Spørgsmål vedrørende indfrielse af pantebreve og frigivelse af indestående på skødedeponeringskonto.
| Sagsnummer: | 8/2008 |
| Dato: | 23-04-2008 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Carsten Holdum, Jette Kammer Jensen, Ole Simonsen, Astrid Thomas |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - anvendelse
Skødedeponeringskonto - frigivelse |
| Ledetekst: | Spørgsmål vedrørende indfrielse af pantebreve og frigivelse af indestående på skødedeponeringskonto. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører indfrielse af pantebreve og frigivelse af indestående på skødedeponeringskonto i forbindelse med klagerens salg af sin ejerlejlighed.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 18. september 2007 solgte klageren sin ejerlejlighed for en kontantpris på 998.000 kr., hvoraf 60.000 kr. skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler. For restkøbesummen på 938.000 kr. skulle der stilles en pengeinstitutgaranti, som pr. overtagelsesdagen, den 1. november 2007, skulle erstattes af en kontant deponering. Af købsaftalen fremgår i øvrigt bl.a.:
"…
Anvendelse af det deponerede beløb
Den der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra punkt 18.1.2. og 18.1.3. at foranledige betaling af følgende:
- Pantegæld, der ikke skal overtages
…
Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne kan slettes. Hvis skødet er tinglyst med retsanmærkning, sendes kopi heraf til depositar, når det modtages fra tinglysning.
…"
Danske Bank, hvor klageren er kunde, har anført, at banken den 3. oktober 2007 modtog en garanti for restkøbesummen fra købers pengeinstitut. Den 5. oktober 2007 blev klageren anmodet om at indlevere oplysninger om de lån i ejendommen, som skulle indfries. Klageren henvendte sig den 9. oktober 2007, hvor han fejlagtigt troede, at han kunne få pengene fra salget udbetalt. Afdelingen forsøgte at forklare sagens sammenhæng, herunder at banken kunne tilbyde en boligsalgskredit eller vente med at indfri pantebrevene, til der forelå et skøde lyst med anmærkninger. Klageren blev igen anmodet om de nødvendige oplysninger for at sagen kunne ekspederes. Den 19. oktober 2007 modtog afdelingen kontrolkode vedrørende indestående realkreditlån, men der manglede fortsat oplysninger om restgældens størrelse m.v. Afdelingen rykkede for oplysningerne den 25. oktober 2007.
Den 15. oktober 2007 blev skødet vedrørende handelen underskrevet. Af skødet fremgår bl.a.:
"…
Af det deponerede beløb er berigtigende advokat berettiget til at indfri pantegæld, der ikke skal overtages af køberne, at betale eventuelle restancer vedrørende ejerlejligheden, sælgers andel af handlens omkostninger og eventuel refusionssaldo i købernes favør.
Når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, frigiver berigtigende advokat provenuet til sælger.
…"
Den 24. oktober 2007 blev skødet tinglyst med anmærkning om to pantebreve på henholdsvis 520.000 kr. og 105.989 kr.
Den 7. november 2007 modtog Danske Bank restkøbesummen på 938.000 kr. fra købers pengeinstitut. Beløbet blev indsat på en skødekonto i klagerens navn. Samme dag ydede Danske Bank klageren en boligsalgskredit på 520.000 kr. til en variabel rentesats på 9,25 % pr. år. Stiftelsesomkostningerne for kreditten udgjorde 1.000 kr. Klageren underskrev endvidere en aftale, hvorefter banken via boligsalgskreditten skulle indfri de to pantebreve, der ikke skulle overtages af køber. Bankens gebyr for indfrielserne var på 3.000 kr.
Ved brev af 12. november 2007 til købers advokat anførte banken bl.a.:
"…
Sælger har bedt os om at indfri og aflyse følgende lån i ejendommen:
DKK 520.000,00 Nykredit
DKK 105.989,00 privat pantebrev
Vi indestår jer herved for, at ovennævnte prioriteter vil blive aflyst af tingbogen, såfremt købers nye skøde alene bliver tinglyst med retsanmærkninger, der svarer til ovenstående prioriteter. Vi beder jer derfor om at frigive handlens provenu, når skødet er lyst med de nævnte retsanmærkninger.
Vi beder jer endvidere om - jf. købsaftalens pkt. 18 - at sende os en kopi af skødet, når det foreligger endelig tinglyst med retsanmærkninger.
Vi kan oplyse, at vi på sælgers vegne indfrier ejendommens prioriteter den 15.11.2007.
…"
Ved brev af 13. november 2007 sendte købers advokat en kopi af skødet lyst med retsanmærkninger. Banken modtog brevet den 15. november 2007.
Den 14. og 15. november 2007 indfriede banken pantebrevene via boligsalgskreditten, hvorpå der herefter var en negativ saldo på 524.126,66 kr.
Den 16. november 2007 overførte banken 524.126,66 kr. fra skødekontoen til boligsalgskreditten med valør den 13. november 2007.
Den 22. november 2007 indgav klageren en klage over Danske Bank til Ankenævnet.
Ved brev/telefax af 17. december 2007 oplyste købers advokat, at skødet fortsat havde retsanmærkning om pantebrevet på 105.989 kr. På baggrund af bankens indeståelse af 12. november 2007 accepterede advokaten imidlertid, at indeståendet på skødekontoen blev frigivet.
Danske Bank har anført, at advokatens meddelelse om frigivelse af skødekontoen først blev modtaget den 21. december 2007.
Provenuet ved ejerlejlighedssalget blev udbetalt til klageren den 21. december 2007.
Banken har under sagen godtgjort klageren stiftelsesomkostningerne på 1.000 kr. for boligsalgskreditten samt gebyret på 3.000 kr. for indfrielserne, jf. aftalerne af 7. november 2007.
Parternes påstande.
Ankenævnet har forstået klagerens påstand således, at Danske Bank skal tilpligtes at betale erstatning.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at banken påførte ham unødige omkostninger ved at oprette en boligsalgskredit i stedet for at anvende indeståendet på skødekontoen til indfrielse af pantebrevene.
Banken indfriede ikke lånene som aftalt, idet indfrielserne tilsyneladende blev forsinkede indtil december måned. Han blev herved påført unødige omkostninger i form af renter på pantebrevene, der burde være blevet indfriet langt tidligere.
Danske Bank har anført, at klageren selv var årsag til, at det først den 7. november 2007 lykkedes at få de oplysninger, der var nødvendige for indfrielserne, og en aftale med klageren herom. Banken var først fra denne dato bemyndiget til at indfri lånene i ejendommen.
Boligsalgskreditten skulle anvendes til mellemfinansiering af indfrielserne, indtil indfrielsesbeløbene kunne hæves på skødekontoen. Banken var ikke forpligtet til at bruge af de deponerede midler, før skødet var lyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Når skødet var tinglyst med retsanmærkninger, var man indstillet på at anvende de deponerede midler til indfrielserne og at indestå for sletning af retsanmærkningerne, hvilket er fast praksis.
Da der ikke blev brug for at mellemfinansiere indfrielserne, har man godtgjort klageren omkostningerne ved boligsalgskreditten.
Indeståendet på skødekontoen blev først den 21. december 2007 frigivet af købers advokat. Samme dag blev kontoen lukket og indeståendet overført til klagerens fri disposition.
Gebyret for bankens bistand ved handelen skulle korrekt have været 2.000 kr., som var bankens standardgebyr. På den baggrund og under hensyn til de konkrete omstændigheder i sagen har man pr. kulance valgt at tilbageføre hele det opkrævede gebyr på 3.000 kr. til klageren med valør fra den 21. december 2007, hvor gebyret blev hævet.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Danske Bank kontaktede klageren om indfrielserne i umiddelbar forlængelse af modtagelsen af købers garanti for restkøbesummen. Banken var ikke berettiget til at foretage indfrielserne, før der var indgået aftale med klageren herom, og det må lægges til grund, at klageren selv var skyld i, at aftalen om indfrielserne ikke blev indgået før den 7. november 2007.
Banken burde på dette tidspunkt have forespurgt den berigtigende advokat, om der forelå et skøde tinglyst alene med anmærkning om de to pantebreve, der skulle indfries, idet det i så fald ikke var nødvendigt at oprette en boligsalgskredit til mellemfinansiering af indfrielserne. Banken har imidlertid, da det viste sig, at et sådant tinglyst skøde forelå, straks tilbageført de foretagne debiteringer af boligsalgskreditten ved overførsel fra skødedeponeringskontoen, og banken har efter sagens indbringelse for Ankenævnet godtgjort klageren stiftelsesomkostningerne for boligsalgskreditten på 1.000 kr.
Det må lægges til grund, at den berigtigende advokat først frigav restindeståendet på skødedeponeringskontoen ved brevet af 17. december 2007, som indklagede modtog den 21. december 2007. Det er ikke godtgjort, at indklagede er ansvarlig for, at frigivelsen ikke skete tidligere.
Banken har under sagen yderligere godtgjort beløbet på 3.000 kr., som var opkrævet for ekspedition af indfrielsen af de to pantebreve.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.