Afgørelse

Bidragsberegning. Grundlag.

21411164
Bidragsberegning. Grundlag.
Klageren havde i sin ejendom et kortrentelån F3 med delvis afdragsfrihed ydet af det indklagede realkreditinstitut. I marts 2012 fremsendte instituttet et brev til klageren om ny prisstruktur, som blandt andet indebar en forhøjelse af bidragstillæg for lån med afdragsfrihed. I august 2013 varslede instituttet nye priser pr. 1. januar 2014, som var fastsat på en sådan måde, at fastforrentede lån blev billigere og lån med afdragsfrihed og rentetilpasning blev dyrere. Brevet indeholdt en gennemgang af de nye takster for forskellige låntyper samt en angivelse af, at ændringerne for klageren betød en forhøjelse af det månedlige bidrag med 103 kr. Instituttet sendte i december 2013 refinansieringsmeddelelse til klageren, hvori der var gjort opmærksom på, at bidraget kunne variere ved afdragsfrihed, da størrelsen heraf afhang af ejendommens aktuelle belåningsværdi. Klageren henvendte sig efterfølgende til instituttet, idet han efterlyste oplysninger om såvel bidragssats som belåningsværdi, således at han kunne kontrolberegne lånets ydelse. Instituttet redegjorde for bidragsfastsættelsen, herunder at bidraget fastlægges ved udbetalingen, og at ændringer i lånets LTV ikke har betydning for bidragssatsen, men alene påvirker ex. tillæg for afdragsfrihed. Klageren var ikke tilfreds med svaret.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet og muligvis andre institutter snarest og med tilbagevirkende kraft skulle ændre sin dokumentation for udbetaling og rentetilpasning således, at en låntager kunne gennemføre en kontrolberegning af ydelserne. Instituttet påstod frifindelse.

Under klagesagsbehandlingen gav instituttet oplysning om den seneste vurdering af klagerens ejendom.

I relation til vurderingen af ejendommen bemærkede Nævnet, at instituttet i henhold til § 30 i værdiansættelsesbekendtgørelsen løbende skal foretage en såkaldt LTV-overvågning, at dette ikke generelt sker ved en fysisk vurdering, idet institutterne gennemgående i overensstemmelse med kapitalkravsforordningen anvender en værdiansættelsesmodel, som er godkendt af Finanstilsynet, at det er resultatet af LTV-overvågningen, som instituttet herefter anvender som grundlag for en vurdering af, hvorvidt tillægget for afdragsfrihed skal aktiveres eller deaktiveres, og at det er denne værdi, som instituttet efter anmodning fra en låntager kan kontrollere ved en fysisk besigtigelse. Nævnet fandt det hensigtsmæssigt, at der i muligt omfang gives de oplysninger, som klageren efterlyste, men fandt hverken at have kompetence til eller grundlag for overordnet og generelt at pålægge instituttet eller andre institutter en sådan oplysningspligt. I forhold til den konkrete sag bemærkede Nævnet, at instituttet under klagesagen faktisk havde givet oplysninger om vurderingen af klagerens ejendom, og at klagerens behov for oplysninger således var imødekommet. Nævnet frifandt som følge af det anførte realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 1. juni 2015


JOURNAL NR.: 2014-01-11-164-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Bidragsberegning. Grundlag.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 27. april 2015


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Bent Olufsen
Per Englyst
Lars K. Madsen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har i sin ejendom et kortrentelån F3 på oprindelig 1.456.000 kr. Lånet er ydet af det indklagede realkreditinstitut med delvis afdragsfrihed.

I marts 2012 fremsendte indklagede følgende brev til klageren om ny prisstruktur:

”Større fokus på økonomisk sikkerhed
…(Indklagede)… indfører fra den 1. juli 2012 en ny prisstruktur for realkreditlån. For flere af vores kunder kan det være en fordel at spare mere op i boligen, og det bliver derfor mere attraktivt at vælge lån med afdrag.

Vi forhøjer bidragstillægget for afdragsfrihed på lån i ejendomme med en høj belåningsgrad. Samtidig forhøjer vi den nuværende kursskæring i forbindelse med refinansiering for alle typer FlexLån® pr. 31. december 2012.

Hvis du ændrer dit lån, så du begynder at betale afdrag inden den 1. juli 2012, skal du ikke betale bidragstillægget for afdragsfrihed.

Har du Flexlån®, kan du reducere omkostningerne ved kursskæring ved at vælge FlexLån® med længere intervaller mellem rentetilpasningerne – fx fra FlexLån® F1 til FlexLån® F3 ved førstkommende rentetilpasning.

