Indsigelse mod opsigelse af kundeengagement og boliglån grundet efterfølgende konstatering af dokumentfalsk.
| Sagsnummer: | 156/2023 |
| Dato: | 28-02-2024 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Lars K. Madsen, Dorte Runge-Moos og Morten Bruun Pedersen. |
| Klageemne: |
Opsigelse - af lån
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod opsigelse af kundeengagement og boliglån grundet efterfølgende konstatering af dokumentfalsk. |
| Indklagede: | Nordea Kredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Indsigelse mod opsigelse af kundeengagement og boliglån grundet efterfølgende konstatering af dokumentfalsk.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i pengeinstitut P.
Klagerne har oplyst, at de ønskede at købe en ejendom, men at de var usikre på, hvordan de som førstegangskøber kunne opnå finansiering til et ejendomskøb, hvorfor de i den forbindelse af venner blev henvist til at kontakte en finansierings-rådgiver T, som kunne bistå dem med ansøgningen om boliglån.
Klagerne har fremlagt en udateret formidlingsaftale med finansieringsrådgiver T, hvoraf det blandt andet fremgår, at T skulle udføre den aftalte opgave om at hjælpe med sikring af finansiering til et boliglån. T ville som honorar herfor modtage 35.000 kr.
Banken har oplyst, at H den 5. oktober 2020 kontaktede Nordea Danmark med henblik på at opnå lånefinansiering af et potentielt boliglån. Banken har oplyst, at H i den forbindelse sendte banken tre lønsedler for juni, juli og august 2020, en årsopgørelse for 2019 og en kontooversigt fra pengeinstitut P af 4. oktober 2020.
Banken har fremlagt en årsopgørelse af 2019, der fremstod som at være H’s årsopgørelse, hvoraf blandt andet fremgår, at H i 2019 havde en personlig indkomst på 818.834 kr.
Banken har fremlagt en lønseddel for perioden 1. juni 2020 til 30. juni 2020, der fremstod som at være H’s lønseddel. Af denne fremgår blandt andet, at H var ansat i teknologivirksomheden S, og at H’s månedlige nettoløn var 48.131,33 kr.
Banken har fremlagt en udskrift over indeståenderne på to konti -733 og -144 i pengeinstitut P af 4. oktober 2020, der fremstod som at vise H’s indeståender på konti -733 og -144. Af udskriften fremgår, at indeståendet på konto -733 var 44.223,56 kr. og at 94.223,56 kr. var til rådighed, og at indeståendet på konto -144 var 690.000 kr.
Banken har oplyst, at H blev kunde i banken i november 2020.
H underskrev købsaftale af 16. november 2020 den 17. november 2020, heraf fremgik, at H købte ejendom A med en købesum på 4.400.000 kr., at ejendommen skulle overtages den 1. april 2021, og at H anvendte køberrådgiver A i forbindelse med købet.
Klagerne har fremlagt en korrespondance af 17. november 2020. Klagerne har anført, at korrespondancen foregik med en rådgiver i banken, og at H i forbindelse med denne korrespondance blandt andet gav bankens rådgiver adgang til at anvende H’s NemID, og at den til ansøgningen anvendte e-mail-konto blev oprettet af bankens rådgiver, finansieringsrådgiver T og køberrådgiver A til brug for det videre forløb, uden at H selv havde adgang til e-mail-kontoen.
Den 20. november 2020 sendte banken H en e-mail, hvori banken blandt andet anmodede H om at underskrive en købesumsgaranti, bankens aftale om køb af bolig og eventuelle kreditaftaler.
Af en erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom fremgår, at H på et møde den 26. november 2020 modtog rådgivning af banken om lån i forbindelse med køb af ejerbolig med sikkerhed i ejendommen. Det fremgår blandt andet af erklæringen, at husstanden bestod af én voksen, at H’s indkomst var 898.863 kr. og at hun forventede, at husstandens samlede indtægter over de næste 3-5 år ville være uændrede.
