Spørgsmål om indestående på skødedeponeringskonto tidligere end sket burde have været anvendt til indfrielse af lån, der ikke skulle overtages af køber.
| Sagsnummer: | 163/2006 |
| Dato: | 06-12-2006 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karin Duerlund, Niels Bolt Jørgensen, Sonny Kristoffersen, Bent Olufsen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - anvendelse
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Spørgsmål om indestående på skødedeponeringskonto tidligere end sket burde have været anvendt til indfrielse af lån, der ikke skulle overtages af køber. |
| Indklagede: | Forstædernes Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører, om indklagede i forbindelse med klagerens ejendomskøb tidligere end sket burde have anvendt den deponerede købesum til indfrielse af lån, som ikke skulle overtages af klageren.
Sagens omstændigheder.
Klageren og dennes samlever, S, købte en fast ejendom med overtagelse den 15. juli i 2005. Købesummen var på 2.020.000 kr. kontant med en udbetaling på 100.000 kr. Ifølge købsaftalen var indklagede sælgers pengeinstitut, mens pengeinstituttet P var anført som klagerens og S's pengeinstitut. Købesummen skulle deponeres hos indklagede. Klageren havde et engagement med indklagede, der bestod af en økonomikonto og en lønkonto.
Parterne indgik købsaftalen på egen hånd uden medvirken af en ejendomsformidler. Af købsaftalens standardbestemmelser fremgår bl.a.:
"8.12 DISPOSITION OVER KØBESUMMEN
Den, der berigtiger handelen, er forpligtet til at betale følgende ud af de deponerede midler:
pantegæld, der ikke skal overtages."
Ved e-mail til indklagede af 26. juni 2005 oplyste sælger navn og adresse på klagerens og S's rådgiver, R. Sælgeren sendte en kopi af e-mailen til klageren, som samtidig blev anmodet om at bekræfte, at R var i gang med at udarbejde skøde, og at oplyse, hvornår skødet ville blive sendt til sælgers advokat.
Ved skrivelse af 8. juli 2005 rettede indklagede henvendelse til R. Indklagede anmodede om R's tilladelse til at anvende ca. 1.340.000 kr. af de deponerede midler til indfrielse af to Nykreditlån i ejendommen, som ikke skulle overtages af klageren og S. Indklagede anmodede endvidere R om at sende en kopi af skødet, når dette var tinglyst med retsanmærkninger.
Ved skrivelse af 14. juli 2005 sendte et pengeinstitut, P2, restkøbesummen på 1.920.000 kr., som blev indsat på en deponeringskonto hos indklagede. Af fremsendelsesskrivelsen fremgår bl.a.:
"Af deponerede midler bedes gæld indfriet, som ikke skal overtages af køber."
Ved skrivelse af 15. august 2005 til R spurgte indklagede, om skødet var blevet lyst med anmærkninger.
Ved skrivelse af 29. august 2005 til R forespurgte indklagede på ny til skødet.
Ved skrivelse af 7. oktober 2005 til indklagede meddelte R følgende:
"For god ordens skyld bekræfter jeg, at af de deponerede midler kan frigives beløb til indfrielse af gæld, som ikke overtages af køber.
Dette er ligeledes meddelt ved skrivelse af 14.7.2005 fra [P2] til [indklagede]."
Skrivelsen blev modtaget hos indklagede den 11. oktober 2005.
Den 14. oktober 2005 blev skødet tinglyst med anmærkninger.
Indklagede har oplyst, at man den 20. oktober 2005 konstaterede, at skødet var tinglyst, og at man straks herefter bestilte indfrielsestilbud. Indklagede modtog ikke en kopi af skødet.
Nykreditlånene blev indfriet den 25. oktober 2005.
Parternes påstande.
Klageren har den 26. juni 2006 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal betale "de renter og bidrag, som er påløbet lånet til Nykredit for perioden 15.7.-24.10.2005".
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede burde have indfriet Nykreditlånene pr. overtagelsesdagen den 15. juli 2005. Begge parter i handlen var kunder hos indklagede, og ved fremsendelsen af restkøbesummen blev indklagede anmodet om at foretage indfrielse.
I forbindelse med udarbejdelsen af refusionsopgørelsen gjorde sælger opmærksom på, at lånene endnu ikke var indfriede, og rejste krav mod ham og S om betaling af renterne på lånene fra den 15. juli 2005 og til indfrielsesdagen.
Det er uforståeligt, at indklagede ikke indfriede lånene pr. overtagelsesdagen men ufortrødent fortsatte med at betale terminsydelse på lånene for sælger, velvidende at ejendommen var solgt.
Indklagede har anført, at der ikke blev begået ansvarspådragende fejl i forbindelse med indfrielsen af de eksisterende lån i ejendommen. Sagen blev efter sædvanlig praksis behandlet i overensstemmelse de oplysninger der blev givet om, hvem der var klagerens og S's rådgiver, og købsaftalens bestemmelser om disposition over deponerede midler.
Det er alene købers rådgiver/den der berigtiger en ejendomshandel, der kan give tilladelse til at bruge af de deponerede midler i en ejendomshandel. Der blev gentagne gange rettet henvendelse til rådgiveren, R, med anmodning om accept til at indfri de hæftelser, der ikke skulle overtages, når skødet var tinglyst med anmærkninger. Accepten blev først modtaget den 11. oktober 2005, og den 20. oktober konstaterede indklagede selv, at skødet var tinglyst med anmærkninger. Herefter blev indfrielsen straks ekspederet.
Klageren har hverken nu eller tidligere bestridt oplysningen om, at R var klagers/købers rådgiver i forbindelse med handlen.
Fra overtagelsesdagen kontrollerede man jævnligt tingbogen med henblik på selv at konstatere, om skødet var blevet tinglyst.
Finansieringen af ejendomskøbet blev ikke drøftet mellem klageren og indklagede, og ifølge købsaftalen var P klagerens og S's pengeinstitut. Sagen blev derfor i overensstemmelse med fast praksis ekspederet med det udgangspunkt, at indklagede repræsenterede sælger.
Restkøbesummen blev deponeret af pengeinstituttet P2, uden at der blev givet meddelelse om, at P2 og ikke R var bemyndiget til at give accept til at bruge af de deponerede midler til indfrielserne.
Indklagede har fået oplyst, at ekspeditionen af skødet blev forsinket på grund af forkert angivelse af navnet på den ene af sælgerne, hvis navn var blevet ændret i forbindelse med indgåelse af ægteskab.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
I mangel af særlig aftale om det modsatte kunne indklagede ikke anvende den deponerede købesum til indfrielse af de hæftelser, som klageren og S ikke skulle overtage, medmindre indklagede påtog sig at indestå for tinglysning af anmærkningsfrit skøde. En sådan indeståelse kunne det i hvert fald ikke påhvile indklagede at påtage sig, før skødet var tinglyst alene med anmærkning om de hæftelser, der skulle indfries.
Ankenævnet finder ikke, at indklagede burde have forstået skrivelsen af 14. juli 2005 således, at P2 mente sig bemyndiget til på klagerens og S's vegne at acceptere, at indfrielserne kunne ske med midlerne fra det fremsendte beløb, uden at der forelå tinglyst skøde. Det anførte i skrivelsen må forstås således, at indklagede blev anmodet om at foretage indfrielserne i overensstemmelse med sædvanlig praksis.
Trods gentagne henvendelser til R fik indklagede først den 11. oktober 2005 dennes accept af indfrielserne og først den 20. oktober 2005 kendskab til tinglysningen af skødet, som var sket den 14. oktober 2005.
Ankenævnet finder efter det anførte, at indklagede er uden ansvar for, at indfrielserne ikke blev gennemført tidligere end sket.
Klagen tages derfor ikke til følge.
Det bemærkes, at Ankenævnet ikke har taget stilling til berettigelsen af sælgerens krav om, at klageren og S som købere er forpligtet til at refundere renter og bidrag på de omhandlede lån fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.