Afgørelse

Spørgsmål om erstatningsansvar begrundet i ekspeditionstid og forkert oplysning af kontantbehov i forbindelse med finansiering af fast ejendom. Spørgsmål om rentekompensation for debiterede gebyrer omfattet af en rabataftale

Medhold klager

Indledning

Sagen vedrører klagerens krav om erstatning for renteudgifter som følge af ekspeditionsfejl i forbindelse med hjemtagelse af et realkreditlån.

Sagens omstændigheder

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt indgik klageren, der er statsaut. ejendomsmægler, en entrepriseaftale med et byggefirma med henblik på opførelse af en fast ejendom. BRFkredit Bank formidlede finansieringen af ejendomskøbet hos BRFkredit.

Den 5. april 2011 sendte en rådgiver fra en ejendomsmæglerkæde, A, hvor klageren er ansat, en e-mail til BRFkredits elektroniske postkasse. Af e-mailen fremgår, at klageren ønskede et kontantlån på 1.280.000 kr. Klageren ville betale restfinansieringen kontant via forskellige konti i BRFkredit Bank og et andet pengeinstitut, P.

Ved brev af 11. april 2011 sendte BRFkredit et lånetilbud sammen med en såkaldt "kontanthandelspakke" til klageren som hun underskrev den 26. april 2011. Af lånetilbuddet fremgår:

"…

Betingelser for udbetaling af nyt lån

Lånetilbuddet er gyldigt til den 11.10.2011 medmindre andet aftales. Det betyder, at lånet skal være udbetalt inden denne dato.

BRFkredit kan udbetale det nye lån, når nedennævnte betingelser er opfyldt, herunder at BRFkredit har modtaget og godkendt alle de ønskede dokumenter.

…

· Byggetilladelse

…

Andre oplysninger

Hvis lånet udbetales, inden byggearbejderne er gennemført, skal ejendommen, som nævnt ovenfor, vurderes, når byggearbejdet er gennemført. Hvis ejendommen ved denne vurdering ikke har den af BRFkredit forudsatte værdi, vil lånet skulle nedbringes.

…"

Af aftale om kontanthandel mellem klageren og BRFkredit Bank fremgår fortrykt, at banken skal hjemtage et realkreditlån på 1.279.800 kr., hvilket klageren overstregede og rettede til 1.200.000 kr. Det fremgår endvidere, at BRFkredit Bank skal foretage "alle nødvendige ekspeditioner i forbindelse med mit køb og belåning af ejendommen …".

Klageren har oplyst, at hun anmodede banken om at hjemtage realkreditlånet til udbetaling på overtagelsesdagen den 15. oktober 2011.

Ved e-mail af 27. juni 2011 anmodede banken klageren om at give transport på 170.000 kr. i sit indestående i P.

Den 15. juli 2011 skrev banken følgende til klageren:

"…

Som jeg husker det er det 170.000 der mangler (kontant i alt kr. 720.000 – det der står i BRFkredit Bank ca. kr. 550.000 = rest 170.000, så hvis jeg får transport i det beløb er det fint). Som jeg husker det har du mere stående i din bank. Du oplyste tidligere at pengene er bundet og det var det jeg mente med at hvis du trækker inden udløb, så koster det lidt på renten.

…"

Ved e-mail af samme dag meddelte klageren banken følgende:

"…

Hvis du får transport i 170.000,- så står de på en "konto" hos dig og her skal du så bruge (mener det er 120.000,- til huskøbet) resten kan jeg så bruge, hvis der kommer nogle tilkøb – men så skriver du, at det koster mig noget at hæve disse penge – hvad koster det? For så vil jeg da hellere have dem stående, hvor de gør, da de jo kun er bundet frem til den 1.10 hos dem.

…

Og … har vist meddelt dig, at overtagelsen er rykket fra den 1.10 til 15.10 så pengene skal først overføres på det tidspunkt.

…"

Ved e-mail af samme dato sendte klageren en underskrevet transport, hvorefter hun gav banken transport i 170.000 kr. af indeståendet. Klageren havde rettet beløbet i transportdokumentet fra 250.000 kr. til 170.000 kr.

Banken har oplyst, at købesummen blev overført fra klagerens køberkredit til en deponeringskonto den 13. oktober 2011.

Af posteringsoversigt fremgår den 13. oktober 2011 en postering på 550.000 kr. med teksten "Overførsel fra højrente konto" og en postering på 1.958.000 kr. med teksten "Restkøbesum".

Af posteringsoversigt fremgår den 14. oktober 2011 en postering på 170.000 kr. med teksten " EJD. NR. …" Saldoen var herefter -1.248.397,83 kr.

Banken har oplyst, at klageren den 7. og 14. oktober 2011 meddelte banken, at den aftalte overtagelsesdag ikke kunne overholdes, da byggeriet ikke var færdigt. Overtagelsen ville i stedet finde sted den 20. oktober 2011.

Den 1. november 2011 blev klagerens ejendom færdigmeldt.

Samme dag kontaktede en medarbejder fra BRFkredit klageren og oplyste, at de ikke havde modtaget et underskrevet pantebrev. Efterfølgende meddelte medarbejderen, at pantebrevet var udløbet.

Ved e-mail af 2. november 2011 rykkede banken en rådgiver i A for byggetilladelsen.

Ved e-mail af 3. november 2011 rykkede banken klageren for byggetilladelsen.

Den 7. november 2011 sendte klageren via e-mail en kopi af byggetilladelsen til banken.

Den 10. november 2011 blev realkreditlånet udbetalt. Provenuet var på 1.175.600 kr. Saldoen på køberkontoen var negativ med -73.297,83 kr. pr. samme dato.

Ved bl.a. e-mail af 29. november 2011 gjorde klagerens advokat indsigelse mod sagsforløbet, herunder ekspeditionstiden, som havde medført, at klageren havde lidt et tab på 10.000 – 11.000 kr. som følge af rentetilskrivning.

Ved brev af 14. februar 2012 godtgjorde banken klagerens renteudgifter for perioden 13. oktober 2011-19. oktober 2011 til i alt 1.783,92 kr.

Af en fremlagt "LånGuide" fremgår om udbetaling:

"…

Udbetalingsproceduren [ ] kan igangsættes, når lånet er klart til udbetaling. Et lån er klart til udbetaling, når BRFkredit har modtaget alle dokumenter og informationer, som BRFkredit har anmodet om at modtage,

…

Skematisk kan dette vises på følgende måde …

…"

Af et fremlagt "Skema til rabat på ydelser for [ansatte og inkassoadvokater hos A]" fra BRFkredit fremgår:

"…

Rabatten vil af tekniske og praktiske årsager ske ved en kontant refusion efter lånets udbetaling og når skyldige beløb er betalt til BRFkredit.

…"

Den 24. februar 2012 overførte banken 7.667 kr. til klageren. Beløbet var den rabat klageren qua sin ansættelse hos A opnåede ved etablering af lån i BRFkredit.

Parternes påstande

Den 2. maj 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at BRFkredit Bank skal godtgøre hende 10 – 11.000 kr. for renter.

BRFkredit Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken har ansvaret for, at der er sammenhæng mellem overtagelse, deponering og hjemtagelse, og at der ikke er forhold, der hindrer gennemførelsen heraf og som påfører hende unødige omkostninger.

Hvis banken allerede ved deponeringen havde gjort opmærksom på hindringerne for at hjemtage lånet, bl.a. byggetilladelsen, havde hun kunnet udskyde overtagelsen. Der manglede også et pantebrev, som banken senere fandt, men som da var udløbet.

Banken behandlede lånesagen ud fra den antagelse, at overtagelsesdagen var den 15. oktober 2011. Banken konstaterede først den 3. november 2011, at der manglede en byggetilladelse. Efter at banken modtog byggetilladelsen den 7. november 2011, forløb fire dage inden lånet blev hjemtaget.

Hun sendte via e-mail en transport på 170.000 kr. i underskrevet stand til banken den 15. juli 2011.

Beløbets størrelse var fastsat af banken. Hun ville ikke have lidt et rentetab hos P, hvis hun i stedet havde givet transport i 250.000 kr.

Hun bad banken om at udbetale lånet på overtagelsesdagen, der blev rykket til den 20. oktober og den 1. november 2011.

Hun blev den 1. november 2011 kontaktet af BRFkredit, der oplyste, at de ikke havde modtaget et underskrevet pantebrev fra hende, hvilket ikke er korrekt. Medarbejderen oplyste herefter, at det var udløbet. Banken burde tidligere være bekendt hermed, da lånetilbuddet løb til den 11. oktober 2011, der var inden overtagelsesdagen. Da hun ikke hørte fra banken, troede hun, at de accepterede, at lånet blev udbetalt efter den 11. oktober 2011.

Banken skal godtgøre de renter, der er tilskrevet køberkontoen for den mellemliggende periode, da man har deponeret købesummen uden tidsmæssig sammenhæng med hjemtagelsen af lånet.

Hun præciserede over for banken, at kontoen ikke måtte være i overtræk, da hun havde indeståender på andre konti. I forbindelse med udbetaling af lånet spurgte hun banken, om de var sikre på, at alle pengene var overført i forbindelse med udbetaling af restkøbesummen. Først på dette tidspunkt oplyste banken, at der manglede 70.000 kr.

Som ansat afdelingsleder i A skal hun bl.a. ikke betale etableringsgebyr og garantiprovision. Banken har desuagtet hævet beløbene på kontoen i april 2011 med efterfølgende rentetilskrivning. Banken har godtgjort udgifterne. Banken skal refundere rentetilskrivningen, da den opnåede rabat i henhold til rabataftalen, der er indgået mellem banken og A, først udbetales efter at lånet er udbetalt. Kravet på refusion af gebyrer stiftes ikke, når lånet er udbetalt, men allerede fra hun indgik aftale om finansiering. At hun først har krav på at få rabatten udbetalt senere, ændrer ikke herpå.

Banken, der er en professionel aktør inden for boligfinansiering, har delvist erkendt "ikke at have haft styr på sagen". Banken har godtgjort hende rente for perioden 13. oktober -19. oktober 2011.

BRFkredit Bank har anført, at klageren skulle betale købesummen på overtagelsesdagen.

I henhold til låneaftalen skulle banken modtage en byggetilladelse, før realkreditlånet kunne udbetales. Banken rykkede klageren flere gange via e-mail for en byggetilladelse.

Det fremgår af lånetilbuddet og "LånGuide", der er en del af aftalegrundlaget, at udbetalingsforløbet tager fire dage. Udbetalingen iværksættes, når lånet er klart til udbetaling, dvs. at de har modtaget alle dokumenter og oplysninger.

Klageren er qua souschef hos A bekendt med, at købesummen skal betales ved overtagelsen, og at betingelserne i lånetilbuddet skal være opfyldt, før realkreditlånet kan udbetales.

Klageren ville ikke underskrive en transport på 250.000 kr., da hun mistede renteindtægter. Banken fik derfor ikke trækningsret på beløbet i P.

Rabataftalen er gældende mellem A og BRFkredit. BRFkredit er moderselskab til BRFkredit Bank og er et realkreditinstitut. Ankenævnet bør derfor afvise denne del af sagen, der falder uden for Ankenævnets kompetence, jf. vedtægternes § 2, stk. 1.

Det fremgår af skemaet vedrørende rabat på ydelser til ansatte i A, at der sker kontant refusion efter at lånet er udbetalt, herunder gebyrer.

Banken har ikke indgået en aftale med klageren om, at klageren skal have refunderet rentetilskrivning efter udbetaling af rabat, ligesom det ikke fremgår af rabataftalen.

Banken har godtgjort klagerens renteudgifter for perioden 13. oktober-19. oktober 2011 på i alt 1.783,92 kr.

Banken har ikke godtgjort klageren for renteudgifter i perioden 19. oktober-10. november 2011, da betingelserne for, at realkreditlånet kunne udbetales, ikke var opfyldt. Byggetilladelsen forelå den 7. november 2011.

Ankenævnets bemærkninger

BRFkredit Bank har refunderet klageren renteudgifter på køberkontoen for perioden 13. oktober-19. oktober 2011 på 1.783,92 kr.

Efter en samlet vurdering af det oplyste om forløbet af finansieringen, finder Ankenævnet ikke, at BRFkredit Bank har håndteret klagerens finansiering af ejendomskøbet med den hurtighed som klageren med rette kunne forvente.

I den forbindelse lægger Ankenævnet bl.a. vægt på, at det påhvilede banken at oplyse klageren om, hvilke dokumenter, der var nødvendige for sagsbehandlingen, herunder en byggetilladelse. Banken behandlede lånesagen ud fra den antagelse, at overtagelsen var den 15. oktober 2011. Banken burde derfor allerede forud for den 15. oktober 2011 have konstateret, at byggetilladelsen manglede. Banken rykkede klageren for byggetilladelsen den 3. november 2011. Banken burde allerede ved deponeringen have gjort klageren opmærksom på, at der bl.a. manglede en byggetilladelse, hvorved banken har pådraget sig et ansvar.

Ankenævnet finder, at det beroede på bankens fejlberegning af klagerens kontantbehov, at klagerens konto gik i overtræk.

Ankenævnet finder herefter, at banken er erstatningsansvarlig for de yderligere renteudgifter som klageren er blevet påført som følge af den forlængede sagsbehandlingstid og fejlberegning af kontantbehov.

Aftalen om rabat for ansatte er indgået mellem klagerens arbejdsgiver og BRFkredit, der er et realkreditinstitut. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at klageren kan støtte et krav mod banken på bestemmelser i aftalen.

Ankenævnets afgørelse

BRFkredit Bank skal inden 30 dage til klageren betale et beløb svarende til den del af rentetilskrivningen på køberkontoen, der skyldes, at realkreditlånet ikke blev udbetalt i forbindelse med overtagelsesdatoen samt at der ikke blev overført tilstrækkeligt med midler fra P med fradrag af indvundne renter på kontoen i P, samt den rente, der ville være påløbet realkreditlånet.

Klageren får ikke medhold i den øvrige del af klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.