Klagerne har fremlagt bankens og realkreditinstituttets lånetilbud med bilag af 3. december 2020. Af disse fremgår, at H’s køb af ejendommen skulle finansieres ved et 30-årigt fastforrentet 1 % obligationslån med en hovedstol på 3.557.000 kr. med 10 års afdragsfrihed og et boliglån med en rente på for tiden 4,74 % og en hovedstol på 468.800 kr.
Af bankens ”Almindelige bestemmelser for lån og kreditter til private formål” fremgår blandt andet:
”…
12 Misligholdelse og andre forfaldsgrunde
I følgende særlige situationer kan banken opsige lånet/kreditten uden varsel og forlange hele gælden betalt straks:
…
g) Hvis kunden har afgivet urigtige eller vildledende oplysninger af betydning for lånets/kredittens oprettelse.
…”
Af realkreditpantebrev for ejendom A fremgår blandt andet:
”…
Særlige bestemmelser:
…
Ophævelse/opsigelse
Udover punkt 9 i Almindelige betingelser (ab) kan Nordea Kredit opsige lånet uden varsel og straks kræve fuld indfrielse i følgende tilfælde:
…
d) Hvis debitor har givet urigtige oplysninger, der har haft indflydelse på værdiansættelsen eller lånebevillingen, i låneansøgninger eller andre dokumenter.
…”
Banken har oplyst, at lånetilbuddene blev underskrevet med H’s NemID.
Klagerne har fremlagt en korrespondance med køberrådgiver A, hvoraf det blandt andet fremgår, at køberrådgiver A’s salær var 6.750 kr., at køberrådgiver A den 8. december 2020 meddelte ejendomsmægleren, at købet var endeligt og at køberrådgiver den 3. februar 2021 anmodede H om at betale en tinglysningsafgift på 28.150 kr. og salæret.
Banken har oplyst, at den ved en undersøgelse konstaterede, at H ikke modtog lønbetalinger fra teknologivirksomhed S, men i stedet fra handelsvirksomheden B. Banken konstaterede herudover ved en teknisk gennemgang, at der blandt andet var 12 udgaver af H’s lønseddel for juni 2020, og at der også var tidligere versioner af H’s årsopgørelse for 2019 og kontoopgørelse fra pengeinstitut P.
Banken har fremlagt en anden årsopgørelse af 2019 for person A, som var tilsvarende H’s årsopgørelse af 2019, hvoraf fremgår, at person A i 2019 havde en personlig indkomst på 596.194 kr.
Banken har fremlagt dokumentet ”Dokumentegenskaber” for filen ”Årsopgørelse 2019.pdf”. Det fremgår blandt andet af denne udskrift, at dokumentet vedrørende H’s årsopgørelse af 2019 blev oprettet den 7. april 2020, og at dokumentet var blevet ændret den 5. oktober 2020.
Banken har fremlagt en anden lønseddel fra person A for perioden 1. juni 2020 til 30. juni 2020, som var tilsvarende H’s lønseddel for perioden 1. juni 2020 til 30. juni 2020. Af denne fremgår, at person A var ansat i en konsulentvirksomhed A, og at person A’s månedlige nettoløn var 48.131,33 kr.
Banken har fremlagt dokumentet ”Dokumentegenskaber” for filen ”Lønseddel – juni 2020.pdf”. Det fremgår blandt andet af denne udskrift, at dokumentet vedrørende H’s lønseddel for 1. juni 2020 til 30. juni 2020 blev oprettet den 6. juli 2020, og at dokumentet var blevet ændret den 5. oktober 2020.
Banken har fremlagt dokumentet ”Dokumentegenskaber” for filen ”Lønseddel – juli 2020.pdf”. Det fremgår blandt andet af denne udskrift, at dokumentet blev oprettet den 7. august 2020 og at dokumentet var blevet ændret den 5. oktober 2020.
Banken har fremlagt dokumentet ”Dokumentegenskaber” for filen ”Lønseddel – august 2020.PDF”. Det fremgår blandt andet af denne udskrift, at dokumentet blev oprettet den 4. september 2020 og at dokumentet var blevet ændret den 5. oktober 2020.