På næste side er der mere information om, hvad ændringerne betyder for dit lån.

Læs mere på …(indklagedes)… hjemmeside
På …(indklagedes)… hjemmeside.nyepriser kan du beregne, hvad ændringerne kan betyde for din ydelse. På hjemmesiden kan du også læse mere om baggrunden for ændringerne, hvad kursskæring er, og hvad ændringer til og fra afdragsfrihed betyder for din bidragssats.
…

Information om …(indklagedes)… nye prisstruktur

Vi ændrer bidragstillægget på afdragsfrie lån
For ejendomme med en belåningsgrad på over 60 procent (for fritidshuse 45 procent) forhøjer vi bidragstillægget på afdragsfrie lån fra 0,0248% til 0,15% fra den 1. juli 2012. Det betyder, at så længe der er lån i en ejendom med en belåningsgrad på over 60 procent – uanset om det er med eller uden afdrag – vil bidragstillægget på det afdragsfrie lån stige.

Hvis ejendommen med det afdragsfrie lån har en belåningsgrad på under 60 procent (for fritidshuse under 45 procent), fastholder vi det nuværende bidragstillæg 0,0248%, og bidragssatsen er uændret i det viste skema.

Vi beregner ejendommens belåningsgrad mindst en gang årligt, så bidragstillægget for afdragsfrie lån kan blive højere eller lavere.

Hvad betyder ændringerne for afdragsfrie lån?
Her kan du se, hvad din bidragssats på afdragsfrie lån vil være fra den 1. juli 2012. Hvis du ændrer dit lån, så du begynder at betale afdrag inden den 1. juli 2012, skal du ikke betale bidragstillægget for afdragsfrihed.

Hvis du har en aftale med os om, at din afdragsfrihed begynder efter den 1. juli 2012, ændrer vi bidragssatsen fra den dato, hvor afdragsfriheden træder i kraft.
Adresse: … By, … Pant.nr….
1 annr. Restgæld i dag Låntype Gl. Bidragssats Ny bidragssats

003 1.456.000 DKK FlexLån® F3K 0,55080% 0,55080%


Bidragssatsen betales af din restgæld, og bidraget er minimum 800 kr. pr. lån pr. år.

…”

Indklagede fremsendte den 22. august 2013 følgende brev til klageren om nye priser:

”Fastforrentede lån bliver billigere – afdragsfrihed og FlexLån® bliver dyrere
Den 1. januar 2014 ændrer vi priserne på realkreditlån i ejerboliger. Fremover bliver det billigere at have lån med fast rente og afdrag, mens det bliver dyrere at have FlexLån® (især F1 og F2) og lån med afdragsfrihed.

Hvorfor ændres priserne?
Vi ændrer priserne for at imødekomme myndighedernes opfordring til realkreditinstitutterne om at gøre det mere attraktivt at vælge lån med fast rente og afdrag – frem for lån med hyppig refinansiering og/eller afdragsfrihed.

Hvad betyder ændringen for dig?
På næste side kan du læse mere om de nye priser og se, hvad ændringen kan betyde for dig, hvornår den træder i kraft, og hvad du kan gøre, hvis du vil ændre dit lån.

Hvornår ændres priserne?
• Prisen for lån med fast rente og afdrag falder den 1. januar 2014.
• Prisen for FlexLån® og lån med afdragsfrihed stiger først, når du næste gang har mulighed for at ændre lånet. Du kan altså nå at ændre lånet før de nye priser træder i kraft.

Ingen gebyrer, hvis du ændrer lånet inden den 25. oktober 2013
Inden den 25. oktober 2013 kan du gebyrfrit ændre afdragsform eller profil på dit lån – eller omlægge til et nyt lån uden at skulle betale lånesagsgebyr, tinglysningsgebyr og kurtage. Alt det kræver er, at du begynder at afvikle på lånet eller forlænger perioden mellem lånets refinansiering. Hvis vi ikke hører fra dig, fortsætter dit lån uændret med de nye priser.

