Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et fastforrentet boliglån med særlige indfrielsesvilkår

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et fast forrentet boliglån med særlige indfrielsesvilkår.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og K købte i 2006 en projekteret fast ejendom. Købet blev finansieret af Jyske Bank, hvor klagerne er kunder. Klagerne fortrød købet og forsøgte forgæves at videresælge ejendommen, der var færdig i 2007.

Ved e-mail af 2. juli 2008 til banken oplyste klagerne, at det stod ”meget trægt til” med hensyn til at få ejendommen solgt, og at de derfor ønskede et finansieringstilbud med henblik på at ”komme ned i månedlig ydelse”.

Ejendommen blev herefter finansieret med et 7 % fast forrentet lån på 1.765.000 kr. i Totalkredit og et boliglån på 700.000 kr. i Jyske Bank. Renten på boliglånet var fast 8,45 % om året, og løbetiden var 16 år. Af låneaftalen vedrørende boliglånet på 700.000 kr., som klagerne underskrev den 25. september 2008, fremgår blandt andet:

”…

Individuelle betingelser

REFERENCERENTEN ER 4,91% PÅ LÅNETS OPRETTELSESTIDSPUNKT.

…

Referencerenten anvendes til beregning af kursregulering ved indfrielse af lånet før udløb og ved indbetaling af ekstraordinære afdrag. De kan læse mere om vilkårene for dette under ”Lånebetingelser”.

…

Lånebetingelser

…

Indfrielse af lånet før udløb

Indfrielsen sker til en kurs, der afhænger af, hvordan referencerenten (se nedenfor) har udviklet sig, siden lånet blev oprettet.

Hvis referencerenten er steget siden oprettelsestidspunktet, kan lånet indfries til en kurs under 100. Det vil sige, at lånet kan indfries med et beløb (kursværdien), der er mindre end den nominelle restgæld på indfrielsestidspunktet.

Hvis referencerenten er faldet siden oprettelsestidspunktet, skal lånet indfries til en kurs over 100. Det vil sige, at lånet skal indfries med et beløb (kursværdien), der er større end den nominelle restgæld på indfrielsestidspunktet.

Beregning af indfrielsesbeløbet

Beregning af indfrielsesbeløbet (kursværdien) tager udgangspunkt i en eventuel ændring i referencerenten fra det tidspunkt, hvor lånet oprettes til det tidspunkt, hvor lånet indfries.

Referencerenten er den effektive rente før skat på en statsobligation med en løbetid, der svarer til lånets aftalte løbetid på oprettelsestidspunktet.

Referencerenten er anført på forsiden af dette dokument. Her er også nævnt fondskoden på den statsobligation, der er brugt som grundlag for referencerenten.

…

De aftalte ydelser i lånets restløbetid tilbagediskonteres med en rentesats, der er sammensat af lånets nominelle rentesats + (referencerenten på indfrielsestidspunktet - referencerenten på oprettelsestidspunktet).

Værdien af de tilbagediskonterede ydelser (fratrukket eventuelle ikke tilskrevne renter på indfrielsestidspunktet) sammenholdt med den nominelle restgæld, hvorved indfrielseskursen fremkommer:

Indfrielseskurs = (de tilbagediskonterede ydelser) / (nominelle restgæld) x 100

Indfrielsesbeløbet (kursværdien) beregnes som:

Indfrielsesbeløb = (nominelle restgæld x (indfrielseskursen) + ikke tilskrevne renter ved indfrielsen

…

Eksempler på indfrielseskurser

I nedenstående skema kan De se eksempler på de kurser, der anvendes ved førtidsindfrielse og ved ekstraordinært afdrag. Eksemplerne er beregnet på grundlag af ovennævnte principper og afrundet til hele tal. Eksemplerne angiver, på hvilket niveau kurserne vil ligge.

Forudsætninger: Annuitetslån med kvartårlige renteterminer. Andre forudsætninger vil betyde andre kurser.

…”

Forud for underskrivelsen af låneaftalen var der i dagene 11.-12. september 2008 en e-mailkorrespondance mellem klagerne og banken om boliglånet. Af bankens e-mail af 11. september 2008 til klagerne fremgår blandt andet:

”…

Renten er fast og ændrer sig ikke ved renteændringer i øvrigt. I skal være opmærksomme på, at der ved indfrielse kan være en overkurs der betyder, at når I vil indfri er det restgælden+renter på en eventuel overkurs.

…”

Ved e-mail af 12. september 2008 til banken anførte klagerne blandt andet:

”…

Med hensyn til boliglånet, er det så rigtigt forstået, at det variable boliglån altid vil skulle indfris til kurs 100?

Overkursen på det fastforrentede, fungerer det på samme måde som ved realkreditlån – dvs. at der er nogle bagvedliggende obligationer, som kan svinge i kurs (og at kursen går ned, når renten går op og omvendt)? Kan man også tænkes at opnå en kursgevinst i stedet for et tab ved indfrielse?

…”

Ved e-mail senere samme dag svarede banken blandt andet:

”…

Det variable boliglån kan altid indfries til restgælden samt renter pr. indfrielsesdatoen. Så ja til jeres spørgsmål om kurs 100.

Mht. det fastforrentede boliglån kan I både opnå en kursgevinst eller et kurstab og kan derfor sammenlignes med realkreditfinansiering.

…”

I april 2010 henvendte klagerne sig til banken vedrørende et tabgivende salg af ejendommen. Banken oplyste i den forbindelse, at indfrielseskursen på boliglånet var kurs 109,61, hvilket klagerne protesterede over. Klagerne henviste til bankens sammenligning af boliglånet med et fastforrentet realkreditlån.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt blev klagernes ejendom solgt, og efter det oplyste blev boliglånet overført til en ny ejendom, som klagerne købte.

I maj 2012 henvendte klagerne sig på ny til banken om boliglånet.

Pr. den 30. maj 2012 var indfrielseskursen 128,07.

Den 2. april 2013 indgav klagerne en klage over Jyske Bank til Ankenævnet.

Banken har oplyst, at det ikke har været muligt at finde god skik rådgivningsskema i sagen.

Pr. den 29. august 2013 var indfrielseskursen på boliglånet kurs 115,72.

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt påstand om, at Jyske Bank skal acceptere, at lånet indfries til kurs 100.

Jyske Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at Jyske Bank som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen bør acceptere, at lånet indfries til kurs 100.

E-mailkorrespondancen med banken forud for låneoptagelsen viser, at de var i tvivl med hensyn til indfrielsesvilkårene, som de derfor spurgte nærmere om. De kunne kun forstå bankens svar således, at det fastforrentede boliglån i lighed med et fastforrentet realkreditlån altid kunne indfries til kurs 100. Banken burde have informeret dem om, at de risikerede at skulle betale overkurs ved førtidig indfrielse.

De accepterede den højere rente på det fastforrentede lån med henblik på at opnå sikkerhed for, at deres økonomi ikke blev ramt af uforudsete omkostninger.

De underskrev låneaftalen i tillid til bankens forudgående rådgivning, og kontrollerede således ikke aftalens detaljerede vilkår.

Det af banken oplyste om, at rådgiveren i løbet af sin 20-årige karriere ikke tidligere havde medvirket til etablering af fastforrentede banklån viser, at der var tale om et usædvanligt lån, hvilket medfører skærpede krav til rådgivningen.

Ejendommen skulle sælges så hurtigt som muligt, hvilket banken var fuldt ud bekendt med. Indfrielsesvilkårene var derfor af væsentlig betydning for dem, hvilket også skærper kravene til bankens rådgivning.

Den omstændighed, at de er uddannede jurister, er denne sag uvedkommende. De har på ingen måde beskæftiget sig med eller særlig indsigt i boligfinansiering. Det var også første gang, de købte en fast ejendom. Deres spørgsmål til banken viste tydeligt, at de havde behov for rådgivning.

Deres uddannelsesmæssige baggrund eller beskæftigelse kan i øvrigt ikke fritage banken for forpligtelsen til at rådgive korrekt og fyldestgørende.

De har ikke udvist passivitet. Det har ikke været i deres, men i bankens, interesse at fastholde lånet.

Ved henvendelsen i april 2010 blev de ikke rådgivet om hensigtsmæssigheden i eventuelt at indfri lånet.

Der er ikke behov for bevisførelse om rådgivningen, der var skriftlig, og sagen bør derfor ikke afvises.

Jyske Bank har anført, at det fremgår udtrykkeligt af låneaftalen, at der skal ske kursregulering af indfrielsesbeløbet ved førtidig indfrielse. I skemaform er der angivet eksempler på indfrielseskurser.

Det var bankens opfattelse, at klagerne, der er jurister, forstod aftalerne og var særlig agtpågivende, hvis der var bestemmelser, der gav anledning til tvivl.

I bankens forudgående e-mails af 11.-12. september 2008 er det tydeligt angivet, at der ved indfrielse kan være en overskurs, som skal betales. I e-mailen af 12. september 2008 fremgår det af konteksten, at det fastforrentede boliglån i modsætning til et variabelt forrentet boliglån ikke kan indfries til kurs 100. Henvisningen til realkreditfinansiering havde alene til formål at understrege, at der var særlige indfrielsesvilkår på dette lån.

I forbindelse med e-mailkorrespondancen blev klagerne telefonisk frarådet at optage det fastforrentede boliglån, hvilket de imidlertid insisterede på.

Klagerne blev rådgivet specifikt om, at lånet kunne blive dyrt at indfri før tid. Rådgiveren husker det tydeligt, fordi lånet – netop på grund af risikoen for en indfrielseskurs på over kurs 100 – var det eneste fast forrentede boliglån, som hun gennem sin 20-årige karriere som rådgiver havde etableret for en kunde.

E-mailene kan ikke medføre en fravigelse af den efterfølgende udtrykkelige låneaftale.

Klagerne har udvist passivitet ved ikke at forfølge deres krav efter april 2010, hvor de valgte at overføre lånet til deres nye ejendom. Ved først at rejse sagen nu har klagerne haft mulighed for at spekulere mod banken, hvilket ikke er rimeligt.

Klagerne har tilsidesat deres tabsbegrænsningspligt. Lånet kunne i april 2010 have været indfriet til kurs 109,60 svarende til et kurstab på 66.515,58 kr. Herfra skal trækkes omkostninger på ikke under 5.000 kr. til optagelse af et nyt lån. Et eventuelt tab kan derfor højst udgøre 61.515,58 kr.

Jyske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at spørgsmålet om klagerne blev ydet en tilstrækkelig rådgivning beror på vidneforklaringer, hvilket er en bevisførelse, der ikke kan finde sted for Ankenævnet.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen bør afvises.

I 2008 optog klagerne et boliglån på 700.000 kr. i Jyske Bank. Lånet var med fast rente og en løbetid på 16 år.

Ankenævnet finder, at klagerne ved deres underskrifter på låneaftalen på bindende måde tiltrådte de særlige indfrielsesvilkår, som ikke er usædvanlige for lån med fast rente, og som fremgår tydeligt af aftalen.

Der er efter en samlet vurdering ikke grundlag for at fastslå, at Jyske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.