Banken har fremlagt dokumentet ”Dokumentegenskaber” for filen ”Pensionsinfo.pdf”. Det fremgår blandt andet af denne udskrift, at dokumentet blev oprettet den 23. september 2020 og at dokumentet var blevet ændret den 5. oktober 2020.
Banken har fremlagt en udskrift over indeståenderne på konti -733 og -144 i pengeinstitut P af 21. september 2020, som var tilsvarende udskriften over H’s indeståender på konti -733 og -144 af 4. oktober 2020. Af udskriften fremgår, at indeståendet på konto -733 var 44.223,56 kr. og at 43.895,56 kr. var til rådighed, og at indeståendet på konto -144 var 0 kr.
Banken har fremlagt dokumentet ”Dokumentegenskaber” for filen ”[pengeinstitut P] Netbank.pdf”. Det fremgår blandt andet af denne udskrift, at dokumentet vedrørende H’s indeståender på konti -733 og -144 blev oprettet den 21. september 2020, og at dokumentet var blevet ændret den 5. oktober 2020.
Banken har fremlagt udskrifter af ”Dokumentegenskaber” for filerne ”Pas.jpg”, ”Budget (1).pdf”, og ”Sundhedskort.pdf” hvoraf det fremgår, at disse filer ikke blev ændret.
Ved brev af 23. juni 2022 meddelte banken H, at den var blevet bekendt med forhold, som medførte, at den betragtede H’s lønsedler og skatteoplysninger som uægte og ændrede. Banken anmodede H om ved et fysisk møde i banken at vise banken hendes skatteoplysninger for de relevante år ved opslag på skat.dk, eller ved at H gav banken samtykke til at kontakte hendes arbejdsgiver og få bekræftet ansættelsesforholdet og den løn, som vedrørte de indleverede lønsedler. Banken meddelte herudover H, at såfremt den ikke modtog svar fra hende inden 6. juli 2022, eller såfremt de afgivne oplysninger var urigtige, så kunne det medføre konsekvenser for hendes engagement i banken og realkreditinstituttet, herunder at lån, der var givet på urigtige oplysninger, kunne opsiges til fuld indfrielse uden yderligere varsel.
Ved brev af 11. juli 2022 meddelte banken H, at den opsagde H’s kundeengagement i banken. Opsigelsen omfattede H’s grundkonto med kredit -621, grundkonto -990, betalingsservice, faste overførsler, netbank/onlineaftale, boliglån -569, Visa/dankort og Nordea Pay. Banken meddelte herudover H, at den havde anmodet politiet om at foretage videre efterforskning af forholdet med henblik på at afdække, om der var foregået noget kriminelt.
Ved brev af 12. juli 2022 meddelte realkreditinstituttet H, at det ville opsige H’s kundeengagement i realkreditinstituttet. Opsigelsen omfattede H’s realkreditlån -311, som havde en hovedstol på 3.557.000 kr., og som forfaldt til fuld indfrielse pr. 1. september 2022.
Klagerne har fremlagt en formidlingsaftale af 22. august 2022, som H underskrev den 23. august 2022, hvoraf fremgår, at H indgik en aftale med en ejendomsmægler om salg af ejendom A til en salgspris på 4.875.000 kr. og med overtagelse 2-3 måneder efter underskrift.
Den 30. august 2022 gjorde klagerne indsigelse mod bankens opsigelse af H’s kundeforhold i Nordea Danmark og Nordea Kredit.
Den 1. september 2022 meddelte banken klagerne, at den fastholdt opsigelsen af H’s kundeengagement pr. 1. september 2022. Banken var indstillet på at give H en fristudsættelse på op til seks måneder på opsigelsen af H’s realkreditlån i realkreditinstituttet og banklån i banken, forudsat at ejendommen blev forsøgt solgt i fri handel, og at der var reelle salgsbestræbelser i perioden. Banken fastholdt herudover opsigelsen af H’s kassekredit pr. 1. september 2022, men ville ikke iværksætte inkassoskridt vedrørende kassekreditten i salgsperioden
Ved købsaftale af 30. december 2022 blev ejendom A solgt. Det fremgår blandt andet heraf, at kontantprisen for ejendom A var 3.950.000 kr., og at køberen skulle overtage ejendommen den 1. marts 2023.
