Bidragsforhøjelse.
| Sagsnummer: | 21603057/0 |
| Dato: | 18-09-2017 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Bent Olufsen, Anna Marie Ringive, Anne Vibeke Ellegaard Povlsen og Lars K. Madsen |
| Klageemne: |
Bidrag - forhøjelse
|
| Ledetekst: | Bidragsforhøjelse. |
| Indklagede: | Totalkredit A/S |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Klageren optog i juni 2012 et 3,5 pct. obligationslån på 1.319.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut. Lånet blev ydet med indledende afdragsfrihed.
Lånet var baseret på lånetilbud af 13. juni 2012, hvoraf fremgår følgende:
”Oplysninger om nyt lån
________________________________________________________________________________
Hovedtal Obligationslån afdragsfrihed
________________________________________________________________________________
…
Bidragssats i procent pr. år 0,6660
…
________________________________________________________________________________
…
Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i Långuiden. Den anførte bidragssats gælder, så længe der er afdragsfrihed på lånet. Når den aftalte afdragsfrihed udløber, vil lånets bidragssats blive nedsat med 0,0500 procentpoint.”
Lånetilbuddet var vedlagt Standardiseret Europæisk Informationsblad, som indeholder følgende oplysninger om bidrag:
”Ydelsen består af afdrag, rente og bidrag.
Bidrag (p.t. 0,6660% om året) beregnes af lånets restgæld. Beregningsprincippet og størrelsen af bidraget kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Den anførte bidragssats gælder, så længe der er afdragsfrihed på lånet. Når den aftalte fradragsfrihed udløber, vil lånets bidragssats blive nedsat med 0,0500 procentpoint.”
Lånetilbuddet var endvidere vedlagt indklagedes långuide af 20. juni 2012, hvoraf følgende fremgår:
”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.
…
Ændring af bidrag
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning.
…(Indklagede)… kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder - men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.
…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”
Af den for lånet udstedte låne- og pantsætningsaftale fremgår følgende af de særlige bestemmelser:
”Særlige bestemmelser
Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.
…
Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.
…
Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.
Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.
…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidrag og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”
Det låneformidlende pengeinstitut udarbejdede den 13. juni 2012 et rådgivningsskema, som klageren samme dag tiltrådte. Af skemaet fremgår følgende:
”Om min erfaring med at optage lån:
Ingen erfaring – Det er første gang, at jeg optager et lån med sikkerhed i fast ejendom inden for de sidste 10 år.
…
De væsentligste egenskaber ved det valgte lån:
Jeg har valgt et obligationslån med fast rente og afdragsfrihed.
Et lån med fast rente koster typisk mere end et lån med variabel rente. Til gengæld er ydelsens størrelse kendt i hele lånets løbetid. Lånet har også en friværdibeskyttende egenskab, da stigninger i renteniveauet medfører fald i kursen på lånets bagvedliggende obligation, hvorfor lånet kan indfries til en lavere kurs. Den gevinst opvejer det fald i boligens værdi, der kan opstå som følge af rentestigninger. Bemærk, at jo længere løbetiden er, og jo større lånet er i forhold til ejendommens værdi, desto mere friværdibeskyttelse opnås.”
Det tilbudte lån blev udbetalt den 27. juni 2012.
Indklagede varslede den 27. maj 2013 bidragsforhøjelse over for klageren:
”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.
Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne for realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.
Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.
Hvad betyder det for dig?
Låntype Obligationslån afdragsfrihed
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,6660
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 0,8052
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 1.319.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 14.196,40
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 459,01
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.
Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”
Indklagede varslede den 28. august 2014 på ny bidragsforhøjelse over for klageren:
”1. januar 2015 forhøjer …(indklagede)… bidragssatser på realkreditlån. Bidragssatserne ændres, så de i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.
Realkreditlån fra …(indklagede)… vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på.
Det nye bidrag opkræver vi første gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015.
Hvad betyder det for dig?
Låntype Obligationslån afdragsfrihed
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 1.319.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,8052
Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 0,8932
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 290,18
Bidragssatsen er fastsat ud fra belåningsintervallet på lånets tilbudstidspunkt.
Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår…”
Indklagedes Långuide pr. 6. november 2015 indeholder følgende afsnit om bidrag:
”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.
…
Gældende gebyrer fremgår af …(indklagedes)… prisblad, som kan findes på …(indklagedes hjemmeside)…
Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring).
Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable.
Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidrag kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder låntagerspecifikke forhold. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) i eksisterende låneforhold.
Ændringer af bidrag og beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende.
…
Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeles individuelt til låntager med 3 måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som …(indklagede)… ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i …(indklagedes)… prisblad, som er tilgængeligt på …(indklagedes hjemmeside)… …”
Indklagede varslede den 4. februar 2016 bidragsforhøjelse over for klageren:
”Den 1. juli 2016 forhøjer …(indklagede)… bidragssatserne. Det gør vi, fordi …(indklagede)… skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget kraftigt siden finanskrisens start – og stiger stadig. Derfor skal vi i …(indklagede)… øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån, vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne.
Dit lån i …(indklagede)… er med fast rente og uden afdrag. Når du begynder at afdrage, falder din bidragssats til den laveste i …(indklagede)…, da lån med fast rente og med afdrag har den laveste bidragssats. Lån med variabel rente og lån med afdragsfrihed har derimod de højeste bidragssatser. Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger disse lån.
