Salgsfuldmagt, selvkontrahering, forkøbsret m.m.
| Sagsnummer: | 709/1994 |
| Dato: | 06-09-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Ole Just, Peter Nedergaard, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Fuldmagt - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Salgsfuldmagt, selvkontrahering, forkøbsret m.m. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | SD |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Den 21. december 1992 underskrev klageren en uigenkaldelig salgsfuldmagt, hvorefter et pengeinstitut, der senere er overtaget af indklagede, fik fuldmagt til at sælge hendes faste ejendom, der tjente som bolig for hende og hendes ægtefælle. Fuldmagten var gældende i 1 år. Provenuet ved salget skulle indgå på klagerens engagement med indklagede. Af fuldmagten fremgik, at klageren og dennes ægtefælle fik:
"..... 3 dages forkøbsret på samme vilkår og samme betingelser som bud måtte foreligge fra anden side til de nævnte aktiver, og således at antagende svar skal være [indklagede] i hænde med tilhørende sikkerhed for handelens opfyldelse senest 3 dage efter, at købstilbud er forelagt pr. post eller telefax. Forkøbsretten gælder naturligvis kun i det omfang, at [indklagede] er aktivt involveret i salget."
Forud for afgivelsen af fuldmagten havde indklagede meddelt, at såfremt fuldmagten ikke blev underskrevet af klageren, ville der blive indgivet konkursbegæring mod hende.
Klageren afgav i samme forbindelse uigenkaldelig salgsfuldmagt vedrørende en lystbåd med tilsvarende indhold som vedrørende den faste ejendom.
Klagerens faste ejendom var på ca. 10.000 m2. En ejendomsmægler havde primo december 1992 meddelt klageren, at efter hans skøn ville villaen med en grund på ca. 5.000 m2 kunne indbringe kontant ca. 2,5 mill. kr., og at 5 byggegrunde hver ville kunne indbringe kontant ca. 250.000 kr.
Den faste ejendom blev i september 1993 udbudt til salg gennem den samme ejendomsmægler. Af en fremlagt annonce fremgår, at kontantprisen var 1.760.000 kr., og at ejendommen var på ca. 5.000 m2. Ved slutseddel af 1. oktober 1993 solgtes den samlede ejendom for 2.930.000 kr. Af skødet vedrørende overdragelsen fremgår, at af købesummen blev der stillet bankgaranti gennem indklagede for 1 mill. kr. Det var en forudsætning for køberne, at Realkredit Danmark ydede et ejerskiftelån på 1.500.000 kr. og relakserede 5 byggegrunde.
I forbindelse med at skødet til køberne anmeldtes til tinglysning den 8. december 1993, gjorde klageren indsigelse over for tinglysningsdommeren og anførte, at salgsfuldmagten ikke var opfyldt, da ejendommen ikke var solgt til bedst opnåelige pris, og da der forelå en tilbageskødningsaftale vedrørende en del af ejendommen mellem køberne og indklagede. I medfør af tinglysningslovens § 8, stk. 3, anmodede tinglysningsdommeren indklagedes advokat, der var anmelder af skødet, om at der meddeltes yderligere oplysninger til brug for afgørelsen af, om skødet kunne lyses endeligt eller med frist.
I skrivelse af 11. januar 1994 meddelte indklagedes advokat klageren, at han var instrueret om at indgive konkursbegæring omgående, såfremt klageren ikke senest den 17. sm. havde trukket sine indsigelser tilbage.
Der fandt herefter en korrespondance sted mellem indklagedes advokat og klagerens advokat. Klagerens advokat gjorde i den forbindelse gældende, at indklagede havde afvist at lade klageren eller dennes familie frikøbe ejendommen til den udbudte pris på 1.760.000 kr., ligesom indklagede havde udnyttet salgsfuldmagten til selv at overtage 5 byggegrunde. Klagerens advokat gjorde videre indsigelse mod indklagedes salg af klagerens lystfartøj, som klageren fandt var solgt til for lav en pris.
I skrivelse af 23. marts 1994 meddelte klagerens advokat indklagedes advokat, at klageren havde påtegnet skødet vedrørende salget af den faste ejendom, men at dette ikke var udtryk for, at klageren anerkendte, at der forelå en retmæssig overdragelse; påtegningen var alene givet som resultat af indklagedes advokats trusler om at erklære klageren konkurs. I skrivelse af samme dato til indklagedes direktion forbeholdt klagerens advokat at gøre erstatningsansvar gældende for det tab, som klageren var påført ved afhændelsen af den faste ejendom samt lystbåden i strid med de meddelte salgsfuldmagter.
Ved opgørelse af 10. juni 1994 beregnede indklagedes advokat nettoprovenuet ved salget af den faste ejendom til ca. 24.000 kr. Indklagede har oplyst, at herudover vil provenuet ved salget af de 5 byggegrunde blive godskrevet klagerens engagement.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand principalt om tilbageskødning af ejendommen og tilbagelevering af båden, subsidiært om erstatning svarende til forskellen mellem handelsværdierne og de opnåede salgspriser med tillæg af renter.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagedes salg af den faste ejendom er sket i strid med salgsfuldmagtens bestemmelse om tilbudspligt. Efter at ejendommen var udbudt til kontant 1.760.000 kr., accepterede hun denne pris. Salget blev imidlertid konstrueret således, at det omfattede den samlede ejendom, men sådan at køberen var givet tilsagn om, at indklagede ville overtage de 5 byggegrunde for 1 mill. kr. Handelen er samtidig udtryk for, at indklagede har foretaget selvkontrahering, hvilket må anses for stridende mod fuldmagten. Under trussel om at blive erklæret konkurs måtte hun frafalde sin protest over for tinglysningsdommeren. Det bestrides, at hun ønskede at overtage ejendommen på andre betingelser end de udbudte, nemlig 1.760.000 kr. kontant. Med hensyn til båden ønskede hun at overtage denne til et beløb på ca. 565.000 kr. svarende til indklagedes nettoprovenu ved den opnåede - alt for lave - salgspris på ca. 660.000 kr., men der blev stillet krav om betaling af ca. 100.000 kr. i omkostninger, herunder salær til indklagedes advokat samt bådmægler. Dette fandt hun var i strid med salgsfuldmagten.
Indklagede har anført, at såvel ejendommen som båden blev solgt på grundlag af salgsfuldmagterne underskrevet af klageren. Klageren fik tilbudt at købe aktiverne i overensstemmelse med fuldmagternes indhold, hvilket vil sige på samme vilkår, som disse er afhændet til trediemand. Klageren har dog i begge situationer ment sig berettiget til at købe aktiverne på andre vilkår, end hvad der kunne opnåes hos trediemand, og derfor blev aktiverne solgt til trediemand. Med hensyn til ejendommen fik klageren overbragt slutsedler inden salget af ejendommen. Af disse fremgik, at en del af ejendommen blev tilbagekøbt af indklagede, hvilket ikke gav anledning til bemærkninger fra klageren eller dennes advokat. Klageren har derfor accepteret dette forhold.
Ankenævnets bemærkninger:
Det er ubestridt, at det ved indklagedes salg af klagerens faste ejendom blev aftalt med køberen, at indklagede af denne skulle tilbagekøbe de 5 byggegrunde for 1 mio. kr. Ankenævnet finder, at indklagede var uberettiget til at udnytte salgsfuldmagten på denne måde, som reelt indebar en selvkontrahering, og det er ikke godtgjort, at klageren har accepteret fremgangsmåden.
Det må efter det foreliggende lægges til grund, at indklagede endvidere afviste klagerens tilbud om at købe den del af ejendommen, på hvilken villaen var beliggende, for den kontantpris på 1.760.000 kr., til hvilken denne del af ejendommen blev udbudt af indklagede. Ankenævnet finder, at dette - i hvert fald når det sammenholdes med omstændighederne omkring det gennemførte salg - var i strid med bestemmelsen i salgsfuldmagten om forkøbsret for klageren.
Klageren, der var bistået af advokat, valgte i marts 1994 at påtegne skødet, således at dette kunne tinglyses endeligt, idet klagerens advokat samtidig over for indklagede forbeholdt sig at rejse erstatningskrav. Klageren må herefter være afskåret fra nu at kræve ejendommen tilbageskødet, og påstanden herom kan allerede af denne grund ikke tages til følge.
Indklagede findes ikke at have handlet i strid med salgsfuldmagten vedrørende båden ved at forlange, at klageren som betingelse for at udnytte forkøbsretten skulle betale den pris, der var aftalt med tredjemand. Klagerens anbringende om, at hun havde ret til at købe båden til en pris svarende til indklagedes nettoprovenu ved salg til tredjemand, kan således ikke tages til følge.
Selv om det måtte kunne fastslås, at indklagede burde have opnået en højere pris for båden, vil dette ikke indebære, at indklagede kan tilpligtes at tilbagelevere båden til klageren, allerede fordi dette må anses for umuligt at gennemføre i forhold til køberen af båden.
En stillingtagen til klagerens subsidiære påstand om erstatning ville forudsætte en bevisførelse i form af sagkyndige erklæringer vedrørende ejendommens og bådens værdi, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. I medfør af vedtægternes § 7, stk. 1, afviser Ankenævnet derfor sagen for så vidt angår erstatningspåstanden.
Som følge af det anførte
Indklagede bør anerkende at have handlet i strid med salgsfuldmagten vedrørende klagerens faste ejendom på de foran anførte måder.Klagerens påstand om tilbageskødning af ejendommen og tilbagelevering af båden tages ikke til følge.Ankenævnet kan ikke behandle klagerens påstand om erstatning.Klagegebyret tilbagebetales klageren.