Afgørelse

Værdiansættelse.

21103043
Værdiansættelse.

Klageren flyttede pr. 1. maj 2009 ind i en ejerlejlighed, som han havde erhvervet i december 2006 for en købesum på 3.802.000 kr. På det tidspunkt blev ejerlejligheden af det indklagede realkreditinstitut vurderet til 3.140.000 kr. Instituttet vurderede på ny ejerlejligheden i august 2010 til 2.900.000 kr. Klagerens nabo fortalte i december 2010 klageren, at naboens lejlighed ved revurdering fra instituttet var blevet ansat til 3.645.000 kr. Klageren videresendte naboens mail til instituttet med bemærkning om, at instituttets vurderingsmand havde forklaret, at naboens lejlighed var vurderet statistisk i hvilken forbindelse, der var sket en fejl i talmaterialet. Klageren bad om en vurdering på samme niveau som naboen. Instituttet afviste dette med henvisning til, at det ikke fik nogen betydning for vurderingen af klagerens lejlighed, at der var begået fejl ved vurderingen af en anden lejlighed. Klageren kunne således ikke støtte ret herpå.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle værdiansætte hans ejerlejlighed på samme grundlag som det, der var anvendt ved værdiansættelsen af hans nabos lejlighed. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede, at den vurdering, der var foretaget af naboejendommen, ikke kunne påklages til Nævnet af klageren. Nævnet fandt, at der ikke var grundlag for at antage, at instituttets værdiansættelse var sket i strid med de offentligretlige regler på området. Nævnet henviste til, at værdiansættelse af en fast ejendom med henblik på belåning henhørte under et instituts kredit- og udlånspolitik, som Nævnet generelt ikke finder at kunne efterprøve. Der var ikke forhold i denne sag, herunder heller ikke det oplyste om en fejlagtig værdiansættelse af en naboejendom, der gav anledning til at fravige dette udgangspunkt. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 29. august 2011




JOURNAL NR.: 2011-01-03-043-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Værdiansættelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 18. august 2011


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Bent Olufsen
Mads Svanenklink
Mads Laursen
Lars K. Madsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Efter det oplyste erhvervede klageren pr. 21. december 2006 den omhandlede ejerlejlighed for en købesum på 3.802.579 kr. Ejerlejligheden, som var under opførelse, flyttede klageren ind i pr. 1. maj 2009.

Den 15. maj 2009 blev ejerlejligheden af det indklagede realkreditinstitut vurderet til 3.140.000 kr.

Indklagede vurderede på ny ejerlejligheden den 19. august 2010. Ved denne vurdering blev ejerlejlighedens værdiansat til 2.900.000 kr.

Klagerens nabo fremsendte den 12. december 2010 følgende e-mail til klageren:

”…Vi har lige fået vores lejlighed revurderet hos …(indklagede)… Vurdering ved indflytning ¼ 2009 var 3.200.000,-. Ny vurdering er 3.470.000,-. Den oprindelige købspris var 3.645.000,-. Vi planlægger i øvrigt at sætte til salg til vurderingen pga. arbejdsmæssige og geografiske udfordringer…”

Klageren fremsendte den 15. december 2010 den modtagne e-mail videre til indklagede med følgende bemærkninger og spørgsmål:

”…Jeres vurderingsmand …, forklarer at staten har givet dispensation på vurderingsmetoden, så man ikke behøves at møde op fysisk i lejligheden. En statistik systematik danner herefter grundlag for vurderingen. Jeg får forklaringen om at der her er sket en fejl med ”input” tallene på naboens ejendom, men det ændrer i øvrigt ikke hverken naboens vurdering eller vores. Blot må jeg stille mig tilfreds med den kendsgerning at min lejlighed er vurderet korrekt ved fysisk besigtigelse, mens naboens lejlighed ”desværre” er fejlvurderet på grund af det bagvedliggende tal materiale der var fejlbehæftet og i øvrigt ikke gennemgået for fejl inden endelig overdragelse til kunden. Jeg kan i øvrigt også stille mig tilfreds med at min lejlighed ikke blev vurderet på det statiske grundlag, da den så kun ville være ca. kr. 2.5 mio. værd, er den afsluttende besked.