Har du brug for rådgivning?
Ønsker du en anbefaling, har du spørgsmål til de nye priser, eller hvad en omlægning vil betyde for dig, er du meget velkommen til at ringe til …

Information om prisændringer i …(indklagede)… pr. 1. januar 2014

Ændringerne kort fortalt
• Bidraget på de fleste fastforrentede lån falder med 0,05%-point. For et lån på 1 mio. kr. svarer det typisk til en besparelse på ca. 30 kr. om måneden efter skat.
• Bidraget på FlexLån® - undtagen variant T – stiger med 0,05%-point. For et lån på 1 mio. kr. svarer det typisk til en stigning på ca. 30 kr. om måneden efter skat.
• Bidragstillægget på afdragsfrie lån stiger 0,0752%-point. For et lån på 1 mio. kr. svarer det typisk til en stigning på ca. 45 kr. om måneden efter skat.
• For FlexLån® F1 og F2 hæves kursskæringen med 0,10 kurspoint den 1. oktober 2013. For et lån på 1 mio. kr. svarer det typisk til en stigning på ca. 20 kr. om måneden efter skat for lån med afdrag – og ca. 60 kr. efter skat for lån med afdragsfrihed.

Det betyder, at det i højere grad end tidligere kan betale sig at vælge fast rente frem for FlexLån® og at vælge afdrag frem for afdragsfrihed. Og har du i dag et afdragsfrit lån, som du begynder at afdrage på, skal du ikke længere betale bidragstillæg, og dit samlede bidrag bliver lavere.

Hvad betyder de nye priser for dig?
Skemaet viser, hvad ændringerne betyder for dit lån, og hvornår ændringen gælder fra. Ændringen i ydelsen er pr. måned og i samme valuta som lånet. Et minus foran tallet betyder, at det bliver billigere for dig, fordi bidragssatsen sættes ned. Et plus foran tallet betyder, at bidragssatsen/kursskæringen stiger. Beregningen er vejledende.

Adresse: … By, … Pant.nr….
1 annr. Låntype Restgæld Ændring i Ændring pga. Ændres med
Bidrag kursskæring virkning fra
003 FlexLån® F3K 1.456.000 DKK +103 0 01.01.2014

Ændringerne er beregnet ud fra den restgæld pr. 1. september 2013 og den afdragsprofil og låntype lånet har på det tidspunkt, hvor ændringen træder i kraft. Bidraget er minimum 800 kr./110 euro pr. lån pr. år. Den månedlige ændring i ydelsen er vejledende efter en skattesats på 32%.

Sådan sænker du omkostningerne på dit lån
Dit FlexLån® skal refinansieres den 1. januar 2014, og vil du sænke omkostningerne, kan du vælge
• Lån med fast rente eller FlexLån®F3-F5, hvor renten er kendt i en længere periode
• FlexLån® T, hvor det som udgangspunkt er løbetiden, der er variabel
• Flexkort – se den vedlagte folder.”

I december 2013 fremsendte indklagede meddelelse til klageren om den kommende rentetilpasning pr. 1. januar 2014. Af følgebrevet fremgår følgende:

”Den 1. januar 2014 tilpasser vi renten på dit FlexLån® F3K. Det betyder, at lånet i den nye periode får en

- Kontantlånsrente på 0,6836% p.a.
- Månedlig ydelse på 1.536,35 DKK
- Restløbetid på 25 år.

Tallene gælder indtil næste rentetilpasning den 1. januar 2015, hvor en mindre del af lånet rentetilpasses. Du kan se en specifikation af rentetilpasningen på vedlagte oversigt.”

Refinansieringsmeddelelsen var vedlagt en specifikation af refinansieringsbeløbene, hvoraf det fremgik, at der i forbindelse med refinansieringen var foretaget en ekstraordinær nedbringelse af lånet med 100.000 kr. Specifikationen indeholdt endvidere en amortisationsoversigt med følgende bemærkninger:

”Ved afdragsfrihed kan bidraget – og derved ydelsen – variere, da størrelsen af bidraget afhænger af ejendommens aktuelle samlede belåningsværdi. Ydelsen kan i øvrigt variere ved ændringer i bidraget.”

Klageren fremsendte den 16. december 2013 følgende e-mail til indklagede:

”Jeg har modtaget brev dateret ”December 2013” vedrørende tilpasning af ovennævnte F3-lån.

Jeg klager hermed over de oplysninger som fremgår af brevet, idet jeg ikke på dette grundlag kan beregne lånets ydelse. Jeg imødeser den nødvendige tydeliggørelse, som dog ikke skal omfatte beregning af kontantlånsrente ud fra obligationskurserne.

