Opsigelse af eksisterende lån. Opgørelse af nettoprovenu. Tinglysning af rykningspåtegning.
| Sagsnummer: | 47/1994 |
| Dato: | 10-03-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Lars Pedersen, Erik Sevaldsen, Søren Stagis, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rykning
|
| Ledetekst: | Opsigelse af eksisterende lån. Opgørelse af nettoprovenu. Tinglysning af rykningspåtegning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | IF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indklagede gennemførte i efteråret 1993 en omprioritering af klagernes faste ejendom, hvorved to lån i Nykredit og et lån i BRF Kredit erstattedes af et nyt kontantlån i Nykredit på 764.000 kr. I denne forbindelse skulle et privat pantebrev med indklagede som kreditor rykke.
Indklagede modtog den 25. oktober 1993 lånetilbudet vedrørende lånet på 764.000 kr. fra Nykredit. På dette tidspunkt opholdt klagerne sig i Norge, og indklagede fremsendte primo november 1993 lånesagens dokumenter til underskrift. Den 12. november modtog indklagede de underskrevne dokumenter retur og aftalte herefter med klagerne at hjemtage det nye lån efter, at kreditforeningspantebrevet var tinglyst. Om de tre eksisterende lån, som skulle indfries, er oplyst følgende:
Restgæld/obligationsrestgæld | |
|
|
Indklagede indfriede pr. 2. december 1993 de to lån til Nykredit. I indfrielsesopgørelserne er restgælden pr. 2. december 1993 angivet til henholdsvis 213.763,57 kr. og 170.125,42 kr. I opgørelserne indgår endvidere ydelser for perioden 1. oktober - 2. december 1993, herunder afdrag på henholdsvis 1.347,52, kr. og 1.012,24 kr.
Den 13. december 1993 blev lånet til BRF Kredit straks-indfriet. Af indfrielsesopgørelsen fremgår følgende:
Status 01.01.1994 Obligationsrestgæld | ||
… |
|
|
Indklagede beregnede herefter størrelsen af det ekstraordinære afdrag, som skulle erlægges på det private pantebrev til indklagede. Af beregningen fremgik:
Provenu af nyt lån | 756.399,00 kr. |
Indklagede påførte den 9. december 1993 rykningspåtegning på det private pantebrev, hvorefter påtegningen tinglystes; i denne forbindelse betaltes tinglysningsafgift med 700 kr.
Efter omprioriteringssagens afslutning meddelte klagerne indklagede, at de ikke var tilfredse med sagsbehandlingen. I denne forbindelse tilbød indklagede godtgørelse af differencerenter. Klagerne fandt dette utilstrækkeligt.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes med tillæg af renter at betale 8.719,90 kr. svarende til differencerenter vedrørende lånet i BRF Kredit for perioden 1. april - 1. oktober 1994 samt 700 kr. vedrørende tinglysningsafgift. Indklagede skal endvidere nedsætte det ekstraordinære afdrag på det private pantebrev med 6.386,79 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse, men har dog vedstået sit tilbud om betaling af differencerentebeløbet med fradrag af den skattemæssige fradragsværdi.
Klagerne har anført, at som følge af indklagedes dårlige og mangelfulde sagsbehandling blev lånet til BRF Kredit ikke opsagt inden udgangen af oktober måned 1993, hvilket medførte differencerenter for perioden 1. april - 1. oktober 1994. Indklagede bærer ansvaret herfor, idet man, uanset at de opholdt sig i Norge, kunne have indhentet deres underskrifter rettidigt.
Ved beregningen af det ekstraordinære afdrag til det private pantebrev burde indklagede have taget udgangspunkt i obligationsrestgælden pr. september termin 1993 på i alt 737.856,46 kr., men dette er ikke sket. Differencen herved udgør 6.386,79 kr., således at det ekstraordinære afdrag skulle have været 12.542,54 kr. Indklagedes beregning er forkert, og det er uden betydning, om de har lidt et tab i denne forbindelse. Tinglysningen af rykningspåtegningen er overflødig, hvorfor gebyret bør refunderes.
Indklagede har anført, at man i februar 1994 ud fra en rimelighedsbetragtning tilbød godtgørelse af differencerentebeløbet. Uanset at klagerne afviste tilbuddet, står dette fortsat ved magt, men således, at der skal ske reduktion med klagernes skattemæssige fordel. Beregningen af det ekstraordinære afdrag er i overensstemmelse med Finansrådets retningslinier vedrørende fortolkningen af den standardmæssige omprioriteringsklausul. Med hensyn til tinglysningen af rykningspåtegningen på pantebrevet fremgår det af kendelse fra Vestre Landsret af 16. marts 1994, at der skal ske tinglysning af denne.
