Afgørelse

Gældsovertagelsesgebyr.

21206069

Gældsovertagelse
Klagerne erhvervede i juli 2011 en ejendom. Ifølge købsaftalen skulle klagerne overtage lån til henholdsvis det indklagede realkreditinstitut som to pantebrevsselskaber. Klagerne ansøgte i august 2011 instituttet om gældsovertagelse, som blev bevilget betinget i august 2011 og endeligt i september 2011. I begge breve om gældsovertagelsen var det anført, at der skulle betales et gebyr på 15.000 kr. Klagernes advokat rettede efterfølgende henvendelse til instituttet om gebyret, som instituttet fastholdt med henvisning til den foretagne sagsbehandling. Instituttet oplyste i den forbindelse, at et tidligere betalt gebyr på 3.500 kr. vedrørte ejerskiftet fra den forrige ejer til sælgeren. Klagerne betalte ved deres gældsovertagelse af de private pantebreve et gebyr på 6.100 kr. Efterfølgende blev gebyret på 15.000 kr. indbetalt med forbehold om tilbagesøgning.

Klagernes advokat nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet havde været uberettiget til at kræve et gældsovertagelsesgebyr på 15.000 kr. Instituttet påstod frifindelse.

Som sagen var oplyst, var der i forbindelse med klagernes køb af ejendommen betalt et ejerskiftegebyr vedrørende de private panthavere. Dette gebyr var uden sammenhæng med og havde ingen indflydelse på vurderingen af det gebyr på 15.000 kr., som instituttet havde krævet i forbindelse med gældsovertagelsesbevillingen af realkreditlånet til klagerne. Nævnet fandt det endvidere uden relevans for vurderingen af gebyret på 15.000 kr., at der i forbindelse med sælgerens tidligere overtagelse af samme lån var blevet betalt et gældsovertagelsesgebyr, idet sagsbehandlingen ved gældsovertagelse, herunder med kreditvurdering af de nye låntagere, i sagens natur foretages individuelt og kan føre til varierende tidsforbrug og dermed varierende gebyrstørrelser, hvilket også fremgik af instituttets prisblad. Gældsovertagelsesgebyret på 15.000 kr. blev oplyst til klagernes advokat såvel ved den betingede gældsovertagelsesbevilling af 15. august 2011 som ved den endelige gældsovertagelsesbevilling af 27. september 2011. Nævnet fandt, at gebyret under disse omstændigheder måtte betragtes som aftalt, og fandt ikke, at gebyret kunne anses for åbenbart urimeligt. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 27. marts 2013



JOURNAL NR.: 2012-01-06-069-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Gældsovertagelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 21. februar 2013


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Morten Bruun Pedersen
Jacob Elverum
Mads Laursen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne erhvervede i juli 2011 en ejendom med overtagelsesdato den 1. september 2011. Af købsaftalen fremgår følgende om ejendommen og belåningen:

”3.1. Ejendommens arealer er ifølge BBR-meddelelse oplyst som følger:

Bebygget areal 709 m²
Boligareal 173 m²
Erhvervsareal 566 m²
Etageareal 777 m²

…

16.2. På overtagelsesdatoen gældsovertages indestående lån:

…(Indklagede)… restgæld pr. 11.6.2011 kr. 697.927,20
…(Pantebrevsselskab 1)… restgæld pr. 11.6.2011 kr. 610.000,00
…(Pantebrevsselskab 2)… efter nedskrivning, der overtages pr. 1.9.2011
kr.
242.072,80”

Klagerne ansøgte efter det oplyste den 3. august 2011 det indklagede realkreditinstitut om gældsovertagelse.

Den 15. august 2011 fremsendte indklagede en ”Betinget bevilling af gældsovertagelse” til klagernes advokat. Af den betingede bevilling fremgår blandt andet følgende:

”… Vi kan oplyse, at den indsendte ansøgning om overtagelse af den personlige gældsforpligtelse for …(indklagedes)… lån i ejendommen vil kunne bevilges, dog under følgende forudsætninger:

• Forfaldne ydelser samt eventuelle påløbne omkostninger påhvilende sælger er betalt. Vi gør opmærksom på, at der forløber ca. 10 dage fra betalingen, til registrering finder sted.

• …(Indklagede)… modtager dokumentation for endelig tinglyst anmærkningsfri adkomst i form af tinglysningssvaret fra Tinglysningsretten. Der kan kræves hel eller delvis indfrielse af lån, hvis salgsprisen og vilkårene ikke stemmer overens med tidligere indsendte adkomst/købsaftale.

