Realkreditbelåning, ejerskifte.
| Sagsnummer: | 417/1994 |
| Dato: | 27-04-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Realkreditbelåning, ejerskifte. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel underskrevet af klageren den 6. april 1994 og af køber 28. marts 1994 solgte klageren sin faste ejendom til overtagelse pr. 1. maj 1994. Handlen skulle berigtiges bl.a. ved hjemtagelse af et kontantlån i Nykredit på 337.000 kr., ligesom der skulle udstedes et sælgerpantebrev på 128.000 kr. Slutsedlen indeholdt en reguleringsbestemmelse, således at der skulle ske regulering af sælgers pantebrev/udbetaling i tilfælde af ændringer i kontantlånets forudsatte obligationsmængde. Det fremgik af slutsedlen, at ejerskiftelånet skulle hjemtages af indklagedes Ryomgård afdeling, med hvem klageren den 24. marts 1994 havde drøftet det forestående salg.
Klagerens advokat har under sagens forberedelse afgivet en redegørelse, hvoraf fremgår, at han den 18. april 1994 modtog lånetilbud vedrørende ejerskiftelånet. Tilbuddet sendtes den 20. s.m. til klageren med henblik på indhentelse af dennes underskrift på kreditforeningspantebrev m.v. Den 27. april 1994 modtog advokaten fuldmagten retur i underskrevet stand, men uden ejerskiftepantebrev og blanketten til advokatgaranti. Advokaten rykkede herfor og modtog den 2. maj 1994 ejerskiftepantebrevet og advokatgarantiblanketten.
Indklagede har oplyst, at afdelingen omkring den 20. april 1994 fik kendskab til salget af klagerens ejendom. Køberen af ejendommen var kunde i samme afdeling. Den 28. april 1994 henvendte afdelingen sig til den medvirkende ejendomsmægler med forespørgsel, om afdelingen skulle hjemtage ejerskiftelånet. Det oplystes, at lånetilbuddet var fremsendt til klagerens advokat, hvorefter afdelingen anmodede klagerens advokat om at modtage dokumenterne vedrørende ejerskiftelånet. Den 3. maj 1994 modtog afdelingen lånetilbuddet m.v. Den 10. samme måned modtog afdelingen fra advokaten kopi af skødet samt indeståelse for anmærkningsfri tinglysning af skødet. Efter modtagelsen af materialet anmodede afdelingen klagerens advokat om garantierklæring underskrevet af klageren, men en advokatsekretær oplyste, at man ikke var i besiddelse heraf. Afdelingen rekvirerede herefter gennem Nykredit garantierklæring, som fremsendtes til klageren til underskrift. Klageren underskrev erklæringen den 19. maj og returnerede den til indklagede.
Ifølge indklagede drøftede man den 18. maj 1994 telefonisk med klageren det stedfundne fald i obligationskurserne, og klageren besluttede at afvente hjemtagelse af ejerskiftelånet. Indklagede har henvist til et internt arbejdsnotat, hvorpå henvendelsen er noteret. Klageren bestrider, at der denne dag fandt nogen drøftelse sted.
Ved skrivelse af 31. maj 1994 anmodede afdelingen klageren om at kontakte afdelingen vedrørende lånets udbetaling. Klageren henvendte sig den følgende dag og anmodede om lånets hjemtagelse, hvilket herefter fandt sted den 3. juni 1994. Ifølge slutsedlen var ejerskiftelånet forudsat hjemtaget på grundlag af kurs 89,45. Lånets faktiske effektuering skete på grundlag af kurs 76,10. Sælgerpantebrevets pålydende blev efterfølgende beregnet til 81.780,56 kr.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han ikke har kendskab til belåning af fast ejendom m.v. Ved mødet den 24. marts 1994 anmodede han indklagede om at forestå omprioriteringen. Han fastholder, at der ikke fandt nogen drøftelse sted den 18. maj 1994 om kurserne. Den eneste kontakt var en skriftlig anmodning fra indklagede, hvorefter han skulle underskrive garantierklæring, hvilket skete. Ifølge hans advokats redegørelse gjorde indklagede gældende, at det var dem, der skulle forestå omprioriteringen. Da indklagede modtog sagens dokumenter den 3. maj 1994, undlod man at sikre sig, at de fornødne dokumenter var til stede. Han finder, at indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar, som har medført et tab i form af et mindre sælgerpantebrev.
Indklagede har anført, at sagens tidsmæssige forløb ikke kan bebrejdes indklagede. Sagen kunne have været ekspederet hurtigere, såfremt ejendomsmægleren havde fremsendt lånesagen til indklagede umiddelbart efter underskrift af slutsedlen, fremfor til klagerens advokat. Sagen blev yderligere forsinket af, at advokaten overså, at indklagede skulle forestå hjemtagelsen, ligesom der skete en forsinkelse ved, at advokaten ikke fremsendte alle dokumenter til indklagede på én gang. Ved klagerens første henvendelse i marts måned havde afdelingen opfordret klageren til at henvende sig til sin advokat med henblik på gennemgang af slutsedlen. Det fremgår af en skrivelse fremlagt under sagen, at advokaten den 12. april 1994 meddelte klageren, at han ville kontakte klageren om betydningen af slutsedlens reguleringsklausul. Man må derfor gå ud fra, at slutsedlen er gennemgået af advokaten, og at denne rådgav klageren om kurssikring. Det fremgår tillige af slutsedlen, at klageren er gjort bekendt med mulighederne for at kurssikre. Indklagede fastholder, at man den 18. maj 1994 telefonisk drøftede betydningen af reguleringsklausulen, samt at klageren ønskede at afvente hjemtagelsen af ejerskiftelånet i håbet om, at kurserne ville stige. Måtte Ankenævnet nå frem til, at indklagedes rådgivning af klageren har været mangelfuld, gøres det gældende, at indklagede tidligst den 5. maj 1994 kunne have udarbejdet en kurssikringskontrakt/hjemtaget ejerskiftelånet på garanti. I perioden 5.-18. maj steg kurserne imidlertid fra 80,70 til 82,75, og klageren har således ikke i denne periode lidt noget kurstab.
Ankenævnets bemærkninger:
Af slutsedlen vedrørende salget af klagerens ejendom fremgik, at indklagede skulle forestå hjemtagelsen af ejerskiftelånet, og klageren havde også inden slutsedlens underskrift anmodet indklagede herom. Indklagede anmodede i overensstemmelse hermed klagerens advokat om fremsendelse af dokumenterne i denne forbindelse, hvilket blev imødekommet. Der er herefter ikke grundlag for at kritisere indklagedes handlemåde i denne forbindelse. Ankenævnet finder, at indklagede var berettiget til at gå ud fra, at klageren var vejledt om eventuel kurssikring af ejerskiftelånet af enten den medvirkende ejendomsmægler eller advokat. Det lægges endvidere til grund, at klageren ikke led noget tab på grund af, at der ikke skete hjemtagelse af lånet i perioden 3. maj - 18. maj 1994. Det må endvidere efter indklagedes telefonnotat lægges til grund, at det den 18. maj 1994 blev aftalt med klageren, at hjemtagelsen af lånet foreløbigt skulle afvente kursudviklingen.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.