Afgørelse

Rådgivning om låntyper, indfrielsesvilkår og låneomlægning.

21202030

Rådgivning om låntyper, indfrielsesvilkår og låneomlægning.
I forbindelse med sit køb af ejendommen optog klageren i januar 2011 et F6 lån hos det indklagede realkreditinstitut. I april 2011 skulle klageren afhænde ejendommen og ønskede i den anledning en låneomlægning. Instituttet arbejdede forskellige beregninger, som blev tilsendt klageren den 3. maj 2011 med en besked om, at en låneomlægning ikke ”umiddelbart” kunne anbefales, idet der ville være omkostninger på 10.000 kr. Efterfølgende var der en del korrespondance parterne imellem, idet klageren følte sig dårligt rådgivet både vedrørende F6 lånet og vedrørende låneomlægningen.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at han skulle have erstatning, idet instituttet ikke havde ydet ham fyldestgørende, rigtig og retvisende rådgivning i forbindelse med dels optagelsen af F6 lånet, dels klagerens henvendelse i april/maj 2011 om låneomlægning. Instituttet påstod frifindelse.

Ud fra renteniveauet på tidspunktet for låneoptagelsen fandt Nævnet, at rådgivningen vedrørende F6 lånet ikke kunne anses for ansvarspådragende. Nævnet tillagde det tillige betydning, at hverken instituttet eller klageren havde viden om, at huset skulle afhændes så hurtigt efter låneoptagelsen. Nævnet fandt videre, at F6 lånets indfrielsesvilkår på tydelig måde var beskrevet i de vilkår, som klageren modtog forud for låneoptagelsen. Nævnet kunne derfor ikke give klageren medhold i dette klagepunkt. Flertallet henviste til, at de beregninger, som klageren fik tilsendt, indeholdt alle oplysninger om og konsekvenser af en låneomlægning, samt at klageren ikke kunne have været uvidende om, at kursen på det eksisterende lån kunne ændre sig. Flertallet stemte derfor for at frifinde instituttet. Mindretallet udtalte, at der i instituttets meddelelse til klageren den 3. maj 2011 var fokuseret alene på ydelsesreduktionen over for omkostningerne ved låneomlægningen, medens en række andre lige så relevante konsekvenser af låneomlægningen ikke blev berørt. De fleste ikke-realkreditkyndige ville antagelig på samme måde som klageren – uanset tilføjelsen ”umiddelbart” – have opfattet teksten som en anbefaling/frarådning og have disponeret på samme måde som klageren. Dette burde instituttet have indset, og det var mindretallets opfattelse, at instituttets adfærd måtte anses for ansvarspådragende, idet mindretallet lagde til grund, at klageren med den rette rådgivning ville have foretaget låneomlægningen i maj 2011. Mindretallet stemte derfor for at give klageren medhold. Afgørelsen blev truffet efter stemmeflertallet, og realkreditinstituttet blev som følge heraf frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 12. september 2012


JOURNAL NR.: 2012-01-02-030-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Rådgivning om låntyper, indfrielsesvilkår og låneomlægning


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 23. august 2012


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Maria Hyldahl
Anna Marie Ringive
Per Englyst
Lars K. Madsen

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Efter det oplyste erhvervede klageren sammen med sin daværende samlever i september 2010 en ejendom, som skulle overtages den 1. februar 2011.

Indklagedes kunderådgiver 1 fremsendte den 10. oktober 2010 forskelligt materiale til klageren vedrørende kortrentelån med fast ydelse og variabel løbetid.

Indklagede fremsendte den 6. december 2010 et tilbud til klageren og hans daværende samlever vedrørende et kortrentelån F6 på 1.528.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”…Vigtigt at vide
…Vores individuelle rådgivning af Dem tager udgangspunkt i Deres aktuelle situation på tidspunktet for lånets optagelse. Hvis Deres økonomi efterfølgende i afgørende grad påvirkes negativt, er det vigtigt, at De med det samme retter henvendelse til os. Det giver os mulighed for at give Dem råd og vejledning i den konkrete situation…

FleksLån® er et inkonverterbart lån. Det betyder, at De normalt kun kan indfri lånet med obligationer.

Læs om de særlige vilkår for FlexLån®, herunder indfrielse og opsigelsesfrister, i ”Låntyper og forretningsbetingelser” og i afsnittet ”Oplysninger om lånet” i dette tilbud…

Oplysninger om lånet.
…Rentetilpasningen sker med virkning fra den 01.04. - første gang den 01.04.2016. Rentetilpasningen sker ved, at vi sælger nye obligationer til at refinansiere restgælden hvert 6. år. På dette tidspunkt har De mulighed for at ændre rentetilpasningsprofilen eller refinansiere restgælden på en anden måde end aftalt. Det kræver, at De underskriver en særskilt aftale herom…”

Af indklagedes ”Låntyper og forretningsbetingelser”, som var vedlagt lånetilbuddet, fremgår blandt andet følgende:

”…3.3. FlexLån®
FlexLån® er et variabelt forrentet kontantlån, hvor renten tilpasses markedsrenten på bestemte tidspunkter – fx hvert år eller hvert 3. år – alt efter hvad du vælger. Som ved fastforrentede kontantlån omdannes kurstabet ved udbetaling til en fradragsberettiget rente.

Lånet er baseret på obligationer, der typisk har en kortere løbetid end selve lånets løbetid. Når obligationerne bag FlexLån® løbende fornyes, ændres lånets rente. Med FlexLån® udnytter du derfor, at den effektive rente på obligationer med kort løbetid som regel er lavere end på obligationer med lang løbetid.

FlexLån® kan kun indfris ved at købe de bagvedliggende obligationer til markedskurs. Det gælder også, selvom kursen er over 100. Forud for en rentetilpasning kan du dog opsige det beløb, der skal rentetilpasses, kontant eller til pari (kurs 100). Du kan se opsigelsesvarslerne i Bilag 1.


Rentetilpasning
Du kan vælge FlexLån®, hvor kun en del af restgælden bliver rentetilpasset hvert år. Det kan være fra 10% og helt op til 50% af restgælden – denne type kalder vi P for procentvis rentetilpasning.

Du kan også vælge at tilpasse hele restgælden hvert 3. eller helt op til hvert 10. år – denne type kaldes F for frekvensvis tilpasning.

Du har desuden mulighed for at skifte mellem de forskellige typer på rentetilpasningstidspunktet. Det kaldes profilskifte, og det kan ske uden tinglysning af et nyt pantebrev.

Den lave rente på FlexLån® betyder ofte, at lånet som annuitetslån afdrages hurtigere i begyndelsen af løbetiden end ved tilsvarende fastforrentede lån med samme løbetid.

Ved typen P kan den valgte rentetilpasningsandel ændre sig afhængig af udbetalingstidspunktet i kalenderåret.

Minimalrentetilpasning
Ved FlexLån® type F er der ofte minimal rentetilpasning, hvis lånet er udbetalt eller rentetilpasset til over kurs 100 og er afdragsfrit. Den minimale rentetilpasning betyder, at renten på lånet kan ændre sig marginalt i de år, hvor lånet ellers ikke skal rentetilpasses.

Den minimale rentetilpasning sker for at skabe balance mellem de indbetalinger, du foretager, og den (større) betaling, som ejeren af obligationerne skal modtage.

Forskellen finansieres ved at sælge ekstra obligationer. Efter en minimal rentetilpasning får du at vide, hvilke obligationer vi har solgt, og om der er ændringer i renten…

6. Hvad skal du overveje, når du vælger låntype?

Hvilket lån du bør vælge, afhænger af flere ting. Skal du låne 30, 50 eller op til 80% af ejendommens kontantværdi i 10, 20 eller 30 år? Foretrækker du at betale mindre ydelser over en længere periode, eller vil du hellere betale højere ydelser i en kortere periode og på den måde afdrage restgælden hurtigere?

Ønsker du at kende dine fremtidige ydelser med sikkerhed, eller kan din økonomi bære FlexLån®, hvor du udnytter den korte rente, men samtidig risikerer, at ydelsen stiger? Og er afdragsfrihed interessant for dig?

Du skal med andre ord overveje
• lånets størrelse og løbetid
• din økonomi nu og fremover
• din risikovillighed
• ydelse kontra restgæld
• muligheden for loft over ydelsen
• muligheden for afdragsfrihed
• muligheden for automatisk rentefald
• konsekvenserne ved ekstraordinær indfrielse.

Sidst, men ikke mindst, skal du afveje forskellene ved de 5 låntyper. Dem beskriver vi i næste kapitel, hvor du også kan læse om forskellige lånestrategier, der kan inspirere dig i valget af låntype.

