Spørgsmål vedrørende et pengeinstituts ansvar over for en efterstående privat panthaver i forbindelse med omlægning af foranstående lån i fast ejendom.
| Sagsnummer: | 822/1994 |
| Dato: | 22-01-1996 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Niels Bolt Jørgensen, Jørn Ravn, Mette Reissmann, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Spørgsmål vedrørende et pengeinstituts ansvar over for en efterstående privat panthaver i forbindelse med omlægning af foranstående lån i fast ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klageren i denne sag er kreditor i henhold til et pantebrev på oprindeligt 56.000 kr. i en fast ejendom. Af pantebrevet fremgår bl.a.
"Nærværende pantebrev respekterer optagelse af realkreditlån, herunder kontantlån og rentetilpasningslån, mod at nettoprovenuet i det omfang, det ikke anvendes til hel eller delvis indfrielse af foranstående forfaldne eller uforfaldne lån, afdrages på nærværende pantebrev."
Pantebrevet respekterede et kontantlån på oprindelig 339.000 kr. i Forenede Kreditforeninger, nu Nykredit, og et privat pantebrev på oprindeligt 60.000 kr.
Indklagede forestod i foråret 1994 en omprioritering af den pågældende ejendom på foranledning af ejendommens ejer, som er kunde hos indklagede.
I januar 1994 tilbød Nykredit et kontantlån på 457.000 kr. til indfrielse af det eksisterende realkreditlån, hvorefter dette blev opsagt til indfrielse pr. 1. juli 1994.
Ved skrivelse af 3. februar 1994 blev klageren orienteret om den ønskede omlægning af "eksisterende realkreditlån, oprindeligt stort 339.000 kr. til rest pr. 31.12.1994 324.483,37 kr. à rente 10% til et lån i Nykredit" og anmodet om at meddele samtykke samt rykning ved at tilbagesende en vedlagt genpart af skrivelsen i underskrevet stand. Det oplystes, at der ikke ville fremkomme provenu til debitor.
Ved skrivelse af 9. s.m. gjorde klageren indklagede opmærksom på, at skrivelsen af 3. februar indeholdt fejl vedrørende angivelsen af debitor, renten på kontantlånet og datoen for angivelsen af restgælden, ligesom genpart af skrivelsen ikke var fremsendt. Hun gjorde samtidig indsigelse over for indklagedes manglende oplysninger vedrørende omprioriteringen.
Ved indklagedes skrivelse af 17. februar 1994 blev fejlene i skrivelsen af 3. s.m. beklaget, og det blev meddelt, at det endnu ikke var muligt at give konkrete oplysninger, hvorfor det blot kunne oplyses, at et evt. provenu ville blive anvendt til nedbringelse af efterstående pant.
Omprioriteringen blev gennemført ultimo juni 1994. Indklagede beregnede nettoprovenuet i overensstemmelse med Finansrådets retningslinier af 2. september 1993 til 17.633,16 kr., som skulle afskrives som ekstraordinært afdrag på pantebrevet på 60.000 kr.
Ved skrivelse af 10. august 1994 meddelte klageren indklagede, at hun ikke kunne acceptere den gennemførte omprioritering. Begrundelsen herfor var, at hun på baggrund af indklagedes skrivelse af 3. februar 1994 havde forudsat, at det nye låns hovedstol ville svare til det gamle låns restgæld oplyst til 324.483,37 kr. med tillæg af omkostninger i form af indfrielsesgebyrer, stiftelsesprovision mv. En ejendomsmægler havde oplyst, at handelsprisen for den pågældende ejendom var ca. 470.000 kr., hvorfor hun anså sit pant for at være uden værdi, såfremt hun accepterede at rykke for omprioriteringslånet på 457.000 kr. Hun foreslog, at indklagede indfriede pantebrevet til kurs 100. Restgælden på pantebrevet var efter betaling af terminen juni 1994 31.586,61 kr.
Ved skrivelse af 17. august 1994 til klageren oplyste indklagede, at den anførte restgæld i skrivelsen af 3. februar 1994 var pantebrevsrestgæld, og at kontantlånet måtte indfries til den bagvedliggende obligationsrestgæld.
Ved skrivelse af 25. august 1994 fastholdt klageren sine indsigelser og meddelte samtidig indklagede, at pantebrevet var opsagt, jf. Justitsministeriets pantebrevsformular A, § 9, stk. c, hvoraf fremgår, at kreditor uanset uopsigelighed eller opsigelsesfrist kan forlange kapitalen indfriet "hvis pantet i øvrigt væsentligt forringes eller vanrøgtes, uden at der efter påkrav stilles betryggende sikkerhed".
Ved klageskrivelse af 11. december 1994 har klageren påstået indklagede tilpligtet at indfri pantebrevet til kurs 100.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
I februar 1995 udtog pantebrevets debitor stævning mod klageren ved retten i Hørsholm med påstand om, at klageren tilpligtedes at forsyne pantebrevet med rykningspåtegning, at erstatte debitors tab som følge af klagerens vægring ved at give rykningstilsagn, og at anerkende, at opsigelsen af pantebrevet var uberettiget. Ved kendelse af den 20. marts 1995 afslog retten klagerens anmodning om udsættelse af retssagen, indtil Ankenævnets kendelse vedrørende klagen over indklagede forelå. Klageren blev samtidigt pålagt at lade sagen udføre af en advokat. Fristen for svarskrift blev fastsat til 6. april 1995. Da klageren ikke rettidigt indleverede svarskrift, afsagde retten den 24. april 1995 dom efter sagsøgerens påstand.
Klageren har anført, at indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for hende i forbindelse med omprioriteringen af ejendommen og pantebrevets rykning. Skrivelsen af 3. februar 1994 var behæftet med fejl og vildledende derved, at hun måtte forudsætte kun at skulle rykke for et lån til indfrielse af en restgæld på ca. 325.000 kr. Først den 8. august 1994, hvor omprioriteringen var gennemført, blev hun bekendt med, at rykningen skulle ske for et nyt lån på 457.000 kr. Indklagede burde ikke have medvirket til omprioriteringen, før hendes samtykke forelå, og indklagede burde have fremlagt tilstrækkelige oplysninger til hendes stillingtagen, inden omprioriteringen blev sat i gang. Ved hjemtagelse af lånet på 457.000 kr. med længere løbetid end det eksisterende lån blev hendes pant reelt værdiløst, hvorfor hun var berettiget til at opsige pantebrevet. Indklagede burde være bekendt med, at Nykredit højst måtte belåne ejendommen med 80% af en realistisk salgspris, og indklagede har således medvirket til en ulovlig omprioritering. Indklagede undlod endvidere at påse, at låntageren foretog kurssikring, hvilket på grund af kursfald medførte en forøgelse af den årlige bruttoydelse på ca. 9.000 kr. de følgende 30 år. Denne forøgelse påfører hendes pantebrev en betydelig større risiko, idet den optagne hovedstol kunne have været mindre. Indklagede burde i hvert fald have givet hende eller den foranstående private panthaver mulighed for at foretage kurssikring. På grund af den korte frist for afgivelse af svarskrift ved retten i Hørsholm og rettens afslag på forlængelse af fristen var det ikke muligt at formå en advokat til at påtage sig sagen, hvorfor hun reelt ikke fik mulighed for at varetage sine interesser. Det forhold, at hun herefter måtte påføre pantebrevet rykningspåtegning, medfører ikke, at indklagede fritages for ansvaret for værdiforringelse af hendes pant på grund af de nævnte forhold i forbindelse med omprioriteringens gennemførelse.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen reelt vedrører det retsforhold, som er afgjort ved retten i Hørsholm. Indklagede var ikke part i denne sag og er følgelig heller ikke part i det af klagen omfattede retsforhold. Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at indklagede ikke er debitor på det pantebrev, klageren kræver indfriet, at klagerens opsigelse af pantebrevet var uberettiget, at indklagede ikke i forhold til klageren har handlet fejlagtigt eller mangelfuldt på en sådan måde, at der påhviler indklagede en pligt til indfrielse af pantebrevet eller et erstatningsansvar i øvrigt, at klageren i medfør af rykningsklausulen var forpligtet til at forsyne pantebrevet med respektpåtegning, og at indklagede ikke har haft nogen indflydelse på udmålingen af omprioriteringslånet og derfor ikke er ansvarlig herfor.
Ankenævnets bemærkninger:
Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klageren gennem sine bestræbelser på at formå klageren til at forsyne pantebrevet med rykningspåtegning som led i behandlingen af omprioriteringssagen. Ankenævnet finder at kunne behandle denne klage, hvorfor afvisningspåstanden ikke tages til følge.
Det er ved Hørsholm rets dom af 25. april 1995 endeligt afgjort, at pantebrevets bestemmelser indebærer, at klageren var forpligtet til at acceptere at rykke for det nye lån. Der er herefter intet grundlag for at fastslå, at indklagedes handlemåde har pådraget klageren noget tab. Det bemærkes særligt, at det ikke kan pådrage indklagede noget ansvar, at debitor ikke besluttede sig for at indgå fastkursaftale. Allerede som følge af det anførte kan der ikke gives klageren medhold i klagen, hvorfor
Klagen tages ikke til følge.