Skift af realkreditinstitut, bortfald af reguleringsklausul til fordel for køber.
| Sagsnummer: | 588/1994 |
| Dato: | 31-05-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Skift af realkreditinstitut, bortfald af reguleringsklausul til fordel for køber. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I februar 1994 solgte klagerne deres ejerlejlighed og købte en anden fast ejendom. Indklagedes Frihavn afdeling medvirkede ved begge handler, og sagen vedrører, om indklagede har pådraget sig ansvar overfor klagerne i denne forbindelse.
I
Ved slutseddel af 22. februar 1994 solgte klagerne deres ejerlejlighed. Af købesummen på 502.000 kr. skulle 389.000 kr. berigtiges ved optagelse af et kontantlån. Slutsedlen indeholdt en reguleringsklausul, hvorefter købesummen skulle reguleres i det omfang, kontantlånets obligationsmængde kom til at afvige fra den i slutsedlen forudsatte.
Den 25. februar 1994 modtog indklagedes Frihavn afdeling fra den medvirkende ejendomsmægler handlens dokumenter med anmodning om hjemtagelse af ejerskiftelånet m.v. Spørgsmålet om kurssikring blev på dette tidspunkt drøftet med klagerne. Ifølge klagerne blev de frarådet at foretage kurssikring.
Den 14. marts 1994 modtog indklagede pantebrevet vedrørende ejerskiftelånet. Klagerne underskrev pantebrevet den 30. marts 1994 (onsdag før Påske), og det fremsendtes til tinglysning den 7. april 1994.
Den 12. april 1994 underskrev klagerne aftale om omprioritering. På blanketten er anført, at "kurssikring ønskes foretaget, såfremt undertegnede giver besked herom".
Den 11. maj 1994 fremsendte indklagede udbetalingsanmodning til Realkredit Danmark, hvorefter lånet udbetaltes den 20. maj 1994.
Under en efterfølgende korrespondance med klagerne tilbød indklagede at godtgøre klagernes tab som følge af kursfaldet i perioden 14. marts - 7. april 1994. Indklagede beregnede beløbet til 6.427,92 kr.
Klagerne har anført, at indklagede har pådraget sig erstatningsansvar, idet man tilrådede at undlade kurssikring af ejerskiftelånet på trods af slutsedlens reguleringsbestemmelse. Indklagede gav udtryk for, at omprioriteringen af ejerlejligheden var uvæsentlig, hvorimod det altafgørende var belåningen af deres nye hus. Hertil kommer, at indklagede ikke har ekspederet sagen med den fornødne hurtighed - tilmed på et tidspunkt, hvor obligationskurserne var vigende. Ved samtalerne om kurssikring tilkendegav indklagede, at dette ikke var nødvendig, da der kun var tale om nogle få hundrede kroner pr. kurspoint. På et tidspunkt blev deres tab anslået til ca. 17.000 kr., og indklagede meddelte, at det ikke var gunstigt at kurssikre på dette tidspunkt, men at man ville foretage kurssikring, når dette var gunstigt for dem.
Indklagede har anført, at det ikke har været muligt at få klarlagt, hvorfor kreditforeningspantebrevet først blev underskrevet den 30. marts 1994, ligesom det er uvist, hvorfor pantebrevet først sendtes til tinglysning den 7. april 1994. Det afvises, at indklagede er ansvarlig for klagernes tab som følge af manglende kurssikring, idet klagerne hele tiden ønskede at vente og se, om kurserne steg.
II
Ved slutseddel af 23. februar 1994 købte klagerne en fast ejendom. Af købesummen på 880.000 kr. skulle 685.000 kr. berigtiges ved hjemtagelse af et kontantlån i Nykredit. Slutsedlen indeholdt en bestemmelse om regulering ved reduktion af sælgerpantebrevet, såfremt de årlige ydelser blev forøget med mere end 500 kr., dog minimum 2%, i forhold til det i slutsedlen forudsatte. Endvidere var anført:
"Køber er berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger.