Det er selvsagt stærkt foruroligende at man kan havne i denne situation der minder om et lotteri.

Jeg forventer at vores vurdering vil blive angivet på samme niveau og samme beregningsmetode som naboens så det faktum at der ca. kr. 500.000 til forskel mellem vurderingerne bliver udlignet…

-0-

Tak for telefonsamtale i dag. Vedr. vurdering på ejendommen …

Som jeg kort forklarede, drejer det sig om at vores lejlighed blev vurderet i september ved en af jeres vurderingsfolk. Da den efterfølgende vurdering blev modtaget, kunne vi konstatere at værdien var faldet med ca. kr. 100.000 efter første vurdering ved indflytningen 1. maj 2009.

Samtidig har vi så følgende data fra nabo opgangen, der netop har fået deres lejlighed vurderes af …(indklagede)… en lejlighed der ifølge BBR er stor set ens med vores…”

Indklagede besvarede den 17. januar 2011 henvendelsen på følgende måde:

”…Jeg skal meget beklage den lange svartid jeres henvendelse har fået.

Jeg har gennemgået det foreliggende materiale og drøftet sagen med vores vurderingsfolk.

Der er, efter de oplysninger jeg er i besiddelse af, tale om en lejlighed med den bedste beliggenhed i byggeriet og af en høj kvalitet. Lejligheden blev ved færdigmeldingen i 2009 vurderet til den belåningsværdi 3.140.000 kr. med et vægtet areal på 89 m2.

Jeres nabos lejlighed, som ligger længere nede i byggeriet har pga. en fejl i vurderingssystemet et areal på 100 m2, men burde have et vægtet areal svarende til jeres lejlighed.

Herved opstår der en fejl, som naturligvis skal rettes.

Imidlertid får det ikke nogen betydning for vurderingen af jeres lejlighed, at der er begået en fejl ved vurderingen af en anden lejlighed. Det er ikke korrekt, men det kan i ikke støtte ret på.

Som en ringe trøst er det måske, at der jo som fremhævet er tale om belåningsværdien, som jo er udtryk for et meget, meget konservativt skøn og ikke salgsværdien.

Jeg beklager, at jeg ikke kan imødekomme jeres ønske om ændring af vurderingen af jeres lejlighed…”

Klageren fastholdt ved e-mail af 17. januar 2011 sin klage på følgende måde:

”…Der er to forhold jeg vil spørge ind til:

1. Vores lejlighed er i den nyeste vurdering skønnet til 2.900.000, dvs. den er faldet i pris mens resten af markedet er steget?
2. Fastholder i vurderingen på naboens lejlighed eller korrigeres denne først ved et evt. salg, således at der en juridisk gældende vurdering på denne lejlighed udfra det fejlagtige grundlag, der så også giver naboen fordele her og nu hvis den skal sælges eller lån skal omlægges?

For os er det ikke interessant hvad salgsværdien hos mægleren er, da vi skal bo her i mange år, og dertil ønsker vi at nedskrive et dyrt boliglån i banken baseret på den korrekte belåningsværdi.

Summen er denne sag er at det er umuligt at kunne forestille sig at …(indklagede)… vurderinger kan basere sig ene og alene på automatiske beregninger og efterfølgende ikke gennemgåes for korrekthed af et menneske. Vi vil naturligvis ikke acceptere at der er denne ”skævhed” i vurderingsprincippet…”

Indklagede besvarede den 18. januar 2011 klagerens spørgsmål på følgende måde:

”…Tak for mail. Jeg skal forsøge efter bedste evne at besvare dine spørgsmål.

Ad 1. De øvrige byggerier i området, uanset at man bestemt kan diskutere kvalitet m.m., har været med til påvirke et faldende prisniveau.

Ad 2. Naboens vurdering korrigeres, når behovet for en vurdering opstår næste gang. Det væres sig ved salg, låneomlægning, tillægsbelåning eller lign.