Se, hvad forhøjelsen koster dig
Låntype Obligationslån afdragsfrihed
Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. 1.319.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,8932
Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. 1,0688
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 579,04
I betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016. …”
Klageren sendte den 28. februar 2016 en e-mail til indklagedes kundeservice med klage over bidragsforhøjelsen.
Indklagede besvarede ved e-mail af 29. februar 2016 klagerens henvendelse.
Efterfølgende indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.
PARTERNES PÅSTANDE:
Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at indklagede med urette har foretaget bidragsforhøjelser og derfor skal tilbagebetale de bidragsbetalinger, som klageren ud over den ved lånets udbetaling i 2012 fastsatte bidragssats har betalt.
Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERENS FREMSTILLING:
Klageren oplyser, at hun aldrig i sin bank er blevet rådgivet om bidragssatsen, kun om renter, flexlån vs. fastforrentet lån, og hvor vigtigt det var at vælge et fastforrentet lån, idet hun kun på den måde ville få en gennemskuelig og fast boligøkonomi. Banken var endda så flink at sætte gule ”post-it” der, hvor hun skulle koncentrere sin læsning, og det var de samme steder, hvor hun skulle skrive under. Det er det, banken kalder rådgivning, og som tilsyneladende også er den form for ”rådgivning”, banken får returkommission for i form af en andel af indtægterne ved stigningen i bidragssatserne.
I lånepapirer fra 2012 kan hun ikke se nogetsteds, at indklagede frit kan hæve bidragssatsen på hendes lån. I øvrigt er hun ikke blevet oplyst af sin bank om, at der fandtes noget, der hedder bidragssats.
Hun henviser til indklagedes produktark for et fastforrentet lån, hvori der reklameres med, at produktet sikrer økonomisk forudsigelighed i hele låneperioden. Indklagede har i den forbindelse oplyst, at ydelsen består af renter, afdrag og bidrag. Siden er bidragssatsen steget tre gange på tre år.
Produktarket er efterfølgende blevet ændret af indklagede. Der er tale om en væsentlig ændring, idet det på det nye produktark nu alene fremgår, at renten, og ikke som før prisen, er kendt i låneperioden. Det ser hun som en indikation på, at indklagede erkender, at den tidligere formulering gav låntager (hende) en berettiget forventning om at kunne opretholde en fast og forventelig ydelse på lånet i hele låneperioden, og at indklagede således ikke via stigninger i bidragssatser havde adgang til at hæve prisen på lånet i låneperioden.
Endvidere finder hun, at det er uforeneligt med god forretningsskik, at der nu heller ingen dato er på produktarket.
Til indklagedes udtalelse har hun følgende kommentarer:
Hun har tidligere henvendt sig til Nævnssekretariatet om stigningen i bidragssatsen, uden at hun fik sine krav opfyldt. Det forhold synes hun bliver lagt hende til last i indklagedes udtalelse. Det anføres i udtalelsen, at da hun ikke tidligere har gjort indsigelser baseret på formuleringerne i de dokumenter, hun har bragt på bane i forbindelse med nærværende klagesag, kan hun ikke påberåbe sig dem nu. Det er hun ikke enig i.
Hun er i dag langt klogere på realkreditlån, långuider, bankrådgivning, det koncernforbundne realkreditinstitut/ indklagede, fast ydelse/fast rente osv., end hun var den 4. februar 2016, hvor hun modtog den tredje varsling om stigning i bidragssatsen på tre år. Derfor kan hun denne gang klage på et langt mere oplyst grundlag. Alle tre varslinger er fremført med forskellige forklaringer, og det er vel næppe diskvalificerende, at klagerne herover også fremføres med forskellige motiveringer.
Indklagedes udtalelse indeholder om baggrunden for bidragsforhøjelsen en række påstande, der skal tjene til at retfærdiggøre endnu en stigning i bidragssatsen, f.eks. øget krav om polstring, myndighedernes krav i øvrigt og så påstanden om, at en børsnotering er nødvendig.
Der er tale om en række yderst ukonkrete formodninger om fremtidige, endnu ukendte kapitalkrav. Som det også fremgår af pressen i ugerne efter varslingen af bidragsforhøjelsen, er det endnu helt ukendt, om der vil komme nye krav til indklagede og i givet fald hvilke. Den ene dag er der forlydender om, at branchen er tilstrækkeligt polstret, og den næste dag forlydender om det modsatte. Alt sammen vidner om, at den nuværende bidragssatsforhøjelse er kommet i stand på et yderst usikkert og ukonkret grundlag. Det forekommer derfor urimeligt, forhastet og utroværdigt igen at hæve bidragssatsen på så tyndt et grundlag.
For så vidt angår spørgsmålet om en børsnotering af indklagede, så er det vel alene et ønske, der er født i indklagede og ikke afstedkommet af udefrakommende krav. En børsnotering vil ikke være med til at værne om realkreditsystemet, men være med til at underminere det, da spørgsmål om afkast og dets størrelse herefter bliver omdrejningspunktet. Det er ikke rimeligt at kræve, at låntagerne finansierer dette i en eksisterende låneaftale.