Købers valg af finansiering giver ikke mulighed for regulering af ydelsen, jf. side 2b. [reguleringsbestemmelsen]
Valg af anden finansiering skal meddeles senest tre dage efter sælgers accept."
Slutsedlen er underskrevet af sælger den 27. februar 1994.
I skrivelse af 9. marts 1994 fra indklagedes Frihavn afdeling til den medvirkende ejendomsmægler er anført:
"I henhold til telefonsamtale af 8/3-1994 bekræftes det herved, at lån i Danske Kredit er bevilget endeligt d. 8. marts 1994.
Lånetilbud vil blive fremsendt til sælgers pengeinstitut.
Lånet hjemtages i købers navn, men for sælgers regning og risiko. Øvrige bestemmelser ifølge slutsedlen forbliver uændret gældende."
Klagerne modtog ved skrivelse af 10. marts 1994 fra ejendomsmægleren kopi af indklagedes skrivelse.
I en skrivelse af 15. marts 1994 til klagernes advokat anførte indklagede bl.a.:
"Vi udbeder os Deres kommentarer vedrørende følgende forhold:
Køber ønsker ejerskiftelånet optaget som kontantlån baseret på 6% obligationer. Købsaftalens reguleringsklausul tager udgangspunkt i kontantlån baseret på 5% obligationer.
Hvorledes er køber stillet ved valg af anden finansiering end den i købsaftalen anførte? - herunder specielt om reguleringsklausulen bortfalder, jvf. side 2.
Vi har drøftet forholdene med [sælgers ejendomsmægler]. Han er umiddelbart af den opfattelse, at reguleringsklausulen er bortfaldet.
I så fald er risikoen for renteændringer alene købers, og vi må tilråde en fastlåsning hurtigst muligt. Det fremgår dog ikke af købsaftalen, at køber kan kræve fastlåsning af renten."
Klagernes advokat meddelte i skrivelse af 18. marts 1994 indklagede, at han var enig i, at slutsedlens reguleringsbestemmelse måtte anses for bortfaldet, såfremt der optoges et andet lån end forudsat.
Den 21. marts 1994 fremsendte indklagede til sælgers pengeinstitut pantebrevet vedrørende ejerskiftelånet med anmodning om sagens ekspedition. Indklagede anmodede endvidere om at blive kontaktet, når sælger havde underskrevet dokumenterne, idet klagerne muligvis ønskede at fastlåse renten.
Udbetalingsanmodning fra sælgers pengeinstitut forelå den 14. juni 1994, hvorefter provenuet af ejerskiftelånet blev fremsendt den 23. juni 1994.
Klagerne har anført, at indklagede har pådraget sig erstatningsansvar, idet de blev tilrådet at skifte til Danske Kredit. Indklagede overså, at slutsedlens reguleringsbestemmelse herved bortfaldt, hvilket medførte, at risikoen for kursudviklingen påhvilede dem. Da indklagede blev opmærksom på problemet, fastholdt man Danske Kredit-belåningen, uanset det formentlig var muligt at fastholde Nykredit-belåningen og dermed reguleringsbestemmelsen. De modtog ikke kopi af korrespondancen mellem indklagede og deres advokat, og de bestrider, at de på noget tidspunkt blev tilrådet at foretage kurssikring.
Indklagede har anført, at afdelingen modtog klagernes advokats skrivelse af 18. marts 1994 den 21. s.m. Klagerne blev herefter tilrådet at kurssikre. Det kan ikke med nøjagtighed fastslås, hvornår konsekvenserne af klagernes valg af anden finansiering blev oplyst for dem, idet kurssikring løbende blev tilrådet. Det er indklagedes klare opfattelse, at klagerne i hvert fald den 7. april 1994 blev tilrådet kurssikring, idet man denne dag informerede om, at låneudbetalingsanmodningen var blevet underskrevet af sælger samme dag. Fra dette tidspunkt bør klagerne selv bære risikoen for kursudviklingen.