Jeg gør opmærksom på, at emnet blev diskuteret på det oplysningsmøde som …(indklagede)… afholdt den 10. oktober i … Det blev klart, og gentagne gange, fastholdt, at …(indklagede)… havde forbedret sine skriftlige informationer, så der ikke længere burde kunne herske tvivl om beregningernes grundlag.
…”

E-mailen blev efter det oplyste ikke modtaget hos indklagede. Efter fornyet henvendelse fra klageren fremsendte indklagede den 10. oktober 2014 følgende brev til klageren:

”I forlængelse af vores brev af 1. oktober 2014 har jeg undersøgt sagen, og jeg skal indledningsvist beklage, at du ikke tidligere har modtaget svar på dine henvendelser.

Det er korrekt, at vores brev om rentetilpasning pr. 1. januar 2014 ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger til, at du kan kontrolberegne den angivne ydelse. Det kræver, at du også har oplysning om den gældende bidragssats. Den gældende bidragssats fremgår af vores brev fra marts 2012 med tillæg af bidragsændringerne beskrevet i vores brev af 22. august 2013, og er p.t. 0,67%.

Jeg har ladet dit ønske om yderligere oplysninger gå videre til den relevante afdeling, men jeg kan ikke love, at næste brev om rentetilpasning vil indeholde oplysning om bidragssats, da det også er en afvejning af, hvor mange oplysninger, der kan fremgå, uden at overblikket mistes.
…”

Klageren rettede den 13. oktober 2014 på ny henvendelse til indklagede:

”Jeg har modtaget svaret af 10. oktober 2014 på min henvendelse af 16. december 2013…

Svaret giver anledning til en fornyet gennemgang af sagens akter.

1. I svaret henvises til …(indklagedes)… brev af 22. august 2013. Heraf fremgår, at ”Bidraget på FlexLån stiger med 0,05%-point.” og at ”Bidragstillægget … stiger 0,0752%-point”.
På trods af gentagne gennemlæsninger af dette komplicerede brev, som kombinerer generelle oplysninger om flere lånetyper OG specifikke oplysninger om mit lån, kan jeg heller ikke her finde:
a. Den konkrete, nye, bidragssats
b. Det beløb som bidragssatsen anvendes på for at beregne bidraget.

Jeg kan alene finde en udokumenteret, ikke reviderbar, beregning af ”Ændring i bidrag” anført som ”+103” – hvilket jeg går ud fra er DKK (som restgælden).

Det er heller ikke et acceptabelt brev.

I øvrigt svarer ingen af satserne til satsen anført i svaret som ”p.t. 0,676%”. Hvad betyder mon ”p.t.”? Betyder det ”for dette lån”?
På …(indklagedes)… hjemmeside er anført 0,4500% per maj 2014.

2. Svaret bekræfter, at brevet om rentetilpasning (december 2013) er mangelfuldt, idet bidragssatserne ikke fremgår.

3. Svaret undgår imidlertid at nævne hvordan den citerede bidragsændring skal anvendes, hvilket netop er en del af klagens kerne.

Svaret er altså ikke fyldestgørende.

Som bekendt anvender …(indklagede)… differentierede bidragssatser (0-40%, 40-60% og 60-80% - i hvert fald per maj 2014) afhængig af lånets størrelse i forhold til vurderingen af ejendommen.

Et element i min klage, udover ovennævnte punkt 2, handler om, at …(indklagede)… aldrig dokumenterer hvordan denne differentiering (tidligere to satser) konkret anvendes – hvilket naturligvis forudsætter at ejendommens vurdering anføres. Denne ejendomsvurdering udføres uden låntager bliver gjort bekendt med resultatet!

Af …(indklagedes)… brev af 15. oktober 2010, ”Aftale om ny rentetilpasningsprofil”, fremgår en vægtet bidragssats (anført som 0,4260%). Jeg kan godt regne baglæns, baseret på de dengang gældende satser, men det kan ikke være meningen.

Ejendommen er efterfølgende igen blevet vurderet forud for rentetilpasningen per 1. januar 2014, og det er derfor helt uklart hvordan ”Rente/bidrag” er beregnet.

Ved at anvende den bidragssats som er anført i brevet kan jeg dog genskabe de beregnede beløb.



Jeg har med fed typografi i kolonnerne 3-6 vist de tal som ikke fremgår af brevet om rentetilpasning. Jeg er dog helt uforstående for denne bidragssats: om den var gældende tidligere eller om det er en vægtet bidragssats baseret på en af mig ukendt vurdering.