Ankenævnets bemærkninger:
Når henses til, at indklagede først modtog lånetilbudet fra Nykredit den 25. oktober 1993, og at dokumenterne skulle fremsendes til klagerne, der opholdt sig i Norge, finder Ankenævnet ikke grundlag for at fastslå, at indklagede er erstatningsansvarlig som følge af, at det eksisterende lån hos BRF Kredit ikke blev opsagt inden udløbet af oktober måned 1993. Indklagede har imidlertid vedstået sit tilbud om at godtgøre klagerne det omhandlede differencerentebeløb med fradrag af den skattemæssige fradragsværdi.
Ankenævnet finder, at det i overensstemmelse med Vestre Landsrets kendelse af 16. marts 1994 (UfR 1994 s. 487) må lægges til grund, at det var nødvendigt at lade respektpåtegningen på pantebrevet til indklagede tinglyse. Klagernes påstand om refusion af tinglysningsafgiften på 700 kr. tages derfor ikke til følge.
Tre medlemmer - Peter Blok, Lars Pedersen og Søren Stagis - udtaler herefter:
Vi finder, at det ved beregningen af det nettoprovenu, der skal betales som ekstraordinært afdrag på et efterstående privat pantebrev med sædvanlig omprioriteringsklausul, for så vidt angår et indfriet kreditforeningslån er restgælden/obligationsrestgælden pr. seneste forudgående termin, som skal lægges til grund. Såfremt kreditforeningen i sin indfrielsesopgørelse tager udgangspunkt i restgælden/obligationsrestgælden på et senere tidspunkt, skal der, hvis dette beløb anvendes i provenuberegningen, tillægges det beløb, som i forbindelse med opgørelsen betales som afdrag for perioden fra seneste termin til indfrielsestidspunktet. Der kan ikke i denne forbindelse lægges vægt på, om afdraget af kreditforeningen betegnes som "forfaldent", idet bestemmelsen i tinglysningslovens § 40, stk. 3, højst kan indebære, at et ordinært afdrag, for hvilket den sidste rettidige betalingsdag er overskredet, ikke skal medtages som en del af den indfriede restgæld ved opgørelsen af nettoprovenuet. Vi stemmer herefter for at tage klagernes påstand til følge, således at indklagede skal nedsætte det beløb, der skal betales som ekstraordinært afdrag på pantebrevet til indklagede, til 12.542,54 kr.
To medlemmer - Erik Sevaldsen og Jens Ole Stahl - udtaler:
Klagernes oplysning om, at terminerne pr. 31. december 1993 ikke var forfaldne primo december 1993, kan ikke lægges til grund. Ydelserne på lånet i BRF Kredit forfaldt 1. december 1993. Ydelserne på de to lån i Nykredit forfaldt 11. december 1993, og på disse to lån forfaldt i tilfælde af ekstraordinær indfrielse en forholdsmæssig ydelse for perioden fra sidste ordinære termin til indfrielsesdagen.
Lånene blev indfriet henholdsvis 13. december 1993 og 2. december 1993 med samtidig betaling af forfaldne ydelser. Det efterstående private pantebrev er forsynet med en bestemmelse om oprykkende panteret ifølge tinglysningslovens § 40, stk. 3. På denne baggrund ville den efterstående panthaver, hvis de forfaldne afdrag ikke var blevet erlagt til realkreditinstitutterne, kunne have krævet afdragene erlagt til sig.
Når de forfaldne afdrag er erlagt til realkreditinstitutterne, er der således reelt sket oprykning for den efterstående panthaver. Denne oprykning finder i låneomlægningssituationen udtryk gennem opgørelsen af det beløb, der skal afdrages ekstraordinært til den efterstående panthaver, fordi beløbet er indeholdt i den hovedstol på det nye realkreditlån, som den private panthaver fremover skal respektere.
Vi stemmer derfor for ikke at tage klagernes påstand på dette punkt til følge.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge af det anførte
Indklagede skal anerkende, at det beløb, klagerne skal betale som ekstraordinært afdrag på pantebrevet til indklagede, alene udgør 12.542,54 kr., og skal inden fire uger foretage korrektion over for klagerne i overensstemmelse hermed. I øvrigt tages klagen ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.