Modtager du ydelser fra det offentlige, bør du kontakte din kommune for at få undersøgt, om lånet får betydning for disse ydelser…

7.3.FlexLån® og rentetilpasningsstrategien
Vil du have en af de laveste renter, skal du vælge FlexLån® og rentetilpasningsstrategien. FlexLån® har blandt andet følgende egenskaber:
• Lånet udnytter, at den korte rente normalt er lavere end den lange rente.
• Renten på lånet tilpasses automatisk periodevis markedsrenten.
• Ved rentetilpasningen kan du skifte mellem de forskellige typer FlexLån® uden at skulle tinglyse et nyt pantebrev. Læs mere i afsnit 17.5 Rentetilpasning af FlexLån®.
• Du kan få lånet udbetalt i euro.
• Hvis renten stiger, bliver ydelsen højere eller løbetiden længere.
• Kursgevinster ved omlægning er som regel relativt små, og som hovedregel bliver de beskattet.
• Der er kun mulighed for at opsige refinansieringsbeløbet kontant til pari (kurs 100) i forbindelse med rentetilpasningen.
• Der er mulighed for at få op til 20 års afdragsfrihed og 50 års løbetid, hvis lånet bruges til at finansiere en helårsbolig, og ejendommen højst er belånt med 70% (med realkreditlån).

Ydelsen på FlexLån® er som udgangspunkt lavere i forhold til et fastforrentet kontantlån eller obligationslån – men ikke fast.

Du bør kun vælge FlexLån®, hvis du har luft i økonomien til, at renten og dermed også ydelsen på lånet kan stige i en kortere eller længere periode…

17.4. Indfrielse af FlexLån®
Når du indfrir FlexLån®, skal du være opmærksom på følgende:

• Op til en rentetilpasning kan du kun indfri dit lån, hvis du skriftligt har opsagt lånet senest dagen for opsigelsesfristen forud for rentetilpasningen. Se opsigelsesfristen i Bilag 1.
• Hvis der er under 1 år til rentetilpasningen, kan refinansieringsbeløbet opsiges kontant til pari (kurs 100), dog skal lånet være opsagt senest dagen for opsigelsesfristen forud for rentetilpasningen. Se opsigelsesfristen i Bilag 1.
• Op til en rentetilpasning kan du kun indfri refinansieringsbeløbet, hvis du skriftlig har opsagt beløbet senest dagen for opsigelsesfristen forud for rentetilpasningen. Se opsigelsesfristen i Bilag 1.

Hvis der er under 1 år til rentetilpasning, og du ønsker at indfri hele lånet, kan den obligationsårgang, der udløber til den førstkommende rentetilpasning, indfris kontant til pari (kurs 100). De øvrige obligationsårgange skal opkøbes til markedskursen.

Vær opmærksom på, at en delvis indfrielse – bortset fra opsigelse/indfrielse af refinansieringsløbet – kun kan ske med forholdsmæssigt lige meget i hver obligationsårgang.

Kontakt os, hvis du ønsker at få et indfrielsestilbud…”

Den 7. december 2010 fremsendte klageren følgende e-mail til kunderådgiver 1:

”…Vi følger dit råd og vil gerne lægge os an på et F6 lån uden afdrag.

I første omgang vil vi gerne optage et boliglån. Hvis tingene udvikler sig i den rigtige retning, kan jeg indfri lånet. Men i første omgang vil jeg gerne se hvordan det går.

Kan du sende et forslag til underskrift?…”

Klageren underskrev den 22. december 2010 en aftale med det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut om finansiering og tinglysning. Ifølge aftalen skulle der optages F6 lånet på 1.528.000 kr. samt et boliglån.

Klageren fremsendte den 27. december 2010 følgende e-mail til kunderådgiver 1:

”…Håber du har haft en god jul.

Og tak for fremsendte lånedokumentation.

Vi har overvejet en F3? Vil det være en mulighed eller er det for besværligt at give tilbud på?…

Og så har jeg et spørgsmål til kursen på F6. Såfremt vi optager til fx kurs 95. Når perioden udløber skal den så indfri’s til kurs 100? Så opnår vi jo et kurstab eller?…”

Den 7. januar 2011 fremsendte klageren følgende e-mail til kunderådgiver 1:

”…Er du kommet godt ind i det nye?

Vi har tænkt over lånet og mener at det fremsendte er ok.

Du talte lidt om at det ville være en god ide at oprette en Danske Prioritet plus?

Har jeg forstået det rigtigt, at det er en alm. konto med en rentesats som på udlånet eller??…”

Klageren og hans daværende samlever underskrev den 9. januar 2011 et God Skik Tjekskema vedrørende det tilbudte kortrentelån F6 på 1.528.000 kr., hvoraf det blandt andet fremgik, at lånet ikke forudsattes indfriet inden for en kortere tidshorisont.

Det tilbudte F6 lån på 1.528.000 kr. blev udbetalt den 31. januar 2011.

Den 26. april 2011 fremsendte klageren følgende e-mail til kunderådgiver 1:

”…(Klagerens daværende samlever)… og jeg har besluttet at vi vil prøve noget andet hver for sig.

Jeg skal have solgt huset, og vil invitere et par mæglere forbi for at give et bud.

I den forbindelse vil jeg høre om mulighederne for at opnå lavest mulig ydelse på mine lån indtil jeg får skidtet solgt…”

Kunderådgiver 1 besvarede den 27. april 2011 pr. e-mail klagerens henvendelse på følgende måde:

”…Det er jeg ked af at høre, men du virkede jo heller ikke helt sikker, da I købte huset.

Jeg har netop forgæves prøvet at ringe til dig, og da jeg holder fri til på fredag, må du gerne ringe til mig på min private mobil… efter 13.30 i dag.

Jeg kender i øvrigt en god home mægler, som du bør lade kigge på huset…”

Klageren sendte samme dag endnu en e-mail til kunderådgiver 1, hvoraf følgende fremgår:

”…Huset har vist sig at være et mareridt. I Nyboligs annoncer burde der stå hus til nedrivning eller totalrenovering.

Jeg har aldrig oplevet et så misvedligeholdt hus. Sælgeren har ikke brugt 25 øre på det hus. Jeg sidder med en følelse af, at jeg har givet alt for meget for det l… og tilstandsrapporten er meget misvisende og gjensidige vil ikke dække de skader jeg har fundet.

Det er da også pgr. af husets stand at vores forhold er knækket.

Hvilken mægler er det?…”

Den 3. maj 2011 fremsendte kunderådgiver 1 følgende mail til klageren:

”…Jeg har lavet en beregning på en låneomlægning af dit afdragsfrie FlexLån® F6K til et afdragsfrit FlexLån® F1K.

Der vil være ca. 900 kr. at spare netto om måneden, men der vil være omkostninger på 10.000 kr. forbundet med en evt. låneomlægning, så det vil jeg ikke umiddelbart anbefale.

Jeg sender beregningen til dig på adressen …”

De omhandlede beregninger vedrørte omlægning af F6 lånet til henholdsvis kortrentelån F1, kortrentelån F1 med afdragsfrihed og obligationslån med afdragsfrihed. Af de fremsendte beregninger fremgår blandt andet følgende:

”…Eksemplerne er vejledende og er ikke tilbud eller bevilling af lån. Vi tager forbehold for fejl og mangler i oplysningerne, og vi tager ikke ansvar for eventuelle tab, hvis du optager lån ud fra finansieringseksemplerne.

Hvis du har spørgsmål til finansieringseksemplerne eller er interesseret i at få et tilbud på baggrund af eksemplerne, er du velkommen til at kontakte mig…

Indfrir du FlexLån® får du en kursgevinst på 18.795 kr. som normalt er skattepligtig. Beløbet er beregnet ud fra dagens kurs.”

Klageren meddelte den 4. maj 2011 kunderådgiver 1, at han var enig i, at det lød lidt dyrt med 10.000 kr. for en omlægning, og at han ville kigge på beregningerne og vende tilbage.

Klageren fremsendte den 25. oktober 2011 en e-mail til kunderådgiver 2 hos indklagede, hvoraf følgende fremgår:

”… Jeg har en mail fra …(kunderådgiver 1)… fra den 03.05.2011.

Her har jeg spurgt til omlægning af lån. Og han anbefaler ikke at jeg omlægger da det koster 10.000 at få omlagt.

Men jeg kan nu se, at det ville have nedbragt min restgæld med omkring 18000, og givet mig en lavere månedlig ydelse, samt det faktum, at jeg ville have opnået en langt bedre kurs.

Og han vidste jo jeg ville sælge, så hvis jeg ikke fik solgt, ville det stadig have været mere risikofyldt med et lån med en kurs på 95 frem for et lån med en kurs på 99,974.

Så jeg er lidt ked af den anbefaling. Jeg ved jo ikke noget om lån m.m.

Er der noget vi kan gøre?…”

Efter yderligere e-mail korrespondance fremsendte klageren den 3. november 2011 følgende e-mail til kunderådgiver 2:

”…Håber alt er vel.

Jeg tror jeg springer investeringsdagen over. Meget andet har mit fokus lige i øjeblikket.

Ved du om …(rådgiver 1)… er syg?

Jeg ringede til ham mandag i denne uge som aftalt. Men han havde travlt og lovede han ville vende tilbage om tirsdagen. Det har han ikke gjort. Jeg har sendt ham en mail, men han har ej heller reageret på denne?

Jeg vil som sagt gerne sætte huset til salg, men jeg er meget ked af, at min restgæld nu er steget som følge af kursstigningen på de obligationer jeg har optaget lån i. Dvs. jeg lider et ganske betragteligt kurstab.

Jeg skulle have konverteret i maj, da jeg havde muligheden, men undlod på baggrund af …(rådgiver 1’s)… anbefaling.

Jeg vidste intet om risikoen for at kursen kunne stige fra 95 til 100.

Kan du hjælpe?…”


Den 8. november 2011 fremsendte klageren følgende e-mail til rådgiver 1:

”…Jeg har nu kigget lidt mail korrespondance igennem.

Jeg kan se at jeg hele tiden har været betænkelig ved det F6 lån du har anbefalet. Jeg har endog på et tidspunkt selv foreslået en F3. Og udgangspunktet i starten fra min side var et F1 lån.

Jeg må nu desværre sande, at jeg ikke skulle have lyttet til dine anbefalinger, idet et F6 lån ikke er specielt attraktivt, næsten lige meget hvordan man vender sagen. Du eller jeg kunne selvsagt ikke vide, at jeg ville sælge ½ til 1 år efter, men en F6 har jeg ladet mig fortælle, er en rigtig dårlig løsning, når kunden som jeg, er betænkelig ved kursen. Og i det hele taget en lidt dårlig løsning, da man står lidt mellem 2 stole. Og endnu mere, er jeg ked af at jeg lyttede til din anbefaling den 03.05.2011.

Jeg står nu med skægget i postkassen, og er enten mere eller mindre stavnsbundet eller risikerer højst sandsynligt at lide et større tab. Derudover har jeg hver måned en højere ydelse.

Er det noget du kan eller vil gøre noget ved?…”

Den 14. november 2011 fremsendte klageren endnu en e-mail til rådgiver 1 med følgende indhold:

”…Det er meget ærgerligt.

Ja det lader til at vi har forskellig opfattelse af forløbet. Jeg har dog email korrespondance hvor jeg er betænkelig ved den lave kurs, og hvor jeg selv er inde på en F3. Og din anbefaling af 03.05.2011, er jo klokkeklar. Var jeg foreholdt risikoen ved kursen og gjort opmærksom på, at til trods for at det koster 10.000 at omlægge, ville jeg stadig opnå en lavere restgæld med 18795.

Havde jeg konverteret på daværende tidspunkt, ville jeg slet ikke stå med skægget i postkassen i dag…”

Klageren fremsendte den 21. december 2011 en e-mail til indklagedes juridiske afdeling. Af e-mailen fremgår følgende:

”…Jeg fremsender hermed e-mail korrespondance med …(rådgiver 1)…

Af denne korrespondance, fremgår det, at jeg til dels hele tiden har været betænkelig ved at optage et lån med en kurs på 95, og deraf selv har foreslået et F3 lån, med en bedre kurs. At jeg så vælger det lån jeg har nu, skyldes rådgivning fra …(rådgiver 1)… Hans argument var, at man kan sikre sig en lav rente på lånet i flere år end på et F1 lån.

Jeg har efterfølgende ladet mig fortælle, at ved at vælge et fem/seksårigt flekslån, så sætter man sig mellem to stole, for selvom renten er lav, er den stadigt lavere på et etårigt flekslån, men her er risikoen lille, da løbetiden er så kort, at kursen altid vil ligge tæt på kurs 100. Alt dette er efterfølgende kommet mig til kendskab …(Rådgiver 1)… har hele tiden vidst, at jeg ikke var helt sikker på om jeg ville blive boende i huset. Dette fremgår ligeledes af en mail fra ham, så hvorfor han i det hele taget tilbyder et længere flekslån, kan jeg ikke helt forstå.

Ovennævnte er sekundært. Primært er følgende:

Den 26.04.2011 beder jeg …(rådgiver 1)… om muligheden for at opnå lavest mulig ydelse på mine lån, da jeg vil sætte mit hus til salg.

Den 27.04.2011, svarer …(rådgiver 1)… tilbage, at jeg da heller ikke virkede sikker da vi købte huset, og at han kender en god ejendomsmægler.

Den 03.05.2011, sender …(rådgiver 1)… et tilbud på en låneomlægning til et FlexLån® F1K. Her vil jeg spare ca. kr. 900 om måneden efter skat. Samtidigt anbefaler han mig ikke at gøre dette, da der vil være omkostninger på kr. 10.000 forbundet med omlægningen.

På intet tidspunkt bliver jeg rådgivet om at jeg for det første kan risikere at kursen på mit lån med en kurs på omkring 95 kan stige, hvilket den har gjort. Derudover lægger han på intet tidspunkt vægt på, at restgælden på min hovedstol bliver formindsket med omkring 18.000 kr. hvilket ville have opvejet de omkostninger på 10.000 kr. som ville være forbundet med omlægningen. Dette kunne jeg selvfølgelig selv have læst mig frem til, men jeg lægger stor vægt på hans anbefaling. Han er jo Seniorrådgiver med mange års erfaring.

Såfremt jeg får mit hus solgt, lider jeg pt. et kurstab på ca. 6,5% af min hovedstol. Da jeg er helt ny mht. at optage realkreditlån, kurser m.m. har jeg overhovedet ikke været opmærksom på, at såfremt jeg ikke konverterede mit lån, med en kurs på 95 til en kurs på omkring 100, at jeg kunne risikere et kurstab og dermed en højere restgæld.

Jeg har lagt stor vægt på at en seniorrådgiver ikke umiddelbart anbefaler mig at omlægge mit lån, da det koster 10.000 kr. Havde jeg fået en ordentlig rådgivning og var blevet gjort opmærksom på det forhold, at jeg kunne risikere at kursen på mit lån kunne stige, ville jeg have omlagt lånet.

Jeg har kontaktet …(rådgiver 1)…, men han mener ikke han har rådgivet forkert, da kursen lige så godt kunne være faldet?

Korrekt, men denne information, var jeg ikke vidende om, da han på intet tidspunkt har rådgivet om dette. Havde han det, kunne jeg selv have taget stilling til, om jeg ville risikere kurstab eller håbe på kursgevinst. Havde jeg så på daværende tidspunkt besluttet mig for ikke at omlægge lånet, så kunne jeg kun bebrejde mig selv. Men den viden eller valgmulighed havde jeg ikke dengang. Derudover påpeger han, at jeg ikke har sat huset til salg endnu. Dette mener jeg er sagen uvedkommende, da han klart og tydeligt er bevidst om, at jeg ikke vil bo i huset og derfor ønsker at sætte det til salg. Netop derfor bør jeg have rådgivning om evt. kurstab på mit lån.

Jeg henholder mig derfor til, at …(rådgiver 1)… ikke har levet op til god skik reglerne og ikke ydet tilstrækkelig rådgivning og opfyldt hans rådgiveransvar. Jeg står i en ny situation i forhold til at skulle sælge mit hus, og ikke i en situation hvor jeg skal optage et nyt lån og derfor burde hans rådgivning have klarlagt alle aspekter ved at omlægge mit lån, og ikke blot fokusere på, at det koster 10.000 kr. at omlægge lånet. Et beløb jeg med glæde ville have betalt, sagens omstændigheder taget i betragtning.

Lige nu, er jeg enten stavnsbundet eller lider et kurstab…”

Indklagedes Juridiske Afdeling besvarede den 19. januar 2012 klagerens henvendelse på følgende måde:

”…Jeg har nu haft lejlighed til at gennemgå din klage.

Det fremgår af det materiale, jeg har på sagen, at I i forbindelse med købet af huset på … i september 2010 optog et FlexLån F6.

I april 2011 anmodede du rådgiver om, at udfærdige beregningseksempel på omlægning af lånet til et FlexLån F1, da I ville sælge ejendommen og derfor have lavest mulig ydelse på lånet, indtil huset var solgt.

Ultimo april 2011 fremsender bankens rådgiver en beregning, der viste en besparelse på ca. 900 kr. om måneden, men oplyste samtidig at omkostningerne ville andrage kr. 10.000 ved en omlægning. Du meddelte Banken, at 10.000 kr. lød dyrt og at du ville overveje situationen.

Først i oktober 2011 kontakter du Banken igen og anmoder om nye beregninger, der viste, at det nu var blevet dyrere, at indfri FlexLån F6.

Du har klaget over, at du ikke har fået fyldestgørende rådgivning om vilkårene for indfrielse af dit FlexLån F6.

Jeg kan i den forbindelse oplyse dig om

at vilkårene for indfrielse fremgår af den beskrivelse af FlexLån, som du fik i forbindelse med låneoptagelsen

at indfrielsesvilkårene tilsvarende fremgår af vores Låntyper og Forretningsbetingelser, som du også har fået i forbindelse med låneoptagelsen

at du har underskrevet god skik tjekskema, hvor indfrielsesvilkårene også er beskrevet

at din rådgiver har haft god grund til at forudsætte, at du var bekendt med indfrielsesvilkårene

at de råd du fik i begyndelsen af maj 2011, om at det ikke umiddelbart kunne anbefales at indfri FlexLån F6, da omkostningerne var for høje, var korrekte

at det i øvrigt af beregningseksemplet fremgår at du i maj 2011 ville kunne have opnået en kurs gevinst på ca. 19.000 kr. og

at du ikke før i oktober 2011 tager kontakt til banken igen.

På baggrund af de informationer, du har fået forud for låneoptagelsen må det have stået dig klart, at indfrielseskursen kunne svinge alt efter indfrielsestidspunktet.

…(Indklagede)… kan derfor ikke imødekomme din klage…”

Klageren kommenterede den 19. januar 2012 Juridisk Afdelings svar af samme dato ved med rød skrift (i det følgende gengivet med kursiv) at indsætte kommentarer til besvarelsen:

”…Ultimo april 2011 fremsender bankens rådgiver en beregning, der viste en besparelse på ca. 900 kr. om måneden, men oplyste samtidig at omkostningerne ville andrage kr. 10.000 ved en omlægning. Du meddelte Banken, at 10.000 kr. lød dyrt og at du ville overveje situationen.
De 10.000 lød dyrt, da det var eneste beløb jeg kunne forholde mig til.

Først i oktober 2011 kontakter du Banken igen og anmoder om nye beregninger, der viste, at det nu var blevet dyrere, at indfri FlexLån F6.
Dette indikerer, at jeg ikke var vidende om, at kursen var steget. Ellers havde jeg henvendt mig tidligere.

Du har klaget over, at du ikke har fået fyldestgørende rådgivning om vilkårene for indfrielse af dit FlexLån F6.

Jeg kan i den forbindelse oplyse dig om

at vilkårene for indfrielse fremgår af den beskrivelse af FlexLån, som du fik i forbindelse med låneoptagelsen
Korrekt. Men dette er som jeg har beskrevet i min klage, en ny og anden situation. Her kan det ikke forventes, at jeg skal være opmærksom på disse vilkår, i forbindelse med en låneomlægning ved salg af mit hus.

at indfrielsesvilkårene tilsvarende fremgår af vores Låntyper og Forretningsbetingelser, som du også har fået i forbindelse med låneoptagelsen
Igen kan man ikke forvente at jeg skal være opmærksom på dette, og slet ikke når anbefalingen fra rådgiveren siger noget andet.

at du har underskrevet god skik tjekskema, hvor indfrielsesvilkårene også er beskrevet
En anden situation. Ikke en massekontraheringssituation, som fx ny låneoptagelse.

at din rådgiver har haft god grund til at forudsætte, at du var bekendt med indfrielsesvilkårene
Tidligere e-mail korrespondance viser med alt tydelighed, at det burde han ikke have god grund til.

at de råd du fik i begyndelsen af maj 2011, om at det ikke umiddelbart kunne anbefales at indfri FlexLån F6, da omkostningerne var for høje, var korrekte
I dette råd, mangler der klarlagt alle aspekter ved ikke at omlægge.

at det i øvrigt af beregningseksemplet fremgår at du i maj 2011 ville kunne have opnået en kurs gevinst på ca. 19.000 kr. og
På intet tidspunkt bliver jeg rådgivet om, eller kan læse mig frem til hvordan en kursstigning vil påvirke min beslutning.

at du ikke før i oktober 2011 tager kontakt til banken igen.
Dette skyldes, at jeg ikke har været vidende om eller opmærksom på, at jeg led et kurstab. Ellers ville min kontakt have været tidligere…”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at yde ham erstatning som følge af, at indklagede ikke har ydet en fyldestgørende, rigtig og retvisende rådgivning, dels i forbindelse med optagelsen af F6 lånet i januar 2011, dels i forbindelse med klagerens henvendelse i april/maj 2011 om låneomlægning.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at han den 26. april 2011 bad rådgiver 1 om at undersøge muligheden for at opnå lavest mulig ydelse på klagerens lån, da han vil sætte sit hus til salg.

Den 27. april 2011 svarede rådgiver 1 tilbage, at klageren da heller ikke virkede sikker, da han købte huset, og at rådgiver 1 kendte en god ejendomsmægler.

Den 3. maj 2011 sendte rådgiver 1 et tilbud på en låneomlægning til et FlexLån® F1K. Her ville han spare ca. 900 kr. om måneden efter skat. Samtidig anbefalede rådgiver 1 klageren til ikke at gøre dette, da der ville være omkostninger på 10.000 kr. forbundet med omlægningen.

På intet tidspunkt blev klageren rådgivet om, at han for det første kunne risikere, at kursen på hans lån med en kurs på omkring 95 kunne stige, hvilket den desværre har gjort.

Derudover lagde rådgiver 1 på intet tidspunkt vægt på, at restgælden på klagerens hovedstol ville blive formindsket med omkring 18.000 kr. hvilket ville have opvejet de omkostninger på 10.000 kr., som ville være forbundet med omlægningen. Dette kunne klageren selvfølgelig selv have læst sig frem til, men han lagde stor vægt på rådgiver 1’s anbefaling. Rådgiver 1 er Seniorrådgiver med mange års erfaring.

Rådgiver 1 vidste, at klageren ville sælge sit hus, og i den situation er det helt klart mest fordelagtigt at sikre sig den bedste kurs og den laveste ydelse. Der er ingen grund til at vælge et F6 lån for at sikre sig mod eventuelle rentestigninger. Dette burde rådgiver 1 have oplyst om i stedet for at anbefale ikke at omlægge, da det kostede 10.000 kr. Såfremt klageren får sit hus solgt, lider han pt. et kurstab.

Klageren har lagt stor vægt på, at en seniorrådgiver ikke umiddelbart anbefalede ham at omlægge sit lån, da det kostede 10.000 kr. Havde klageren fået en ordentlig rådgivning og var blevet gjort opmærksom på det forhold, at han kunne risikere, at kursen på hans lån kunne stige, ville han have omlagt lånet.

• Faktum er, at rådgiver 1 anbefalede ikke at omlægge lånet.
• Faktum er, at rådgiver 1 vidste, at klageren ville sælger sit hus.
• Faktum er, at fordi klageren lyttede til rådgiver 1’s anbefaling, sidder klageren nu med et meget dårligere lån og en højere restgæld.

Klageren henholder sig derfor til, at rådgiver 1 ikke har levet op til god skik reglerne og ikke ydet tilstrækkelig rådgivning og opfyldt sit rådgiveransvar.

Klageren står i en ny situation i forhold til at skulle sælge sit hus og ikke i en situation, hvor han skal optage et nyt lån, og derfor burde rådgiver 1’s rådgivning have klarlagt alle aspekter ved at omlægge klagerens lån og ikke blot fokusere på, at det ville koste 10.000 kr. at omlægge lånet. Et beløb, klageren med glæde ville have betalt, sagens omstændigheder taget i betragtning.

Indklagede har afvist klagen med den begrundelse, at klageren var velvidende om, at kursen på hans lån kunne svinge, og at klageren, dengang han optog lånet, var blevet informeret om indfrielsesvilkårene, og at klageren har underskrevet et såkaldt god skik tjekskema.

Dette er korrekt i forhold til at skulle optage et nyt lån. Men på det tidspunkt klageren tog kontakt til rådgiver 1, havde klagerens situation ændret sig. Klageren skulle ikke optage et nyt lån, men ville gerne have omlagt sit eksisterende lån. Her mener klageren, at såfremt rådgiver 1 påtog sig at rådgive, som denne har gjort, bør det være en retvisende rådgivning, der er tilpasset denne nye situation. Det har den ikke været, da rådgiver 1 udelukkende frarådede klageren at omlægge lånet, grundet omkostningerne på de 10.000 kr.

Rådgiver 1 har ikke ydet en fyldestgørende, rigtig og retvisende rådgivning. Havde rådgiver 1 det, havde klageren ikke stået i den situation, han står i nu. Klageren har derfor ikke fået en forsvarlig og rimelig vejledning i denne sag.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

I perioden oktober 2010 til januar 2011 var udgangspunktet og dialogen imellem rådgiver 1 og klageren et FlexLån® af typen F1.

Der blev talt frem og tilbage om de forskellige lånetyper.

Rådgiver 1 anbefalede et FlexLån® af typen F6, da man herved er sikret en lav ydelse, skulle renten stige.

Klageren har fra første møde med rådgiver 1 fremlagt ønske om et tilbud på FlexLån® af typen F1, da denne variant var den billigst mulige måde at finansiere lånet på. Dette var et vigtigt parameter, da klageren var kommet i tvivl om, hvorvidt købet nu også var det rigtige valg, og derfor var betænkelig ved et FlexLån® af typen F6 på grund af den lange løbetid. Rådgiver 1 fastholdt sin anbefaling, igen med argumentet om, at man er sikret en fast ydelse de næste ca. 5 år, skulle renten stige. Man kender sin ydelse de næste ca. 5 år frem fortalte rådgiver 1. Rådgiver 1 fortalte endvidere, at lånet altid ville udløbe til kurs 100, så derfor betød det ikke så meget, at kursen var under de 100 ved låneoptagelsen.

I e-mail af 7. december 2010 skrev klageren tilbage til rådgiver 1, at de ville følger rådgiver 1’s råd, og accepterede forslaget om et lån af typen FlexLån® F6. Dette vidner om, at det var rådgiver 1’s anbefaling at tage et F6 lån, ellers ville det jo ikke fremgå af mailen, eller alternativt ville rådgiver 1 have skrevet tilbage, at det ikke var rådgiver 1’s råd.

Herefter fremsendte rådgiver 1 et lånetilbud.

Den 27. december 2010 fremsendte klageren en e-mail til rådgiver 1 og forespurgte om muligheden for at optage et FlexLån® af typen F3, da klageren igen var meget usikker på et F6 lån. Samtidig stillede klageren spørgsmål til kursen på det tilbudte F6 lån. Her spørges der til, om klageren ikke ville lide et kurstab, såfremt han optog et lån til kurs 95.

Denne henvendelse fra klagerens side skyldes tvivlen ved det anbefalede F6 lån. Denne blev ikke besvaret skriftligt, men ved telefonisk henvendelse fra rådgiver 1. Her fastholdt rådgiver 1, at et F6 lån var den bedste løsning, da forskellen i ydelsen mellem et F3 lån og et F6 lån var minimal, taget i betragtning, at man opnår en større sikkerhed ved et F6 lån, skulle renten stige. Her nævnes intet om risikoen ved kursforskellen.

Klageren gjorde atter rådgiver 1 opmærksom på tvivlen ved at optage et lån af typen FlexLån® F6, men blev igen rådgivet om fordelen ved et F6 lån. Årsagen til tvivlen skyldes usikkerheden ved hele huskøbet. Igen anbefalede rådgiver 1 F6 lånet, og igen med argumentet, at renten var lav, og at man kendte sin ydelse, skulle renten stige.

Den 7. januar 2011 skrev klageren via e-mail tilbage til rådgiver 1 og oplyste, at klageren og hans daværende samlever havde tænkt over lånet, og at det var ok. Her var det udelukkende rådgiver 1’s anbefaling, der lå til grund for accepten. Her havde klageren selv lavet beregninger, som rådgiver 1 havde anbefalet ham at gøre ved tidligere dialog.

Klageren og hans daværende samlever underskrev derefter de fremsendte lånedokumenter.

Den 26. april 2011 tog klageren kontakt til rådgiver 1, da klageren ønskede lavest mulig ydelse på sit lån, da huset påtænktes solgt.

Den 27. april 2011 skrev rådgiver 1 blandt andet tilbage: ”men du virkede jo heller ikke helt sikker da I købte huset”, og at rådgiver 1 i øvrigt kendte en god Home mægler, som klageren burde lade se på huset.

Den 3. maj 2011 vendte rådgiver 1 tilbage med en beregning på en låneomlægning samtidig med, at rådgiver 1 anbefalede ikke at omlægge lånet. Rådgiver 1 skrev blandt andet: ”Der vil ca. være 900 kr. at spare netto om måneden, men der vil være omkostninger på 10.000 kr. forbundet med en eventuel låneomlægning, så det vil han ikke umiddelbart anbefale.” I denne mail nævnes intet om, at klageren burde være opmærksom på, at kursen på hans eksisterende lån kunne stige med det resultat, at restgælden ligeledes steg, eller at der ville være en kursgevinst på 18.795 kr., som ville opveje omkostningerne på de 10.000 kr.

Den 4. maj 2011 skrev klageren tilbage, at det lød dyrt, og at klageren ville vende tilbage. Dette vidner om, at klageren ikke var opmærksom på, at restgælden ville blive 18.795 kr. mindre, da klageren udelukkende fulgte rådgiver 1’s anbefaling.

At huset ikke blev sat til salg umiddelbart efter skyldes, at der var flere forhold ved huset, der gjorde, at det ikke var salgbart.

Herefter blev huset sat i stand, men samtidig har udviklingen på ejendomsmarkedet gjort, at klageren vil se tiden an.

I august 2011 kontaktede klageren rådgiver 2 i pengeinstituttet, da han gerne ville omlægge sit lån. Efter nogen dialog og et møde fremsender rådgiver 2 et tilbud, hvor restgælden var steget betragteligt. Dette forhold gjorde klageren opmærksom på, at han havde begået en fejl ved at følge rådgiver 1’s anbefaling af den 3. maj 2011.

Den 25. oktober 2011 skrev klageren til rådgiver 2, at rådgiver 1 den 3. maj 2011 havde skrevet som svar på hans henvendelse om omlægning af lån, at rådgiver 1 ikke vil anbefale ham at omlægge lånet. Men at klageren nu kunne se, at havde klageren ikke lyttet til rådgiver 1’s anbefaling, ville det have nedbragt hans restgæld og givet ham en lavere månedlig ydelse og en langt bedre kurs. Klageren skrev videre, at rådgiver 1 vidste jeg ville sælge mit hus, og at såfremt jeg ikke fik solgt, ville jeg være i risiko for kursstigning. Klageren skrev til sidst, at han var ked af den anbefaling, rådgiver 1 kom med, og om der var noget at gøre.

Den 25. oktober 2011 bad rådgiver 2 klageren om at fremsende den mail og beregning, som rådgiver 1 havde lavet. Så vil rådgiver 2 undersøge sagen lidt nærmere.

Rådgiver 2 skrev tilbage, at hun har talt med rådgiver 1, og bad samtidig klageren om at tage telefonisk kontakt til rådgiver 1.

Den 30. oktober 2011 tog han kontakt til rådgiver 1 telefonisk, men fik her at vide, at rådgiver 1 var travlt optaget, og at rådgiver 1 ville vende tilbage dagen efter.

Rådgiver 1 vendte ikke tilbage, som det ellers var aftalt, og klageren skrev derefter til rådgiver 1 via mail af 3. november 2011.

Den 3. november 2011 skrev klageren til rådgiver 2, da rådgiver 1 ikke var vendt tilbage, som det var aftalt. Klageren skrev blandt andet: Jeg ringede til ham mandag i denne uge som aftalt. Men han sagde han havde travlt og lovede han ville vende tilbage om tirsdagen. Det har han ikke gjort. Jeg har sendt ham en mail, men han har ej heller reageret på denne”. Klageren skrev videre: ”Jeg er meget ked at, at min restgæld nu er steget som følge af kursstigningen på de obligationer jeg har optaget lån i”. ”Jeg skulle have konverteret i maj, da jeg havde muligheden, men undlod på baggrund af rådgivers anbefaling”.

Den 7. november 2011 skrev rådgiver 1 tilbage, at rådgiver 1 havde set på klagerens lån, og at klageren kunne ringe til rådgiver 1. Ved telefonisk kontakt til rådgiver 1 blev klageren oplyst om, at lånet kunne omlægges, men at det blev til den højere kurs, som derved bevirkede, at klagerens restgæld var steget. Dette kunne rådgiver 1 ikke gøre noget ved, forklarer rådgiver 1.

Ved mail den 8. november 2011 skrev klageren til rådgiver 1, at klageren ikke skulle have lyttet til rådgiver 1’s anbefalinger, og at klageren nu stod med både kurstab og højere rente og ydelse. Klageren spurgte til, om det var noget, rådgiver 1 kunne eller ville gøre noget ved. Rådgiver 1 skrev tilbage, at rådgiver 1 havde en anden opfattelse og ville rekvirere sagens dokumenter. Herefter hører klageren intet fra rådgiver 1.

Den 14. november 2011 skrev klageren tilbage til rådgiver 1, at havde klageren konverteret den 3. maj 2011, havde han ikke stået i den situation, han nu står i.

Da rådgivningen havde fundet sted i pengeinstituttet, var klageren blevet fortalt, at sagen skulle indbringes for Pengeinstitutankenævnet. Derfor indbragtes sagen for Pengeinstitutankenævnet.

Senere går det op for klageren, at sagen burde indbringes for Realkreditankenævnet og ikke Pengeinstitutankenævnet, da Realkreditankenævnet har ekspertisen og kompetencen til at afgøre disse sager. Samtidigt vedrører sagen realkreditlån, samt at rådgivers e-mailadresse indikerer, at han er ansat i realkreditinstituttet.

Klageren tog derfor kontakt til pengeinstituttets juridiske afdeling, og fortalte dem, at han ville tilbagekalde sagen i Pengeinstitutankenævnet. Her blev der gjort meget ud af at overbevise klageren om, at sagen var korrekt anlagt, da det var i en bankens filialer, at rådgivningen havde fundet sted. Klageren fortalte, at han mente, at sagen burde indbringes for Realkreditankenævnet af de før omtalte årsager.

Klageren kontaktede derefter realkreditinstituttets klageafdeling, da en klagesag først skal indbringes for realkreditinstituttet, før Realkreditankenævnet kan behandle sagen.

Den 30. december 2011 modtog klageren en e-mail fra en jurist i realkreditinstituttet. Juristen skrev, at han havde drøftet sagen med pengeinstituttets jurister, og at han kunne tilslutte sig, at sagen kunne fortsætte ved Pengeinstitutankenævnet, da rådgivningen havde fundet sted i en af pengeinstituttets filialer.

Juristen skrev: ”Det er både det hurtigste og billigste på nuværende tidspunkt”

Den 2. januar 2012 skrev klageren tilbage til juristen i realkreditinstituttet, at han var blevet en anelse fejlinformeret af pengeinstituttets juridiske afdeling med hensyn til, hvor klagen burde behandles. Klageren anførte, hvorfor han mente, at sagen burde indbringes for Realkreditankenævnet.

Der bliver fra indklagedes side gjort meget ud af at fremhæve, at der er underskrevet et såkaldt god skik tjekskema, hvor man som kunde har skrevet under på, at man er gjort bekendt med, at kursen på et lån enten kan stige eller falde. Dette er forståeligt ved en ny låneoptagelse, men klageren mener ikke, at det er en relevant ansvarsfrihedsgrund, der kan gøres gældende ca. ½ år efter, når man som låntager beder en rådgiver om at få omlagt lånet, og rådgiveren i den forbindelse kommer med en anbefaling om ikke at gøre dette. Her ændres aftalesituationen fra at være en massekontrahering på skriftligt grundlag til en mere individuel og personlig præget kontraktsituation. Her tog klageren skriftlig kontakt via e-mail med rådgiver 1 med et ønske om en lavere ydelse, og derfor må rådgivningen tilsvarende tilpasses det tilkendegivne behov. Klageren har ikke bedt om rådgivning, men påtager rådgiveren sig rådgivning, skal den være rigtig, retvisende, fyldestgørende og tilpasset behovet, således at klageren får en forsvarlig og rimelig vejledning.

Og derfor må man forvente, at rådgiveren her yder en vejledning, der kan danne et tilstrækkeligt grundlag, hvor på klageren kan træffe en beslutning. Det er ikke sket i dette tilfælde, da rådgiver 1 udelukkende anbefalede ikke at omlægge lånet, da det ville koste 10.000 kr., og ingen som helst anden rådgivning. At komme med en sådan anbefaling, når der ville kunne spares 18.795 kr. på selve lånet, og det samtidigt var rådgiver 1 bekendt, at klageren ønskede at sælge sin ejendom, og da et lån med en kurs på ca. 95 vil være en dårlig risiko, må det med ret og rimelighed kunne konstateres, at vejledningen ikke har været retvisende, fyldestgørende og tilpasset det aktuelle behov.

Det er heller ikke en relevant ansvarsfrihedsgrund, at klageren i august 2011 tog kontakt til pengeinstituttet for at undersøge muligheden for en omlægning af lånet. På dette tidspunkt var kursen steget til klagerens ugunst, hvilket viser, at klageren overhovedet ikke har været vidende om, hvilke følger en kursstigning kunne have.

Rådgiver 1 kunne umuligt vide, hvor lang tid der ville gå, før huset eventuelt blev solgt, eller om det overhovedet bliver solgt. Og dermed umuligt være vidende om, at lånet efter kort tid skulle indfries. Det rådgiver 1 derimod er vidende om, er, at kursen på klagerens lån var ugunstigt lav, og at klageren derfor var i kursrisiko i perioden før et eventuelt salg.

Derudover ville restgælden blive 18.795 kr. lavere, hvilket ville have opvejet omkostningerne ved låneomlægningen.

Når rådgiver 1 uopfordret begynder at komme med anbefalinger og rådgiver, bør rådgivningen være rigtig, retvisende og fyldestgørende. Rådgiver 1 vidste, at hensigten var at sælge huset, samt at kursen på det eksisterende lån var meget lav. Derfor var der en stor kursrisiko forbundet med ikke at omlægge lånet, og derfor burde en fyldestgørende rådgivning ligeledes indeholde oplysninger om denne kursrisiko.

Klageren har derfor ikke modtaget en rimelig og forsvarlig rådgivning eller et velinformeret grundlag at træffe sit valg på.

At klageren efterfølgende valgte ikke at sætte huset til salg skyldes, at der var flere forhold ved huset, der skulle udbedres før et salg. At klageren ikke kontaktede rådgiver 1 efter beslutningen om at udsætte et salg, skyldes at klageren ikke var klar over en eventuel kursrisiko. At klageren ved at følge rådgiverens anbefaling har en forøget restgæld og højere månedlig ydelse gik først op for ham, da han i august 2011 kontaktede rådgiver 2 i pengeinstituttet og bad om et tilbud på en låneomlægning. Havde klageren været opmærksom på kursrisikoen, havde han selvsagt omlagt tidligere.

At rådgiver 1 ikke anbefaler sine kunder at omlægge deres lån inden et salg kan give mening, såfremt kursen på deres lån er gunstig. Dette har ikke været tilfældet med klagerens lån. Kursen på hans lån lå den 3. maj 2011 på kurs 94,081.

Klageren fastholder, at rådgiver 1 i realkreditinstituttet ikke har overholdt god skik og har handlet ansvarspådragende:

Ved at anbefale et lån af typen FlexLån® F6 med en ufordelagtig lav kurs, velvidende om, at klageren var i tvivl om købet af ejendommen. At rådgiver 1 var vel vidende om dette forhold fremgår af hans mail dateret den 27. april 2011. Rådgiver 1 skrev blandt andet: ”du virkede jo heller ikke helt sikker da i købte huset”.

Ved at have ydet en mangelfuld rådgivning, som ikke har været korrekt, retvisende, og fyldestgørende i forhold til den situation klageren stod i, således at klageren fik en forsvarlig og rimelig vejledning. Rådgiver 1 vidste, at klageren ville sælge sin ejendom, ligeledes var rådgiver 1 klar over, at klageren var i risiko for at lide et kurstab, skulle et eventuelt salg trække ud. I en situation, hvor man ønsker at sælge sin ejendom, må det bedste råd være at få en kurs så tæt på 100 som overhovedet muligt, så man ikke er i risiko for at lide et kurstab. Alligevel anbefalede rådgiver 1 ikke at omlægge lånet.