Hun henviser til en artikel i FinansWatch om formålet med en børsnotering, der bakker hendes argumentation op om, at en børsnotering ikke er til låntagernes fordel, men tjener helt andre interesser, og at den primære interesse vil være at sikre overskud til aktieholder. Dette forhold vil modarbejde hele princippet, som realkreditten i Danmark er opbygget om, nemlig at almindelige borgere skal have mulighed for at få en god og billig bolig. Princippet går derimod ikke på at sikre finansielt overskud til aktieholdere. At gennemføre en så voldsom ændring i den bagvedliggende konstruktion af et långivende realkreditinstitut, i dette tilfælde indklagede, er urimeligt i forhold til allerede eksisterende låneaftaler.
Indklagede henviser i sin udtalelse til den Långuide, som var gældende i februar 2016. Hun mener, at den Långuide, der skal lægges til grund i sagen, er den Långuide, der var gældende, da hun optog lånet i 2012.
Forholdet til hendes bank er ikke berørt i indklagedes udtalelse. Gennem alle stigningerne i bidragssatsen har indklagede henvist til hendes bank, for så vidt angår rådgivning, vejledning og spørgsmål i øvrigt om stigningerne i bidragssatsen. Dette stemmer overens med, at banken får del i de indtægter, der hidrører fra bidragsbetalingerne, og derfor må forventes at yde ”noget” for pengene. Da hun i sin tid indgik aftalen om et realkreditlån hos indklagede, var det med banken som mellemmand og på baggrund af rådgivning fra banken. Banken er derfor en del af sagen og omfattet af klagen.
Som nævnt har banken ikke på noget tidspunkt i sin rådgivning nævnt eller på anden vis henledt hendes opmærksomhed på ”Bidragssatser”. Banken har derfor heller ikke nævnt, at denne sats skulle kunne hæves ad libitum. Banken rådede hende til at tage et fastforrentet realkreditlån, fordi hun som enlig forsørger, med bankens ord, måtte antages at have et større behov for en forudsigelig og på forhånd kendt boligøkonomi.
Hun fulgte bankens råd, men har ikke haft en forudsigelig og på forhånd kendt boligøkonomi. Til gengæld har hun haft høje renteudgifter og årligt stigende bidragssatser. Hun mener, at det har karakter af vildledning.
Hun har følgende afsluttende bemærkninger:
I den efterfølgende debat i pressen har det vist sig, at indtægterne fra den seneste forhøjelse af bidragssatserne ikke som hævdet af indklagede går til polstring af indklagede, med derimod til bankerne, som modtager halvdelen af stigningen.
Der har også været eksperter fremme, som mener, at indklagede ikke har ret i sin argumentation for stigningen.
Det udhuler jo indklagedes argumentation om, at stigningen er nødvendig, for at indklagede kan polstre sig mod ringere tider i branchen. Hun mener fortsat, at stigningen er iværksat på et yderst tyndt grundlag. Indklagede kender naturligt nok ikke de fremtidige forhold på dette område. Det havde været udtryk for god forretningsmoral at inddrive en merudgift hos kunderne, når den merudgift er kendt, i stedet for at basere stigningen på spekulationer, gætværk og grådighed.
De forskellige tiltag, andre har gjort på området, herunder sager ved domstolene, sager hos Forbrugerombudsmanden og regeringens realkreditkommission bør indgå i Realkreditankenævnets behandling af sagen, som egentlig burde afvente disse sager og afdækkende indsatser.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Indklagede oplyser, at klageren den 27. juni 2012 på grundlag af lånetilbud af 13. juni 2012 fik udbetalt et 30-årigt, 3,5 pct. fastforrentet obligationslån på 1.319.000 kr. Lånet blev etableret med indledende afdragsfrihed frem til den 31. marts 2022.
Bidraget på lånet blev fastsat til 0,6660 pct. ud fra et belåningsinterval på 1-80 pct. på baggrund af en belåningsvurdering på 1.650.000 kr.
Det årlige bidrag blev pr. 1. oktober 2013 forhøjet til 0,8052 pct., pr. 1. januar 2015 til 0,8932 pct. og pr. 1. juli 2016 til 1,0688 pct.
Gennemførelse af bidragsforhøjelsen i 2016
Med virkning fra 1. juli 2016 forhøjede indklagede bidragssatserne på alle eksisterende og nye lån til private kunder. Derfor modtog alle privatkunder med lån hos indklagede et brev med oplysning om, hvad forhøjelsen betød for netop deres lån. Brevet indeholdt en begrundelse for forhøjelsen.
Derudover har indklagede på sin hjemmeside offentliggjort en redegørelse for bidragsforhøjelsen:
”Begrundelseskrav
Det danske realkreditsystem har en række unikke kendetegn. Et af dem er, at du som låntager – uanset om du er boligejer eller erhvervsdrivende – igennem hele lånets løbetid er beskyttet mod en pludselig opsigelse af dit lån. Den beskyttelse har du ikke på dit banklån. Banker kan nemlig frit og uden varsel til enhver tid kræve, at du betaler dit lån tilbage. Det kan vi som realkreditinstitut ikke, så længe du betaler dine ydelser.
Med andre ord forpligter realkreditinstitutter sig ved udbetaling af et lån til at låne pengene ud – og ikke pludselig kræve dem tilbagebetalt – i hele den periode, der er aftalt. Og da løbetiden ofte er 30 år, betyder det, at realkreditinstitutter har uopsigelige forpligtelser, der løber i årtier.
Øget krav om polstring.
Over så lang en periode kan kapitalkrav og omkostninger ved realkreditudlån ændre sig markant. Derfor kan et realkreditinstitut forhøje bidragssatserne, som er realkreditinstituttets pris for at yde og administrere lån. Bidragssatserne kan også forhøjes på de lån, der allerede er udbetalt. Og det er det, …(indklagede)… gør, når vi hæver bidragssatserne på …(indklagede-lån)… pr. 1. juli 2016.
Men vi kan ikke bare hæve bidragssatserne vilkårligt, for alle realkreditinstitutter skal kunne begrunde, hvorfor de forhøjer bidragssatserne. Det er fast anerkendt i lovgivningen om god skik for finansielle virksomheder – og i talrige afgørelser fra Realkreditankenævnet – at man forhøjer bidragssatserne, når man kan begrunde det.
…(Indklagedes)… mulighed for at hæve bidragssatserne er udførligt beskrevet i låneaftalerne og i …(indklagedes)… Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som står i den LånGuide, man modtager, når man får et …(indklagede-lån)…
Hvorfor stiger bidragssatserne i …(indklagede)… pr. 1. juli 2016?
I det brev, alle kunder i …(indklagede)… har modtaget, begrunder vi forhøjelsen med, at kapitalkravene fra danske og internationale myndigheder til realkreditinstitutter er steget og fortsat stiger. De stigende kapitalkrav betyder, at …(realkreditkoncernen)… – som …(indklagede)… er en del af – skal stille mere og mere kapital som sikkerhed for de lån, vi har ydet og fortsat yder til danske boligejere og erhvervsdrivende.
Når myndighedernes krav stiger, øger investorerne og ratingbureauerne (tilsammen kaldet ”markedet”) samtidig deres forventninger til …(realkreditkoncernens)… kapitalgrundlag. Jo større tiltro investorer og ratingbureauer har til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…, jo lavere bliver renten på lånet. Vores kunder har derfor direkte fordel af, at både investorer og ratingbureauer har stærk tiltro til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… Derfor er det så afgørende, at vi lever op til markedets forventninger.
Kendte og ukendte krav i sigte.
Konkret medfører de øgede krav, at …(realkreditkoncernen)… ved indgangen til 2019 skal have ca. 70 mia. kr. i egentlig kernekapital (den regnskabsmæssige egenkapital fratrukket hybrid kernekapital og en række solvensmæssige fradrag).
Dette kapitalmål er fastsat på baggrund af de allerede kendte og vedtagne kapitalkrav fra danske og internationale myndigheder. Forhøjelsen af bidragssatserne pr. 1. juli 2016 har først og fremmest til formål at øge sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan leve op til dette kapitalmål. Vi har i dag en egentlig kernekapital på 60,5 mia. kr. Den skal øges med knap 10 mia. kr. i årene 2016-2018. Forhøjelsen af bidragssatserne øger …(realkreditkoncernens)… indtjening og betyder dermed, at vi kan lægge mere til side hvert år i bestræbelserne på at nå 70 mia. kr. inden udgangen af 2018.
Desuden øger forhøjelsen af bidragssatserne sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan honorere de fremtidige, endnu ikke vedtagne kapitalkrav, som der i disse år arbejdes på hos internationale myndigheder. Vi kender ikke det konkrete omfang af kravene endnu – men vi ved, at kapitalkravet efter 2019 er højere end de 70 mia. kr. Selv i minimumsversioner vil de krav, der arbejdes på, være en betydelig udfordring for …(realkreditkoncernen)… Lige nu er vores bedste estimat, at det er nødvendigt at øge den egentlige kernekapital med yderligere 15 mia. kr. – altså ud over de 70 mia. kr. – når de nye krav får effekt. Estimatet er forsigtigt og svarer til det niveau, man allerede nu har pålagt de fire største banker i Sverige. Og det er ikke usandsynligt, at kravet bliver højere.
Børsnotering er nødvendig
Derfor søger …(realkreditkoncernen)… en børsnotering. Dels får vi tilført kapital i forbindelse med selve børsnoteringen, dels får vi efterfølgende, som børsnoteret koncern, adgang til at hente yderligere kapital efter behov. For at gennemføre en børsnotering skal vi have en bedre indtjening end i dag – det vil fremtidige aktionærer kræve, og det er forhøjelsen af bidragssatserne med til at sikre. Og det er værd at bemærke, at forhøjelsen af bidragssatserne er langt mindre, end den ville være uden en børsnotering. Forhøjelsen af bidragssatserne på …(indklagedes)… udlån til privatkunder står ikke alene. De suppleres af markante besparelser i …(realkreditkoncernen)… og andre tiltag, der bidraget til at effektivisere koncernen.”
Baggrunden for indklagedes forhøjelse af bidragssatsen er yderligere uddybet i en redegørelse, som også er tilgængelig på indklagedes hjemmeside.
Hjemmel til bidragsforhøjelse
Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af låne- og pantsætningsaftalen fra 2012. Denne suppleres af indklagedes Långuide fra varslingstidspunktet, der er godkendt af indklagedes bestyrelse.
Såvel låne- og pantsætningsaftalen som Långuiden indeholder bestemmelser om fastsættelsen af bidraget, herunder at de i lånets løbetid kan ændres af indklagede.
Særlige forhold
Indledningsvis bemærker indklagede, at spørgsmål vedrørende markedsføringsloven er underlagt Forbrugerombudsmandens kompetence.
