Afgørelse

Andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med omlægning af fast forrentede realkreditlån til et Cibor 6 lån med tilknyttet renteswap i 2011.

Indledning

Denne sag vedrører en andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med omlægning af fast forrentede realkreditlån til et Cibor 6 lån med tilknyttet renteswap i 2011.

Sagens omstændigheder

Klageren i denne sag er en andelsboligforening. I 2010 var foreningens ejendom behæftet med et 30-årigt 4 % obligationslån med afdragsfrihed på oprindelig 5.576.000 kr. og et 4 % kontantlån med afvikling på oprindelig 4.909.000 kr.

I august 2010 henvendte foreningen sig til Nordea Bank med henblik på en omlægning af lånene.

Den 14. september 2010 sendte banken et planchesæt til foreningen vedrørende en omlægning af de eksisterende lån til et Cibor 6 lån med afdragsfrihed i 10 år og med en tilknyttet fastrenteaftale (swap), hvorefter foreningen skulle betale en fast rente på 3,16 %, mens Nordea Bank skulle betale renten på Cibor 6 lånet. De eksisterende lån kunne på daværende tidspunkt indfries til kurs 100.

På baggrund af en fornyet henvendelse fra foreningen blev der den 12. april 2011 afholdt et møde mellem banken, to bestyrelsesmedlemmer fra foreningen og foreningens administrator, der var advokat. Til brug for drøftelserne på mødet udarbejdede banken et opdateret eksemplar af planchesættet. Ifølge dette kunne de eksisterende lån indfries til kurs 92-93. Den faste rente, som foreningen skulle betale ifølge renteswappen var på 4,15 %.

Den 31. maj 2011 afholdt foreningen generalforsamling, hvor administrator var dirigent. Banken deltog med to repræsentanter og et planchesæt. Indfrielseskursen på de eksisterende lån var kurs 95-96, og den faste rente, som foreningen skulle betale ifølge renteswappen var 3,85 %. Af referatet fra det generalforsamlingen fremgår blandt andet:

”...

1. Gennemgang af konsekvenser ved låneomlægning:

Repræsentanterne fra Nordea gennemgik foreningens nuværende kreditforeningslån samt forskellige forslag og konsekvenser ved omlægning til nye lån. Medlemmerne fik lejlighed til at stille spørgsmål til de forskellige forslag.

...

B. Optagelse af afdragsfrit lån, max. kr. 10 mio. Cibor6, inkonverterbart obligationslån med variabel rente, max. 4%, og refinansiering, i forbindelse med omlægning af eksisterende lån i Nordea:

Efter afstemning ved navneopråb vedtoges det omdelte forslag med 5 stemmer, - 3 stemte for et fast forrentet obligationslån med afdragsfrihed, - 1 stemte for kun at omlægge det nuværende kontantlån til et obligationslån med afdragsfrihed, - medens 3 stemmer var blanke. ...

Bankens medvirken til omlægningen var betinget af et kvalificeret flertal, og der blev derfor afholdt en ekstraordinær generalforsamling den 16. juni 2011, hvor omlægningen blev vedtaget. Af referatet fra den ekstraordinære generalforsamling fremgår blandt andet:

”...

2. Forslag om omlægning af foreningens nuværende lån: Efter drøftelser om låneomlægningens konsekvenser for andelsbevisernes maksimalpriser og om konstruktionen af rente-swap afholdtes afstemning ved navneopråb om at konvertere foreningens bestående 2 lån i Nordea Kredit til nyt Cibor 6 lån med 30 års løbetid og 10 års afdragsfrihed, der dækkes med en 10-årig rente-swap, hvor tegningsberettiget har bemyndigelse til at låse swappen fast op til 4%, og da renten er faldet siden lånetilbuddet blev udarbejdet, vil der mangle et provenu, der tages fra foreningens konto. Forslaget blev vedtaget med 10 stemmer, medens 1 stemte imod og 1 undlod at stemme.

...”

Den 20. juni 2011 indgik foreningen en rammeaftale med banken om mulighed for at afdække renterisiko for et beløb på op til 9.775.000 kr., dog maksimalt svarende til hovedstolen på et variabelt forrentet realkreditlån stort kr. 9.775.000 ydet af Nordea Kredit med pant i foreningens ejendom. Af aftalen fremgår i øvrigt blandt andet:

”…

5.2. Kundens opsigelse af aftalen

Hvis kunden ønsker at opsige aftalen om afdækning af renterisiko på et tidspunkt forud for det aftalte ophørstidspunkt foretager banken en opgørelse af aftalen på opsigelsestidspunktet, som beskrevet i punkt 5.3 og sender den til kunden.

Ved sådan førtidig opsigelse kan en aftale om afdækning af renterisiko være forbundet med tab for kunden og et sådant tab påhviler alene kunden.

5.3 Retsvirkning af aftalens opsigelse

Parternes mellemværende opgøres pr. den dato, hvor enten banken afsender meddelelse om opsigelse til kunden efter punkt 5.1 eller kunden opsiger aftalen efter punkt 5.2.

Til brug for opgørelsen indhenter banken tilbud fra mindst to andre banker på den pris disse banker ville kræve af banken for at indgå en tilsvarende aftale om risikoafdækning for den periode, som kundens aftale om risikoafdækning ville have løbet, hvis den ikke var blevet opsagt. Tab eller gevinst fastsættes herefter som et gennemsnit af de indhentede priser med tillæg eller fradrag af ethvert ubetalt beløb.

…”

I henhold til rammeaftalen blev der den 22. juni 2011 indgået aftale om en 10-årig renteswap på 9.775.000 kr., hvorefter foreningen skulle betale en fast rente på 3,83 % om året, mens banken skulle betale en rente svarende til Cibor 6 måneder.

Renteswappen udviklede sig negativt for foreningen, fordi renten faldt. I slutningen af 2011 var markedsværdien ÷ 1,4 mio. kr., og i slutningen af 2012 var markedsværdien ÷ 1,9 mio. kr. Ved brev af 24. september 2013 gjorde foreningen via en advokat indsigelse om mangelfuld rådgivning over for banken.

Ved brev af 12. november 2013, hvor markedsværdien var ÷ 1,4 mio. kr., afviste banken indsigelserne.

Parternes påstande

Den 7. april 2014 har foreningen indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal give foreningen ”mulighed for at konvertere Cibor 6-lånet til et andet produkt uden at skulle indfri til markedsværdien”.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Foreningen har anført, at renteswapaftalen blev indgået på bankens anbefaling. Der var tale om et komplekst finansielt produkt, som foreningens medlemmer ikke havde forudsætninger for at forstå eller forholde sig til. Bankens planchesæt giver ikke den fornødne forståelse af swapproduktets karakter og konsekvenser.

Banken fremhævede renteswappen frem for andre løsninger, der alene blev nævnt, men ikke uddybet. Dette understøttes af de fremlagte planchesæt.

Banken burde have anbefalet en traditionel lånefinansiering.

Renteswappen gav en beskeden rentebesparelse, der ikke kunne opveje de ulemper, der var forbundet med produktet. Foreningen er blevet berøvet muligheden for at omlægge Cibor 6 lånet, og har måttet konstatere, at omsætteligheden af foreningens boliger er faldet, idet pengeinstitutterne med baggrund i swaplånet generelt er modstræbende over for at udlåne penge til eventuelle købere. Dette faktum blev aldrig nævnt af banken. Med et andet lån kan foreningen igen blive attraktiv for eventuelle købere.

Den lavere ydelse efter låneomlægningen skyldtes hovedsageligt, at foreningen fik afdragsfrihed på hele belåningen i stedet for tidligere cirka halvdelen. Kursgevinsten ved indfrielsen af de eksisterende lån beroede ikke på swapløsningen, men ville være opnået ved en hvilken som helst konvertering. Rentefordelen ved swapløsningen var beskeden og kunne ikke opveje de negative konsekvenser ved et eventuelt rentefald.

Nordea Bank har anført, at den gav korrekt og fyldestgørende rådgivning om såvel fordele som ulemper ved finansieringsmodellen. Foreningen blev bistået af administrator, der var advokat. Rådgivningen blev ydet over flere omgange.

Konsekvenserne af renteswapaftalens markedsværdi og konsekvenserne ved førtidig indfrielse af renteswapaftalen fremgår tydeligt af planchesættene, generalforsamlingsreferaterne og aftaledokumentet. Det fremgår også, at foreningen blev rådgivet om, at Cibor 6 lånet er inkonvertibelt, at foreningen blev præsenteret for flere alternative finansieringsmodeller, og at foreningen blev rådgivet om de regnskabsmæssige konsekvenser af swapaftalens markedsværdi.

Den valgte finansieringsmodel fylder mere i præsentationsmaterialet, netop fordi modellen er mere kompleks end almindelig realkreditbelåning.

Omlægningen opfyldte foreningens formål om en lavere løbende låneydelse. Derudover fik foreningen en kursgevinst og en løbende rentebesparelse. Rentesatsen på et alternativt 30-årigt fast forrentet obligationslån var 5 %.

Den omstændighed, at renten efter låneomlægningen udviklede sig anderledes end forventet ændrer ikke på det oprindelige beslutningsgrundlag.

Renteswapaftalen udløber til kurs 100 efter 10 år og vil herefter ikke påvirke andelskronen, hverken positivt eller negativt.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren, der er en andelsboligforening, havde i 2011 to 4 % realkreditlån på i alt cirka 10 mio. kr., hvoraf cirka halvdelen var med afdragsfrihed. I 2011 blev lånene omlagt til et Cibor 6 lån med afdragsfrihed i 10 år og en tilknyttet 10-årig renteswapaftale, hvorefter renten blev fastlåst til 3,86 % om året. Renten på et alternativt fastforrentet 30-årigt obligationslån var efter det oplyste 5 %. Som følge af større afdragsfrihed og lavere rente opnåede foreningen en ydelsesbesparelse, hvilket efter det oplyste var formålet med omlægningen.

Værdien af renteswappen udviklede sig negativt for foreningen, idet renteniveauet efterfølgende faldt. Den negative markedsværdi påvirkede også værdien af andelsboligerne.

Ankenævnet finder efter det foreliggende, at det må lægges til grund, at Nordea Bank på fyldestgørende måde rådgav foreningen om fordele og ulemper ved den valgte finansiering og om alternative finansieringsmuligheder. Ankenævnet har herved lagt vægt på de fremlagte planchesæt, referaterne fra foreningens generalforsamlinger, vilkårene i rammeaftalen samt den omstændighed, at foreningen under hele forløbet blev bistået af en advokat, der er foreningens administrator.

Foreningen får herefter ikke medhold i klagen, hverken helt eller delvis.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.