Jeres klage har naturligvis sat fokus på vurderingspolitik og navnlig de automatiske beregninger og jeg har fuld tillid til at en lignende situation ikke vil kunne forekomme. En ændring af naboens vurdering vil ikke betyde noget for vurderingen af jeres lejlighed…”

Den 25. januar 2011 fremsendte klagerens nabo følgende e-mail til klageren:

”…Jeg forstår ikke svaret fra …(indklagede)… Det lyder som om der tales om tre forskellige lejligheder – Jeres, vores og en mere?

Under alle omstændigheder stemmer oplysningerne ikke helt overens med de oplysninger jeg har fået fra min bankrådgiver om sagen.

Du er velkommen til at gå videre med sagen. Jeg vil dog foreslå at vi mødes over en kop kaffe og snakker sagen igennem. Hvad siger du til det?

Til orientering kan jeg oplyse at vi regner med at sætte vores lejlighed til salg indenfor kort tid…”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at værdiansætte hans ejerlejlighed på samme grundlag som det, der er anvendt ved værdiansættelsen af hans nabos lejlighed.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at en nabolejlighed i samme bebyggelse med samme BBR data og næsten samme beliggenhed af indklagede er vurderet til at være ca. 500.000 kr. mere værd end hans lejlighed. Naboens ejerlejlighed ligger på 2. sal og har 1 altan og 4 værelser. Hans lejlighed ligger på 6. sal og har 3 værelser og 2 altaner. Naboens lejlighed er p.t. sat til salg for vurderingsprisen.

Spørgsmålet drejer sig primært om, hvorvidt det kan accepteres, at indklagede giver en anden lejlighedsejer fortrin, hvad angår låne- og salgsmuligheder på basis af en anden vurderingsmetode. Det har således også en principiel karakter, idet det vedrører alle andre ejere, der måtte komme i en situation, hvor realkreditinstituttet dækker sig med, at det drejer sig om en ”teknisk fejl”, der efterfølgende vinder ret og hævd.

Da indklagede erkendte fejlen, havde det eneste rigtige vel været at trække vurderingen tilbage og foretage en ny.

Hvordan kan man sælge en lejlighed (nabolejligheden er p.t. Til salg for 3.450.000 kr.) og fortælle den nye køber, at vurderingen er fejlagtig, og derfor skal man ikke forvente at kunne få en ny vurdering ved overtagelse og finansiering, der er i samme niveau som den fejlagtige. Indklagede siger, at der foretages en ny vurdering ved ny ejer, men det giver jo et kæmpeproblem at skulle trække en aktuel vurdering tilbage og nedsætte den med 500.000 kr. For sælgerne er det jo en umulig situation. Han mener, at indklagede bør have nogle alvorlige moralske skrupler her. Han vil gerne vide, om indklagede vil fastholde vurderingen, hvis en ny ejer ønsker finansiering via indklagede.

Det kan endvidere anfægtes, at man sammenligner hans lejlighed med lejligheder, der ligger i en anden del af bebyggelsen, idet disse som bekendt sælges billigt, for at projektejeren kan styrke sin likviditet, og lejlighederne er også af en anden kvalitet. At man kun bruger lejlighederne i den anden del af bebyggelsen som benchmark på de lokale priser er for snævert i vurderingssammenhæng. Alle andre lejligheder i København er steget i de sidste 2 år, men her i deres område falder de åbenbart voldsomt.

Indklagede hævder, at de 10 m2, der adskiller hans fra naboens 100 m2, passer med forskellen på ca. 500.000 kr. i vurderingspris. Dertil skal siges, at naboens lejlighed som anført ovenfor ligger på 2. sal og hans på 6. sal. Der er ham bekendt et vurderingsprincip, at man får tillagt mere værdi for hver etage, man kommer i højden, så derfor er denne sammenligning helt hen i vejret.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren ejerlejlighed den 15. maj 2009 blev endelig vurderet i forbindelse med en færdigmelding af ejendommen. Der var tale om en fysisk besigtigelse af ejerlejligheden, og den blev af indklagedes vurderingsmand vurderet til 3.140.000 kr.

Efterfølgende blev klagerens ejerlejlighed den 19. august 2010 igen vurderet. Denne vurdering var tillige en fysisk vurdering af ejerlejligheden, men ejerlejligheden blev alene vurderet til 2.900.000 kr., svarende til 34.500 kr. pr. m2.