Det citerede produktark, som klageren har henvist til, skal ses i konteksten af indklagedes samlede markedsføringsmateriale, den rådgivning, der ydes inden et lån etableres, og de lånevilkår, der udleveres og underskrives i forbindelse med låneaftalen. Produktarkene angiver centrale vilkår, som karakteriserer den enkelte lånetype, og som er af relevans for sammenligning mellem lånetyper. Adgangen til at ændre bidrag er den samme på tværs af låntyper og karakteriserer realkreditlån som sådan, ikke specifikke låntyper. Beskrivelse af lån med fast rente tilsigter ikke at give en komplet beskrivelse af alle forhold og vilkår i forbindelse med optagelse af et realkreditlån, herunder at oplyse om bidrag eller om øvrige omkostninger og afgifter i forbindelse med låneoptagelsen, og dette er heller ikke påkrævet. Derimod tilsigtes det alene at give en kort og letforståelig beskrivelse i oversigtsform af de centrale elementer ved at vælge et lån med fast rente. Det centrale er at oplyse, at ydelsen ikke ændrer sig, når renterne gør – til forskel fra lån med variabel rente. Oplysninger om bidragssatser for de forskellige lånetyper gives i separat prisblad, som er tilgængeligt på indklagedes hjemmeside. De detaljerede vilkår fremgår derimod af låneaftalen.
Oplysningerne om disse centrale elementer ved lån med fast rente udgør ikke et selvstændigt beslutningsgrundlag, og det summariske indhold suppleres og uddybes i såvel de lånevilkår, der tiltrædes af låntager, som i den mundtlige rådgivning.
Der anvendes ikke konkrete priser eller satser i produktarket. Prisoplysninger gives i et separat prisblad. Dertil kommer, at klageren i produktarket opfordres til at få mere viden via henvendelse til sit pengeinstitut og på indklagedes hjemmeside samt til at få lavet en beregning af, hvad lånet koster.
Det har tidligere været helt sædvanligt i branchen, at man i forbindelse med en kort karakteristik af fastforrentede realkreditlån har haft fokus på, at renten ikke ændrer sig, uden at der er sket fremhævelse af muligheden for øvrige ændringer af betydning for den samlede ydelse, herunder bidragsændringer. Eksempelvis kan indklagede henvise til følgende uddrag af 26. marts 2010 fra Realkreditrådets hjemmeside:
”Det lange – typisk 30-årige – fastforrentede, konverterbare lån betragtes som det klassiske realkreditlån. Her kender låntager på forhånd den faste ydelse, han skal betale i hele lånets løbetid.”
Henset til den klare hjemmel i Låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden har indklagede derfor været berettiget til at forhøje bidragssatsen. De påberåbte formuleringer i øvrige dokumenter kan således ikke føre til, at klageren kan opnå fritagelse fra vilkåret om, at bidraget kan ændres – et vilkår, der er gældende for samtlige realkreditlån til privatkunder, og som er forudsat ved prissætningen i forbindelse med lånets optagelse.
Herudover er klageren tidligere varslet forhøjelser af bidraget i 2013 og i 2014. Klageren har ikke tidligere gjort indsigelse baseret på formuleringer i de omtalte dokumenter og kan derfor ikke påberåbe sig disse forhold på nuværende tidspunkt.
Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,
at der er hjemmel i låneaftalen til at forhøje bidragssatsen,
at den gennemførte bidragsforhøjelse er sket ensartet for alle kunder med samme låntyper,
at den skete forhøjelse af bidragssatsen er i overensstemmelse med aftalegrundlaget og varslet og begrundet i overensstemmelse med reglerne om god skik,
at forhøjelsen af bidragssatsen ikke er vilkårlig eller urimelig,
at formuleringen i produktark over for den klare hjemmel i Låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden ikke indebærer en fravigelse af aftalens vilkår, og at klageren ikke har haft en berettiget forventning herom, samt at klageren ikke på nuværende tidspunkt kan gøre en sådan indsigelse gældende,
at spørgsmål i relation til markedsføringsloven påses af Forbrugerombudsmanden, og
at der derfor ikke er grundlag for at tilsidesætte den varslede forhøjelse af bidragssatsen.
OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:
Der er i sagen fremlagt udskrift af den 19. juni 2014 af produktoplysninger på indklagedes hjemmeside:
”Fastforrentet lån
…
Hvorfor vælge et lån med fast rente?
Vælger du et lån med fast rente, får du:
En ydelse, som ikke ændrer sig, når renterne gør.
…
Hvad koster et lån med fast rente?
Et lån med fast rente koster typisk mere end et lån med variabel rente.
Til gengæld ved du, hvad prisen for lånet er i hele dets løbetid.”
Klageren har under klagesagen yderligere fremlagt en udateret udskrift af produktoplysninger på indklagedes hjemmeside:
”Fastforrentet lån
…
Hvorfor vælge et lån med fast rente?
Vælger du et lån med fast rente, får du:
En ydelse, som ikke ændrer sig, når renterne gør.
…
Hvad koster et lån med fast rente?
Et lån med fast rente koster typisk mere end et lån med variabel rente.
Til gengæld ved du, hvad renten på lånet er i hele dets løbetid…”
Indklagede har den 11. april 2017 over for Nævnssekretariatet oplyst, at klageren pr. 1. juli 2016 har indfriet sit lån hos indklagede uden at optage nyt lån hos indklagede.
Klageren har over for Nævnssekretariatet telefonisk oplyst, at hun ikke tidligere har fået en sag behandlet af Realkreditankenævnet, men at hun derimod har været i dialog med Nævnssekretariatet.
På forespørgsel fra Nævnet har indklagede den 15. august 2017 oplyst, at indklagede den 1. juni 2017 af Københavns Byret blev dømt for overtrædelse af markedsføringslovens § 3 ved i to produktark at have anvendt vildledende formuleringer. Anklagemyndigheden har den 15. juli 2017 ansøgt om tilladelse til at anke dommen til Østre Landsret. Københavns Byrets afgørelse er uden betydning for vurderingen af denne sag. Til trods for at angivelserne i produktarket fra 2010 og i klagerens rådgivningsskema er nogenlunde identiske med produktarkene i byretssagen, er standarden for overtrædelse af markedsføringsloven en anden standard end ansvarsstandarden for et civilretligt krav. Det kan derfor ikke sluttes, at indklagede er ansvarlig i henhold til civilretlige krav som følge af dommen for overtrædelse af markedsføringsloven. Byretssagen vedrørte indklagedes produktark af 25. juni 2012 og af 19. juni 2014 og ikke produktarket af 8. februar 2010, som var gældende på tidspunktet for klagerens låneoptagelse. Byretten har altså vurderet produktarkene efter omstændighederne i branchen, som foregik efter klagerens låneoptagelse.
Indklagede har endvidere oplyst følgende:
Lån hos indklagede formidles til kunderne af indklagedes samarbejdspartnere og ikke direkte af indklagede. Samarbejdspartnerne er 59 lokale og regionale pengeinstitutter, som formidler og rådgiver om indklagedes realkreditlån til pengeinstitutternes kunder. Kundernes tilgang til indklagede sker ved henvendelse til deres pengeinstitut, som forestår rådgivning af kunden, kreditvurdering, ejendomsvurdering, låneudmåling, udbetaling af lån og sagsafslutning. Indklagede udsender ikke instrukser om rådgivning, som pengeinstitutterne skal følge, og pengeinstitutterne er ansvarlige for, at formidlingen overholder gældende lovgivning.
Pengeinstitutterne afdækker en del af indklagedes tabsrisiko via kundens øvrige bankengagement. Indklagede sørger for funding, administration af eksisterende sager, kontakt til Finanstilsynet, skatteindberetninger, indfrielse samt systemudvikling og drift af en sagsbehandlings- og kommunikationsportal.
I forbindelse med låneoptagelsen modtager alle kunder en standardiseret lånepakke, hvoraf det fremgår, at bidraget kan stige. Den standardiserede lånepakke består af:
• Lånetilbuddet med bilag, herunder også ”Standardiseret Europæisk
Informationsblad” (”ESIS”)
• låne- og pantsætningsaftalen
• Långuide og
• rådgivningsskema mv.
Pengeinstitutterne kan i forbindelse med deres rådgivning af kunden oplyse om forhold, der er af betydning for den specifikke kunde. Indklagede er ikke i besiddelse af oplysninger om den nærmere rådgivning i den konkrete sag, som vil kunne belyses af banken. Der foreligger et rådgivningsskema i sagen, som er udfyldt af banken, og som anvender den standardtekst, som indklagede havde anført i den skabelon til rådgivningsskema, der blev stillet til rådighed for pengeinstitutterne på tidspunktet for låneoptagelsen.
Indklagede har forud for låneoptagelsen i flere af dokumenterne i den standardiserede lånepakke oplyst om, at bidraget kunne stige. Dette var således oplyst i Långuiden af 20. juni 2012, i låne- og pantsætningsaftalen og i ESIS, der sendes sammen med lånetilbuddet.
På tidspunktet for låneoptagelsen blev klageren dermed gjort bekendt med, at bidragene kunne forhøjes efter indklagedes beslutning.
Klageren modtog med lånetilbuddet rådgivningsskemaet, som blandt andet indeholdt følgende formulering:
”Et lån med fast rente koster typisk mere end et lån med variabel rente. Til gengæld er ydelsens størrelse kendt i hele lånets løbetid.”
Klageren har på intet tidspunkt i sine klager til indklagede og Realkreditankenævnet henvist til denne formulering i rådgivningsskemaet. Rådgivningsskemaet er indsendt af indklagede som led i sædvanlig forberedelse af sagen ved Realkreditankenævnet.
Det bestrides, at formuleringerne i rådgivningsskemaet kan have bibragt klager den opfattelse, at det anførte i øvrige aftaledokumenter om bidragsstigninger ikke var gældende. Formuleringen knytter sig til renten, og uanset om den må anses for uklar, er den ikke egnet til at bibringe den opfattelse, at den klare hjemmel til bidragsforhøjelse ikke var gældende.
Under alle omstændigheder må det lægges til grund, at formuleringerne ikke har bibragt en sådan opfattelse, al den stund at klageren ikke har påstået dette.
Selv hvis det lægges til grund, at formuleringerne i rådgivningsskemaet gav klageren en fejlagtig opfattelse af, at bidragene ikke kunne stige, blev klageren senest ved låneoptagelsen bragt ud af denne misforståelse, idet det klart fremgår af låne- og pantsætningsaftalen, som klageren ved sin underskrift tiltrådte.
Rådgivningen blev ikke foretaget af indklagede, men af banken, og der foreligger ikke oplysninger om forløbet fra banken. Rådgivningsskemaets formulering var en standardskabelon, som indklagede stillede til rådighed for pengeinstitutterne. Formuleringen indgik i skabelonen frem til den 28. februar 2013, hvorefter formuleringerne om, at ydelsens størrelse var kendt i hele løbets lånetid, blev ændret.
Da der er tale om en standardformulering, er der ikke grundlag for at antage, at klageren ved den mundtlige rådgivning fik oplyst, at ydelsen var fast i hele lånets løbetid.
Standardformuleringerne i rådgivningsskemaet må under alle omstændigheder vurderes over for formuleringerne om, at bidrag kunne forhøjes i indklagedes øvrige standarddokumenter (lånedokumentationen), som gav klar hjemmel til bidragsforhøjelser.
Det er ikke et krav efter reglerne om god skik, at kunden oplyses om muligheden for bidragsforhøjelser i rådgivningsskemaet, og oplysningen gives som nævnt flere andre steder i den standardiserede lånepakke.
Der henvises til Vestre Landsrets (utrykte) afgørelse af 9. juli 2015 i sag VL.B-2861-13, hvor landsretten fastslog, at det koncernforbundne realkreditinstitut ikke gav afkald på at gøre brug af en klart hjemlet adgang til at hæve bidragssatserne, blot fordi det koncernforbundne realkreditinstitut i supplerende rådgivning fokuserede på renten og ikke eksplicit fremhævede udviklingen i bidragssatser.
Selv hvis klageren tilgik produktarket forud for låneoptagelsen, bestrides det, at …(indklagede)… via disse formuleringer i kombination med formuleringerne i rådgivningsskemaet har givet afkald på den hjemlede adgang til at forhøje bidragssatsen.
Produktarket fra 2010, som var gældende ved klagers låneoptagelse, indeholdte blandt andet følgende formuleringer:
”Med en fast rente ved du nøjagtigt, hvor høj ydelsen er på dit lån i hele lånets løbetid, og samtidig beskytter du din friværdi”,
”Vælger du et lån med fast rente, får du en ydelse, som ikke ændrer sig, når renterne gør.” og
”Et lån med fast rente koster typisk mere end et lån med variabel rente. Til gengæld ved du, hvad prisen for lånet er i hele dets løbetid.”
Som nævnt er formuleringerne i både produktarket og rådgivningsskemaet indklagedes, og indklagede anerkender, at indklagede kan holdes ansvarlig for disse formuleringer, hvis de øvrige betingelser herfor er opfyldt. Det bestrides imidlertid, at de pågældende formuleringer giver anledning til ansvar for indklagede.
Formuleringerne i produktarket skal ses i lyset af arkets formål, som er at oplyse om centrale vilkår til brug for sammenligning med lån med variabel rente, og hverken produktarket eller rådgivningsskemaet omfatter en beskrivelse af samtlige ydelser og vilkår for lånet. Det var i perioden omkring klagerens låneoptagelse sædvanligt i branchen, at oversigtsark over lånets centrale vilkår havde fokus på, at renten ikke ændrede sig uden at fremhæve muligheden for ændringer af bidragssatsen.
Samme forhold gør sig gældende for formuleringerne i standardskabelonen til rådgivningsskemaet. Klager fik ved låneoptagelsen – samtidig med rådgivningsskemaet – udleveret resten af lånepakken, som bestod af låne- og pantsætningsaftalen, långuiden og ESIS. Formuleringerne i produktarket og rådgivningsskemaet skal derfor ses i sammenhæng med den samlede lånedokumentation, hvoraf det klart fremgår, at bidraget kan forhøjes.
Der var således klar hjemmel i parternes aftale, og ESIS, som giver et oversigtspræget indtryk af lånet, indeholdt en klar formulering om, at bidraget kunne stige. Samlet gør indklagede således gældende, at hverken produktarket eller rådgivningsskemaet – hver for sig eller i kombination – fører til, at indklagede kan antages at have givet afkald på den klare hjemmel til bidragsforhøjelse.
Indklagede gør gældende, at rådgivningen må vurderes ud fra standarder gældende på tidspunktet for låneoptagelsen og ud fra dokumentation fra det faktiske rådgivningsforløb.
Som anført ovenfor er det pengeinstitutterne, der rådgiver kunderne i forbindelse med optagelse af et lån hos indklagede og ikke indklagede. Det var banken, der havde den løbende kontakt med klageren og derigennem havde kendskab til klagerens behov og økonomiske situation.
Under alle omstændigheder bestrider indklagede, at der skulle foreligge en selvstændig pligt til at rådgive mundtligt om muligheden for bidragsforhøjelser på tidspunktet for klagerens låneoptagelse i 2012. På tidspunktet for låneoptagelsen var bidragssatserne kun forhøjet en enkelt gang med virkning fra den 1. april 2012, og spørgsmålet om bidragsforhøjelser var ikke et centralt tema inden for realkreditbranchen på samme måde, som det er blevet i dag.
Til trods for at indklagede på lånetidspunktet netop havde foretaget en bidragsstigning, kunne det på daværende tidspunkt ikke forudses, at det i de kommende år ville være nødvendigt med bidragsstigningerne på det aktuelle niveau og med den skete frekvens.
Et eventuelt rådgivningsansvar kan under alle omstændigheder ikke føre til bortfald og kompensation for de gennemførte bidragsforhøjelser.
Klageren accepterede senest ved underskrivelse af lånedokumentationen, at indklagede kunne forhøje bidragene, hvilket understøttes af Realkreditankenævnets praksis. Det må derfor lægges til grund, at klageren senest ved underskrivelse af lånedokumentationen blev gjort bekendt med, at bidragene var variable og på trods heraf valgte at underskrive lånedokumentationen.
Klageren havde ikke mulighed for at optage et lån med fast rente og fast bidrag hos et andet realkreditinstitut, da der ikke fandtes sådanne lån på realkreditmarkedet. Alle realkreditinstitutter har haft mulighed for at foretage bidragsforhøjelser i lånets løbetid, og klageren ville derfor ikke kunne undgå at blive berørt af bidragsstigninger, uanset hvor lånet blev placeret.
Allerede af denne grund kan klageren ikke kræve kompensation for gennemførte bidragsforhøjelser i lånets løbetid, idet det må lægges til grund, at klageren, uanset om hun efterfølgende var rådgivet konkret om muligheden for bidragsforhøjelser, ville have optaget lånet.
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Nævnet bemærker indledningsvis, at det i henhold til låne- og pantsætningserklæringen er de af indklagedes bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen, der er gældende for lånet. Nævnet bemærker endvidere, at såvel Långuiden fra 2012 som den gældende Långuide indeholder forbehold for bidragsforhøjelser i lånets løbetid.
Nævnet finder ikke grundlag for at kræve, at indklagede ud fra de angivne begrundelser for bidragsforhøjelserne, herunder de øgede kapitalkrav til realkreditinstitutter samt de varslede yderligere kapitalkrav, fører et særligt bevis for grundlaget for disse.
Som låneformidler har banken optrådt på indklagedes vegne, og der er derfor i den sammenhæng identifikation mellem indklagede og banken. Nævnet har ikke mulighed for at foretage en særskilt vurdering af eventuelle forhold, som banken alene kan gøres ansvarlig for, idet dette henhører under Pengeinstitutankenævnet.
Klageren har nedlagt påstand om, at indklagede med urette har foretaget bidragsforhøjelser og derfor skal tilbagebetale de bidragsbetalinger, som klageren har betalt ud over den ved lånets udbetaling i 2012 fastsatte bidragssats. Klageren henviser i den forbindelse til, at hun ved lånets optagelse i 2012 ikke på noget tidspunkt blev gjort opmærksom på eller rådgivet mundtligt om bidragssatsen, eller om at denne kunne stige.
Nævnet skal medgive klageren, at formuleringerne i indklagedes markedsføringsmateriale og i rådgivningsskemaets beskrivelse af lånets væsentligste egenskaber er upræcise og uheldige, idet det fremgår, at ”ydelsens størrelse [er] kendt i hele lånets løbetid”. De eventuelle virkninger af markedsføringsmaterialet i forhold til de offentligretlige bestemmelser om god markedsføringsskik i reglerne om god skik og i markedsføringsloven er et anliggende, der henhører under Finanstilsynet og/eller Forbrugerombudsmanden.
3 medlemmer – Henrik Waaben, Anne Vibeke Ellegaard Povlsen og Lars K. Madsen – udtaler herefter:
Vi har foretaget en vurdering af et eventuelt rådgiveransvar som følge af det af klageren anførte. Vi finder, at indklagede ikke har pådraget sig rådgiveransvar. Vi har herved lagt vægt på, at klageren ikke har dokumenteret eller godtgjort, at hun i modstrid med den klare hjemmel i aftalegrundlaget til, at indklagede kan foretage bidragsforhøjelser, i den mundtlige rådgivning eller på anden vis er garanteret eller tilsikret, at bidraget ikke kunne stige. Det i rådgivningsskemaet af den 13. juni 2012 anførte om lånets væsentligste egenskaber har karakter af en standardformulering, som afspejler formuleringen i markedsføringsmaterialet, og som skal ses i den kontekst, hvori det er skrevet, nemlig som led i en sammenligning mellem fastforrentede og variabelt forrentede lån. Vi har i den forbindelse særligt lagt vægt på, at der ikke på markedet fandtes realkreditlån med fast bidrag, og at fastforrentede og variabelt forrentede lån på det punkt således ikke adskiller sig fra hinanden. Vi bemærker endvidere, at den pågældende standardformulering var sædvanligt benyttet i branchen på den tid, hvor bidragsstigninger ikke forekom så hyppigt, som tilfældet blev senere.
Endelig bemærker vi, at indklagedes tilrettelæggelse af priser m.v. for fastforrentede lån ikke umiddelbart adskiller sig fra den praksis, andre institutter i branchen følger.
Vi stemmer derfor for at frifinde indklagede.
2 medlemmer – Bent Olufsen og Anna Marie Ringive – udtaler:
Det fremgår af rådgivningsskemaet af den 13. juni 2012, at ”Et lån med fast rente koster typisk mere end et lån med variabel rente. Til gengæld er ydelsens størrelse kendt i hele lånets løbetid.”
Under hensyntagen til, at rådgivningsskemaet må betragtes som et meget centralt dokument, der gengiver de væsentlige elementer i den ydede rådgivning, finder vi, at indklagede er forpligtet af den beskrevne egenskab ved lånet, og vi stemmer derfor for at give klageren medhold.
Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.