Finansiering af udlejningsejendom. Likviditetsunderskud. Erhvervsforhold.
| Sagsnummer: | 222 /2017 |
| Dato: | 19-12-2017 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Morten Bruun Pedersen, Kristian Ingemann Petersen og Jørn Ravn. |
| Klageemne: |
Rådgivning - låneoptagelse m.v.
|
| Ledetekst: | Finansiering af udlejningsejendom. Likviditetsunderskud. Erhvervsforhold. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører klagerens indsigelser om mangelfuld rådgivning i forbindelse med hans køb af en udlejningsejendom samt spørgsmål om Nordea Danmark er forpligtet til at acceptere klagerens budgetoplæg og dermed fortsat finansiere klagerens likviditetsunderskud, således at klageren kan beholde ejendommen.
Sagens omstændigheder
Klageren købte i 2008 en ejendom, ejendom 1, med henblik på udlejning, der skulle finde sted efter en ombygning af ejendommen. Klageren ejede i forvejen to andre udlejningsejendomme, ejendom 2 og 3 samt en ejendom, der tjente som klagerens bolig, ejendom 4.
Efter ombygningen var der fire beboelseslejligheder i ejendom 1. Købet af ejendom 1 blev finansieret ved et realkreditlån i Nordea Kredit på oprindeligt 2.514.000 kr., der blev udbetalt som et forhåndslån og efter færdigmeldingen overgik til at være et almindeligt realkreditlån. Videre blev købet finansieret i Nordea Danmark ved en driftskredit med et maksimum på kr. 300.000, et anlægslån på kr. 240.000 samt en privat kredit med et maksimum på 60.000 kr.
Ejendommene 2-4 var finansieret via et andet realkreditinstitut, R.
Den 16. september 2009 sendte klagerens forsikringsselskab et udbetalingsbrev, i hvilket klagerens méngrad blev fastsat til 15%, som følge af en ulykke i 2005, hvilket medførte en udbetaling på 60.000 kr. På et ikke oplyst tidspunkt fik klageren udbetalt yderligere 60.600 kr. i ménerstatning fra et andet forsikringsselskab.
Klageren har i sagen fremlagt uddrag af fire lejekontrakter omhandlende lejlighederne i ejendom 1, hvoraf den ene er tidsbegrænset fra 1. april 2009 til 30. juni 2010.
Ved brev af 3. maj 2010 tilkendte klagerens hjemkommune klageren førtidspension.
Ved brev af 23. marts 2015 sendte banken et resumé af et møde mellem banken og klageren samme dato. Af resuméet fremgår, at klageren på mødet foreslog at indskyde en arv i størrelsesordenen 35-50.000 kr. til nedbringelse af driftskreditten. Videre fremgår det, at alle lejligheder var udlejet. Klagerens likviditet blev drøftet, herunder at der ifølge budgettet stort set var likviditetsmæssig sammenhæng, dog således at det ikke var muligt at indhente efterslæb, ligesom der heller ikke var plads til uforudsete udgifter. Det blev aftalt, at klageren skulle indhente tilbud på omlægning af bestående realkreditlån hos realkreditinstitut R i ejendommene 2-4. Provenuet ved omlægningerne skulle anvendes til nedbringelse af klagerens anlægslån hos banken. Videre skulle klageren ifølge resuméet sende kopi af lejekontrakter, hvorefter banken ville se på muligheden for (yderligere) belåning i Nordea Kredit.
Den 3. februar 2017 sendte banken en e-mail til klageren, hvori banken med henvisning til et møde med klageren den 30. januar 2017, skrev, at klagerens likviditet ud fra det indleverede budget ikke hang sammen i udlejningsejendommene, og at der ingen forventning var om, at lejeniveauet kunne hæves, eller at ejendommene ville stige yderligere i værdi. Banken skrev også, at klagerens udlejningsejendomme genererede et likviditetsmæssigt underskud på 60.000 kr. årligt, og at dette var uholdbart, da gælden blot ville blive ved med at stige. Banken var villig til at forhøje det eksisterende anlægslån med et daværende overtræk på 90.000 kr., ligesom banken var indstillet på at nedsætte renten på anlægslånet, svarende til en årlig besparelse på kr. 48.000. Ovenstående var betinget af, at udlejningsejendommene blev sat til salg hurtigst muligt, og af at banken fik fuld indblik i klagerens økonomi. Hvis ejendommene således blev solgt, var banken indstillet på at indgå en akkordaftale med 5-årig afviklingsperiode, således at banken afskrev den resterende gæld, der måtte være efter fem år.
Den 16. marts 2017 sendte banken et rykkerbrev til klageren om betaling af henholdsvis 43.200 kr. og 54.618 kr., idet klagerens engagement ellers ville blive opsagt og overdraget til retslig forfølgelse.
Klageren forsøgte at overføre penge til sin konto hos banken fra sit pengeinstitut P, men af to tilbageførsler af bankoverførsler fra marts og april 2017 fremgår, at straksoverførsel ikke var mulig, og at overførslen var forsøgt til en spærret konto i banken. Tilbageførslerne var på henholdsvis 1.849,12 og 1.130 kr.
Den 4. maj 2017 opsagde banken engagementet, der blev opgjort til i alt 1.351.320,19 kr. I brevet opsagde banken videre de sikkerheder i form af ejerpantebreve, som klageren har stillet i sine ejendomme: Et ejerpant på 500.000 kr. i ejendom 1, et ejerpant på 360.000 kr. og et ejerpant på 500.000 kr. i ejendom 2 og et ejerpant på 300.000 kr. i ejendom 4 (klagerens boligejendom). Videre skriver banken i brevet, at alle betalinger og overførsler fra klagerens konti er stoppet.
Ifølge en pensionsmeddelelse fra Udbetaling Danmark af maj 2017 fik klageren udbetalt 7.150 kr. pr. måned i førtidspension. Ifølge klagerens forskudsopgørelse hos SKAT for 2017 forventede han indkomst fra selvstændig virksomhed på 97.900 kr. samt andre personlige indkomster på 235.008 kr. samt negative renteudgifter på 14.568 kr. Ifølge en meddelelse fra Din Netpension ville der i august 2017 blive udbetalt 11.259 kr. til klageren til dækning af erhvervsevnetab.
Klageren har fremlagt årsrapporter for 2010-2016 for driften af klagerens udlejningsejendomme (ejendom 1, 2 og 3).
Af årsrapporten for 2010 og af årsrapporten for 2011 fremgår et negativt resultat på -58.088 krone.
Af årsrapporten for 2012 fremgår et negativt resultat på -13.634 kr.
Af årsrapporten for 2013 fremgår et resultat på 103.143 kr. og en note om, at virksomhedens fortsatte drift var betinget af, at banken fortsat ydede de nødvendige kreditter til opretholdelse af den løbende drift, herunder betaling af de afdragsforpligtelser, der var på prioritetsgælden, og at ledelsen vurderede, at de nødvendige kreditter ville blive bevilget.
Af årsrapporten for 2014 fremgår et resultat på 43.402 kr. og en note om, at virksomhedens fortsatte drift var betinget af, at banken fortsat ydede de nødvendige kreditter til opretholdelse af den løbende drift, herunder betaling af de afdragsforpligtelser, der var på prioritetsgælden, og at ledelsen vurderede, at de nødvendige kreditter ville blive bevilget.
Af årsrapporten for 2015 fremgår et resultat på 78.714 kr.
Af årsrapporten for 2016 fremgår et resultat på 100.342 kr. og en note om væsentlige usikkerheder vedrørende fortsat drift, hvori det hedder, at banken havde meddelt, at den ikke længere ville stille kreditter, og at en realisation af ejendommene måtte forventes gennemført i 2017.
Anlægslånet i banken var i perioden 2010-2016 ifølge årsrapporterne steget fra 877.784 kr. til 1.158.580 kr.
Parternes påstande
Den 26. juni 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal acceptere et budgetoplæg fra hans revisor, således at han kan beholde sine ejendomme.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at han har fået manglende/forkert rådgivning af banken.
Da han i 2008 købte ejendom 1 var aftalen, at anlægslånet og kassekreditten skulle lægges om til et realkreditlån, der på det tidspunkt havde en rente på 3-4%. Dette forelagde han banken, så de kunne se likviditeten i ejendommen.
Kreditterne og anlægslånet blev ikke som aftalt omlagt til et realkreditlån, da byggeriet var færdigt.
Det viste sig, at han fik et anlægslån på 7 % over 23 år og en kassekredit med en høj rente. Dette bevirkede, at økonomien i ejendommen ikke længere kunne hænge sammen.
Han gjorde bankrådgiveren opmærksom på problemet med, at der ville komme til at mangle 60.000 kr. årligt, men rådgiveren sagde at det sagtens kunne hænge sammen, hvilket viste sig ikke at passe.
Han måtte låne 300.000 kr. ekstra som følge af krav fra kommunen om yderligere brandsikring.
Han har hvert år været nødt til at få forhøjet anlægslånet og selv indbetale penge for at få økonomien til at hænge sammen. Anlægslånet blev forhøjet hvert år med 60.000 kr. for at dække overtræk på kassekreditten, ud over det, han selv indbetalte.
Overtrækket var en følge af, at han ikke fik det lån, han blev stillet i udsigt, så økonomien i udlejningen kunne hænge sammen.
Banken burde have taget højde for, hvorvidt ejendommen kunne løbe rundt, da den gav tilsagn til købet. Renterne på anlægslånet og kreditterne blev ikke på 3-4%, som de lovede ham.
Hvis han havde fået fyldestgørende rådgivning, ville han aldrig have købt ejendom 1.
Han blev først klar over, at økonomien ikke kunne hænge sammen, da han havde indgået aftalen.
Økonomien i ejendommen havde kunnet hænge sammen, hvis banken havde givet ham lånet til den rentesats, han blev lovet.
Han skulle ikke tjene på ejendommen nu og her, men den skulle bruges som opsparing til hans pension.
Huslejeindtægterne har svaret til det forventede, og der har ikke som anført af banken været tomgang i lejemålene.
Byggetiden blev ikke som anført af banken længere end beregnet. Der var forudsat en ombygningstid på tre måneder, og alle lejemål var lejet ud senest 14 måneder efter købet af ejendom 1. Banken kan ikke bruge byggetiden som begrundelse for at han fik et anlægslån, som var meget dyrere end det, banken havde lovet.
I 2010 blev han førtidspensioneret og fik en fratrædelsesgodtgørelse fra sit arbejde, som bankrådgiveren rådede ham til at sætte ind på kassekreditten med lovning om, at nu så det godt ud og kunne køre videre. Han påpegede her igen problemet med likviditeten.
Bankens rådgivning har påvirket hans rådighedsbeløb, så han de seneste to år kun har haft cirka 3.700 kr. om måneden til ham og hans datter.
I 2011 fik han erstatning for en skade, som bankrådgiveren også foreslog, at han indbetalte på kassekreditten. Igen påpegede han problemet med tingenes sammenhæng med den alt for høje rente i forhold til det, han var sat i udsigt. Erstatningen var fritaget for inddrivelse og burde være brugt til at lette hans hverdag efter ulykken. Det oplyste bankrådgiveren ikke noget om.
Det er ikke korrekt, at hans økonomi ændrede sig i 2012. Han blev førtidspensioneret den 1. marts 2010, men har stadig det samme i løn før skat, som da han arbejdede. Han har en lønforsikring, der bliver udbetalt, til han går på pension. Dette beviser, at banken har givet ham et lån, som han aldrig har haft økonomisk mulighed for at betale tilbage.
Bankrådgiveren påstod, at der ville være likviditetsmæssig sammenhæng, hvis arven blev indbetalt, hvilket viste sig ikke at holde stik.
Banken har været vel vidende om, at økonomien ikke kunne hænge sammen på grund af de høje renter, idet han løbende har sendt årsrapporter for udlejningsejendommene til banken.
I 2015 rådede bankrådgiveren ham til at omlægge lånet i hans private bolig (ejendom 4), så der blev frigivet penge, hvilket skete ultimo 2015.
På et møde medio 2016, hvor hans revisor deltog, forelagde han et løsningsforslag, og der blev indgået en aftale om, hvordan det hele kunne hænge sammen. Han gik derfra med den overbevisning, at der var indgået en holdbar løsning.
I februar 2017 blev han og hans revisor kaldt til et nyt møde i banken, hvor han til sin undren fik at vide, at banken ville have ejendommene solgt, og at de ikke kunne hjælpe ham yderligere.
Banken har uberettiget blokeret hans konti, hvilket var årsag til, at lånene blev opsagt af banken.
Ejendomsmarkedet er i fremgang og priserne er stigende.
Sagen er ikke forældet. Anlægslånet og kreditterne er løbende blevet forhøjet på grund af højere renter end lovet.
Nordea Danmark har anført, at banken har håndteret finansiering og samarbejde korrekt.
Siden købet af ejendom 1 har man holdt adskillige møder med klageren om klagerens likviditetsmæssige og finansielle situation, og der er løbende foretaget låneforhøjelser og låneomlægninger i banken.
De løbende forhøjelser af klagerens engagement har været anvendt til inddækning af klagerens manglende likviditet. Den manglende likviditet skyldes blandt andet en oprindelig fordyrelse af ejendom 1, en længere projekttid end forudsat ved starten af projektet, tomgang i klagerens lejemål og generelt underskud på klagerens løbende drift.
Om ejendommen er købt som en pensionsordning eller ej har ingen betydning for bankens kreditvurdering, da der i forbindelse med købet blev lagt vægt på, at der var likviditetsmæssig sammenhæng ved udlejning af ejendommen.
Årsagen til at banken ikke fuldt ud omlagde anlægslånet til realkreditlån skyldes den udvidede byggetid, som blev forlænget med mere end et år. Da ejendommen stod færdig, var værdien på ejendommen faldet, og det var derfor ikke muligt at belåne den i Nordea Kredit som først antaget. Lånet i Nordea Kredit blev derfor reduceret til 2.569.000 kr., hvoraf restgælden i dag udgør cirka 2.112.000 kr. Renten på lånet i Nordea kredit er i øjeblikket 0,9256%, bidragssats 1,2%. Restbelåningen blev et anlægslån på 1.200.000 kr.
Klageren opnåede den i forbindelse med købet af ejendom 1 forudsatte realkreditfinansiering i Nordea Kredit.
Det fremgår af bankens notater, at ejendommen skulle renoveres, og at der i forbindelse hermed kom yderligere krav fra blandt andet kommunen om yderligere brandsikring for cirka 300.000 kr., hvilket ikke var indregnet ved bankens accept af købet.
Ved købet havde klageren et godt lønnet job og havde mulighed for at bidrage til driften i de tilfælde, hvor der var tomgang i udlejningen. På grund af bortfald af job i 2012 ændrede denne situation sig, og banken har siden da foreslået, at ejendommen blev sat til salg.
Der findes ikke længere materiale i bankens sagsmappe, der kan belyse, hvad der blev sagt, da klageren indbetalte sin skadeerstatning. Banken har ikke modregnet i midler omfattet af retsplejelovens § 513, stk. 1.
Det fremgår af resuméet fra mødet den 23. marts 2015, at klageren selv foreslog at indskyde beløbet, han modtog som arv. På mødet blev det konkluderet, at det næsten ville være umuligt at indhente det likviditetsmæssige efterslæb, og at der heller ikke ville være plads til uforudsete omkostninger.
Banken har gennem det seneste år forsøgt at komme med oplæg til, hvordan det videre forløb kunne se ud, blandt andet ved e-mail af 3. februar 2017. Hovedelementerne i dette forslag var, at klageren sætter udlejningsejendommene til salg hurtigst mulig, og at banken, efter at ejendommene er solgt, akkorderer klagerens gæld efter fem år under nogle nærmere beskrevne vilkår. Det vurderes som en yderst fair måde at komme videre på, idet et salg til restgælden ikke er muligt i det nuværende ejendomsmarked.
Klageren accepterede ikke tilbuddet om akkordordning, hvorfor banken opsagde klagerens engagement i foråret 2017, da engagementet var overtrukket og i restance.
Tilbuddet om akkordordningen udløb den 30. juni 2017.
Klageren har gennem hele perioden kunnet søge realkreditfinansiering hos andre realkreditinstitutter.
Banken er ikke forpligtet til at fortsætte finansieringen af klagerens løbende likviditetsmæssige underskud.
Banken var berettiget til at opsige engagementet.
Et eventuelt erstatningskrav er forældet. Klageren fik allerede i 2008 eller i hvert fald i 2009 eller 2010 tilstrækkelig kendskab til konsekvenserne af bankens rådgivning til at rejse et eventuelt erstatningskrav.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet behandler klager vedrørende private kundeforhold. Klager fra erhvervsdrivende kan behandles, hvor klagen ikke adskiller sig væsentligt fra en klage vedrørende et privat kundeforhold. Klager fra erhvervsdrivende falder i øvrigt uden for Ankenævnets kompetence, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 4.
Tre medlemmer – John Mosegaard, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn – udtaler:
Vi finder herefter, at Ankenævnet har kompetence til at behandle sagen.
Et medlem - Kristian Ingemann Petersen, der i medfør af Ankenævnets vedtægter § 16, stk. 1, er tillagt to stemmer – udtaler:
Klagerens køb af den pågældende udlejningsejendom i nærværende sag må anses for en erhvervsmæssig disposition som led i klagerens udlejningsvirksomhed. Jeg stemmer derfor for, at Ankenævnet afviser at behandle klagen, da denne vedrører klagerens erhvervsmæssige virksomhed, ligesom den adskiller sig fra klager vedrørende et privat kundeforhold, jf. § 2, stk. 3, i ankenævnets vedtægter.
Efter stemmeflertal kan Ankenævnet behandle sagen.
Tre medlemmer – John Mosegaard, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn – udtaler videre:
I 2008 købte klageren en udlejningsejendom med fire lejemål.
Vi finder, at det må lægges til grund, at Nordea Danmark tilvejebragte den finansiering af ejendomskøbet, som blev aftalt mellem parterne. Det er i sagen alene klagerens forklaring, der understøtter, at han ved købet af den omhandlede ejendom blev tilsikret en lavere rente, end han har fået, på bankdelen af finansieringen af ejendommen.
Vi finder det ikke godtgjort, at banken ydede mangelfuld rådgivning i forbindelse med købet.
Forhåndslånet, der blev udbetalt ved købet, blev ved færdigmeldingen ikke krævet nedbragt og overgik til realkreditbelåning. En højere realkreditbelåning end den skete, der måtte have været forudsat forud for købet, blev ifølge banken forhindret af lånegrænserne for realkreditbelåning. En sådan yderligere realkreditbelåning ville under alle omstændigheder være betinget af en eventuel værdistigning af ejendommen. Ovenstående forhindrede også klageren i at søge realkreditlån hos andre realkreditinstitutter.
Der opstod efter ejendomskøbet underskud på driften af den omhandlede udlejningsejendom, ligesom ombygningen blev 300.000 kr. dyrere end forudsat. Banken lånefinansierede underskuddet frem til 2017. Heri ligger der ikke i sig selv et bindende tilsagn om, at banken vil fortsætte finansieringen af yderligere underskud. Vi lægger til grund, at banken i foråret 2017 var berettiget til at opsige klagerens engagement som følge af misligholdelse.
Vi kan ikke pålægge banken at acceptere en bestemt afviklingsordning eller akkordordning af gælden med henblik på at undgå at realisere et tab ved et salg af ejendommen.
Det må lægges til grund, at de ekstraordinære indbetalinger på engagementet med arve- og erstatningsmidler skete med klagerens samtykke.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.