Afgørelse

Indsigelser om manglende rådgivning forud for køb af andelsbolig og mangelfuld rådgivning om placering af indlånsmidler.

Indledning

Denne sag drejer sig om klagerens indsigelser om manglende rådgivning hos Jyske Bank forud for hendes køb af en andelsbolig i 2008 og mangelfuld rådgivning om placering af hendes indlånsmidler.

Sagens omstændigheder

Klageren, der i en længere årrække havde været kunde i Jyske Bank, optog i 2006 et prioritetslån i banken med pant i hendes daværende ejendom. Lånet var med en hovedstol på 875.000 kr., variabel rente og indledende afdragsfrihed.

I 2008 solgte klageren ejendommen. I den forbindelse var hun den 6. august 2008 til møde i banken om indfrielse af prioritetslånet og anvendelse af en del af provenuet fra ejendomssalget til indfrielse af et ejerpantebrev, som lå til sikkerhed for klagerens datters og svigersøns engagement i et andet pengeinstitut.

Den 6. august 2008 underskrev klageren endvidere en købsaftale vedrørende køb af en andelsbolig med overtagelsesdag den 1. september 2008 til en købspris på 450.146,49 kr. Der var en fortrydelsesfrist på seks hverdage fra aftalens indgåelse. Hun skulle ikke låne til købet af andelsboligen.

Af købsaftalens punkt 13, Andre vilkår fremgår blandt andet:

”…

Køber er oplyst om andelsboligforeningens finansiering. Herunder, at der ved det forgangne årsskifte er omlagt lån. Særligt henvises til vedlagte tingbogsattest, regnskab for 2006, budget for 2007, udsendt materiale af 31.10.2007 til ekstraordinær generalforsamling 15.11.2007, samt referat af ekstraordinær generalforsamling 15.11.2007. Køber er tillige oplyst om, at en mulig konsekvens af senere låneomlægninger kan være den, at huslejen stiger.

…”

Af referat af ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforeningen den 15. november 2007 fremgik, at der som punkt 2 på dagsordenen blev drøftet ”Gennemgang af eksisterende finansiering samt forslag til ny finansiering ved bestyrelsen, en repræsentant fra et realkreditinstitut og en repræsentant fra et pengeinstitut. Det fremgår yderligere, at principperne i en valutaswap kontra en renteswap samt tre forskellige finansieringsforlag blev gennemgået. Efter afstemning om finansieringsforslagene, vedtog generalforsamlingen et finansieringsforslag, hvortil der blandt andet var tilknyttet en valutaswapaftale.

Den 27. juni 2011 blev valutaswapaftalen tvangslukket af foreningens pengeinstitut. Lukningen gav et større underskud, som andelsboligforeningen fik finansieret ved optagelse af et lån, hvilket ifølge klageren medførte en kraftig nedskrivning af andelens værdi.

Den 1. oktober 2010 indskød klageren på Jyske Banks anbefaling 300.000 kr. på en såkaldt rentegaranti med udløb i 2012. Ved rentegarantiens udløb i 2012 forlængede hun bindingsperioden til 2013, og i 2013 blev den på tilsvarende vis forlænget til 2014, hvor den udløb den 30. september 2014. Ifølge klagerens oplysninger var indlånsrenten i den første bindingsperiode 2,5 %. I 2012 var indlånsrenten 1,25 %, og i 2013 var den 1,125 %. Af klagerens årsopgørelser fremgår, at hun i 2010 fik en renteindtægt på 1.890,60 kr. på rentegarantien, i 2011 var renteindtægten 7.500,75 kr., i 2012 var den på 6.546,69 kr. og i 2013 på 3.656,48 kr.

I februar 2014 skiftede klageren pengeinstitut. Hun lod rentegarantien stå i Jyske Bank indtil 30. september 2014, da hun skulle betale rentedekort, hvis hun ville overføre pengene til et andet pengeinstitut inden bindingsperiodens udløb.

Parternes påstande

Den 1. april 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal betale en erstatning på 310.000 kr.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun på mødet den 6. august 2008 afleverede papirerne vedrørende købet af andelsboligen til gennemsyn. Banken skulle ikke finansiere købet, men skulle blandt andet sørge for overførsel af indskud til andelsboligforeningens administrator.

Senere samme dag underskrev hun købsaftalen.

Hun afhentede papirerne i banken inden fortrydelsesfristens udløb. Der var ikke afsat tid til et møde, da hun hentede papirerne. Hendes rådgiver bemærkede bare, at det så spændende ud.

Banken burde have været klar over, at hun var meget påpasselig og ikke risikovillig. Den burde have rådgivet hende om, at andelsboligforeningen havde optaget lån med en tilknyttet swapaftale, og at der var tale om en risikofyldt finansieringsform, der eventuelt kunne medføre stigende husleje og tab for andelshaverne. Banken havde pligt til at foretage en selvstændig vurdering af risiciene, uanset om der var tale om pengeinstituttets egne produkter eller andres produkter.

Hun ville herefter have haft mulighed for at undlade at købe andelsboligen eller i hvert fald for at fortryde købet, alt afhængigt af om hun allerede var blevet advaret på mødet den 6. august 2008 eller senere, da hun hentede papirerne.

I 2008 til 2010 havde hun en større opsparing stående på en anfordringskonto, hvor hun fik en minimal eller ingen rentetilskrivning. I 2010 indskød hun på bankens anbefaling opsparingen på en rentegaranti. Banken burde have rådgivet hende om rentegarantiproduktet allerede i 2008.

Hun har endvidere senere erfaret, at andre banker udbød bedre forrentning af indlån uden et krav om en bindingsperiode, hvilket hun ikke blev rådgivet om. Banken bør yde en rentekompensation i forhold hertil.

Tabet på andelsboligen udgør 450.000 kr. Som følge af fald i andelskronen fra 2010 til nu har hun betalt en merhusleje på 30.000 kr. – 35.000 kr., og andelen kan fortsat ikke sælges.

Jyske Bank har anført, at købsaftalen vedrørende klagerens køb af andelsboligen ikke blev gennemgået. Banken har ikke været forpligtet til at rådgive klageren om økonomien i andelsboligforeningen, allerede fordi banken ikke skulle finansiere klagerens køb af andelsboligen.

Banken bestrider endvidere, at den skulle have fået forevist købsaftale med tilhørende bilag.

Klageren har ikke godtgjort, at banken havde påtaget sig en selvstændig forpligtelse til at rådgive hende om andelsboligforeningens økonomi i forbindelse med hendes køb af andelsbolig. Hun har heller ikke godtgjort, at swapaftalen var indgået på tidspunktet for hendes køb af andelsboligen, og at banken skulle være bekendt med denne, ligesom hun ikke har godtgjort, at handlen var betinget af bankens godkendelse, og at bankens rådgivning om swapaftalen kunne have afbrudt handlen.

Klageren har heller ikke på tilstrækkelig måde dokumenteret, at faldet i andelskronen har direkte sammenhæng med nedlukningen af andelsboligforeningens valutaswap, ligesom omstændighederne omkring lukningen fremstår som uklare.

Klagerens eventuelle krav er forældet efter forældelseslovens § 3, stk. 1.

Vedrørende klagerens indlånsmidler har banken på grund af den medgåede tid ikke længere mulighed for at redegøre for, hvad der eventuelt måtte være drøftet med klageren om placering af midlerne i perioden 2008-2010. Banken havde ikke en selvstændig forpligtelse til på eget initiativ at yde rådgivning om den mest fordelagtige måde at anbringe midlerne på.

Banken er uforstående over for klagerens påstand om, at banken skulle være årsag til, at hun i årene 2010-2014 har lidt et tab som følge af manglende renteindtægter. De af banken fremlagte årsoversigter dokumenterer, at klageren hvert år har haft en renteindtægt, der kan henføres til rentegarantien.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren underskrev den 6. august 2008 en købsaftale vedrørende køb af en andelsbolig. Jyske Bank skulle ikke finansiere købet .

Det kan efter det foreliggende ikke lægges til grund, at banken påtog sig at rådgive klageren om andelsboligkøbet og om andelsboligforeningens økonomi, og Ankenævnet finder det således ikke godtgjort, at banken skulle have pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med klagerens køb af andelsboligen.

Med hensyn til placeringen af klagerens indlånsmidler i perioden 2008 til 2010, har banken på grund af den medgåede tid ikke længere mulighed for at redegøre for, hvad der eventuelt måtte være drøftet med klageren. Ankenævnet finder, at et eventuelt erstatningskrav vedrørende denne periode må anses for forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1.

Efter det foreliggende finder Ankenævnet ikke, at banken har begået fejl eller forsømmelser ved i 2010 at anbefale klageren at placere sin opsparing på indlånskontoen ”Rentegaranti”. Ankenævnet lægger til grund, at banken har ydet den rente, der var aftalt, og Ankenævnet kan ikke pålægge banken at betale yderligere. Dette gælder uanset, om klageren eventuelt kunne have opnået en højere forrentning i et andet pengeinstitut.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.