Afgørelse

Spørgsmål om pengeinstituts forpligtelse til at medvirke til at hjemtage realkreditlån.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Nordea Bank (tidligere Fionia Bank) var forpligtet til at medvirke til hjemtagelse af et realkreditlån.

Sagens omstændigheder.

Klageren var kunde i Fionia Bank. I forlængelse af bankens sammenbrud i 2009 blev klagerens kundeforhold overtaget af Nordea Bank.

Klageren overtog i november 2002 en ejendom beliggende L, for 150.000 kr. Ejendommen skulle gennemgribende renoveres. Klageren lejede ejendommen ud og aftalte med lejeren, at han skulle forestå renoveringen.

Den 18. marts 2003 blev et forhåndslån på 440.000 kr. fra Realkredit Danmark afregnet til klageren. Klageren skulle bruge provenuet til at finansiere renoveringen. Fionia Bank havde stillet forhåndslånsgaranti for lånet.

Da renoveringen trak ud bad Realkredit Danmark Fionia Bank om at bringe forholdet i orden inden for 14 dage.

Renoveringen blev ikke afsluttet til tiden og lejeren fraflyttede ejendommen. Fionia Bank indfriede forhåndslånet den 30. november 2005 i henhold til garantien.

I 2006 ønskede klageren på ny at renovere ejendommen og underskrev den 30. august 2006 et forhåndslånspantebrev på 800.000 kr. med Totalkredit.

Lånet blev ydet på baggrund af en vurdering af ejendommen på 1.000.000 kr. efter færdiggørelsen af renoveringen. Renoveringen blev imidlertid ikke færdiggjort.

Den 18. januar 2008 skrev banken følgende til klageren:

"Jeg har som aftalt set på dine muligheder vedrørende ombygningen på Lolland.

Jeg har lavet et overblik over økonomien i det, som jeg vedlægger.

Resultatet af beregningen bliver, at hvis prisen på 1.600 – 1.700.000 holder, kan du sælge ejendommen "med skinnet på næsen", altså uden et større underskud.

Skulle prisen ikke holde, vil det give sig udslag i, at du ikke får dine udgifter dækket ind.

Med baggrund i det, kan jeg ikke hjælpe med belåning af de sidste kr. 400.000 kr. til at færdiggøre ombygningen.

Jeg kan foreslå dig følgende muligheder:

- Kontakt Danbolig og forhør om de vil sætte et højere lån i, end Realkredit Danmark tilbyder

- Kontakt Realkredit Danmark og forhør, om de vil slække på kravene før færdigmelding

- Overvej at hjemtage tillægsbelåning i [klagerens bopæl] – kontakt evt. Nykredit for dette

Jeg beklager, at jeg ikke kan hjælpe med lån, men det kan jeg ikke, når projektet ikke hænger mere overbevisende sammen."

Den 16. juni 2008 søgte banken Totalkredit om fristforlængelse med ½ år, da renoveringen ikke var færdig.

Den 6. november 2008 købte klageren 128 stk. aktier i Fionia Bank A/S for 4.975 kr. og den 27. november 2008 købte hun yderligere 201 stk. aktier i banken for 4.999 kr. Første handel skete til kurs 37,5 og sidste handel til kurs 24.

Den 16. september 2009 blev Totalkreditlånet opsagt til indfrielse.

Klageren underskrev herefter den 21. oktober 2009 et gældsbrev med Fionia Bank med en hovedstol på 837.400 kr. Renten var variabel på for tiden 10,5 % og lånet skulle afdrages med månedlige ydelser på 8.300 kr.

Det fremgår af mail-korrespondance i perioden 30. november 2009 til 8. marts 2010 mellem banken og klageren, at der opstod diskussion om, hvorvidt banken var berettiget til at hæve ydelserne til lånet på klagerens budgetkonto og afvise betalinger, hvis der ikke var dækning på kontoen. Desuden fremgår det, at klageren ønskede et kreditforeningslån i stedet for banklånet.

Parternes påstande.

Klageren har den 26. januar 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank Danmark skal søge et kreditforeningslån til finansiering af hendes ejendom. Desuden skal banken erstatte tabet på hendes investering i aktier i Fionia Bank.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at banken søgte et lån, som var et byggelån, der skulle indfries fordi hun ikke kunne nå at få færdiggjort huset. Hun bad om, at lånet blev lavet til et almindeligt lån, som ikke skulle indfries, men det ville banken ikke hjælpe med.

Lånet er nu lavet til et banklån, som hun skal betale 8.400 kr. af på hver måned.

Banken vil ikke hjælpe hende med at optage et kreditforeningslån.

Hun kan heller ikke få hjælp til at få en budgetkonto, så tingene kan hænge sammen. Derfor har hun været nødt til at skifte til en anden bank, men har jo stadig gælden hos Nordea.

Hun købte aktier i Fionia Bank lige inden banken blev overtaget af Finansiel Stabilitet, men banken påstår, at de ikke vidste det gik den forkerte vej, så det var også dårlig rådgivning.

Nordea Bank Danmark har anført, at det selv efter byggeprojektet ikke har været muligt at tilvejebringe en værditilvækst på ejendommen, der kan bære et realkreditlån på 800.000 kr.

Ejendommen er efter bankens oplysninger ubeboelig, da der hverken er bad eller køkken, og det er derfor i praksis ikke muligt at opnå et realkreditlån. Banken har derfor været berettiget til at afvise klagerens ønske om, at banken skulle medvirke til at ansøge om et realkreditlån.

Klagernes aktier blev købt efter klagerens telefoniske ordre og uden rådgivning fra bankens side, hvilket er i overensstemmelse med § 19 i investorbeskyttelsesbekendtgørelsen fra 2009.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Fionia Bank nu Nordea Bank har to gange i henhold til garantivilkårene måtte indfri de forhåndsrealkreditlån, som klageren havde optaget med henblik på at renovere sin ejendom. I forlængelse af den sidste indfrielse tilbød banken klageren et lån til dækning af indfrielsesbeløbet.

Nordea Bank har under sagen anført, at klagerens ejendom stadig ikke er i en stand, der gør realkreditbelåning mulig. Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte bankens vurdering, og bemærker i øvrigt, at klageren ikke er afskåret fra at søge realkreditbelåning af ejendommen uden om banken.

På denne baggrund finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge banken et ansvar for, at klageren ikke har opnået realkreditbelåning af sin ejendom.

Ankenævnet lægger til grund, at klagerens investering i Fionia Bank aktier blev gennemført af banken på baggrund af en telefonisk ordre fra klageren, og at banken ikke ydede hende rådgivning i den forbindelse. Handlerne blev gennemført efter § 19 i investorbeskyttelsesbekendtgørelsen. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken i forbindelse med gennemførelsen af klagerens ordre begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.