Afgørelse

Mellemfinansiering ved køb af ejerlejlighed i Spanien.

Indledning.

Denne klage vedrører indklagedes mellemfinansiering af klagerens køb af en ejerlejlighed i Spanien, hvor klageren gør gældende, at indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar.

Sagens omstændigheder.

Klageren anmodede i februar 2001 indklagede Esbjerg afdeling om at medvirke til finansiering af hans køb af en ejerlejlighed i Spanien. Købesummen var omregnet til danske kroner ca. 1,6 mio. kr., hvoraf halvdelen skulle lånes i en spansk bank. Købesummen skulle foreligge ved overtagelsen den 20. marts 2001.

Den 28. februar 2001 blev der afholdt et møde med klageren i indklagedes afdeling, hvor finansieringen blev drøftet. Af indklagedes skrivelse af samme dato til klageren fremgår:

"Idet vi takker for behageligt møde dags dato skal vi som aftalt bekræfte, at der med henblik på endelig stillingtagen til lån på kr. 550.000,00 i [indklagede] til mellemfinansiering af køb af lejlighed i Spanien skal indleveres følgende materiale:

Vi har endvidere noteret, at en eventuel restgæld efter 1.5.2001 kan inddækkes ved hjemtagelse af nyt kreditforeningslån i ejendommen [Fasanvænget …].

Vi vil vende tilbage med endeligt svar i sagen, når vi har modtaget og behandlet ovennævnte materiale."

Ved skrivelse af 9. marts 2001 meddelte indklagede klageren, at man fortsat afventede indlevering af yderligere materiale for at kunne arbejde videre med sagen.

Indklagede har anført, at man den 15. marts 2001 om formiddagen pr. telefax modtog skrivelse fra den spanske bank vedrørende tilsagn om lån. Samme dag modtog man oplysning om matrikelnummeret på den ejendom, hvori ejerpantebrevet skulle tinglyses. Klageren har anført, at indklagede fra starten var bekendt med ejendommens matrikelnummer.

Klageren har anført, at han fredag den 16. marts 2001 skulle modtage lånebeløbet på en check, og at han den 18. samme måned ville køre til Spanien med checken.

Fredag den 16. marts 2001 meddelte indklagede, at man ikke kunne tilbyde mellemfinansieringen som følge af, at der var lyst et andet ejerpantebrev samt et udlæg på ejendommen på Stationsvej.

Klageren har anført, at han efter at være bekendt med indklagedes afslag den 16. marts 2001 gik i gang med at fremskaffe erklæringer fra kreditorerne i henhold til pantebrevet og udlægget. Begge hæftelser var for længst indfriet.

Af sagen fremgår, at klageren samtidig havde anmodet Realkredit Danmark, med hvem indklagede er koncernforbundet, om ydelsen af et realkreditlån mod pant i klagerens ene ejendom.

Af en e-mail af 19. marts 2001 fra Realkredit Danmark til indklagede fremgår, at indklagede ville modtage transport i realkreditlånet.

Den 22. marts 2001 underskrev klageren nyt ejerpantebrev. Indklagede anmodede i den forbindelse om det originale skøde til brug for tinglysning, men klageren var ikke i besiddelse heraf. Parterne drøftede herefter tinglysning af ejerpantebrevet i forbindelse med en bortkomsterklæring samt yderligere dokumentation i form af brandpolice, ejendomsskattebillet eller lignende.

Den 23. marts 2001 var der telefonisk kontakt mellem klageren og indklagede. Indklagede har anført, at man meddelte, at mellemfinansieringen ikke var til rådighed, da klageren ikke havde afleveret original brandpolice, ejendomsskattebillet eller andet originalt materiale til brug for tinglysningen; man kunne dog tilbyde en mellemfinansiering svarende til den forventede udbetaling af lånet fra Realkredit Danmark. Klageren har anført, at han forsøgte at få omgjort den foregående dags afslag på lånet, idet han orienterede indklagede om tinglysningsreglerne.

Klageren fik den 23. marts 2001 udleveret de to checks. Klageren har anført, at en medarbejder i denne forbindelse truede med ikke at ville udlevere checkene, medmindre klageren opgav et eventuelt erstatningskrav.

Af skrivelse af 27. marts 2001 til klageren fremgår, at indklagede samme dag havde modtaget låneprovenu på 287.000 kr. fra Realkredit Danmark, hvoraf ca. 280.000 var anvendt til udstedelse af to check i pesetas. Indklagedes gebyr udgjorde 1.500 kr. for udfærdigelse af dokument samt 3.500 kr. vedrørende timebetaling.

Klageren har anført, at sælgerne af den spanske ejendom i første omgang hævede handlen med henvisning til, at klageren havde misligholdt denne. Først efter forhandlinger lykkedes det at få gennemført handlen, men til en pris der var 150.000 kr. større, og således at overtagelse først kunne ske tre måneder senere i forhold til det først aftalte.

Ved skrivelse af 29. juni 2001 rettede klageren henvendelse til indklagede og fremsatte et erstatningskrav på 130.000 kr. Heraf vedrørte 100.000 kr. forhøjelse af prisen på lejligheden, 15.000 kr. ekstra udgifter til advokat, 10.000 kr. udgifter ved to rejser til Spanien ultimo marts og ultimo april 2001 samt 5.000 kr. vedrørende tilbagebetaling af indklagedes gebyr.

Parternes påstande.

Klageren har den 31. juli 2002 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 165.000 kr.