• …(Indklagede)… modtager en underskrevet samtykkeerklæring fra debitor/debitorerne.

• Ansøgning om gældsovertagelse underskrevet af køber skal indsendes senest samtidig med fremsendelse af dokumentation for tinglyst anmærkningsfri adkomst …

Vi gør opmærksom på, at der i forbindelse med en efterfølgende terminsydelse vil blive opkrævet 15.000 kr. i gebyr for denne gældsovertagelse.

…”

Den 23. august 2011 underskrev klagerne en ansøgning om gældsovertagelse af lånet til indklagede.

Indklagede bevilgede ved brev af 27. september 2011 til klagernes advokat endelig gældsovertagelse. Af brevet fremgår blandt andet følgende:

”… Vi gør opmærksom på, at der i forbindelse med en efterfølgende terminsydelse vil blive opkrævet kr. 15.000,00 i gebyr for denne gældsovertagelse. Bidrag vil fremadrettet udgøre p.t. 2,5% p.a. …”

Klagernes advokat rettede efterfølgende henvendelse til indklagede om gældsovertagelsesgebyret. Indklagede besvarede den 5. oktober 2011 henvendelsen pr. e-mail, hvoraf følgende fremgår:

”… Henset til den sagsbehandling, der er foretaget for at køre sagen igennem, udgør ejerskiftegebyr kr. 15.000 i denne sag.

Til orientering er gebyr for optagelse af et nyt lån i en erhvervsejendom også normalt kr. 15.000.

Gebyr kr. 3.500 vedrører ejerskiftet fra …(forrige ejer)… til …(sælgeren)…”

Den 11. oktober fremsendte klagernes advokat en gældsovertagelseserklæring vedrørende lånet til pantebrevsselskab 1. Gældsovertagelseserklæring blev fremsendt til det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut, som administrerer det nævnte pantebrevsselskab, som er under konkurs. Advokaten fremsendte samtidig i check et ejerskiftegebyr på 6.100 kr.

Indklagede opkrævede sammen med terminsydelsen for december 2011 ejerskiftegebyret på 15.000 kr.

Den 22. december 2011 fremsendte klagernes advokat følgende e-mail til indklagede:

”… Med henvisning til mail af 5. oktober 2011 kan det oplyses, at min klient stadigvæk er uforstående over for det høje ejerskiftegebyr og ønsker, at jeg går videre med sagen. Beløbet vil imidlertid blive betalt, men med forbehold om tilbagesøgning …”

Indklagede besvarede henvendelsen ved e-mail af 11. januar 2012, hvoraf følgende fremgår:

”… Som oplyst tidligere både til dig og til kunden er ejerskiftegebyret stadig billigere end en helt ny lånesag, vi fastholder gebyret på 15.000 kr. …”


Klagernes advokat indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at instituttet har været uberettiget til at kræve et gældsovertagelsesgebyr i en størrelsesorden på 15.000 kr. og derfor skal tilbagebetale gebyret helt eller delvist.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne oplyser, at de købte ejendommen med overtagelse 1. september 2011 af den tidligere ejer.

Den tidligere ejer havde betalt 3.500 kr. i ejerskiftegebyr. Der ankes over, at køberne – ud over et ejerskiftegebyr på 6.100 kr. – er blevet afkrævet et ekstra gebyr på 15.000 kr.

Dette beløb er betalt under protest, og Ankenævnet bedes tage stilling til, om det kan være korrekt, at et sådant beløb opkræves.

Til indklagedes udtalelse har klagerne følgende bemærkninger:

Indklagedes udtalelse ændrer ikke på klagernes holdning, hvorefter det opkrævede gebyr er helt urimeligt, situationen taget i betragtning.

Der henvises til de oplysninger, der er i sagen om, at der kort forud var betalt ejerskiftegebyr foruden det opkrævede beløb både ved køber og sælger. Dertil kommer, at beløbet findes uforholdsmæssigt stort.

Det gøres gældende, at der er tale om en ekspeditionssag.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klagerne ved købsaftale af 13. juli 2011 har erhvervet den i sagen omhandlede kontor- og forretningsejendom. Det fremgår af købsaftalen, at købesummen på 1,7 mio. kr. skulle berigtiges ved kontant betaling på 150.000 kr. og overtagelse af 3 pantebreve, herunder et pantebrev til indklagede med restgæld 697.927,20 kr. Klagerne ansøgte i den anledning den 3. august 2011 og endelig ved ansøgningsskema underskrevet 23. august 2011 om gældsovertagelse af realkreditlånet. Endvidere søgte klagerne om gældsovertagelse af et lån hos pantebrevsselskab 1 under konkurs, som administreredes af det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut.

