Afgørelse

Afvisning af klage om finansiering af VVS-mesters erhvervelse af ejendom med henblik på istandsættelse og videresalg.

Indledning.

Denne sag vedrører Ankenævnets sekretariats afvisning af en klage om finansiering af en ejendom med henblik på istandsættelse og videresalg.

Sagens omstændigheder.

Klagerne, M og H, var i 2007 kunder i Roskilde Bank. M er håndværker og var i 2007 selvstændig VVS-mester.

Klagerne boede i ejendommen B, der var vurderet til 8.000.000 kr. Ejendommen var behæftet med et afdragsfrit realkreditlån på 3.450.000 kr. og et ejerpantebrev på 1.850.000 kr.

I juli 2007 købte klagerne ejendommen P for 4.050.000 kr. med henblik på at sætte ejendommen i stand og videresælge den.

Klagerne indleverede et byggebudget til banken, hvoraf fremgik, at udgifterne til et års byggeri ville være 6.580.000 kr. inklusive ejendommens købspris. Banken lavede nogle beregninger i forhold til forskellige salgscenarier, herunder tilfælde, hvor ejendommen blev solgt for henholdsvis 8.000.000 kr. og 9.000.000 kr. og tilfælde hvor byggeperioden blev overskredet med 1 år. I alle tilfælde viste beregningerne et overskud.

Klagerne aftalte med banken, at M skulle lukke sit firma, og bruge sin arbejdskraft til at ombygge ejendommen P, som efter planen skulle stå færdig i januar 2009.

Købesummen blev finansieret ved et lån i Roskilde Bank. Desuden blev der oprettet en byggekredit på 2.800.000 kr., som skulle anvendes til materialer samt dække løn til M frem til årsskiftet 2008/2009.

I juni 2008 henvender banken sig til klagerne med henblik på at drøfte en omlægning af deres realkreditlån i ejendommen B, da en omlægning vil kunne indbringe klagerne en kursgevinst på ca. 400.000 kr.

I juli 2008 drøftede klagerne og banken, om lånene skulle forhøjes, dels for at dække øgede udgifter til ombygningen og dels for at dække udgiften til at holde byggeriet kørende et halvt år længere end planlagt. Banken har anført, at drøftelserne vedrørende låneomlægning ikke førte til konkrete aftaler, og at banken afventede økonomiske oplysninger fra klagerne med henblik på at kunne søge tillægslån hos Totalkredit. Klagerne har anført, at der blev indgået en mundtlig aftale om forhøjelse af lånene.

I sensommeren 2008 bliver Roskilde Bank overtaget af Nationalbanken.

Klagerne har anført, at banken forsikrede dem om, at alt ville fortsætte som hidtil og at de aftaler, der var indgået med banken ville stå ved magt.

I september 2008 rykkede klagerne for låneomlægningen.

Klagerne satte ved årsskiftet 2008/2009 deres ejendom B til salg, idet de ville bo i ejendommen P, når den var færdigombygget.

Den 30. januar 2009 bad banken om en række oplysninger til brug for Totalkredits behandling af ansøgning om tillægslån. Klagerne sendte oplysningerne til banken den 6. februar 2009.

Totalkredit meddelte herefter, at man henset til klagernes økonomiske situation ikke ville yde et tillægslån.

Den 11. marts 2009 afslog banken en anmodning fra klagerne om forhøjelse af byggekreditten med 1,5 mio. kr. Banken foreslog, at M skulle sætte byggeriet i stå og begynde at arbejde igen, indtil ejendommen B var blevet solgt. Det var forventningen, at et sådant salg ville frigøre et provenu, der kunne anvendes til færdiggørelsen af ejendommen P.

På et møde den 10. juli 2009 oplyste klagerne, at H havde lånt 200.000 kr. af hendes forældre og havde modtaget 80.000 kr. tilbage i skat. Banken accepterede på den baggrund et overtræk på byggekreditten.

Den 15. september 2009 indgav klagerne en klage over Roskilde Bank til Pengeinstitutankenævnet.

Ved brev af 30. november 2010 afviste Ankenævnets sekretariat klagen som erhvervsmæssig. Klagerne har ønsket afvisningen indbragt for Ankenævnet.

Parternes påstande.

Ved brev af 28. januar 2011 har klagerne indbragt sekretariatets afvisning for Ankenævnet med påstand om, at klagen realitetsbehandles og at Roskilde Bank skal betale 2.500.000 kr.

Roskilde Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at klagen ikke er erhvervsmæssig, da erhvervelse og videresalg af ejendommen P skulle ske i privat regi. I skattemæssig henseende ville situationen ikke blive betragtet som erhvervsmæssig.

Klagerne har endvidere anført, at banken har begået fejl og undladelser.

Banken gav i juli 2008 et klart mundtligt tilsagn om, at byggekreditten kunne forhøjes med 750.000 kr. Klagernes rådgiver havde på det tidspunkt meget travlt, hvorfor parterne blev enige om at vente til efter sommerferien med at få papirerne på plads.

Det er på grund af bankens massive forsømmelser, at klagerne har været nødt til at sætte begge ejendomme til salg, hvorfor banken også hæfter for det tab der opstår derved.

Banken var klar over, at byggebudgettet ikke ville holde, da klagerne fik lov til at købe en gravemaskine og stillads via byggekontoen. Banken sagde, at klagerne bare skulle omlægge lånet i ejendommen B og dermed frigøre penge.

Roskilde Bank har anført, at banken ikke har begået ansvarspådragende fejl eller undladelse under denne sags behandling.

Banken har ikke undladt at besvare klagernes forespørgsler eller lignende.

Det var klagerne selv der traf beslutning om køb af en ejendom, hvor der skulle foretages væsentlige istandsættelsesarbejder, med videresalg for øje, hvorfor banken ikke stillede krav om, at klagernes ejendom B skulle sælges.

Den bevilgede byggefinansiering på 2.800.000 kr. var i overensstemmelse med klagernes budget. I den forbindelse foretog banken en række beregninger, herunder en beregning, hvor byggeperioden blev forlænget med 1 år, som alle viste overskud.

Banken blev først medio 2008 klar over, at byggebudgettet ikke ville holde.

Klagerne må selv bære risikoen for, at istandsættelsen blev væsentlig dyrere end forudsat ved erhvervelsen af ejendommen, og klagerne bærer også selv risikoen for den tidsmæssige udstrækning af istandsættelsen.

Klagerne bærer selv risikoen for et fald i ejendomspriserne.

Banken har på klagernes vegne ansøgt om et tillægslån hos Totalkredit, men har ikke garanteret, at et sådant lån kunne ydes.

Banken har ikke givet tilsagn om at forhøje den eksisterende byggekredit med 750.000 kr.

Banken har løbende forsøgt at finde en løsning med klagerne.

Klagernes tab er udokumenteret og der er i alle tilfælde ikke grundlag for at gøre et tab gældende vedrørende ejendommen B, da det oprindelige formål med projektet alene var at ejendommen P skulle sælges.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder, at klagernes køb af den omhandlede ejendom med henblik på istandsættelse og videresalg må anses for erhvervsmæssig virksomhed. Ankenævnet lægger i den forbindelse vægt på, at M stoppede sin virksomhed som selvstændig VVS-mester for at bruge sin arbejdskraft på byggeriet, og at klagerne ikke havde planer om at fraflytte deres eksisterende bolig for at bo i ejendommen. Da klagen således ikke angår et privat kundeforhold og efter Ankenævnets opfattelse heller ikke kan sidestilles med en klage vedrørende et privat kundeforhold, tiltræder Ankenævnet, at klagen falder uden for nævnets kompetence, jf. vedtægternes § 2, stk. 2 og 3.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.