Dette, ovenstående, er imidlertid ikke fyldestgørende og tilfredsstillende. Baseret på et tænkt eksempel, og satserne per maj 2014, som vist på hjemmesiden, kunne en fyldestgørende, reviderbar og tilfredsstillende opstilling se således ud:



Der er intet til hindring for at vise et resumé i brevets afsnit (eksempel herunder):
• Månedlig ydelse kr. 3.367,91
• Restløbetid på 25 år

Men der er afgjort noget forkert, misvisende, ved at vise kontantlånsrenten (e.g. 0,6836%) uden samtidigt at vise den beregnede bidragssats (e.g. 0,8708% i eksemplet). Bidraget overskrider tydeligvis renten ganske betydeligt!

På samme måde som brevet om rentetilpasning fra december 2013 kan den detaljerede beregning vises i bilag. De medsendte bilag er jo allerede ikke just simple.

Afslutning:
Som supplerende bemærkning til min klage vil jeg anføre, at jeg som kunde meget let kan få den opfattelse, at …(indklagede)… bevidst, og med fuldt overlæg, ønsker at sløre oplysninger om bidragets beregning og anseelige størrelse. Selv nok så mange (bort-)forklaringer kan ikke fjerne opfattelsen.

Opfattelsen underbygges af den offentlige omtale som bidragssatserne har fået. Det er for mange klart, at den ændring som realkreditsystemet har undergået, hvor bidraget er ændret fra en kollektiv forsikringspræmie opkrævet og akkumuleret per obligationsserie til en indtjeningsmulighed for realkreditinstitutionerne, hvor udlånstab bogføres som en driftsudgift – i modsætning til grundideen i dansk realkredit.

Forholdet bliver ikke bedre af, at virksomhederne …(det koncernforbundne pengeinstitut)… …(indklagede)… og (koncernforbunden ejendomsmæglerkæde)… optræder som en samlet koncern, idet …(ejendomsmæglerkædens)… ”hemmelige” vurderinger lægges til grund for bidraget, altså …(indklagedes)… indtægt. Det er let at få den tanke, at denne praksis er et ”ta-selv-bord” for …(indklagede)… med flere. Enhver gymnasieelev kan udregne provenuet ved en undervurdering (som kaldes ”konservativ”) på blot kr. 300.000 fra …(ejendomsmæglerkæden)…; det vil tilføre …(indklagede)… anslået ikke under kr. 2.000.000.000/år (1 mio. ejendomme). I eksemplet herover f.eks. kr. 2.010/år.”

Indklagede besvarede den 29. oktober 2014 klagerens fornyede henvendelse:

”Jeg er lidt bange for om du kan have misforstået vores bidragsstruktur. Jeg kan ud af dit brev måske læse, at du kan have opfattet, at dit bidrag vil blive nedsat ved ekstraordinært afdrag – til trods for at du allerede betaler det laveste bidragstillæg for afdragsfrihed.

Et låns bidrag fastlægges, når lånet udbetales. Ændringer i lånets LTV (affødt af ændringer i ejendomsværdien eller i lånets kontantværdi) har ikke nogen betydning for bidraget – medmindre der er tale om et lån med afdragsfrihed. Og her er [det] belåningsgrænsen, der er afgørende for tillæggets størrelse 60% (da ejendommen er helårsbolig).

Lånet blev udbetalt den 25. juni 2009 med en bidragssats på 0,4260% (beregnet ud fra behæftelsesprocenten på det tidspunkt – og den prisliste, der var gældende på det tidspunkt).

Pr. 1. januar 2012 hæves bidraget med 0,1248% -point (0,1000% på grund af at lånet er et FlexLån®, og 0,0248% i tillæg for afdragsfrihed). Bidraget stiger derfor samlet til 0,5508%.

Pr. 1. januar 2014 hæves bidraget med 0,1252% (0,0500% på grund af at lånet er et Flexlån® og 0,0752% i tillæg for afdragsfrihed under 60%). Bidraget stiger derfor samlet til 0,6760%.

Jeg håber hermed at have bidraget lidt til sagens opklaring, men skal samtidig understrege, at vi absolut ikke forsøger at skjule eller bortforklare noget.”

Klageren fastholdt den 6. november 2014 sin klage:

”Svaret bidrager ikke til sagen!

Jeg har ikke misforstået …(indklagedes)… bidragsstruktur, og jeg kan konstatere at …(indklagede)… i dette seneste svar helt undlader at forholde sig til klagens substans.