Ved at have været skyld i, at klageren ikke fik et tilstrækkeligt velinformeret grundlag at træffe sit valg på og derfor har truffet et åbenlyst forkert valg, idet rådgiver 1 anbefalede ikke at omlægge lånet, selv om der forelå et ønske fra klageren om at gøre dette. Det kan ikke forventes, at en låntager skal tolke et udtryk som ”umiddelbart” som svar på det konkrete spørgsmål om ydelsesforholdene og intet andet. Anbefalingen fra rådgiver 1 var at undlade at omlægge, til trods for at omkostningen ved at omlægge ville blive opvejet af en kursgevinst på 18.795 kr.

Ved at rådgiver 1 ikke blot kunne forudsætte, at klageren var opmærksom på indfrielsesvilkårene på FlexLån® af typen F6, når det tages i betragtning, at der har været en forholdsvis høj mængde korrespondance mellem rådgiver 1 og klageren, som skyldes tvivl om selve lånet.

Ved at rådgiver 1’s anbefaling er den direkte årsag til, at klageren sidder med et kurstab og dermed et tab, skulle ejendommen blive solgt.

Ved at rådgiver 1’s anbefaling er den direkte årsag til, at klageren sidder med en højere månedlig ydelse, end hvis låneomlægningen var sket.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i september 2010 sammen med sin samlever købte ejendommen med overtagelse den 1. februar 2011. Klageren førte på begge kunders vegne dialogen med indklagede om ejendommens finansiering. Den 14. september 2010 var klageren til møde med indklagedes rådgiver, hvor han blev rådgivet om fordele og ulemper ved forskellige lånetyper.

Den 10. oktober 2010 stillede pengeinstituttet på klagerens foranledning garanti for restkøbesummen, og det blev samtidig aftalt med klageren og hans samlever, at de skulle meddele indklagede, hvilken type lån de besluttede sig for at optage i ejendommen. Samme dag sendte indklagede til klageren og hans samlever en beskrivelse af FlexLån® udarbejdet af indklagede. Betingelserne for indfrielse af lånet fremgår af side 3, hvor der bl.a. står følgende:

”Lånet kan som hovedregel kun indfries før normalt udløb ved at købe de bagvedliggende obligationer til markedskurs…”

I perioden oktober til december 2010 var der løbende en dialog mellem rådgiver 1 og klageren om finansiering af ejendommen.

I mail af 7. december 2010 anmodede klageren om at få tilsendt lånetilbud på FlexLån® af typen F6 uden afdrag. Lånetilbud samt ”Aftale om finansiering og tinglysning” blev fremsendt til klageren og hans samlever den 9. december 2010.

Vilkårene for indfrielse af lånet fremgår af ”Låntyper og forretningsbetingelser”, særligt afsnit 3.3. om FlexLån® og afsnit 17.4. om indfrielse.

Den 27. december 2010 sendte klageren en mail til indklagede, hvori han anmodede om at få et tilbud på FlexLån® af typen F3. Samtidig spurgte han til indfrielseskursen på FlexLån® af typen F6, FlexGaranti® 6 og 4 pct. obligationslån og fastholdt, at både han og samleveren ønskede at optage FlexLån® af typen F6.

Herefter modtog indklagede lånedokumenter vedrørende optagelsen af FlexLån® af typen F6 i underskrevet stand, herunder God Skik Tjekskema. På side 3 i God Skik Tjekskema er bl.a. anført:

”Indfrielse af FlexLån® - kurstab og kursgevinst”

Lånet kan som udgangspunkt kun indfris ved at købe de bagvedliggende obligationer tilbage til dagskurs. Det betyder, at kursen på obligationerne i markedet afgør, hvor meget det koster at indfri lånet. Har han for eksempel en restgæld på 1 mio. kr. og er markedskursen 102, skal han købe obligationer for 1.020.000 kr. for at indfri lånet. Jo længere interval, der er mellem rentetilpasningerne, jo større risiko er der for et relativt stort kurstab, hvis han indfrir lånet før tid i rentetilpasningsperioden.”

Realkreditlånet blev udbetalt til klageren og hans samlever den 31. januar 2011.

I mail af 26. april 2011 orienterede klageren indklagede om, at han og hans samlever var gået fra hinanden, og at de ville sælge huset. Samtidig ønskede klageren at høre om mulighederne for at opnå lavest mulig ydelse på lånet, indtil huset var solgt.

Indklagede udarbejdede beregning på omlægning af FlexLån® af typen F6 til FlexLån® af typen F1, der blev sendt til klageren med posten. I mail af 3. maj 2011 oplyste rådgiver 1 endvidere klageren om, at der ved en omlægning ville være en besparelse på ca. 900 kr. om måneden, men omkostningerne ville udgøre 10.000 kr., hvorfor rådgiveren ikke umiddelbart ville anbefale en omlægning.

Indklagede skal understrege, at kunderådgiver 1 i sin af mail af 3. maj 2011 svarede på baggrund af klagerens egne oplysninger om, at klageren ville sætte sin ejendom til salg. Indklagede vil umiddelbart ikke anbefale sine kunder at omlægge deres lån umiddelbart inden et salg af ejendommen og dermed kort før, lånet forventeligt skal indfries, da der både er omkostninger i forbindelse med omlægningen og indfrielsen. Efterfølgende besluttede klageren sig for ikke at sætte ejendommen til salg alligevel, og det viste sig på den baggrund, at en omlægning ville have været gunstig. Klageren kontaktede ikke rådgiver 1 igen, efter at klageren besluttede sig for at udsætte salget af ejendommen.

I mail af 4. maj 2011 svarede klageren, at 10.000 kr. lød dyrt, og at han ville kigge på beregningerne og vende tilbage.

På forsiden af de fremsendte beregninger fremgår følgende:

”Eksemplerne er vejledende og er ikke tilbud eller bevilling af lån. Vi tager forbehold for fejl og mangler i oplysningerne, og vi tager ikke ansvar for eventuelle tab, hvis du optager lån ud fra finansieringseksemplerne.

Hvis du har spørgsmål til finansieringseksemplerne eller er interesseret i at få et tilbud på baggrund af eksemplerne, er du velkommen til at kontakte mig.”

På side 6 anføres endvidere de relevante oplysninger om indfrielse af det eksisterende FlexLån. Her fremgår bl.a.:

”Indfrir du FlexLån® får du en kursgevinst på 18.795 kr. som normalt er skattepligtig. Beløbet er beregnet ud fra dagens kurs.”

Klageren blev således orienteret om, at han i april 2011 kunne indfri lånet med en kursgevinst i forhold til, da han optog lånet. Formuleringen ”Beløbet er beregnet ud fra dagens kurs” er selvsagt et udtryk for, at kursen kan ændre sig.

Klageren kontaktede ikke indklagede vedrørende sit eksisterende FlexLån® af typen F6 før oktober 2011, hvor han fik udarbejdet nye beregningseksempler på omlægning af lånet, og hvor han gjorde indsigelse over, at det siden april 2011 var blevet dyrere at indfri sit FlexLån® af typen F6.

Sagen blev efterfølgende anlagt ved Pengeinstitutankenævnet men tilbagekaldt af klageren i december 2011.

Klageren rettede i stedet henvendelse til indklagede. Da indklagede ikke kunne imødekomme klagen, blev sagen indbragt for Realkreditankenævnet.


ANBRINGENDER:

Til støtte for påstanden gøres følgende gældende:

At klageren har modtaget fyldestgørende rådgivning fra indklagede om vilkårene for indfrielse af FlexLån® af typen F6,

at indfrielsesvilkårene fremgår af beskrivelsen af FlexLån® af typen F6,

at indfrielsesvilkårene endvidere fremgår af ”Låntyper og forretningsbetingelser” som blev fremsendt til kunden sammen med lånetilbuddet,

at klageren har underskrevet ”God Skik Tjekskema”, hvori indfrielsesvilkårene ligeledes er beskrevet,

at indklagede i forbindelse med rådgivning om omlægning af lån i april 2011 måtte forudsætte, at kunden var bekendt med indfrielsesvilkårene på FlexLån® af typen F6,

at rådgiverens anbefaling i mail af 3. maj 2011 var svar på kundens konkrete spørgsmål i mail af 26. april 2011 om, hvilke muligheder der var for at opnå lavest mulig ydelse på sine lån, indtil ejendommen var solgt,

at rådgiveren valgte formuleringen, at han ikke ”umiddelbart” kunne anbefale en låneomlægning for netop at understrege, at hans svar relaterede sig til kundens konkrete spørgsmål om ydelsesforholdene og dermed ikke alle andre hensyn og overvejelser, der kunne være relevante,

at det af det fremsendte beregningseksempel af 3. maj 2011 fremgik, at FlexLån® af typen F6 på det tidspunkt ville kunne indfries med en kurs gevinst på 18.795 kr. beregnet ud fra dagens kurs,

at klageren ikke i foråret 2011, som han selv havde tilkendegivet, at han ville, kontaktede rådgiveren for en yderligere drøftelse af sagen, og

at indklagede i øvrigt ikke har handlet ansvarspådragende.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:


Bekendtgørelse nr. 769 af 27. juni 2011 om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger mv. indeholder blandt andet følgende regler om rådgivning:

”Kapitel 3

Rådgivning

§ 7. Ved rådgivning forstås anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal yde rådgivning, hvis kunden anmoder herom, jf. dog §§ 2 og 14. Endvidere skal virksomheden af egen drift yde rådgivning, jf. dog stk. 4, hvor omstændighederne tilsiger, at der er behov herfor. Alternativt kan den finansielle virksomhed henvise kunden til anden rådgivning.

