Afgørelse

Bidragsfastsættelse.

21310178

Bidragsfastsættelse.
Klageren havde i sin ejendom blandt andet to lån til det indklagede realkreditinstitut. Af pantebrevene og instituttets Långuide fremgik det, at bidragets størrelse og beregningsmåde blev fastsat af instituttet ved låneudbetalingen og kunne ændres i lånets løbetid. Instituttet varslede i maj 2013 bidragsforhøjelse på klagerens to lån. Dette skete med henvisning til skærpede kapitalkrav samt øgede kapitalomkostninger og tab. Der var i varslingen henvist til, at bidragssatsen var blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt, og at forhøjelsen af bidragssatsen fulgte de regler og betingelser, som fremgik af klagerens lånevilkår. Klageren var utilfreds med bidragsindplaceringen af de to lån og indbragte derfor en sag for Ankenævnet.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at bidraget på klagerens F1 lån skulle sættes ned, så stigningen i bidragssatsen pr. 1. oktober 2013 modsvarede den generelle stigning i bidragssatserne. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fastslog, at tvisten mellem parterne angik, om de bidragssatser, som instituttet varslede størrelsen af i maj 2013, kunne slå fuldt igennem på to af klagerens lån, eller om der ved låneoptagelsen var givet klageren rabat på bidraget, som skulle fastholdes på de forhøjede bidragssatser. På baggrund af den af Nævnet indhentede redegørelse fra instituttet for bidragsberegningen på klagerens lån samt de fremlagte beregninger og ældre prislister fandt Nævnet det ikke godtgjort, at der var ydet klageren sådanne rabatter. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 11. december 2014



JOURNAL NR.: 2013-01-10-178-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsfastsættelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 18. august 2014
Den 10. oktober 2014

SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Morten B. Pedersen
Jacob Elverum
Lars K. Madsen





SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har i sin ejendom tre lån til det indklagede realkreditinstitut.

Af pantebrevet respektive låne- og pantsætningsaftalen for de lån, som er omfattet af klagen, fremgår følgende om bidrag:

”Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Endvidere er der i indklagedes Långuide givet en række oplysninger om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol. Ved omlægning af lån, hvor der ikke samtidig optages tillægslån, fastsættes bidraget som udgangspunkt efter belåningsintervallet for det lån, der bliver omlagt.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Ændring af bidrag
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelse kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

Indklagedes prisblad af 23. juni 2010 indeholder følgende oversigt over bidragssatser:

”På alle typer BoligXlån betaler du løbende et bidrag til …(indklagede)…, som afhænger af lånets belåningsinterval i forhold til boligens værdi.

___________________________________________
Belåningsinterval Bidragssats p.a.
___________________________________________
0-40% 0,30%
40-80% 0,70%
___________________________________________
0-80% 0,50%
___________________________________________
…”


Af indklagedes prisblad af 26. marts 2013 fremgår følgende bidragssatser:

”Bidragssatser i procent p.a.²
Belånings- Fastforrentet Fastforrentet Variabel rente Variabel rente
interval med afdrag uden afdrag med afdrag uden afdrag
Ejerboliger 0-40% 0,35 0,40 0,40 0,45
40-60% 0,75 0,80 0,80 0,85
60-80% 1,00 1,05 1,05 1,10

0-60% 0,4833 0,5333 0,5333 0,5833
0-80% 0,6125 0,6625 0,6625 0,7125
Fritidshuse 0-40% 0,35 0,40 0,40 0,45
40-60% 1,00 1,05 1,05 1,10*

0,45% 0,4222 0,4722 0,4722 0,5222
0-60% 0,5667 0,6167 0,6167 0,6667
…”

Indklagede fremsendte den 27. maj 2013 følgende meddelelser til klageren om bidragsforhøjelse:

”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,8000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 1,8500
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 1.175.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 6.544,44
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 3.084,38
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt. Terminsydelsen er udregnet ud fra dagens renteniveau. Renteændringer frem til 1. oktober 2013 påvirker ydelsen.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

-0-

”…

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,5756
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 1,0380
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 3.663.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 12.776,12
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 4.234,43
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt. Terminsydelsen er udregnet ud fra dagens renteniveau. Renteændringer frem til 1. oktober 2013 påvirker ydelsen.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

Af indklagedes prisblad af 1. oktober 2013 fremgår følgende bidragssatser:

”Bidragssatser i procent p.a.²
Belånings- Fastforrentet Fastforrentet Variabel rente Variabel rente
interval med afdrag uden afdrag med afdrag uden afdrag
Ejerboliger 0-40% 0,3500 0,4000 0,4000 0,4500
40-60% 0,7500 0,8000 0,9500 1,0000
60-80% 1,0000 1,6000 1,2500 1,8500
0-60% 0,4833 0,5333 0,5833 0,6333
0-80% 0,6125 0,8000 0,7500 0,9375
Fritidshuse 0-40% 0,3500 0,4300 0,4300 0,5100
40-60% 1,0000 1,2000 1,2000 1,4000
0,45% 0,4222 0,5156 0,5156 0,6089
0-60% 0,5667 0,6867 0,6867 0,8067
…”

Klageren var utilfreds med bidragsindplaceringen af to af hans lån og indbragte derfor en sag for Realkreditankenævnet.



PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at bidraget på klagerens F1 lån skal sættes ned, så stigningen i bidragssatsen pr. 1. oktober 2013 modsvarer den generelle stigning i bidragssatserne.


Indklagede påstår frifindelse.



KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren henviser til, at klagen omhandler de bidragsforhøjelser, som indklagede varslede den 27. maj 2013.

Forhøjelsen af bidragssatsen fra henholdsvis 0,80 pct. til 1,85 pct. samt 0,5756 pct. til 1,0380 pct. må bero på en fejl. Klageren må indledende henholde sig til, hvad indklagede selv skriver på sin hjemmeside om konsekvenserne af bidragsforhøjelsen, jf. det gengivne under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”, hvor der tydeligt står, at bidraget for et variabelt forrentet lån uden afdrag stiger 281 kr. før skat pr. million. Det harmonerer på ingen måde med konsekvenserne for klagerens lån, og klageren kan ikke acceptere sådanne individuelle bidragsforhøjelser, der ligger klart over den generelle stigning.

Da klageren har forhandlet sig frem til individuelle bidragssatser, som på tidspunktet for indgåelse af aftalerne lå under de generelle bidragssatser ifølge de officielle prislister, kan indklagede ikke efter et par år blot forhøje hans bidragssatser individuelt helt op til de generelle bidragssatser.

Aftalen mellem indklagede og ham indeholder ikke vilkår, som giver indklagede en vilkårlig adgang til at ændre størrelsen af gebyrer, bidrag eller andet vederlag. Ændring af gebyrer, bidrag eller andet vederlag i et løbende kundeforhold, som er til ugunst for ham, kan kun finde sted uden varsel, hvis ændringen er begrundet i udefrakommende forhold, som indklagede ikke har indflydelse på. De udefrakommende forhold, som indklagede ”undskylder” stigningen med, er ikke anderledes for hans lån end for andres lån, så derfor er det åbenlyst urimeligt, at hans bidragssatser skal stige langt mere end andre låntageres stigning i bidragssatserne.

Klageren kan acceptere at skulle betale den generelle stigning i bidragssatsen, som er oplyst på indklagedes hjemmeside, men han kan ikke acceptere en individuel stigning i bidragssatsen herudover.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

Hele indklagedes argumentation bygger på et forkert grundlag. Herunder anfører indklagede, at han ikke har opnået en individuel bidragssats, men har betalt bidragssats efter indklagedes prisblad på optagelsestidspunktet. Det er ikke korrekt. Klageren forhandlede sig netop til en langt lavere bidragssats end den på prisbladet anførte, hvorfor hele indklagedes argumentation må afvises. Forhandlingen skete gennem banken, som vel kan bekræfte, at han fik en individuel, lavere bidragssats ved indgåelsen af de 2 sidste lån. Disse lavere satser fremgår af varslingsbrevene af 26. marts 2013.

Oversigten nedenfor anskueliggør, at klagerens bidragssats før 1. oktober 2013 lå lavere end den generelle bidragssats og blev sat mere op end den generelle stigning:

Lån 1 i belåningsintervallet 60–80 pct. (fra ca. 65-80 pct.):

Hans tidligere bidragssats 0,8000 pct.

Hans nye bidragssats: 1,8500 pct.

Generel bidragssats, jf. indklagedes gamle prisblad: 1,1000 pct.

Generel bidragssats, jf. indklagedes nye prisblad: 1,8500 pct.


Lån 2 i belåningsintervallet ca. 15-65 pct.:

Hans tidligere bidragssats: 0,5756 pct.

Hans nye bidragssats: 1,0380 pct.

Generel bidragssats jf. indklagedes gamle prisblad: 0,6750 pct.
(fra 15-40 pct.: 0,45 pct., fra 40-60 pct.: 0,85 pct.,
fra 60-65 pct.: 1,10 pct.)

Generel bidragssats jf. indklagedes nye prisblad: 0,8100 pct.
(fra 15-40 pct.: 0,45 pct., fra 40-60 pct.: 1,0 pct.,
fra 60-65 pct.: 1,85 pct.)

I klagerens optik giver det for lån 1 en individuel stigning ud over den generelle stigning på ekstra 0,3 pct. og for lån 2 en individuel stigning ud over den generelle stigning på ekstra 0,3274 pct. Det er ikke lovligt, og det er det, han klager over.

Skulle Realkreditankenævnet vælge at vurdere sagen ud fra indklagedes beregning, har klageren tillige beregnet lån 2 ud fra indklagedes forudsætning om, at lånet skulle ligge i et belåningsinterval fra 22-74 pct.:

Hans tidligere bidragssats 0,5756 pct.

Hans nye bidragssats: 1,0380 pct.

Generel bidragssats jf. indklagedes nye prisblad: 1,0350 pct.
(fra 22-40 pct.: 0,45 pct., fra 40-60 pct.: 1,0 pct.,
fra 60-74 pct.: 1,85 pct.)

Denne beregning fører på samme måde til en individuel stigning ud over den generelle stigning, her på ekstra 0,2084 pct.

Indklagedes beregninger af den nye bidragssats for de to lån ligger helt i tråd med hans oplysninger. Det, som indklagede imidlertid ser helt bort fra, er stigningen fra de gamle bidragssatser, hvor han havde en lavere bidragssats end listeprisen.



INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i 2008 optog et afdragsfrit tilpasningslån. Lånet blev efter foranstående prioriteter udmålt til at ligge i belåningsintervallet 22-74 pct. I 2011 ydede indklagede et tillægslån i ejendommen. Lånet blev efter foranstående prioriteter udmålt til at ligge i belåningsintervallet 64-80 pct. Klageren har yderligere et lån fra 2009, som ligger i belåningsintervallet 0-19 pct. Lånet blev optaget i forbindelse med omlægning af et andet lån. Klageren har ikke klaget over bidragssatsen på dette lån.

Det relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af pantebrevet for lånet fra 2008 og låne- og pantsætningsaftalen for lånet fra 2011 samt Långuiden for hvert af de respektive lån.

Af såvel pantebrevet, låne- og pantsætningsaftalen samt Långuiden fremgår det, at bidraget fastsættes ved lånets udbetaling, og at bidragets størrelse samt beregningsprincipperne kan ændres af indklagede, ligesom Långuiden indeholder en beskrivelse af varsler m.v. i relation til bidragsforhøjelser.

Indklagede varslede ved brev af 27. maj 2013 bidragsstigninger på begge lån over for klageren med virkning fra 1. oktober 2013. Varslingen skete i overensstemmelse med ovenstående aftalegrundlag mellem klageren og indklagede.

Klageren anfører i sin henvendelse til Realkreditankenævnet, at indklagede har foretaget en individuel bidragsforhøjelse. Klageren begrunder påstanden ved at henvise til et priseksempel fra indklagedes hjemmeside. Priseksemplet er, som det også fremgår af udskriften fra hjemmesiden, som er gengivet under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”, udarbejdet ud fra den forudsætning, at der er tale om et lån på 1 mio. kr., som oprindeligt er ydet i belåningsintervallet 0-80 pct. Som det fremgår af ovenstående, opfylder klagerens lån ikke disse forudsætninger.

For god ordens skyld bemærkes det, at klageren ikke har opnået en individuel bidragssats med indklagede, idet indklagede ikke opererer med individuelle bidragssatser eller rabatter. Dette princip har ikke været muligt at fravige af det låneformidlende pengeinstitut, som hævdet af klageren. Klageren har således betalt bidragssats efter indklagedes prisblad på optagelsestidspunktet.

På tidspunktet for lånenes optagelse, blev bidraget på et tillægslån fastsat, så den samlede bidragsbetaling på kundens lån afspejlede den samlede LTV for alle lån i ejendommen ydet af indklagede på tidspunktet for optagelse af tillægslånet. Herved er tillægslånet givet med en lavere bidragssats, end hvad belåningsintervallet isoleret set tilsagde. Bidragsfastsættelsen var ikke udtryk for en rabat, men den beregningsmetode, som lå til grund for den anvendte bidragsmodel.

På tidspunktet, hvor klageren optog sine lån, afhang bidragssatsen ikke af lånetype, afdragsprofil eller af lånets faktuelle belåningsinterval, hvis lånet var et tillægslån. For lån, som ikke var tillægslån, afhang bidragssatsen af belåningsintervallet på tilbudstidspunktet.

Efter den bidragsmodel, som anvendes i dag, og som klageren modtog varsling om i brev af 27. maj 2013, afhænger bidragssatsen på alle lån af den valgte lånetype, afdragsprofil og belåningsintervallet på tilbudstidspunktet.

Indklagede kan ikke genkende klagerens bidragsberegning. Indklagede har foretaget en korrekt beregning, som er gengivet under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”. De varslede bidragsstigninger tager udgangspunkt i lånets belåningsinterval på tilbudstidspunktet, hvorved hvert lån prissættes efter det faktuelle belåningsinterval på tilbudstidspunktet.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagede er berettiget til at hæve bidragssatsen, som varslet i brev af 27. maj 2013.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Klageren har fremlagt følgende udskrift af 31. maj 2013 fra indklagedes hjemmeside:

”Bidragsforhøjelse på eksisterende lån

Hvad betyder bidragsforhøjelsen for dig?
Har du et …(indklagede)…-lån, hvor bidragssatsen ændrer sig, får du et brev med en oversigt over, hvad din nye bidragssats bliver, og hvad den betyder for din ydelse.

Ændringen afhænger af, hvor meget din bolig er belånt, og hvilken låntype du har.

Eksempler
I skemaet kan du se eksempler på bidragsstigningen på lån med 1 mio. kr. i restgæld tilbudt før 1. april 2012 og oprindeligt som en 80% belåning.

Ejerboliger Fastforrentede lån Variabel forrentede lån
Ændring pr.
md. Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag
-Før skat +52 kr. +167 kr. +125 kr. +281 kr.
-Efter skat +35 kr. +112 kr. +84 kr. +189 kr.


…”

Indklagede har i sagen fremlagt beregninger af bidrag på klagerens lån. Efter anmodning fra Realkreditankenævnet afgav indklagede den 24. september 2014 endvidere følgende nærmere redegørelse for bidragsfastsættelsen af klagerens lån:

”Supplerende bemærkninger
Indklagede har modtaget Realkreditankenævnets anmodning om yderligere information.

Som anført i indklagedes tidligere udtalelse, optog klager i 2008 et afdragsfrit tilpasningslån i ovenstående ejendom. Lånet blev efter foranstående prioriteter udmålt til at ligge i belåningsintervallet 22-74%. I 2011 ydede indklagede et tillægslån i ejendommen. Lånet blev efter foranstående prioriteter udmålt til at ligge i belåningsintervallet 64-80%. Klager betalte på tidspunktet for lånenes udbetaling henholdsvis 0,4756% og 0,7% i bidragssats, hvilket stemmer overens med det vedlagte prisblad (bilag A).

Årsagen til at lånet fra 2008 betaler mindre end 0,5% skyldes, som anført i indklagedes tidligere udtalelser, at bidraget, på tidspunktet for lånenes optagelse, blev fastsat så den samlede bidragsbetaling på klagers lån afspejlede den samlede LTV for alle lån i ejendommen ydet af indklagede på lånetidspunktet. Herved blev der også taget hensyn til, at indklagede har ydet et lån til klager, som ligger i belåningsintervallet 0-19%. Klager har ikke klaget over dette lån.

Herved er lånet fra 2008 givet med en lavere bidragssats, end hvad belåningsintervallet isoleret set tilsagde. Bidragsfastsættelse var ikke udtryk for en rabat, men den beregningsmetode, som lå til grund for den anvendte bidragsmodel.

Idet klager herved har en samlet belåning (bestående af 2 lån) i belåningsintervallet 0-74% betales 0,4756% i bidrag.

Det bemærkes for god ordens skyld, at indklagedes bidragspriser i 2010 er identiske med priserne i 2008.”



ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Tvisten mellem parterne angår, om de bidragssatser, som indklagede varslede størrelsen af i maj 2013, kan slå fuldt igennem på to af klagerens lån, eller om der ved låneoptagelsen er givet klageren rabat på bidraget, som skal fastholdes på de forhøjede bidragssatser.

På baggrund af den af Nævnet indhentede redegørelse fra indklagede for bidragsberegningen på klagerens lån samt de fremlagte beregninger og ældre prislister finder Nævnet det ikke godtgjort, at der er ydet klageren sådanne rabatter. Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.


Henrik Waaben / Susanne Nielsen