Det er indlysende, ja endog for en gymnasieelev, at de procentsatser – som gengives in extenso i brevet – er meningsløse når grundbeløbet ikke opgives. Beregningerne forudsætter TO grundbeløb:

- Den ejendomsværdi (behæftelsesprocent), som …(indklagede)… lægger til grund for satserne. Uden denne kan låntager ikke fra ”gældende prisliste” udlede bidragssatserne.
- Den hovedstol, som lånet har

Som anført i min klage, så er den nævnte ejendomsværdi hemmelig for låntager, den fremgår ikke af noget dokument og den er fastlagt af en medarbejder i koncernen.

Jeg fastholder derfor substansen i min klage:

- At låntager ikke kan kontrolberegne den angivne ydelse samt den observation
- At den hemmelige ejendomsværdi udgør et ”ta-selv-bord” for koncernen.

Jeg har dog med nogen tilfredshed konstateret, at …(Chief Legal Adviser hos indklagede)…, har bekræftet rigtigheden af substansen i min klage (brevet 10. oktober 2014).

Det havde naturligvis, hvis …(indklagede)… virkelig ikke forsøger at skjule eller bortforklare noget, været hensigtsmæssigt, hvis det beregnings- og forklaringseksempel, som jeg inkluderede 13. oktober, var benyttet som grundlag for brevet af 29. oktober.

Jeg forbeholder mig min ret til en fyldestgørende, reviderbar, beregning af mit lån fra ændringstidspunktet juni 2009 til dato.

Bortset fra denne beregning afslutter jeg hermed dialogen med …(indklagede)…, idet jeg ordentligvis kan oplyse, at sagen, som er principiel, vil blive indklaget for Realkreditankenævnet.”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede - og muligvis andre realkreditinstitutioner - tilpligtet snarest og med tilbagevirkende kraft at ændre sin dokumentation for udbetaling og rentetilpasning således, at en låntager kan gennemføre en kontrolberegning af ydelserne.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at klagen omhandler indklagedes sagsdokumentation i forbindelse med udbetaling af lån henholdsvis tilpasning af lån, idet denne ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger til at gennemføre en kontrolberegning af ydelsen.

Klagen blev efter to rykkere besvaret den 10. oktober 2014. I svaret medgiver indklagede, at klagen er valid, men indklagede tilkendegiver ikke konkrete skridt til afhjælpning.

I hans svarbrev af 13. oktober 2014 konkretiseres og eksemplificeres, hvorledes indklagede kan afhjælpe manglen. Af indklagedes svar af den 29. oktober 2014 fremgår det for ham tydeligt, at indklagede ikke ønsker at afhjælpe det påpegede forhold.

Til støtte for sine påstande anfører klageren, at hans krav til dokumentationen ved låneudbetaling og refinansiering fuldstændig modsvarer den opstilling, som Skat benytter i forbindelse med forskudsregistrering/selvangivelser, og hvor hvert eneste beløb og sats kan findes og eftervises som korrekt. Han henviser til eksemplet i sit brev af 13. oktober 2014. Det springende punkt er med udgangspunkt i indklagedes fremgangsmåde, at en medarbejder fra koncernen (ejendomsmæglerfirmaet) foretager en hemmelig ejendomsvurdering, som indklagede derefter benytter til at beregne hæftelsesprocenten, som danner grundlag for valg af bidragssatser i henhold til den publicerede prisliste.

Med hensyn til vurderingen har låntager et berettiget krav på at kende denne ejendomsvurdering, dels for at kunne sammenligne med andre ejendomme, dels for eventuelt at kunne klage over en (lav) vurdering. Han bemærker, uden for klagens ramme, at den nuværende proces er et tag-selv-bord for koncernen, idet selv en ringe undervurdering medfører et forøget bidrag – som samlet set for alle lånesager vil give koncernen en merindtægt på flere milliarder kroner. Derfor er klagens substans, nemlig kravet om åbenhed og reviderbarhed, helt central for realkreditinstitutternes troværdighed.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

1. Lånet er optaget i 2005 som F9K, efterfølgende omlagt til et F1K lån, og senere til et F3K lån. Der er ydet ekstraordinære afdrag i forbindelse med et antal rentetilpasninger.

2. Klagen omfatter ikke de ”afregningsnotaer”, som er fremsendt, og indklagedes citat om ”investorbeskyttelse” er således ikke relevant for klagen.

3. Som indklagede korrekt citerer, så klager han ”over de oplysninger, som fremgår af brevet om refinansiering, idet klageren ikke på dette grundlag kan beregne lånets ydelser.”. Indklagede anfører herefter, hvilket er ukomplet, at der blot kræves oplysning om gældende bidragssats, som er fremsendt tidligere og separat. Der kræves nemlig også oplysning om den benyttede vurdering, hvilket er et af klagens kernepunkter.