Klagerne har fremlagt et dokument vedrørende salgsprovenuet efter salget af ejendom A af 30. december 2022. Af dokumentet fremgår blandt andet, at ejendom A blev solgt til 3.950.000 kr. og at det budgetterede salgsprovenu udgjorde 1.405.391 kr.
Klagerne har fremlagt to udskrifter fra Facebook af en uspecificeret dato. Klagerne har oplyst, at udskrifterne viser, at finansieringsrådgiver T var venner på Facebook med den bankrådgiver, som gav H et tilbud om boliglån i banken, og som formidlede et lån i realkreditinstituttet.
Parternes påstande
Den 6. marts 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark og Nordea Kredit skal anerkende, at H’s kundeforhold uberettiget er blevet opsagt, og at Nordea Danmark og Nordea Kredit skal betale erstatning.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Nordea Kredit har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at det er H, der er formel klager i sagen, da aftalerne er indgået med hende eller med hendes navn alene, men at M er anført som medklager, da M’s lønoplysninger og årsopgørelser indgår i sagen og at M’s oplysninger også er blevet forfalskede. M har faktuelt og økonomisk været involveret i ejendomskøbet og har en stærk individuel retlig interesse i klagen.
H er uberettiget blevet opsagt som kunde i banken, herunder som debitor på et lån hos realkreditinstituttet, idet hun ligesom banken var blevet udsat for svig og bedrageri af finansieringsrådgiver T i forening med en ansat rådgiver hos banken. Da bankens rådgiver var medvirkende til svig og bedrageri, er banken ansvarlig efter DL 3-19-2.
Bankrådgiveren der håndterede klagernes lån, var ikke kun i kontakt med finansieringsrådgiver T, men også med køberrådgiver A, hvis ansvar, som uvildig boligrådgiver og advokat var at gennemgå handlens dokumenter og godkende handlen. Bankrådgiveren var en del af et trekløver, der fik lokket kunder ind i banken til at købe fast ejendom på et forkert grundlag med en tvivlsom økonomisk vinding til finansieringsrådgiver T og køberådgiver A. Bankrådgiveren er senere blevet afskediget af banken.
De havde ingen mistanke om, at der var problemer med modtagelsen af lånet eller erhvervelsen af ejendom A, inden H pludselig i 2022 modtog et brev fra banken om, at den havde indledt en undersøgelse om, hvorvidt den havde modtaget korrekte oplysninger til brug for finansieringen. En undersøgelse hun medvirkede til. Grunden til undersøgelsen var, at finansieringsrådgiver T i mange tilfælde i samarbejde med bankens rådgiver havde skaffet boligkøbere boligfinansieringer på urigtige grundlag, og sandsynligvis i alle tilfælde uden at boligkøberne var bekendte med dette. Finansieringsrådgiver T gjorde dette ved at fremsende anden dokumentation på højere indtægtsforhold til bankerne, end den boligkøberne oprindeligt sendte til finansieringsrådgiveren T. Klagerne var ikke vidende om, at oplysninger om H’s indtægtsforhold ved ansættelse i teknologivirksomheden S var sendt til banken, og de er usikre på, hvad der i det hele taget blev sendt til banken, idet de har sendt relevante indkomstoplysninger fra deres respektive ansættelsesforhold til finansieringsrådgiver T.
H arbejdede ikke for teknologivirksomheden S, men i stedet for handelsvirksomheden B, og M arbejdede for handelsvirksomhed J. Klagerne meddelte banken, at det ikke var muligt at sende oplysninger fra teknologivirksomheden S. De var i chok over opsigelsen af kundeengagementet, da de ikke var i stand til at indfri realkreditlånet.
