Afgørelse

Krav som følge af, at realkreditlån blev mindre end forudsat p.g.a. senere hjemtagelse af lån og fald i ejendommens værdi.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Skælskør Bank har pådraget sig et ansvar i forbindelse med, at klagerens lejlighed blev finansieret med et mindre realkreditlån end forudsat p.g.a. senere hjemtagelse af lån og fald i ejendommens værdi.

Sagens omstændigheder.

I november 2005 købte klageren en projektlejlighed med forventet overtagelsesdag den 1. december 2007. Købesummen var 3.145.000 kr.

Banken har fremlagt udtræk fra bankens it-system, hvoraf fremgår, at klageren blev oprettet som kunde i banken den 23. juni 2006.

Den 30. juni 2006 stillede banken en anfordringsgaranti på 3.045.000 kr. overfor sælger til sikkerhed for klagerens forpligtelser.

Den 19. november 2007 sendte banken til klageren et lånetilbud på et realkreditlån hos Totalkredit på 2.516.000 kr. med årlig rentetilpasning og afdragsfrihed frem til den 31. december 2016. Den anslåede kontantrente udgjorde 4,5 % p.a. Lånetilbuddet var gældende til og med den 29. februar 2008.

Den 21. november 2007 blev restkøbesummen på 3.045.000 kr. deponeret. Beløbet blev trukket på en prioriteringskonto med en kreditramme på 3,1 mio. kr. oprettet af banken den 19. november 2007. Den tilhørende kreditaftale blev underskrevet af klageren den 28. november 2007. Renten var variabel og udgjorde for tiden 6,25 % p.a.

Ifølge banken blev klageren i januar og februar 2008 telefonisk rykket for underskrift af lånetilbuddet fra Totalkredit og pantebrev til Totalkredit.

Den 18. februar 2008 underskrev klageren pantebrevet til Totalkredit på 2.516.000 kr. med foreløbig anslået pålydende rente 4,5042 % p.a. Pantebrevet blev tinglyst den 10. marts 2008 med anmærkning om ejerforeningsvedtægter og servitutter.

Ifølge banken fremkom skøde fra klagerens advokat den 4. marts 2008.

Banken har oplyst, at lånetilbuddet på bankens foranledning blev forlænget til at være gældende til og med den 29. maj 2008, og at Totalkredit efter denne dato overgik til en ny obligationsserie.

Ifølge banken blev prioriteringsblanket (klagerens instruks til banken om hjemtagelse af lånet) fremsendt til klagerens underskrift primo april 2008.

Ved e-mail af 26. maj 2008 sendte banken prioriteringsblanket samt to beregninger over realkreditlån med og uden afdrag og boliglån. Banken anførte følgende i e-mailen:

"…

Jeg har vedhæftet 2 beregninger som lovet i fredags.

Den første beregning er med halvt afdragsfrihed samt boliglån.

Den anden beregning er med afdrag samt boliglån.

Med hensyn til det allerede tinglyste lån, har jeg talt med vores afdeling, der sidder med disse ting. Der har jeg fået den besked, at vi søger stempelrefusion. Hvis du ikke ønsker at benytte dig af det lån.

Ønsker du at gøre brug af det lån, skal du underskrive vedhæftede prioriteringsblanket. Denne skal jeg have senest torsdag den 29/5-2008.

Har du nogle spørgsmål, er du selvfølgelig meget velkommen til at kontakte mig."

Ved e-mail af 11. juli 2008 anmodede banken klageren om at henvende sig, da banken havde erfaret, at klageren havde købt en villa, hvor han hidtil havde boet til leje.

Banken og klageren holdt møde den 29. juli 2008. Ifølge bankens brev af 30. juli 2008 aftalte parterne på mødet, at lejligheden skulle vurderes på ny, idet den tidligere vurdering var blevet for gammel. Banken henviste til, at klageren på mødet havde oplyst, at han ønskede 80 % realkreditbelåning med årlig rentetilpasning og 10 års afdragsfrihed samt omlægning af den resterende del af prioriteringskontoen til boliglån i banken. Banken anmodede klageren om at sende et revideret budget.

Ved e-mail af 12. august 2008 oplyste klageren, at lejligheden var lejet ud pr. 1. september 2008, og at øvrigt materiale ville blive sendt til banken en af de nærmeste dage.

Ved brev af 29. august 2008 sendte banken budgetberegninger og anmodede klageren om at kontakte banken med henblik på at aftale møde.

Ved e-mail af 18. september 2008 meddelte klageren, at han ikke havde kommentarer til beregningerne og spurgte "Skal vi snart få sat betalingerne i gang?"

Ved e-mail af 19. september 2008 anmodede banken klageren om at kontakte banken i næstkommende uge.

Ved brev af 1. oktober 2008 anmodede banken klageren om at inddække overtræk på prioriteringskontoen på 173.372,70 kr. samt at kontakte banken for at aftale møde for at gennemgå beregningerne.

Banken har oplyst, at klageren den 20. oktober 2008 telefonisk meddelte, at han ønskede, at banken hjemtog et lån, og at der ikke var anledning til at holde møde. Banken oplyste telefonisk, at man ikke mente, at klageren havde råd til at beholde begge ejendomme, selvom den ene blev udlejet.

Ved e-mail af 21. november 2008 anmodede banken klageren om at sende den underskrevne lejekontrakt.

Banken har oplyst, at lejligheden i januar 2009 blev vurderet af en ejendomsmægler til 2,9 mio. kr.

Den 12. januar 2009 sendte banken et nyt lånetilbud til klageren fra Totalkredit på 2.270.000 kr. med rente på 4,1656 % p.a., årlig rentetilpasning og afdragsfrihed frem til den 31. december 2018.

Lånet blev herefter hjemtaget og provenu på 2.263.595 kr. blev indsat på prioriteringskontoen den 3. februar 2009.

Ved brev af 13. februar 2009 sendte banken låneaftale vedrørende boliglån på 1.142.000 kr., ejerpantebrev på 1 mio. kr. samt håndpantsætningserklæring til klagerens underskrift. Renten på boliglånet var variabel og udgjorde for tiden 8,5 % p.a.

Låneaftalen vedrørende boliglånet på 1.142.000 kr. blev underskrevet af klageren den 20. marts 2009, og provenu på 1.112.680 kr. blev indsat på prioriteringskontoen den 3. april 2009.

De tilskrevne renter på prioriteringskontoen i 2008 udgjorde 233.888,64 kr.

Ved brev af 18. februar 2009 rettede klageren henvendelse til banken med indsigelse over, at finansieringsløsningen i henhold til Totalkredits lånetilbud af 19. november 2007 ikke var gennemført og over de tilskrevne renter på prioriteringskontoen. Klageren stillede krav om, at banken skulle erstatte ham tabet ved, at realkreditlånet var blevet ca. 246.000 kr. mindre og ikke var blevet hjemtaget i november 2007.

Pantebrevet blev aflyst af tingbogen den 25. februar 2009 i henhold til påtegning af 29. januar 2009.

Ved e-mail af 27. februar 2009 afviste banken klagerens krav. Banken beregnede, at klageren ville have sparet 33.211,20 kr. i renter ved en 6 måneder tidligere hjemtagelse af realkreditlånet svarende til differencen mellem den gennemsnitlige rente på prioriteringskontoen og rente og bidrag for et realkreditlån. Til kompensation for differencen tilbød banken en rentedekort på 1,75 % p.a. på boliglånet i 2 år, svarende til 39.970 kr.

Banken har oplyst, at man har ydet klageren den tilbudte rentedekort på boliglånet fra den 20. april 2009.

Ved e-mails af 8. marts og 21. oktober 2009 afviste klageren bankens tilbud og fastholdt sit krav. Ved e-mails af 16. marts og 27. oktober 2009 gentog banken tilbuddet om en rentedekort på 1,75 % i 2 år.

Parternes påstande.

Klageren har den 23. november 2009 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Skælskør Bank skal yde ham boliglån på vilkår, der stiller ham som om tilbud på realkreditlån af 19. november 2007 var hjemtaget, og at banken skal refundere de tilskrevne renter på prioriteringskontoen, svarende til ca. 280.000 kr.

Skælskør Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at han var i dialog med bankens filialdirektør, T inden underskrivelse af købsaftalen.

Banken lovede ham et lån som anført i lånetilbuddet af 19. november 2007. T fremsendte lånetilbuddet af 19. november 2007 til ham. Han sendte underskreven accept til T pr. e-mail. Han accepterede med 100 % sikkerhed lånet inden fristens udløb. Han havde en stor interesse i at acceptere lånet.

Banken fik pantebrevet tinglyst, men effektuerede ikke lånetilbuddet som aftalt.

Banken fortalte ham efterfølgende, at han ikke kunne få det aftalte lån, og at banken ville sende ham nye tilbud. Han skulle bruge tid på at finde ud af sin situation.

Belåningen af lejligheden blev dyrere end først antaget som følge af bankens manglende overholdelse af aftalen om belåning og forsinkelser fra bankens side.

Banken foretog sig intet trods adskillige henvendelser fra ham. Han blev kastet rundt mellem forskellige rådgivere som følge af stor medarbejderudskiftning i banken.

Bankens vurdering af lejligheden til 2,9 mio. kr. var uacceptabel.

Han har ikke forstand på boligfinansiering og handlede i god tro.

Han blev påført et tab svarende til renteforskellen i 30 år mellem et boliglån til banken og et realkreditlån på den del, der mangler på realkreditbelåningen i forhold til det oprindelige lånetilbud.

Skælskør Bank har bl.a. anført, at banken først på et sent tidspunkt blev inddraget i klagerens køb af lejlighed. Klageren blev kunde hos banken i juni 2006. Banken ydede ikke rådgivning til klager inden indgåelse af købsaftalen i november 2005.

Klageren besvarede ikke bankens henvendelser om instruks fra klageren om hjemtagelse af lånet inden fristens udløb. Klageren kunne ikke have en berettiget forventning om, at vilkårene i lånetilbuddet fortsat skulle være gældende efter fristens udløb.

Lånetilbuddet blev forlænget til den 29. maj 2008 på bankens foranledning. Banken rykkede flere gange klageren i løbet af maj 2008 og gjorde opmærksom på, at fristens udløb var nært forestående. Tæt på fristens udløb rykkede banken næsten dagligt klageren. Klageren meddelte den 23. maj 2008 telefonisk, at han ikke ønskede lånet hjemtaget, da han ønskede nye beregninger af lånemuligheder. Den 26. maj 2008 blev klageren skriftligt orienteret om, at det var nødvendigt, at banken modtog instruks, såfremt klageren ønskede at benytte lånet. Klageren vendte ikke tilbage med instruks til banken.

T fratrådte sin stilling i banken den 1. april 2008. Banken sendte først prioriteringsblanketten til klageren efter den 1. april 2008. Klagerens påstand om, at han fremsendte underskreven prioriteringsblanket til T er ikke sandsynliggjort.

Lånet ville være blevet effektueret, såfremt klageren havde returneret underskreven prioriteringsblanket.

Banken kan ikke alene klandres for det lange forløb i lånesagen. Banken rykkede gentagne gange klageren for manglende respons og oplysninger.

Først den 30. juni 2008 meddelte klageren, at han ønskede at optage et 1 årigt rentetilpasningslån med afdragsfrihed. I løbet af juli 2008 blev banken ved et tilfælde bekendt med, at klageren havde købt en villa. De nye oplysninger nødvendiggjorde en afklaring af klagerens økonomiske forhold. På møde den 29. juli 2008 anmodede banken om yderligere oplysninger. Den 12. august 2008 oplyste klageren, at han ville udleje lejligheden. Først den 26. august 2008 modtog banken klagerens reviderede budget, hvorefter banken udarbejdede nye beregninger og anmodede klageren om at deltage i møder til en nærmere gennemgang.

I oktober 2008 foretog banken nye beregninger og den 2. december 2008 modtog banken en kopi af lejekontrakten for lejligheden.

Lejligheden blev vurderet af en ejendomsmægler i forbindelse med lånetilbud af 12. januar 2009. Klageren blev ramt af den generelle prisudvikling på ejendomsmarkedet. Hverken klageren eller banken havde indflydelse herpå.

Klageren accepterede lånetilbuddet af 12. januar 2009 og opnåede derved 80 % realkreditbelåning. Klageren har fået boliglån hos banken for den resterende del af boligfinansieringen.

Rentetilskrivningen på prioriteringskontoen var ikke en yderligere udgift for klageren, idet klageren under alle omstændigheder skulle forrente købesummen.

Klageren har ikke lidt et større tab end den kompensation, banken har ydet gennem dekort i rente på boliglånet i 2 år. Dekorten blev ydet, da banken vurderede, at lånet kunne have været hjemtaget 6 måneder tidligere, såfremt klageren var fremkommet med de relevante oplysninger.

Klageren har indenfor en kort årrække gennemført 3 ejendomshandler og har dermed en vis indsigt heri.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Banken har anført, at man i perioden op til den 29. maj 2008 rykkede klageren for instruks om hjemtagelse af lånet. Bankens anbringende understøttes af bankens e-mail af 26. maj 2008.

Ankenævnet finder det ikke sandsynliggjort, at klageren gav banken instruks om hjemtagelse af lånetilbuddet af 17. november 2007 inden fristens udløb den 29. maj 2008. Ankenævnet finder herefter ikke, at banken har pådraget sig et ansvar for den manglende hjemtagelse af lånet.

Ankenævnet bemærker, at banken den 27. februar 2009 har tilbudt klageren en rentedekort på 1,75 % på boliglånet i en periode på 2 år, og at dekorten efter det oplyste er ydet fra den 20. april 2009.

Ankenævnet finder ikke, at klageren har krav på yderligere kompensation.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.