Indklagede har under sagens forberedelse godtgjort klageren 3.500 kr. vedrørende gebyret opkrævet den 27. marts 2001. Indklagede påstår herudover frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagede i forbindelse med opstart af sagen den 28. februar 2001 undlod straks at søge tingbogsoplysning, hvorved problemerne med de to gamle hæftelser ville være klarlagt.

Indklagede havde fra starten modtaget oplysninger om matrikelnummeret. Havde indklagedes medarbejder interesseret sig for opgaven, men været i tvivl om matrikelnummeret ville hun straks have forespurgt om nummeret, men dette skete ikke. Først den 15. marts 2001 begyndte medarbejderen at interessere sig for tingbogsoplysning, hvilket er en elementær fundamental professionel fejl.

Han gav på intet tidspunkt indklagede transport i låneprovenuet fra Realkredit Danmark. Først den 23. marts 2001 blev han bekendt med, at låneprovenuet var overført til indklagede.

Da indklagedes medarbejder blev bekendt med, at skødet ikke forelå i original, nægtede hun at udbetale lånet. Hun var uvidende om, at en bortkomsterklæring samt yderligere dokumentation kunne anvendes ved tinglysning.

Indklagedes sene ekspedition af sagen medførte, at han ikke kunne opfylde aftalen over for den spanske sælger, som derfor krævede købesummen forhøjet med 150.000 kr. Herudover fik han ekstra udgifter til rejser til Spanien samt gebyret til indklagede.

Tidligt i sagsforløbet havde han som følge af, at Esbjerg afdeling oprindeligt afslog at behandle sagen, kontaktet indklagedes hovedsæde. hvorefter mødet den 28. februar 2001 kom i stand. Også senere i forløbet kontaktede han hovedsædet som følge af afdelingens sagsbehandling. Han finder, at hensynet til afdelingens personales velbefindende spillede en større rolle end hensynet til hans påtrængende behov, hvor undertrykkelse af kundens frie ret til at søge oplysning, og hvor ulovlige trusler åbenbart hører med til dagens orden.

Indklagede har anført, at man på mødet den 28. februar 2001 meddelte, at man ikke ønskede at indgå nogen unødig risiko, hvorfor ejerpantebrevet i klagerens ejendom skulle fremsendes til tinglysning senest samtidig med udbetaling af lånet.

Klageren kunne ikke have en berettiget forventning om udbetaling af finansieringen, før ejerpantebrevet var underskrevet og sendt til tinglysning sammen med det originale skøde. Klageren blev desuden anbefalet at søge finansiering andet sted, da der var tale om en kompliceret sag.

Først efter at indklagede den 15. marts 2001 havde modtaget fornødne dokumenter, for hvilke der var rykket den 9. samme måned, kunne man danne sig et samlet overblik over sagen og tage stilling til ønsket om mellemfinansiering. Man blev da opmærksom på de to uaflyste hæftelser på den ene ejendom.

Den 20. marts 2001 blev indklagede bekendt med, at klageren havde givet transport til indklagede i låneprovenuet fra Realkredit Danmark.

I forbindelse med underskrift af ejerpantebrevet den 22. marts 2001 oplyste klageren, at han ikke var i besiddelse af originalskødet. Han blev da orienteret om, at pantebrevet kunne lyses på baggrund af en bortkomsterklæring vedlagt en original brandpolice. Efter at man samme dag havde modtaget en faxkopi af ejendomsforsikringen og ejendomsskattebillet, blev klageren straks kontaktet og orienteret om, at kopier ikke var tilstrækkelige.

Den 23. marts 2001 tilbød man klageren en kassekredit, som senere kunne udlignes med låneprovenuet fra Realkredit Danmark. Klageren blev orienteret om, at man ville beregne sig gebyr for kassekreditten.

Klageren måtte være bekendt med, at det uaflyste udlæg og ejerpantebrev kunne foranledige problemer ved tinglysning af et nyt ejerpantebrev, men orienterede ikke indklagede herom ved sagens start.

På tidspunktet for henvendelsen til indklagede havde klageren indgået aftale om køb af ejendommen. Klageren måtte derfor være bekendt med risikoen ved ikke at kunne skaffe den forudsatte finansiering.

Den øgede omkostning ved klagerens erhvervelse af ejendommen er indklagede uvedkommende. Indklagede kunne ikke udbetale mellemfinansieringen, da klageren ikke havde indleveret nødvendige dokumenter til brug for lysning af ejerpantebrevet.

Af klagerens første ultimo juni 2001 til indklagede fremgår, at købesummen på lejligheden skulle være steget med 100.000 kr. Ved henvendelse til Ankenævnet et år senere er beløbet 150.000 kr.

Gebyret på 1.500 kr. fastholdes. Indklagede har haft et usædvanligt stort tidsforbrug i sagen, hvorfor dette ikke er urimeligt.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet lægger ved sagens afgørelse til grund, at indklagede ved mødet den 28. februar 2001 før endelig stillingtagen til kreditgivning anmodede klageren om at indlevere forskelligt materiale, og at man fortsat savnede oplysninger den 9. marts 2001, jf. indklagedes skrivelser af 28. februar 2001 og 9. marts 2001. Klageren skulle præstere købesummen den 20. marts 2001.

Ankenævnet finder ikke, at indklagede har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar, herunder for forsinkelse som følge af, at indklagede ikke tidligere end sket indhentede tingbogsoplysningen eller udbad sig originalt skøde. Det bemærkes herved, at klageren er nærmest til at bære risikoen for den forsinkelse, som de uaflyste hæftelser og det bortkomne skøde kunne medføre, ligesom køber i øvrigt bærer risikoen for, at en ved købsaftalens indgåelse forudsat finansiering kan tilvejebringes inden den med sælgeren aftalte termin.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.