Finansieringsrådgiver T var venner på Facebook med den bankrådgiver, som gav H et tilbud om boliglån i banken, og som formidlede et lån i realkreditinstituttet til H. Bankrådgiveren var medvirkende til, at det overhovedet kunne lade sig gøre at opnå finansiering på et urigtigt grundlag.
Banken har uberettiget opsagt H’s kundeengagement i banken, inden det fulde hændelsesforløb var afklaret, og når det også fremgår, at banken har anmeldt sagen til politiet.
De har været i stand til rent økonomisk at betale for terminer og andre udgifter vedrørende ejendom A siden slutningen af 2020 og indtil opsigelsen af H’s kundeforhold, men har ikke fundet et andet realkreditinstitut, der ville overtage lånet, selv om de stod til at få et provenu ved salget af ejendommen. De blev tvunget til at sælge ejendom, og de var tvunget til at sætte salgsprisen på ejendommen ned, så de kunne sælge ejendommen hurtigere. De blev derved påført et betydeligt tab. Tabet udgjorde i hvert fald 850.000 kr. De har herudover brugt ca. 300.000 kr. på at istandsætte huset.
Banken var ikke interesseret i at revurdere klagernes aktuelle økonomiske situation, selv om de begge var i fuldtidsarbejde. Det er kritisabelt, at banken ikke har foretaget en revurdering med henblik på at afdække, hvorvidt de kunne forblive i huset.
De har ikke medvirket til at begå svig, men er som naive førstegangskøbere blevet lokket ind i et helt ekstraordinært arrangement. De er blevet svigtede af banken, når de ikke har nogen skyld i forløbet omkring købet af ejendommen og godkendelsen af finansiering. De havde et udmærket kundeforhold i pengeinstitut P og skiftede kun til banken, fordi finansieringsrådgiver T anbefalede af de flyttede, så de kunne opnå finansiering, hvilket de godtroende gjorde.
Det er i strid med de aftalte vilkår, god bankskik eller det regelsæt, der regulerer pengeinstitutternes adfærd at opsige kundeengagementet på den skete måde. Opsigelsen af kundeforholdet er urimeligt ifølge aftalelovens § 36 og banken er erstatningsansvarlig for klagernes tab på 850.000 kr.
Nordea Danmark har blandt andet anført, at det alene er H, som er part i sagen. Ejendom A og banklånet er ejet af H, idet M ikke er kunde i banken. Det bestrides, at M er part i sagen.
Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at banken og H har anmeldt forholdet til politiet med henblik på en politimæssig efterforskning af sagen, herunder hvilke potentielle medgerningsmænd, som har handlet i ledtog med H eller finansieringsrådgiver T. En afgørelse af sagen fordrer vidneførelse af flere involverede parter. Sagens oplysning kræver en bevisførelse, der ikke kan finde sted for Ankenævnet, og sagen bør derfor afvises.
Banken har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at det er ubestridt at oplysninger og dokumentationen, som banken har lagt til grund for deres bevilling af banklånet, er forfalsket.
Det følger af afsnit 12, litra g i bankens almindelige bestemmelser for lån og kreditter til private formål, at lån kan bringes til øjeblikkelig indfrielse i tilfælde af, at der er givet urigtige oplysninger til banken, hvorfor dette anses for en væsentlig misligholdelse af låneaftalerne. Banken valgte at give H en frist til 1. september 2022 til at indfri banklånet, selv om banken var berettiget til at opsige lånet og kundeforholdet øjeblikkeligt.
Det fremgår af erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom, at H den 26. november 2020 bekræftede, at H’s husstand bestod af én voksen og at H’s indkomst var 898.863 kr. H måtte derfor være bekendt med, at dokumentationen, som banken havde lagt til grund for kreditværdighedsvurderingen, var forfalsket.
H kunne ikke støtte ret på viljeserklæringer, som var fremkaldt ved svig. Hertil bestemmer Højesteretsafgørelse U1922.1000H og juridisk litteratur, at svig begået af en mellemmand eller fuldmægtig på vegne af fuldmagtsgiveren også indebærer, at løftet er ugyldigt. Selv hvis det lægges til grund, at det var den fuldmægtige og ikke H, der havde forfalsket dokumentationen, så ville H ikke være berettiget til at fastholde aftalerne med banken, og banken var derfor berettiget til at hæve aftalerne.
Da banken har dokumenteret, at der har været udøvet svig, påhviler det H at bevise, at svigen ikke har fremkaldt løftet om lånetilsagnene. Denne bevisbyrde har H ikke løftet, da låneansøgeres indkomstoplysninger er en væsentlig parameter i forhold til at vurdere, om H’s kreditværdighed var i overensstemmelse med bankens standarder og har derfor en væsentlig betydning for bankens bevilling og formidling af lånene.
Det vil være i strid med almindelig hæderlighed eller redelig handlemåde at fastholde banken i låneaftaler, hvor låntager enten selv eller via mellemmand har forledt banken til at indgå en låneaftale via forfalskede dokumenter.
Af samme årsag har banken ikke foretaget en ny kreditværdighedsvurdering af H med henblik på at fastholde og yde H en ny finansiering, da banken ikke er betrygget i et fortsat kundeforhold med H baseret på sagens oplysninger og H’s handlinger forinden indgåelsen af låneaftalerne. Banken har af samme grund anmeldt forholdet til politiet, så politiet kan foretage en politimæssig efterforskning af, hvorvidt H og/eller tredjemand har handlet i ledtog og foretaget strafbare handlinger mod banken, herunder i form af dokumentfalsk eller bedrageri.
Med hensyn til klagerens påstand om bankrådgiverens medvirken til den udøvede svig, og at bankrådgiveren er blevet afskediget bemærkes, at banken ikke kan kommentere interne personalesager.
H har handlet ansvarspådragende over for banken ved angiveligt at have bemyndiget en tredjemand til at indgå en låneaftale med banken ved på skrømt at udstyre tredjemand med H’s NemID i henhold til en simpel formidlingsaftale med en person/virksomhed, som må antages, ikke har en tilladelse som boligkreditformidler i henhold til lov om finansielle rådgivere, investeringsrådgivere eller boligkreditformidlere. Banken var ikke bekendt med formidlingsaftalen og var i den tro, at den havde korresponderet med H.
H’s tabsopgørelse bestrides, da banken blandt andet har givet H mulighed for at afhænde ejendom A inden for seks måneder, selv om banken var berettiget til at opsige lånet øjeblikkeligt. Banken har udøvet sin tabsbegrænsningsforpligtelse i videst mulige omfang.
Nordea Kredit har blandt andet anført, at det alene er H, som er part i sagen. Ejendom A og realkreditlånet er ejet af H, idet ægtefællen ikke er kunde i realkreditinstituttet. Realkreditinstituttets svar vedrører således alene H’s forhold i realkreditinstituttet, og det bestrides, at H’s ægtefælle M er part i sagen.
Realkreditinstituttet har til støtte for afvisningspåstanden anført, at det og H har anmeldt forholdet til politiet med henblik på en politimæssig efterforskning af sagen, herunder hvilke potentielle medgerningsmænd, som har handlet i ledtog med H eller H’s fuldmægtige, ligesom en afgørelse i sagen fordrer vidneførelse af flere involverede parter. Sagens oplysning kræver således en bevisførelse, der ikke kan finde sted for Ankenævnet, og sagen bør derfor afvises.
Realkreditinstituttet har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at det er ubestridt, at oplysninger og dokumentation, som realkreditinstituttet har lagt til grund for bevilling realkreditlånet har været forfalskede.
Af realkreditpantebrevets særlige bestemmelser punkt d, fremgår det, at realkreditinstituttet kan opsige realkreditlånet til straks og øjeblikkelig indfrielse, hvis debitor har givet urigtige oplysninger, der har haft indflydelse på værdiansættelsen eller lånebevillingen, i låneansøgninger eller andre dokumenter, der dermed anses som en væsentlig misligholdelse af låneaftalen.