Stk. 3. Rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden.

Stk. 4. En finansiel virksomhed kan udbyde produkter med standardiseret information med lille eller ingen tilknyttet individuel rådgivning. I så fald skal den finansielle virksomhed gøre særskilt opmærksom på disse begrænsninger. Bestemmelsen gælder ikke for lån med sikkerhed i fast ejendom.

§ 8. Før en finansiel virksomhed rådgiver, skal virksomheden anmode kunden om at oplyse om sin økonomiske situation, sin erfaring med de relevante finansielle ydelser, sit formål med at få ydelsen leveret samt om sin risikovillighed.

Stk. 2. Omfanget og karakteren af de oplysninger, der indhentes, kan afpasses efter den viden, som kunden besidder og de oplysninger, som den finansielle virksomhed allerede har modtaget.

Stk. 3. Den finansielle virksomhed kan lægge kundens oplysninger til grund, medmindre de er åbenbart urigtige.

§ 9. Rådgivning skal tage udgangspunkt i relevante oplysninger indhentet i henhold til § 8 og det kendskab, den finansielle virksomhed i øvrigt har til kundens forhold.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal anmode kunden om at opdatere oplysninger indhentet i henhold til § 8, i det omfang det er nødvendigt for at kunne yde kunden rådgivning i løbende kundeforhold.

§ 10. En finansiel virksomhed skal give tilstrækkelig information om egne produkter og ydelser, herunder om forskelle i priser og vilkår for alternative produkter, der kan dække kundens behov.

Stk. 2. Hvis der mellem kunderne for en given ydelse er generelle forskelle i fastsættelsen af renter, bidrag eller andet vederlag til den finansielle virksomhed, skal den finansielle virksomhed oplyse en kunde herom, forinden der indgås aftale om levering af ydelsen. På forespørgsel fra kunden skal der oplyses om hvilke forhold hos kunden, der kan være bestemmende for dennes indplacering inden for den givne prisdifferentiering.

Stk. 3. En finansiel virksomhed skal på grundlag af sit generelle markedskendskab informere kunden om relevante produkttyper på markedet. Informationen skal dog ikke indeholde oplysninger om konkurrerende produkter eller konkrete priser.

…


Kapitel 4

Særlige regler om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom

§ 14. Før et pengeinstitut eller realkreditinstitut indgår aftale om et lån med sikkerhed i fast ejendom, skal instituttet informere kunden om relevante produkttyper på markedet og om fordele og ulemper ved disse, jf. § 10, stk. 3.

Stk. 2. For lån, der udbydes af instituttet eller formidles for andre institutter og som kan dække kundens behov, skal der ved rådgivningen efter § 7, stk. 3, oplyses følgende:

1) De væsentligste egenskaber ved de lån, som instituttet udbyder eller formidler, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden.

2) De årlige omkostninger i procent (ÅOP) på rådgivningstidspunktet ved de relevante lån.

3) Opsigelses- og indfrielsesvilkår, herunder om indfrielse kan ske ved kontant betaling eller ved køb og indlevering af obligationer.

4) Mulighederne for og omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse.

5) Instituttets normale prismæssige vilkår for dets kunder for de relevante lån.
Stk. 3. For realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, skal der ved rådgivningen oplyses om den eventuelle sammenhæng mellem lånet og obligationsudstedelsen samt om muligheden for at aftale kurssikring.

§ 15. Senest ved indgåelse af en aftale om lån med sikkerhed i fast ejendom, bekræfter kunden skriftligt eller på andet varigt medium at have modtaget de oplysninger, som er indgået i rådgivningen, jf. § 14, stk. 2. På tilsvarende måde bekræfter instituttet oplysningerne. Til brug herfor anvendes standardskemaet i bilag 2. En kopi heraf udleveres til kunden.

Stk. 2. Hvis aftalen indgås under anvendelse af fjernkommunikationsteknik, som ikke gør det muligt at give oplysningerne på den i stk. 1 nævnte måde inden aftalens indgåelse, skal forpligtelsen opfyldes straks efter aftalens indgåelse…”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Sagen indeholder to klagepunkter: 1) Rådgivningen vedrørende F6 lånet, som klageren optog i forbindelse med huskøbet, og 2) rådgivningen i forbindelse med klagerens henvendelse i april 2011 om låneomlægning.

Ad rådgivningen vedrørende F6 lånet:
Uanset om klagerens valg af F6 lånet måtte være sket på baggrund af indklagedes rådgivning/anbefaling, finder Nævnet, blandt andet ud fra renteniveauet på tidspunktet for låneoptagelsen, ikke, at rådgivningen kan anses for ansvarspådragende for indklagede. Nævnet tillægger det i den forbindelse tillige betydning, at hverken indklagede eller klageren på det tidspunkt havde viden om, at huset skulle afhændes så hurtigt efter låneoptagelsen, jf. i den forbindelse God Skik Tjekskemaet oplysninger i relation til forventningerne om lånets løbetid, hvoraf det fremgår, at ”Jeg har ingen aktuelle forventninger om at indfri lånet”.

Nævnet finder, at F6 lånets indfrielsesvilkår på tilstrækkelig tydelig måde er beskrevet i de vilkår og produktblade, som klageren modtog forud for låneoptagelsen, og kan derfor ikke give klageren medhold i dette klagepunkt.

Ad 2) rådgivningen i forbindelse med låneomlægning:
3 medlemmer – Henrik Waaben, Per Englyst og Lars K. Madsen – udtaler:

De beregninger, indklagede udarbejdede til klageren den 3. maj 2011, har ikke karakter af et lånetilbud, men er en orientering til klageren om mulighederne for en låneomlægning. Selv om det havde været hensigtsmæssigt, om der i indklagedes e-mail af 3. maj 2011 også var blevet peget på risikoen for kursstigning på det eksisterende lån og udsigten til en kursgevinst ud fra den daværende kurs, finder vi, at beregningerne, som klageren i forlængelse af indklagedes e-mail af 3. maj 2011 fik tilsendt, indeholder alle oplysninger om og konsekvenser af en låneomlægning, herunder reduktionen af såvel ydelse som nominel restgæld. Klageren kunne således have gjort sig bekendt med samtlige vilkår. Det kan ikke lægges indklagede til last, at klageren undlod at sætte sig ind i beregningerne og undlod at kontakte indklagede for yderligere oplysninger/rådgivning. Hertil kommer, at klageren ikke kan have været uvidende om, at kursen på det eksisterende lån kunne ændre sig, jf. herved også den orientering klageren modtog få måneder før i forbindelse med optagelsen af lånet, bl.a. gennem God Skik Tjekskemaet. Vi stemmer derfor for at frifinde indklagede vedrørende dette klagepunkt.

2 medlemmer – Maria Hyldahl og Anna Marie Ringive – udtaler:

I indklagedes e-mail af 3. maj 2011 fokuseres der alene på ydelsesreduktionen over for omkostningerne ved låneomlægningen. Der er imidlertid en række andre lige så relevante konsekvenser af låneomlægningen, som ikke berøres. De fleste ikke-realkreditkyndige ville antagelig på samme måde som klageren – uanset tilføjelsen ”umiddelbart” – have opfattet teksten som en anbefaling/frarådning og have disponeret på samme måde som klageren. Dette burde indklagede indse, og det er vores opfattelse, at indklagedes adfærd må anses for ansvarspådragende, idet vi lægger til grund, at klageren med den rette rådgivning ville have foretaget låneomlægningen i maj 2011. Vi stemmer derfor for at give klageren medhold i dette klagepunkt.

Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s

Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen