Betingelser for mellemfinansiering af køb af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 327 /2005 |
| Dato: | 08-06-2006 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Lotte Aakjær Jensen, Rut Jørgensen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Udlån - stiftelse
|
| Ledetekst: | Betingelser for mellemfinansiering af køb af fast ejendom. |
| Indklagede: | Sparekassen Vendsyssel |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører betingelserne for en mellemfinansiering af klagernes køb af fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
I juni 2004 rettede klageren M henvendelse til indklagede med henblik på etablering af et kundeforhold. M er indehaver af en mindre landbrugsejendom og har lønnet beskæftigelse ved siden af. Ved henvendelsen oplyste M, at han og klager H var flyttet sammen hos ham. Klagerne ønskede, at indklagede gav tilsagn om mellemfinansiering af køb af et jordstykke fra en naboejendom; prisen var 333.000 kr. M's hidtidige pengeinstitut ønskede ikke at medvirke ved finansieringen.
Af sagen fremgår, at H, der er enke, ejede et snedkerværksted samt en fast ejendom, som var sat til salg.
Indklagede har anført, at man gav tilsagn om at finansiere jordkøbet, men på betingelse af, at den endelige finansiering med kreditforeningslån skulle være på plads, forinden købesummen kunne fremsendes til sælger. Klagerne bestrider indklagedes sagsfremstilling på dette punkt.
Den 8. juli 2004 bevilgede indklagede klagerne en kassekredit benævnt mellemregningskonto med en kreditramme på 400.000 kr. Af kassekreditkontrakten fremgår, at kreditrammen indestod uden nedskrivning indtil videre.
Af posteringsoversigt for mellemregningskontoen fremgår, at den i juli måned 2004 blev anvendt til overførsel af klagernes engagement med tidligere pengeinstitutter.
I forbindelse med etableringen af mellemregningskontoen anmodede indklagede en ejendomsmægler om en vurdering af M's ejendom. Ejendomsmægleren vurderede ejendommen til højst 1 mio. kr. ved salg i en tvangssituation. Indklagede orienterede klagerne om vurderingen, som de ikke kunne acceptere. Efter aftale med klagerne blev der herefter indhentet en vurdering gennem Nykredit, som vurderede ejendommen til mellem 1,3 og 1,5 mio. kr. Ifølge indklagede kunne klagerne heller ikke acceptere denne vurdering.
Efterfølgende kontaktede indklagede DLR, der aktuelt havde lån i M's ejendom, med henblik på indhentning af lånetilbud.
Den 3. august 2004 tilbød DLR et lån på 1.215.000 kr. Af tilbuddet fremgår, at det var en betingelse for lånet, at H indtrådte som selvskyldnerkautionist for de til enhver tid værende rangsidste 250.000 kr.
Da H ikke ønskede at kautionere for DLR-lånet, blev DLR anmodet om at fremkomme med et nyt lånetilbud på omlægning af det eksisterende DLR-lån samt et lånetilbud vedrørende jordkøbet.
Den 13. august 2004 tilbød DLR herefter dels et lån på 1.004.000 kr. samt et lån på 211.000 kr. der havde sekundær prioritetsstilling i forhold til lånet på 1.004.000 kr. Det var en betingelse for lånet på 211.000 kr., at H indtrådte som selvskyldnerkautionist.
H afslog fortsat at kautionere over for DLR.
Klagerne anmodede indklagede om at overføre købesummen vedrørende jordkøbet til sælger, hvilket indklagede ved skrivelse af 25. oktober 2004 afslog med henvisning til, at den endelige finansiering ikke var på plads.
Klagerne rettede henvendelse til et andet pengeinstitut, der herefter formidlede, at DLR's lånetilbud på 211.000 kr. blev ændret, således at lånet alene havde pant i den tilkøbte jord. Endvidere blev der ikke krævet kaution af H.
Ved skrivelse af 29. juni 2005 rettede klagerne henvendelse til indklagede vedrørende forløbet af etableringen af mellemregningskontoen og indklagedes afslag på at finansiere købesummen vedrørende jordkøbet, forinden endelig finansiering var på plads. Klagerne klagede over indklagedes behandling og anmodede om indklagedes forslag til en for alle parter tilfredsstillende afslutning af engagementet med indklagede.
Ved skrivelse af 8. juli 2005 meddelte indklagede klagerne, at det var indklagedes klare opfattelse, at indklagedes medarbejder havde handlet i fuld overensstemmelse med indklagedes retningslinjer for god kunderådgivning.
Parternes påstande.
Klagerne har den 14. december 2005 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning på 500.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at det bestrides, at det var en betingelse, at finansieringen af jordkøbet skulle være på plads, før købesummen kunne trækkes på mellemregningskontoen. Indklagedes lånetilsagn om 400.000 kr. var ubetinget.
Ved oprettelsen af kontoen fik de udleveret et hævekort og kunne i princippet have hævet de 400.000 kr. og brugt dem til hvad som helst.
De har på intet tidspunkt antydet, at de ikke vil optage et kreditforeningslån, men det skulle være på de rigtige vilkår.
Indklagede har anført, at det hele tiden var en forudsætning for udbetalingen fra mellemregningskontoen til jordkøbet, at der kunne opnås en realkreditfinansiering heraf.
Mellemregningskontoen blev oprettet den 8. juli 2004 som en opsamlingskonto for overførsler fra klagernes tidligere pengeinstitutter. Kontoen var tænkt som en udlægskonto for jordkøbet, når finansieringen var på plads.
Det er kutyme at oprette en mellemregningskonto i forbindelse med overførsel af nye kunder, hvor der samtidig er ejerskifte i en eller anden form.
Der blev ikke udleveret hævekort til kontoen, men et kontonummerbevis som en huskeseddel for klagerne.
Indklagede har ikke pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne, idet det blev tilkendegivet, at en forudsætning for udbetalingen fra mellemregningskontoen til jordkøbet var, at den endelige finansiering via realkredit var på plads.
Klagerne har ikke lidt tab. Klagerne har ikke vist vilje til at vedstå de aftaler, der blev indgået på det første møde.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Selvom betingelserne for indklagedes tilsagn om at finansiere klagernes køb af jordstykket var uklare, idet indklagede ikke synes tydeligt at have tilkendegivet, at det var en forudsætning for at udbetale fra kreditten, at den endelige finansiering var på plads i form af realkreditbelåning, finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at klagerne har lidt tab som følge af, at indklagede i oktober 2004 afviste at overføre købesummen til sælger.
Allerede som følge herafKlagen tages ikke til følge.