Indklagede har således ikke som påstået i svarbrevet af 29. oktober 2014 forklaret beregningen.

4. Indklagede anfører afslutningsvis bemærkninger, som skal tilbagevise påstande om ”hemmelige vurderinger”. Det anførte må han betegne som direkte usandt, eller som minimum, helt misvisende!

Ejendommen er vurderet et antal gange i forbindelse med ændringer – startende i 2005.

• Lånets optagelse i 2005
• Lånets omlægning til F1K
• Lånets omlægning til F3K
• Lånets rentetilpasning i 2013
Dette skete på foranledning af en dialog med hans bankrådgiver om vurderingen og de anvendte bidragssatser, som samlet set anvendes til beregning af bidraget.

I samtlige tilfælde (mindst 4) har vurderingsmanden fra (ejendomsmægleren) udtalt og fastholdt, at han ikke måtte oplyse sin vurdering.

Det er muligt, at indklagede på en direkte henvendelse ville have oplyst vurderingen, men det er da så besynderligt, at den ikke er fremkommet i forbindelse med indklagedes klagebehandling og anført i svarbrevene.

5. Indklagede anfører under ”Anbringender” at ”klageren … har fået de oplysninger, som han manglede for at kunne gennemføre en kontrolberegning…”.

Dette er tydeligvis ikke korrekt, idet:
• De benyttede vurderinger aldrig er oplyst
• Den seneste vurdering fra november 2013 alene fremgår af indklagedes udtalelse, som er fremprovokeret af klagen til Realkreditankenævnet.

Som det tydeligt fremgår af hans brev til indklagede af 13. oktober 2014, forudsætter beregning af bidraget kendskab til
• vurderingen
• bidragssatserne.

Disse er ikke på noget tidspunkt fremgået af indklagedes konkrete breve om udbetaling af lån eller rentetilpasning. Specielt bemærkes, at vurderingen end ikke fremgår af svarene på hans klage.

Han har for en tydeligheds skyld i brevet af 13. oktober 2014 vist, hvordan en opstilling kunne (burde) se ud for at opfylde et krav om en fyldestgørende, reviderbar og tilfredsstillende opstilling.

Når indklagede alternativt alene anfører en ”vægtet bidragssats”, unddrager indklagede sig helt den normale kontrolberegning.




INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i oktober 2013 havde et afdragsfrit FlexLån stort kr. 1.456.000 af typen F3 med pant i ejendommen.

I oktober 2013 besluttede klageren at nedbringe lånet med 100.000 kr. i forbindelse med den kommende refinansiering den 30. december 2013.

I december 2013 fremsendte indklagede brev til klageren vedrørende rentetilpasning af klagerens lån pr. 1. januar 2014. Brevet indeholdt en afregningsnota i overensstemmelse med § 21, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 1583 af 18. december 2013 om investorbeskyttelse ved værdipapirhandel.

Den 16. december 2013 indsendte klageren en klage pr. mail til indklagede. Klagen er aldrig modtaget i indklagedes klageansvarlige enhed, hvilket naturligvis er meget beklageligt.

Af klagen fremgik blandt andet følgende:

”Jeg klager hermed over de oplysninger som fremgår af brevet, idet jeg ikke på dette grundlag kan beregne lånets ydelse.”

Først i starten af oktober 2014 blev indklagedes klageansvarlige enhed gjort opmærksom på klagen, som blev besvaret ved brev af 10. oktober 2014. Af brevet fremgik blandt andet:

”Det er korrekt, at vores brev om rentetilpasning pr. 1. januar 2014 ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger til, at du kan kontrolberegne den angive ydelse. Det kræver, at du også har oplysning om den gældende bidragssats. Den gældende bidragssats fremgår af vores brev fra marts 2012 med tillæg af bidragsændringerne beskrevet i vores brev af 22. august 2013, og er p.t. 0,676%. ”

Den 13. oktober 2014 vendte klageren tilbage og udbad sig oplysning om, hvordan den oplyste bidragssats skulle anvendes. Dette forklarede indklagede i brev af 29. oktober 2014.

Klageren var imidlertid ikke tilfreds med svaret og indbragte sagen for Realkreditankenævnet, hvilket han orienterede indklagede om i brev af 6. november 2014.