I vurderingen indgik bl.a. ejerlejlighedens beliggenhed, stand, materialevalg, størrelse mv. Desuden blev der i vurderingen inddraget salgspriser for to lejligheder med næsten samme beliggenhed. Der var konkret tale om to lejligheder i en anden del af byggeriet, hvor den ene var lidt mindre, og den anden havde tilsvarende størrelse som klagerens lejlighed.

Begge lejligheder var udbudt til salg for en pris i spændet 2.575.000 kr. – 2.650.000 kr., hvilket ligger noget under den tidligere vurdering af klagerens lejlighed. Henset til bl.a. ejendommens bedre materialer og lidt bedre beliggenhed blev vurderingen dog konkret fastholdt til 2.900.000 kr.

Klageren kontaktede efterfølgende indklagede, idet klageren var utilfreds med vurderingen. Klageren oplyste i den forbindelse, at en tilsvarende lejlighed i samme ejendom, men med dårligere beliggenhed, var blevet vurderet til 3.200.000 kr. ved indflytning, og ved ny vurdering var denne blevet vurderet til 3.470.000 kr.

Klageren er følgelig blevet gjort bekendt med, at vurderingsværdien af den omtalte ejerlejlighed var foretaget på baggrund af en ejendomsmodelværdiberegning, hvorfor der ikke har været en fysisk besigtigelse, og der var ved beregningen blevet anvendt et for højt vægtet areal – nemlig 100 m2 – mod et korrekt vægtet areal på 89 m2, hvilket ville være på linje med klagerens lejlighed.

Dette har indklagede beklaget, men oplyste samtidig ved e-mail af 17. januar 2011:

”Imidlertid får dette ikke nogen betydning for vurderingen af jeres lejlighed, at der er begået en fejl ved vurderingen af den anden lejlighed.”

Klageren meddelte efterfølgende, at denne forskel i valg af vurderingsmetode ikke var acceptabel og forventede herefter, at klagerens vurdering blev angivet på samme niveau og med samme beregningsmetode, som anvendt på lejligheden med det forkert vægtede areal – således, at de ca. 500.000 kr. til forskel mellem vurderinger blev udlignet. Indklagede afviste, at klageren kunne støtte ret på en forkert beregning.

Indklagede vil afstå fra at kommentere yderligere på det af klageren anførte sammenligningsgrundlag, idet der er tale om forhold, der relaterer sig til et andet kunde- og låneforhold.


ANBRINGENDER:
Til støtte for påstanden gøres gældende:

at indklagede til brug for værdiansættelsen og i overensstemmelse med kapitel 3 i ”Bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer” har foretaget en fysisk besigtigelse af klagerens ejerlejlighed,

at indklagede på grundlag af godkendt ejendomsværdimodel har metodefrihed til valg/fravalg af besigtigelse i forbindelse med værdiansættelsen af klagerens ejerlejlighed, og at klageren derefter ikke kan stille krav om, hvilken metode indklagede skal anvende i forbindelse med værdiansættelsen,

at klageren ikke kan støtte ret på en forkert vurdering af en anden ejendom, og

at klagerens lejlighed derfor er korrekt værdiansat.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer indeholder dels overordnede regler, dels specifikke regler for den enkelte ejendomskategori om værdiansættelse, herunder:

”Generelle bestemmelser om værdiansættelse

§ 1. Til brug for realkreditinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer og pengeinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede obligationer ansætter instituttet en rimelig kontantværdi for ejendommen uden hensyn til ejendommens prioriteringsforhold…

§ 2. Ansættelsen af pantets værdi må ikke overstige ejendommens rimelige kontante handelsværdi, der er opnåelig inden for en salgsperiode på 6 måneder (markedsværdi), uanset om ejendommen netop er handlet til et højere beløb, jf. dog § 22. Ved ejendommens rimelige kontante handelsværdi forstås det beløb, som flere kyndige erhververe med kendskab til de stedlige pris- og markedsforhold for ejendomme af den pågældende art og med lignende størrelse, kvalitet og udstyr, må skønnes kontant at ville betale for ejendommen. Skønnes forholdene at betinge en særlig knaphedspris, skal der ved værdiansættelsen ses bort herfra. Ved værdiansættelsen skal der tages hensyn til en aktuel risiko for ændringer i markedsforhold eller strukturændringer.

§ 3. Besigtigelse og værdiansættelse skal foretages af en vurderingssagkyndig ansat i instituttet, der har de nødvendige kvalifikationer og relevant vurderingserfaring med den pågældende ejendomskategori og markedsforhold, og som er uafhængig af instituttets kreditbevillingsproces…

Værdiansættelse af ejerboliger og fritidshuse

§ 4. Såfremt ejendommen ved ikke-tvangssalg er handlet mellem uafhængige parter mindre end 6 måneder før tilbudstidspunktet, kan belåningsværdien ikke overstige kontantprisen ifølge købsaftale eller skøde opgjort i henhold til lov om omsætning af fast ejendom, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Stk. 1 finder ikke anvendelse, hvis parternes indbyrdes forhold giver grundlag for at antage, at salgsprisen ikke er udtryk for en markedspris, jf. § 2, stk. 1. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis der efter handelstidspunktet er foretaget væsentlige værdiforøgende byggearbejder, eller der er taget forbehold herom i lånetilbuddet…

Besigtigelse, sagsdokumentation, løbende overvågning og långivning i udlandet

§ 27. Før endelig værdiansættelse skal ejendommen være besigtiget udvendigt og indvendigt, medmindre lånet ydes mod fuld offentlig garanti. Ved værdiansættelse af en flerhed af ensartede enheder skal der alene ske indvendig besigtigelse af et passende antal enheder…

Stk. 3. Finanstilsynet kan dispensere fra besigtigelseskravet i stk. 1 på grundlag af en dokumenteret værdiansættelsesmodel for ejerboliger til helårsbrug.

§ 30. Instituttet skal foretage regelmæssig, løbende overvågning af en ejendoms markedsværdi for at sikre, at belåningsgrænsen overholdes. Instituttet skal foretage overvågning af værdien på ejendomme omfattet af §§ 4, 11,14 og 15 minimum hvert tredje år. Instituttet skal foretage årlig overvågning af værdien på ejendomme omfattet af §§ 5, 10,16, og 18-22. Ved væsentlig ændrede markedsforhold skal instituttet foretage hyppigere overvågning end angivet i 2. og 3. pkt.

Stk. 2. Instituttet kan, til brug for den løbende overvågning af en ejendoms værdi, anvende en dokumenteret værdiansættelsesmodel, der er godkendt af Finanstilsynet. Modellens statistiske oplysninger skal som minimum baseres på anerkendte, dokumenterede og offentligt tilgængelige kilder.

Stk. 3. Såfremt ændringer i en vurderet ejendoms markedsværdi medfører, at et pantsikret lån heri ikke længere overholder lånegrænsen herfor, skal instituttet stille supplerende sikkerhed, jf. § 152 a, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed og § 33 d, stk. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
Stk. 4. Løbende overvågning, foretaget i medfør af stk. 1, skal kontrolleres af en vurderingssagkyndig, jf. § 3, stk. 1 og 2., såfremt der foreligger oplysninger, der godtgør, at ejendommens værdi kan være faldet betydeligt i forhold til den oprindelige værdiansættelse, der samtidig medfører usikkerhed om belåningsgrænsens overholdelse. Hvis resultatet af denne kontrol viser, at det er usikkert, om belåningsgrænsen overholdes, skal der foretages en ny værdiansættelse i overensstemmelse med § 27, stk. 1, 1. pkt. Finanstilsynet kan dispensere fra besigtigelseskravet i 2. pkt…”

ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Den vurdering, der er foretaget af naboejendommen, kan ikke påklages til Nævnet af klageren.

Der er ikke grundlag for at antage, at indklagedes værdiansættelse er sket i strid med de offentligretlige regler på området.

Værdiansættelse af en fast ejendom med henblik på belåning henhører under indklagedes kredit- og udlånspolitik, som Nævnet generelt ikke finder at kunne efterprøve. Der er ikke forhold i denne sag, herunder heller ikke det oplyste om en fejlagtig værdiansættelse af en naboejendom, der giver anledning til at fravige dette udgangspunkt.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.




Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen