssats falder, når en afdragsfri periode udløber, og en låntager derved begynder at afdrage på sit lån.

 

Vildledende markedsføring

Klageren har endvidere fremsat kritik over produktarket på tilpasningslån, som blev udleveret til klageren ved lånoptagelsen.

 

Det citerede produktart skal ses i sammenhæng med indklagedes samlede markedsføringsmateriale, den rådgivning, der ydes inden et lån etableres, og den dokumentation, der udleveres og underskrives i forbindelse med låneaftalen.

 

Produktarkene angiver centrale vilkår, som karakteriserer den enkelte lånetype, og som er af relevans for sammenligning mellem lånetyper. Adgangen til at ændre bidrag er den samme på tværs af låntyper og karakteriserer realkreditlån som sådan, ikke specifikke låntyper.

 

Produktarket for rentetilpasningslån tilsigter ikke at oplyse om bidrag eller om øvrige omkostninger og afgifter i forbindelse med låneoptagelsen, men derimod alene at give en kort og letforståelig beskrivelse i oversigtsform af de centrale elementer ved at vælge et lån med variabel rente. Det centrale er at oplyse, at ydelsen ændrer sig, når renterne gør på tilpasningstidspunkterne – til forskel fra lån med fast rente. Oplysninger om bidragssatser for de forskellige lånetyper gives i separat prisblad, som er tilgængeligt på indklagede hjemmeside.

 

Produktarket udgør således ikke et selvstændigt beslutningsgrundlag, og produktarkets summariske indhold suppleres og uddybes i såvel lånedokumentationen som den mundtlige rådgivning.

 

Hensigten med indklagedes produktark er derfor ikke at give en komplet beskrivelse af alle forhold og vilkår i forbindelse med optagelse af et realkreditlån, eftersom dette i sagens natur vil forøge omfanget af produktarket markant og fjerne hele formålet med produktarket. Produktarket skal være et simpelt oversigtsark, som overordnet angiver de centrale elementer ved at vælge et lån med variabel rente, der som anført er, at ydelsen ændrer sig, når renterne gør – til forskel fra lån med fast rente.

 

Der anvendes ikke konkrete priser eller satser i produktarket. Med prisen sigtes til renten.

 

Dertil kommer, at klageren i produktarket opfordres til få mere viden via henvendelse til sit pengeinstitut og på indklagedes hjemmeside samt til at få lavet en beregning af, hvad lånet koster.

 

Det er indklagedes opfattelse, at indklagede ikke udøver vildledende markedsføring. Derudover bemærkes det, at mulige overtrædelser af markedsføringsloven er underlagt Forbrugerombudsmandens kompetence.

 

Henset til den klare hjemme i Låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden har indklagede derfor været berettiget til at forhøje bidragssatsen.

 

Øvrige spørgsmål

De spørgsmål, som klageren har stillet i sit brev af 29. oktober 2016 til indklagede, og som indklagede ikke nåede at besvare, før sagen blev fremsendt til Realkreditankenævnet, er i det følgende besvaret:

 

Ad spørgsmål 1:

Indklagede er ikke enig i, at der udelukkende er fokus på renten. I lånetilbuddet henvises der eksplicit til Långuiden, hvor det tydeligt står, at bidraget kan ændres i lånets løbetid. Som nævnt ovenfor er Produktarket endvidere et simpelt oversigtsark, som overordnet angiver de centrale elementer ved at vælge et lån, og som ikke udgør et selvstændigt beslutningsgrundlag, idet produktarkets summariske indhold suppleres og uddybes i såvel lånedokumentationen som den mundtlige rådgivning.

 

Ad spørgsmål 2:

Som led i den samarbejdsaftale, der er mellem indklagede og de låneformidlende pengeinstitutter, modtager pengeinstitutterne en del af indtjeningen, når der formidles et lån hos indklagede.

 

Udgangspunktet er, at indtjeningen følger det pengeinstitut, der har formidlet lånet.

 

Klagerens spørgsmål om den nærmere størrelse af indtjeningen vedrører øvrige pengeinstitutters indtjeningsmuligheder og omkostninger, hvilket indklagede ikke ser sig i stand til at svare på.

 

• 0 –

 

Som følge af ovenstående fastholder indklagede, at de foretagne bidragsstigninger, herunder på klagerens to rentetilpasningslån, er lovlige og velbegrundende og i overensstemmelse med god skik, samt at indklagedes mulighed for at justere på bidragssatsen i lånets løbetid har været oplyst i den lånedokumentation, som klageren har underskrevet og accepteret, og at der ikke har været vildledende markedsføring. Indklagede kan derfor ikke imødekomme klagerens krav om at nedsætte bidragssatserne på de to rentetilpasningslån.

 

Anbringender

Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

 

at  der er behørig hjemmel i låneaftalen til at forhøje bidragssatsen,

 

at  den gennemførte bidragsforhøjelse er ensartet for alle kunder med samme låntyper,

 

at  klageren har accepteret indklagedes mulighed for at justere på bidragssatsen, bl.a. ved at underskrive låne- og pantsætningsaftalerne,

 

at  de skete forhøjelser af bidragssatsen er i overensstemmelse med aftalegrundlaget, velbegrundede, veldokumenterede og varslet og begrundet i overensstemmelse med god skik,

 

at  forhøjelsen af bidragssatsen ikke er vilkårlig eller urimelig,

 

at  formuleringen i produktarket over for den klare hjemmel i Låne- og pantsætningsaftalen og Långuide ikke indebærer en fravigelse af aftalens vilkår, og at klageren ikke har haft en berettiget forventning herom,

 

at  spørgsmål i relation til markedsføringsloven påses af Forbrugerombudsmanden, og

 

at  der derfor ikke er grundlag for at tilsidesætte de varslede og gennemførte forhøjelser af bidragssatserne.

 

 

OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

 

Klageren har i sagen fremlagt et produktblad om tilpasningslån fra indklagede.

 

 

ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

 

Klageren anfører, at hun var af den opfattelse, at bidraget lå fast, dog således at det ville falde med 0,05 pct. efter endt afdragsfrihed. Klageren baserer dette på teksten i lånetilbuddet, hvorefter ”Den anførte bidragssats gælder, så længe der er afdragsfrihed på lånet. Når den aftalte afdragsfrihed udløber, vil lånets bidragssats blive nedsat med 0,0500 procentpoint.”

 

Der er i samme tekstafsnit indledningsvis henvist til, at ”Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i Långuiden.” Endvidere fremgår det af låne- og pantsætningsaftalen, som klageren har tiltrådt, at indklagede kan ændre bidraget, og at ”Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

 

Nævnet skal medgive klageren, at det kunne have været udtrykt klarere i lånetilbuddet, at adgangen til at foretage bidragsforhøjelser også gælder i perioden med afdragsfrihed.

 

Imidlertid skal aftalegrundlaget ses i sammenhæng, og der er derfor efter Nævnets opfattelse ikke grundlag for at tilsidesætte aftalen efter aftalelovens § 38 b.

 

Nævnet finder, at der ikke er grundlag for at kræve en særlig dokumentation for de begrundelser, som indklagede har anført som årsag til bidragsforhøjelserne, og at der heller ikke på anden måde er grundlag for at kræve en efterprøvelse af disse.

 

Nævnet finder, at det står indklagede frit for at tilrettelægge sin forretning, herunder distributions- og ekspeditionsopgaver, som indklagede finder mest hensigtsmæssig. Fordelingen af bidragsindtægterne er endvidere et anliggende mellem indklagede og de låneformidlende institutter, som er lånekunderne uvedkommende. I den forbindelse skal Nævnet bemærke, at de låneformidlende institutter stiller garanti for den rangyderste del af belåningen og foretager en del af administrationen på indklagedes vegne.

 

Hvis formuleringerne i indklagedes markedsføringsmateriale måtte anses for at være upræcise og uheldige, er de eventuelle virkninger heraf i forhold til de offentligretlige bestemmelser om god markedsføringsskik i henholdsvis reglerne om god skik og i markedsføringsloven et anliggende, der henhører under Finanstilsynet og/eller Forbrugerombudsmanden.

 

Nævnet har foretaget en vurdering af et eventuelt rådgiveransvar som følge af det af klageren anførte. Nævnet finder, at indklagede ikke har pådraget sig rådgiveransvar. Nævnet har herved lagt vægt på, at klageren ikke har dokumenteret eller godtgjort, at hun i modstrid med den klare hjemmel i aftalegrundlaget til, at indklagede kan foretage bidragsforhøjelser, i den mundtlige rådgivning eller på anden vis er garanteret eller tilsikret, at bidraget ikke kunne stige.

 

Da der endvidere er den fornødne klare hjemmel i aftalegrundlaget til bidragsforhøjelser, og da forhøjelsen ikke forekommer åbenbart urimelig i øvrigt er foretaget ensartet for grupper af kunder og lån, og således ikke kan anses for vilkårlig, kan Nævnet ikke give klageren medhold i klagen.

 

Som følge af det anførte

 

 

b  e  s  t  e  m  m  e  s

Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.