I klagen til Ankenævnet anfører klageren følgende:

”Jeg klager over, at …(indklagedes)… sagsdokumentation i forbindelse med udbetaling af lån, henholdsvis tilpasning af lån, ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger til at gennemføre en kontrolberegning af ydelsen.”

En generel gennemgang af indklagedes breve og sagsdokumentation synes uegnet til ankenævnsbehandling, og indklagede har derfor kun kommenteret på de konkrete forhold vedrørende rentetilpasningsbrevet fra december 2013.

En enkel bemærkning skal indklagede dog gøre vedrørende ejendomsvurderinger, hvor klageren anfører, at indklagede holder sine ejendomsvurderinger ”hemmelige”. Dette er ikke tilfældet. Indklagedes kunder er velkomne til at rette henvendelse og få oplyst den seneste vurdering af deres ejendom. Til orientering oplyser indklagede, at klagerens ejendom senest blev vurderet i november 2013 til 3.400.000 kr.

For så vidt angår den løbende regulering af bidraget på baggrund af værdiansættelse, oplyser indklagede, at grundbidragssatsen fastsættes på baggrund af den seneste fysiske vurdering og reguleres således ved en ny fysisk vurdering i lånets løbetid, og at bidragstillægget for afdragsfrihed reguleres løbende på baggrund af den seneste LTV-vurdering.

ANBRINGENDER:

Til støtte for påstanden gøres gældende:

at klageren efter sin henvendelse har fået de oplysninger, som han manglede for at kunne gennemføre en kontrolberegning af ydelserne i indklagedes rentetilpasningsbrev med afregningsnota af december 2013, og

at oplysningerne i afregningsnotaen opfylder kravene hertil i § 21, stk. 3 i bekendtgørelse nr. 1583 af 18. december 2013 om investorbeskyttelse ved værdipapirhandel.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Bekendtgørelse nr. 287 af 27. marts 2014 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer indeholder blandt andet følgende bestemmelser:

”Kapitel 3

Besigtigelse, sagsdokumentation, løbende overvågning og långivning i udlandet

§ 27. Før endelig værdiansættelse skal ejendommen være besigtiget udvendigt og indvendigt, medmindre lånet ydes mod fuld offentlig garanti. Ved værdiansættelse af en flerhed af ensartede enheder skal der alene ske indvendig besigtigelse af et passende antal enheder.
…

Stk. 3. Finanstilsynet kan dispensere fra besigtigelseskravet i stk. 1 på grundlag af en dokumenteret værdiansættelsesmodel for ejerboliger til helårsbrug.

…

§ 30. Der er krav om løbende overvågning af ejendommens værdi. Instituttet kan til brug for den løbende overvågning anvende en dokumenteret værdiansættelsesmodel, jf. forordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber artikel 208, stk. 3, 2. afsnit, der er godkendt af Finanstilsynet. Modellens statistiske oplysninger skal som minimum baseres på anerkendte, dokumenterede og offentligt tilgængelige kilder.

…”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER

Tvisten mellem parterne angår grundlaget for bidragsberegningerne, herunder særligt den vurdering på ejendommen, der danner grundlag herfor.

Nævnet finder, at det er hensigtsmæssigt, at der i muligt omfang gives de oplysninger, som klageren efterlyser, men finder hverken at have kompetence til eller grundlag for overordnet og generelt at pålægge indklagede eller andre realkreditinstitutter en sådan oplysningspligt.

I relation til klagerens bemærkninger til indklagedes vurdering af ejendommen bemærker Nævnet, at indklagede i henhold til § 30 i værdiansættelsesbekendtgørelsen (bekendtgørelse nr. 287 af 27. marts 2014) løbende skal foretage en såkaldt LTV-overvågning. Der er ikke generelt tale om en fysisk vurdering, idet realkreditinstitutterne gennemgående i overensstemmelse med kapitalkravsforordningen (EU forordning nr. 575/2013) anvender en værdiansættelsesmodel, som er godkendt af Finanstilsynet. Det er resultatet af LTV-overvågningen, som indklagede herefter anvender som grundlag for en vurdering af, hvorvidt tillægget for afdragsfrihed skal aktiveres eller deaktiveres, og det er denne værdi, som indklagede efter anmodning fra en låntager kan kontrollere ved en fysisk besigtigelse.

I forhold til den konkrete sag bemærker Nævnet, at indklagede under klagesagen har givet oplysninger om vurderingen af klagerens ejendom, og at klagerens behov for oplysninger således skulle være imødekommet. Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.



Som følge heraf


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen