Afgørelse

Indsigelse mod rådgivning i forbindelse med køb af sommerhus i 2008 og mod rådgivning i forbindelse med låneoptagelse i sommerhuse i 2007-2009, herunder i sommerhus købt for kreditorbeskyttede midler. Spørgsmål om forældelse.

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod rådgivning i forbindelse med køb af sommerhus i 2008 og mod rådgivning i forbindelse med låneoptagelse i sommerhuse i 2007-2009, herunder sommerhus købt for kreditorbeskyttede midler. Spørgsmål om forældelse.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Nordea Bank. I marts 2004 købte klageren et sommerhus, S1 for 575.000 kr. for en arbejdsskadeerstatning. I forbindelse med købet blev der tinglyst en servitut om kreditorbeskyttelse på S1.

I januar 2007 købte klageren en helsårsbolig til privat beboelse.

I februar 2007 optog klageren et prioritetslån i banken på 486.000 kr. med sikkerhed i S1. De nærmere omstændigheder og formålet med låneoptagelsen er uoplyste.

I februar 2008 købte klageren et yderligere sommerhus, S2, for 1.600.000 kr. I den forbindelse optog klageren et afdragsfrit prioritetslån i banken på 960.000 kr. med variabel rente. Den 3. marts 2008 underskrev klageren en erklæring om rådgivningen i forbindelse med låneoptagelsen, hvoraf bl.a. fremgik:

”… I forbindelse med købet sælges andet fritidshus med en forventet salgspris svarende til købet, hvorfor købet ikke forventes at give ændringer i forhold til nuværende økonomi. …

… Efter salg af nuværende sommerhus forventes Nordea Prioriteten kun brugt i begrænset omfang, og restbeløbet vil være reservekapital. … Nordea Prioriteten opfylder behovet for hurtigt at kunne afvikle finansieringen igen, når nuværende sommerhus er solgt …”

S1 blev udbudt til salg for 1.495.000 kr., men blev ikke solgt som forventet. I november 2008 blev lånene på henholdsvis 486.000 kr. og 960.000 kr. indfriet, og klageren optog via banken to realkreditlån på henholdsvis 777.000 kr. (S1) og 988.000 kr. (S2) med afdragsfrihed i 10 år og en fast rente på 7 %. Klageren optog endvidere et nyt 30-årigt afdragsfrit prioritetslån med variabel rente i banken på 355.000 kr. i S2. Den 11. december 2008 underskrev klageren en erklæring om rådgivningen i forbindelse med låneoptagelserne, hvoraf bl.a. fremgik:

”… Husstandens månedlige rådighedsbeløb: - 3.947 kr. …

Et negativt rådighedsbeløb er kun holdbart så længe der kan bruges af opsparing og eller værdier. Sommerhusene er sat til salg for at mindske de faste udgifter. Omlægningen af lånene skaber et beløb, der giver nogenlunde sammenhæng i økonomien de næste 6 måneder ved at bruge af det fremskafne beløb. Beregninger herpå er udleveret. …”

I maj 2009 blev realkreditlånene i S1 og S2 omlagt til variabelt forrentede lån med årlig rentetilpasning (F1 lån) på henholdsvis 785.000 kr. (S1) og 998.000 kr. (S2). Lånene var fortsat afdragsfrie.

Banken har oplyst, at S2 blev udbudt til salg den 12. marts 2010 for 1.595.000 kr., og at klageren i 2011 ønskede at optage et lån til køb af et yderligere helsårshus til udlejning, hvilket banken afslog. Banken har endvidere oplyst, at klagerens økonomi løbende blev drøftet, bl.a. på møder i januar 2012, marts 2013, juni og november 2014 samt i marts 2015. Af bankens referat af mødet i januar 2012 fremgik, at klageren havde besluttet at sætte begge sommerhuse til salg.

Ved e-mail af 7. maj 2015 rejste klageren indsigelse mod bankens rådgivning i forbindelse med købet af S1 og S2, herunder vedrørende kreditorbeskyttelse. Banken afviste indsigelserne. Parterne fastholdt deres synspunkter i efterfølgende korrespondance.

I november 2015 var S1 og S2 efter det oplyste fortsat udbudt til salg. Udbudspriserne var nedsat til henholdsvis 898.000 kr. og 1.198.000 kr.

Parternes påstande

Den 30. september 2015 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal anerkende at være erstatningsansvarlig for mangelfuld rådgivning, at banken skal dække underskuddet ved evt. salg af S1 og S2, og at banken skal respektere kreditorbeskyttelsen af S1.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at bankens rådgivning var mangelfuld og utilstrækkelig.

S1 blev købt for en kreditorbeskyttet arbejdsskadeerstatning efter anbefaling fra banken. Banken rådede ham til at få erstatningen udbetalt som et engangsbeløb og få kreditorbeskyttelsen tinglyst. Banken anførte, at erstatningen herefter var hans, uanset hvad der skete. På baggrund heraf var låneoptagelsen på 486.000 kr. i 2007 og de efterfølgende lån i S1 uberettigede. Banken fik uberettiget tinglyst lånene, selvom der var tinglyst kreditorbeskyttelse i S1. Han er ikke bekendt med, hvad lånet på 777.000 kr. i S1 i 2008 blev brugt til.

Banken har handlet ansvarspådragende ved at yde ham lån til købet af S2. Banken begik en stor fejl ved at godkende handlen. Han havde en gæld på 850.000 kr. forud for købet. Den samlede gæld efter købet udgjorde 2.165.000 kr. Husstandsindkomsten var kun 433.000 kr. Dette stemmer ikke med, at banken generelt afviser lån, der overstiger tre gange husstandsindkomsten. Banken var endvidere bekendt med den begyndende krise og burde også som følge heraf have undladt at yde ham lånet. Banken undlod at informere ham om den begyndende krise. Uanset om S1 ville blive solgt eller ej, var der ikke grundlag for, at banken godkendte købet af S2.

Der var tale om overbelåning af både S1 og S2 fra bankens side.

Nordea Bankhar anført, at klageren købte S2 ud fra en forudsætning om, at S1 skulle sælges. Det var en klar og kendelig forudsætning, at S1 skulle sælges, for at økonomien i forbindelse med købet af S2 kunne hænge sammen.

Klagerens økonomiske vanskeligheder er udelukkende en følge af, at S1 ikke blev solgt, inden den verdensomspændende økonomiske krise satte ind i sensommeren 2008. De manglende salg kan ikke lægges banken til last. Klagerens potentielle tab er ikke en følge af bankens rådgivning, men af den generelle økonomiske udvikling. Krisen medførte, at sommerhusmarkedet frøs fast med væsentlige prisfald til følge. Udbudspriserne for S1 og S2 var i 2008 henholdsvis 1.495.000 kr. og 1.680.000 kr., mens udbudspriserne i november 2015 var henholdsvis 898.000 kr. for S1 og 1.198.000 kr. for S2. Gælden i S2 udgjorde 1.352.000 kr. i januar 2016. Der var ikke tale om overbelåning, da klageren købte S2. Gælden i S1, der er udbudt til 898.000 kr., udgjorde 785.000 kr. i januar 2016.

Det var nødvendigt at omlægge lånene i slutningen af 2008 for at mindske udgifterne og for at lave en mere langtidsholdbar finansiering i tilfælde af, at S1 fortsat ikke blev solgt. Klageren skulle låne i alt 2.086.000 kr. (købesummen på 1.600.000 kr. for S2 og gælden i S1 på 486.000 kr.) med tillæg af omkostninger mv.

På S1 er der lyst en servitut om, at ejendommen er købt for kreditorbeskyttede midler. Da klageren efterfølgende har optaget yderligere belåning i ejendommen, er betingelserne for at opretholde en udlægsfritagelse ikke længere til stede. Spørgsmålet om, hvorvidt kreditorbeskyttelsen kan opretholdes eller ej, ændrer ikke på, at klageren hæfter for de gældsforpligtelser, som han har påtaget sig i forbindelse med hans forskellige ejendomskøb.

Klageren har ikke lidt et erstatningsberettiget tab. Skuffede forventninger berettiger ikke til erstatning.

Klageren har endvidere klaget over rådgivning, der fandt sted på et møde i marts 2015. Klageren har ikke haft et økonomisk tab som følge af denne rådgivning.

Et evt. krav, herunder krav som klageren måtte støtte på påstået mangelfuld rådgivning i forbindelse med købet af S1 for kreditorbeskyttede midler, er forældet, da der er forløbet mere end tre år fra rådgivningstidspunktet.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nordea Bank ved rådgivningen af klageren i forbindelse med hans køb af og optagelse af lån i sommerhuset S2 begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken. Ankenævnet lægger bl.a. vægt på, at klageren selv måtte være klar over risikoen ved køb af S2, inden hans eksisterende sommerhus S1 var solgt. Klageren måtte endvidere selv bære risikoen for det tab, der efterfølgende opstod som en følge af den negative udvikling på ejendomsmarkedet.

S1 blev købt for 575.000 kr. i 2004, og der blev tinglyst en servitut om kreditorbeskyttelse. I februar 2007 optog klageren et prioritetslån i banken på 486.000 kr. med sikkerhed i S1. Lånet blev indfriet i 2008 og der blev via banken optaget et realkreditlån i S1 på 777.000 kr., som i 2009 blev omlagt til et lån på 785.000 kr. Klageren har anført, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med låneoptagelserne i S1. De nærmere omstændigheder og formålet med låneoptagelsen i 2007 er uoplyste. Ankenævnet finder ikke, at det på nuværende tidspunkt kan pålægges banken at dokumentere de nærmere omstændigheder ved låneoptagelsen. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken ved rådgivningen af klageren i forbindelse låneoptagelserne i 2007, 2008 eller 2009 i øvrigt begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Ankenævnet finder endvidere, at klagerens evt. erstatningskrav vedrørende købet og belåningen af S1 og S2 var forældet i medfør af den 3-årige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1, da sagen blev indbragt for Ankenævnet

Ankenævnet finder, at der heller ikke i øvrigt er godtgjort omstændigheder, der kan føre til, at banken skal pålægges at betale et beløb til klageren.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.