Ved brev af 15. august 2011 bevilgede indklagede gældsovertagelse og oplyste samtidig, at sagsekspeditionen var forbundet med et gebyr på 15.000 kr.

Klagerne har for gældsovertagelse på pantebrevet til pantebrevsselskab 1 betalt et gebyr på 6.100 kr. Beløbet er uden relevans for nærværende sag, det vedrører et andet lån og en anden kreditor.

Den omhandlede ejendom er tidligere ejerskiftet, senest ved skøde tinglyst 19. januar 2011, og der blev i den forbindelse bevilget gældsovertagelse af indklagede. Det for denne sagsekspedition betalte gebyr er uden relevans for sagen, da indklagedes gebyr for gældsovertagelse i erhvervsforhold fastsættes individuelt.

Det er indklagedes opfattelse, at den aktuelle klage falder uden for Realkreditankenævnets kompetence, henset til at der er tale om en vurdering af priser i et konkret erhvervskundeforhold.

Det er herudover indklagedes opfattelse, at indklagede har været berettiget til at opkræve gebyr som sket. Klagerne har da heller ikke anført andet grundlag for klagen, end at der ved en tidligere gældsovertagelse på ejendommen er opkrævet et lavere gebyr. Dette kan som anført ikke medføre, at der gives klagerne medhold.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at klagernes kunderelation til indklagede er erhvervsmæssig,

at det omhandlede ejerskiftegebyr er aftalt,

at indklagede har været berettiget til at opkræve det omhandlede gebyr, og

at gebyrer for tidligere gældsovertagelser af lån i samme ejendom er uden relevans.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Ifølge indklagedes prisblade pr. 1. oktober 2012 udgør gældsovertagelsesgebyret vedrørende lån til private 2.000 kr., og for lån til erhvervskunder udgør gebyret min. 7.500 kr.

Klagernes advokat har på forespørgsel fra Nævnssekretariatet oplyst følgende om klagernes formål med erhvervelsen af den omhandlede ejendom:

”… kan det oplyses, at ejendommen så vidt bekendt er erhvervet af køberne for selv at gøre brug af ejendommen, herunder den tilhørende beboelse …”

Ifølge ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 er ejendommen samlet vurderet til 2,9 mio. kr. Heraf udgør boligværdien 1.356.000 kr. og grundværdien 258.900 kr.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Under hensyntagen til ejendommens karakter af blandet beboelses- og erhvervsejendom, oplysningerne om boligværdiens andel af ejendommens samlede værdi og til den oplyste fremtidige anvendelse finder Nævnet at kunne realitetsbehandle klagen. Nævnet noterer sig i den forbindelse, at indklagede ikke har nedlagt afvisningspåstand.

Som sagen er oplyst, er der i forbindelse med klagernes køb af ejendommen betalt et ejerskiftegebyr på 6.100 kr. vedrørende de private panthavere. Dette gebyr er uden sammenhæng med og har ingen indflydelse på vurderingen af det gebyr på 15.000 kr., som indklagede har krævet i forbindelse med gældsovertagelses-bevillingen af realkreditlånet til klagerne.

Nævnet finder det endvidere uden relevans for vurderingen af gebyret på 15.000 kr., at der i forbindelse med sælgerens tidligere overtagelse af samme lån blev betalt et gældsovertagelsesgebyr på 3.500 kr., idet sagsbehandlingen ved gældsovertagelse, herunder med kreditvurdering af de nye låntagere, i sagens natur foretages individuelt og kan føre til varierende tidsforbrug og dermed varierende gebyrstørrelser. Dette afspejles da også af indklagedes gældende prisblad, hvoraf det fremgår, at gældsovertagelsesgebyret vedrørende lån til erhvervskunder udgør minimum 7.500 kr.

Gældsovertagelsesgebyret på 15.000 kr. blev oplyst til klagernes advokat såvel ved den betingede gældsovertagelsesbevilling af 15. august 2011 som ved den endelige gældsovertagelsesbevilling af 27. september 2011. Nævnet finder, at gebyret under disse omstændigheder må betragtes som aftalt, og finder ikke, at gebyret kan anses for åbenbart urimeligt. Nævnet kan derfor ikke give klagerne medhold.



Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef