Indsigelse om manglende medvirken til omlægning af realkreditlån og mangelfuld rådgivning. Krav om erstatning.
| Sagsnummer: | 451 /2022 |
| Dato: | 22-08-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jonas Thestrup Nielsen, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde. |
| Klageemne: |
Afslag - Lån
Rådgivning - låneoptagelse m.v. Udlån - låneanmodning |
| Ledetekst: | Indsigelse om manglende medvirken til omlægning af realkreditlån og mangelfuld rådgivning. Krav om erstatning. |
| Indklagede: | Sparekassen Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om manglende medvirken til omlægning af realkreditlån og mangelfuld rådgivning. Krav om erstatning.
Sagens omstændigheder
Klageren havde tre lån i DLR Kredit (et F5 rentetilpasningslån på oprindeligt 1.219.000 kr. med afdragsfrihed i fem år, et 3,5 % obligationslån på oprindeligt 1.274.000 kr. med afdragsfrihed i fem år og et kort rente-lån (CITA6) på oprindeligt 809.000 kr. med afdrag). Lånene var formidlet af Jutlander Bank (nu Sparekassen Danmark (herefter tilsammen betegnet ”sparekassen”). Afdragsfriheden på rentetilpasnings- og obligationslånet ophørte i 2018. Klageren havde endvidere en kassekredit i sparekassen.
I marts 2018 anmodede klageren sparekassen om at undersøge mulighederne for en omlægning af lånene samt en forhøjelse af kreditten. Til brug herfor bad sparekassen den 4. april 2018 klageren om at sende regnskaber. Den 6. april 2018 sendte sparekassen en beregning på konvertering af lånene til klageren. Sparekassen anførte, at beregningen ”er på baggrund af, at du bliver kreditgodkendt”. Sparekassen har oplyst, at klageren ikke sendte de efterspurgte økonomiske oplysninger.
Den 16. oktober 2018 foreslog sparekassen klageren at holde et møde om udløb af afdragsfrihed på klagerens realkreditlån.
I december 2018 bad klageren sparekassen om at beregne prisen på indfrielse af ”et af de to store lån” og omlægning af de to øvrige DLR-lån. Den 7. december 2018 sendte sparekassen beregninger med en omlægning af 3,5 % lånet. Sparekassen har oplyst, at klageren ikke vendte tilbage vedrørende det fremsendte.
Den 21. marts 2019 skrev sparekassen til klageren, at der var kommet en fordelagtig konverteringsmulighed af 3,5 % lånet til et 20-årigt 1 % lån. Den 24. marts 2019 spurgte klageren sparekassen, om der var lignende muligheder for de to andre DLR-lån og med forlængelse af et af lånene til et 30-årigt lån. Sparekassen har oplyst, at den svarede den 26. marts 2019, at DLR Kredit ikke var indstillet på at forlænge nogen af lånene.
Den 23. marts 2020 skrev klageren til sparekassen:
”Da vi var i dialog sammen sidst sagde du at i forhold til omlægning af lån at DLR ikke ville være med. Jeg kontaktede DLR og de oplyste at de ikke havde fået nogen henvendelse fra Jutlander, men mente at vurderingen fra tidligere havde plads til omlægning af lån. Det ville have gavnet gevaldigt hvis renten kom på 1 % i stedet for de 3 %, der betales nu. Nu ser verden noget anderledes ud.
…
Da der ikke [er] likviditet til den kommende termin, skal vi bede om at kassekreditten kan blive forhøjet med 75.000 kr. …”
Den 30. marts 2020 skrev sparekassen til klageren:
”… Vi er fortsat ikke interesseret i at udvide engagementet på baggrund af de tidligere års regnskaber. …
Ifht DLR, kan vi være med på en ren konvertering, hvorfor vi godt kan ligge 3,5% om til 1% 20 årig lån?
Vi kan ikke forlænge løbetiden på lånene eller tilbyde afdragsfrihed.
Det lyder spændende med grusindvindingen, men det er stadigt meget usikker, vi har ingen budget/kontrakt eller andet for at indtjeningen kommer. ..”
Den 31. marts 2020 sendte sparekassen en beregning til klageren på konvertering af et af lånene til et 1 % 20-årigt lån.
Den 28. september 2021 sendte klageren regnskaber til sparekassen.
Sparekassen har oplyst, at den derefter indhentede et lånetilbud fra DLR Kredit vedrørende omlægning af to af klagerens lån til ét 30-årigt lån med ti års afdragsfrihed. Med lånet ville ca. 75 % af jordværdien af klagerens ejendom være belånt. Sparekassen stillede som betingelse for omlægningen, at klageren skulle indfri sin kassekredit på ca. 200.000 kr. i sparekassen.
Parternes påstande
Den 30. oktober 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Danmark skal betale erstatning til ham.
Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at sparekassen uberettiget stillede et ultimativt krav om, at kassekreditten på 200.000 kr. skulle indfries som betingelse for en låneomlægning.
Hans 3,5 % lån kunne for længst have været omlagt til et lavere forrentet lån, men dette ønskede sparekassen ikke at medvirke til. Sparekassen henviste til, at han ikke vendte tilbage på sparekassens henvendelse om, at 3,5% lånet kunne omlægges til et lån med en lavere rente. Lånet skulle imidlertid afdrages over 18 år, så en sådan omlægning ville ikke give en lettelse i økonomien.
I marts 2019 svarede sparekassen, at DLR Kredit ikke ønskede at medvirke til låneforlængelse og omlægning. Han anmodede forgæves om at få sendt svaret fra DLR Kredit. Det samme var tilfældet i marts 2020. Efterfølgende kontaktede han DLR Kredit, som oplyste, at de aldrig havde fået en henvendelse fra sparekassen.
Sparekassen har de seneste tre år, efter at hans daværende rådgiver i sparekassen stoppede, ikke været indstillet på at samarbejde med ham. Hvis sparekassen havde foretaget en konkret henvendelse til DLR for tre år siden, ville situationen have set helt anderledes ud. Lånene ville være omlagt til en lavere rente og udeståendet på kassekreditten havde været mindre, hvis afdragsfriheden var blevet forlænget.
Han foretog flere tiltag for at skaffe likviditet til betaling af løbende omkostninger, herunder solgte han besætning og maskiner og udlejede jord og maskinhus.
Først da hans bror i efteråret 2021 tilkendegav overfor sparekassen, at der måske kunne tilføres midler, formåede sparekassen at få foretaget en vurdering af DLR Kredit. I en telefonsamtale den 6. september 2021 nævnte hans bror tallet 400.000 kr. men med den tilføjelse, at så skulle der indfries noget af DLR-lånet. Først derefter henvendte sparekassen sig til DLR Kredit og fik et konkret lånetilbud. DLR Kredit har telefonisk oplyst, at de udfærdigede et lånetilbud ultimo januar 2022 og sendte dette til sparekassen, og at tilbuddet indebar, at de to lån med afdragsfrihed skulle omlægges til et nyt 30 års lån og med ti års afdragsfrihed, men dette lånetilbud blev aldrig sendt til ham!
Vurderingen fra DLR Kredit viser, at to af lånene kunne omlægges til lån med afdragsfrihed, men sparekassen krævede, at kassekreditten skulle indfries på trods af, at ejendommens værdi er på ca. 5.000.000 kr. (jord 4.000.000 kr.). Sparekassen var ikke berettiget til at kræve en indfrielse. Når DLR Kredit vurderede, at der kunne tilbydes afdragsfrit lån, må man jo formode, at dette var forsvarligt. Sparekassen har ikke mistet en krone på engagementet. Der var ikke tale om misligholdelse af engagement, men kravet om indfrielse må betragtes som en opsigelse af engagementet.
Han meddelte sparekassen, at omlægning ville give et nul-budget i 2022 og 2023 og et positivt resultat, når en forventet grusgravning startede op. Sparekassen var ikke interesseret i at finde en løsning, så der var en tidshorisont frem til indvinding af grus kunne påbegyndes.
Han har nu, presset af sparekassens manglende forhandlingsvilje, sat ejendommen til salg. Det kan ende med et tvangssalg til meget lav pris.
Sparekassens rådgivning var mangelfuld. Sparekassen skal derfor betale ham en erstatning. Sparekassen havde kun for øje at få indfriet kassekreditten. Sparekassen spurgte først DLR Kredit om en låneomlægning i september 2021 og først efter, at sparekassen blev stillet i udsigt, at der kunne tilføres midler. Sparekassen fastholdt kategorisk en fuld indfrielse af kassekreditten.
Sparekassen Danmark har anført, at et krav som følge af mangelfuld rådgivning er forældet efter den treårige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1. Forældelsesfristen skal, såfremt klageren måtte påstå, at sparekassen har ydet mangelfuld rådgivning, regnes fra det tidspunkt, hvor konsekvenserne af rådgivningsfejlen viste sig. Klageren blev bekendt med sine økonomiske udfordringer senest i foråret 2018, hvor han anmodede sparekassen om en udvidelse af kassekreditten. Klageren foretog ikke forud for indgivelse af klagen til Ankenævnet den 30. oktober 2022 handlinger til afbrydelse eller suspension af forældelsesfristen. Ethvert krav mod sparekassen, herunder vedrørende som følge af sparekassens rådgivning i forbindelse med klagerens optagelse af lån hos DLR Kredit, er bortfaldet som følge af forældelse.
Sparekassen har ikke pligt til at tilbyde klageren et nyt lån.
Sparekassen har ydet en almindelig god rådgivning. Sparekassen har ikke har tilsidesat sine rådgivningsforpligtelser og har ikke handlet ansvarspådragende.
Flere forhold medførte, at klageren havde udfordringer med at betale terminsydelserne efter afdragsfrihedens udløb i 2018 på to af de tre DLR-lån. Klageren havde indtægtsnedgang, og driften af klagerens ejendom gav underskud. Sparekassen foretog ad flere omgange beregninger på låneomlægning. Klageren accepterede ikke tilbuddene på omlægning, men efterspurgte afdragsfrihed og/eller længere løbetid.
Klageren har anført, at sparekassen ikke drøftede mulighederne for låneomlægning med DLR Kredit førend september 2021. Sparekassen undersøgte flere gange mulighederne for en ren omlægning uden provenu eller forlængelse af løbetiden af klagerens lån. Sagens langstrakte forløb kan udelukkende tilskrives klageren, idet sparekassen afventede klagerens fremsendelse af regnskaber og tilbagevending på fremsendte lånetilbud.
Sparekassens samarbejde med DLR Kredit fungerer således, at sparekassen indhenter lånetilbud fra DLR Kredit, hvorefter sparekassen vurderer, om den ønsker at formidle det pågældende tilbud. Det kan ikke udelukkes, at klageren ved en henvendelse direkte til DLR Kredit har fået indtryk af, at DLR Kredit ville yde et lån på andre vilkår end oplyst af sparekassen. Sparekassen foretager en selvstændig vurdering af lånetilbud, inden de videreformidles. Beslutningen om at formidle et lån foretages alene af sparekassen. En af flere årsager hertil er, at sparekassen helt eller delvist hæfter over for DLR Kredit for de lån, som sparekassen formidler på vegne af DLR Kredit. Uanset om DLR Kredit måtte have vurderet, at et afdragsfrit lån kunne ydes, var det sparekassens afgørelse, om sparekassen ønskede at yde det pågældende lån.
Sparekassens kreditgivning skal overholde sparekassens kreditpolitik. Klageren efterspurgte en omlægning med længere løbetid og/eller afdragsfrihed, hvilket indebar en udvidelse af klagerens engagement i sparekassen. Sparekassen ønskede ikke at udvide klagerens engagement og derved øge sin risiko.
Afslaget på længere løbetid og/eller afdragsfrihed skete i overensstemmelse med sparekassens kreditpolitik og efter en samlet vurdering af klagerens økonomiske forhold. Sparekassens lånetilbud af september 2021 var betinget af, at klageren indfriede sin kassekredit. Betingelsen skyldtes, at udgifterne til renterne på kassekreditten ikke kunne indeholdes i klagerens budget, at klagerens regnskaber i adskillige år havde vist en negativ konsolidering, og at overgangen til afdragsfrihed ville øge sparekassens risiko. Klageren havde i en årrække ikke tjent penge, hvorfor hans familie havde tilført ham midler. En udvidelse af klagerens engagement ville være i strid med sparekassens kreditpolitik.
Klageren har ikke dokumenteret at have lidt et tab. Klageren havde indgået en låneaftale, fået et låneprovenu udbetalt og skal herefter afvikle lånet i overensstemmelse med låneaftalen.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren havde tre lån i DLR Kredit, hvoraf de to lån var med afdragsfrihed i fem år til ophør i 2018. Lånene var formidlet af Jutlander Bank (nu Sparekassen Danmark) (herefter tilsammen betegnet ”sparekassen”). Klageren havde endvidere en kassekredit i sparekassen.
I marts 2018 anmodede klageren sparekassen om at undersøge mulighederne for omlægning af lånene samt en forhøjelse af kreditten. Sparekassen bad klageren om at sende regnskaber. Sparekassen har oplyst, at klageren ikke sendte de efterspurgte økonomiske oplysninger. I december 2018 sendte sparekassen beregninger til klageren på omlægning af ét af DLR-lånene. Sparekassen har oplyst, at klageren ikke vendte tilbage vedrørende det fremsendte.
I marts 2019 efterspurgte klageren en låneomlægning, hvor et af lånene blev forlænget til et 30-årigt lån, hvilket sparekassen afslog. I marts 2020 efterspurgte klageren en forhøjelse af kassekreditten, hvilket sparekassen afslog. Den 31. marts 2020 sendte sparekassen en beregning til klageren på konvertering af et af lånene til et 1 % 20-årigt lån.
I efteråret 2021 indhentede sparekassen et lånetilbud fra DLR Kredit vedrørende omlægning af to af klagerens lån til ét 30-årigt lån med ti års afdragsfrihed. Sparekassen stillede som betingelse for omlægningen, at klageren skulle indfri sin kassekredit på ca. 200.000 kr. i sparekassen.
Ankenævnet finder, at pengeinstitutter generelt ikke har pligt til at tilbyde kunder nye lån. Hvorvidt pengeinstituttet ønsker at imødekomme en anmodning om omlægning af et lån, er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som det tilkommer pengeinstituttet at træffe beslutning om.
Sparekassen var således ikke forpligtet til at imødekomme klagerens anmodninger om omlægning af hans realkreditlån i DLR Kredit eller forhøjelse af hans kassekredit. Sparekassen var endvidere berettiget til at stille betingelser for en låneomlægning, herunder om indfrielse af kassekreditten.
Ankenævnet kan ikke efterprøve eller tilsidesætte sparekassens kreditvurdering af klageren.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at sparekassen har begået fejl eller forsømmelser i forbindelse klagerens lån i DLR Kredit eller klagerens kassekredit i sparekassen, der kan medføre, at sparekassen skal pålægges at betale et beløb til klageren
Klageren får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.