III
Påstande:
Klagerne, der har indbragt sagen ved klageskema af 4. september 1994, har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at betale deres tab vedrørende salget af ejerlejligheden, 26.650 kr., samt tabet vedrørende købet af fast ejendom, 60.865 kr., eller i alt 87.515 kr. med renter fra medio april 1994 svarende til indklagedes rentesats på kassekredit.
Klagerne har opgjort påstanden således:
| Vedrørende I: Lån hjemtaget den 20. maj 1994, kurs 82,25, | ||
| Vedrørende II: | ||
Inden sagens indbringelse for Ankenævnet har indklagede tilbudt at betale | ||
| Vedrørende I: | 10.000,00 21.593,08 | |
Herudover har indklagede frafaldet gebyr vedrørende ekspedition af ejerskiftelånet vedrørende I samt tilbudt et boliglån i størrelsesordenen 135.000 kr. over 15 år til rente 8 % (pr. 24. august 1994).
Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Ankenævnets bemærkninger:
Det er ubestridt, at klagerne umiddelbart efter, at indklagedes Frihavn afdeling havde modtaget dokumenterne vedrørende salget af deres ejerlejlighed, blev oplyst om muligheden for at kurssikre ejerskiftelånet, og Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagedes medarbejder i denne forbindelse har gjort sig skyldig i ansvarspådragende fejl eller forsømmelser. Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning ud over det allerede tilbudte beløb på 6.427,92 kr.
Det må lægges til grund, at indklagedes medarbejder i begyndelsen af marts 1994 anbefalede klagerne, at ejerskiftelånet i den købte ejendom blev optaget i Danske Kredit i stedet for i Nykredit som forudsat i slutsedlen, uden på dette tidspunkt at være opmærksom på, at klagerne i så fald ikke kunne påberåbe sig slutsedlens reguleringsbestemmelse og dermed overtog risikoen for en negativ kursudvikling. Dette forhold fremgår heller ikke af indklagedes skrivelse af 9. marts 1994 til ejendomsmægleren, af hvilken klagerne fra mægleren modtog kopi, idet klagerne efter indholdet af denne skrivelse tværtimod måtte gå ud fra, at kursrisikoen fortsat påhvilede sælgeren. Klagerne modtog ikke kopi af indklagedes skrivelse af 15. marts 1994 til deres advokat, og det må efter det oplyste lægges til grund, at advokaten ikke orienterede dem om skrivelsen. Indklagede kunne ganske vist forvente, at dette ville ske, men Ankenævnet finder, at der efter indholdet af advokatens svar, som ikke nævner spørgsmålet om kurssikring, og under hensyn til, at den opståede situation skyldtes en fejl begået af indklagede, fortsat påhvilede denne en særlig forpligtelse til at sikre sig, at klagerne modtog oplysning om reguleringsbestemmelsens bortfald og det herved opståede behov for kurssikring af ejerskiftelånet i Danske Kredit. Ankenævnet finder det ikke mod klagernes benægtelse godtgjort, at indklagede har rådgivet klagerne herom. Der er herved lagt vægt på, at indklagede ikke har kunnet fremlægge skriftligt materiale, som dokumenterer eller sandsynliggør, at en sådan rådgivning har fundet sted, og heller ikke har kunnet angive noget præcist om, hvornår og på hvilken måde rådgivningen har fundet sted.
Ankenævnet finder herefter, at indklagede må anses for erstatningsansvarlig for det fulde tab, klagerne har lidt som følge af, at reguleringsklausulen bortfaldt, uden at ejerskiftelånet i Danske Kredit blev kurssikret. Klagernes påstand om betaling af 60.865 kr. i erstatning tages herefter til følge, idet bemærkes, at indklagede ikke har fremsat indsigelser mod tabsopgørelsen.
Indklagede skal herefter i erstatning til klagerne samlet betale 67.292,92 kr., hvilket beløb findes at burde forrentes som nedenfor bestemt.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger til klagerne betale 67.292,92 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra den 4. september 1994 til betaling sker. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.