Afgørelse

Krav om frigivelse af pant i forbindelse med salg af fast ejendom

Indledning

Denne sag vedrører krav om frigivelse af pant i forbindelse med salg af fast ejendom.

Sagens omstændigheder

Klageren optog i 2006 to lån i Alm. Brand Bank på henholdsvis 400.000 kr. (lån 1) og 300.000 kr. (lån 2) i hvilken forbindelse banken fik tinglyst pant i klagerens ejendom. Forrest i panthaverrækkefølgen i ejendommen stod et realkreditinstitut med et beløb på 2.000.000 kr., derefter banken med de to lån, og bagerst klagerens bank B med et ejerpantebrev på 305.000 kr.

Den 7. april 2016 rettede klageren via en ejendomsmægler E henvendelse til banken, idet klageren ønskede at sælge ejendommen. Ejendomsmægleren oplyste over for banken, at lignende ejendomme i det område, hvor klagerens ejendom var beliggende, typisk blev solgt for 2.600.000 kr.

Lån 1 havde på daværende tidspunkt en restgæld på 336.694,43 kr. og lån 2 en restgæld på 268.591,04 kr. Det er ikke oplyst, hvad restgælden var på realkreditlånet, men banken har oplyst, at klagerens samlede gæld, inkl. gælden i ejendommen, i april 2016 var på ca. 4.000.000 kr. Ifølge banken ville et salg til 2.600.000 kr. betyde et underskud for banken på mindst 350.000 kr. Banken afslog samme dag at medvirke til et salg af ejendommen.

Den 8. april 2016 kontaktede klageren banken og oplyste, at han ikke havde til hensigt at sælge ejendommen til under 2.800.000 kr. Banken fastholdt sit afslag på medvirken til salg og henviste klageren til at søge tabet inddækket hos B.

Klageren oplyste i juni 2016, at han havde sat ejendommen til salg til 2.975.000 kr.

Parternes påstande

Den 29. april 2016 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Alm. Brand Bank i forbindelse med klagerens salg af sin ejendom skal frigive sit pant og give afkald på sikkerhed for gælden.

Alm. Brand Bank har nedlagt principal påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at et salg af huset vil gavne hans og hans ægtefælles økonomi væsentligt, da de agter at overgå til lejebolig, og idet han nærmer sig pensionsalderen. Dette forhindrer banken ham i ved at afvise at frigive pantet trods det, at dette er meget brugt ved bolighandler nu om dage.

Såvel B som E bakker ham op i et salg. B, hvis pant står efter Alm. Brand Bank, har indvilget i at frigive sit pant i forbindelse med et salg af ejendommen.

Ved et salg af huset vil han komme af med en gæld på knapt 3.000.000 kr. og være gældfri inden for fem år. Da han går på pension om godt seks år, og da huspriserne er steget igen, vil det være klogt samt det rigtige tidspunkt at sælge på nu. Der er interesserede købere nu.

Da han ikke agter at sælge til under 2.800.000 kr., vil der ifølge E’s beregning blive et underskud på 220.000 kr. Dette er ikke nær så stort som det beløb, banken påstår. Han vil ikke have problemer med at afdrage på restbeløbet med en rimelig høj ydelse.

Alm. Brand Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen ikke vedrører et konkret økonomisk mellemværende mellem klageren og banken, men et krav om, at banken skal medvirke til et tabsgivende salg af ejendommen og efterfølgende indgå en afdragsordning med klageren.

Dette ligger uden for Ankenævnets kompetence, jf. vedtægternes § 5, stk. 3, nr. 2.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at den har en tinglyst rettighed over ejendommen, at råden over tinglyste rettigheder kræver panthaveres accept, og at banken som panthaver er berettiget til at afvise et tabsgivende salg af ejendommen.

Endvidere er banken ikke forpligtet til at yde lån/afdragsordning uden sikkerhed i stedet for et lån med sikkerhed i ejendommen.

Banken har konkret vurderet, at klageren har bedre muligheder for at opfylde sine forpligtelser ifølge pantebrevene end på et usikret lån som ville være alternativet.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende.

Klageren har ikke lidt noget tab.

Som følge heraf skal der afsiges kendelse i overensstemmelse med bankens påstande.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder anledning til at afvise sagen.

Alm. Brand Bank har efter det oplyste pant i klagerens og dennes ægtefælles ejendom til sikkerhed for parrets gæld til banken.

Banken er som pantebrevskreditor ikke forpligtet til at frigive pantet ved et salg af ejendommen, der ikke medfører dækning af bankens pantsikrede tilgodehavende.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at banken på utilbørlig måde har forhindret et salg af ejendommen.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.