Realkreditinstituttet valgte at give H en frist til at indfri realkreditlånet pr. 1 september 2022, selv om det havde ret til at opsige realkreditlånet øjeblikkeligt.
H bestrider, at hun har været bekendt med, at dokumentationen, som realkreditinstituttet havde lagt til grund for kreditværdighedsvurderingen, var forfalsket. I den forbindelse fremgår det af lånetilbuddet, at husstandens årlige indkomst er 898.863 kr.
H kan ikke støtte ret på viljeserklæringer fremkaldt ved svig, jf. aftalelovens § 30, stk. 1. Højesteretsafgørelsen U.1922.1000H og juridisk litteratur fastslår således, at svig udøvet af en mellemmand eller fuldmægtig på vegne af fuldmagtsgiver også indebærer, at løftet er ugyldigt. Selv hvis det lægges til grund, at det er den fuldmægtige og ikke H, som har forfalsket dokumentation, vil H således ikke være berettiget til at fastholde aftalen med realkreditinstituttet, og realkreditinstituttet var derfor berettiget til at opsige lånet til fuld indfrielse.
Da realkreditinstituttet herefter har dokumenteret, at der har været udøvet svig, påhviler det H at bevise, at svigen ikke har fremkaldt løftet, jf. aftalelovens § 30, stk. 2. I den forbindelse bemærkes, at indkomst er en væsentlig paramenter i forhold til at vurdere dels H’s kreditværdighed i overensstemmelse med realkreditinstituttets standarder og bekendtgørelse om god skik for boligkredit samt realkreditinstituttets kreditrisiko, og har således haft en væsentlig betydning for bevilling af realkreditlånet.
Det ville være i strid med almindelig hæderlighed eller redelig handlemåde at fastholde realkreditinstituttet i en låneaftale, hvor låntager enten selv eller via mellemmand har forledt realkreditinstituttet til at indgå en låneaftale via forfalskede dokumenter, jf. aftalelovens §33, samt § 36, stk.1, jf. § 38c, stk. 1.
Af samme årsag har realkreditinstituttet ikke foretaget en ny kreditværdighedsvurdering af H med henblik på at fastholde eller yde H ny finansiering, idet realkreditinstituttet ikke er betrygget i et fortsat kundeforhold med H grundet sagens oplysninger og H’s handlinger inden indgåelsen af låneaftalen.
Realkreditinstituttet har anmeldt forholdet til politiet, så politiet kan foretage en politimæssig efterforskning af, hvorvidt H eller tredjemand har handlet i ledtog og foretaget strafbare handlinger mod realkreditinstituttet ved dokumentfalsk eller bedrageri.
Hvis det lægges til grund, at H ikke selv har underskrevet dokumenterne i netbank, så gøres det gældende, at H har handlet ansvarspådragende over for realkreditinstituttet ved angiveligt at have bemyndiget en tredjemand til at indgå en låneaftale med realkreditinstituttet ved på skrømt at udstyre tredjemand med H’s NemID i henhold til en simpel og fejlbehæftet formidlingsaftale.
Realkreditinstituttet kendte ikke til, at formidlingsaftalen var indgået, og realkreditinstituttet har været i den tro, at det har korresponderet med H, hvilket understøttes af de indleverede bilag, herunder at låneaftalerne er underskrevet med H’s NemID.
H har uanset eventuelt kendskab til svigen handlet ansvarspådragende over for realkreditinstituttet i forbindelse med bevilling af realkreditlånet, og kan allerede af den grund ikke støtte ret på låneaftalen eller i øvrigt være berettiget til erstatning fra realkreditinstituttet ved opsigelsen af realkreditlånet eller som følge af salget af ejendom A.
H’s tabsopgørelse bestrides, idet realkreditinstituttet har givet H mulighed for at afhænde ejendommen inden for 6 måneder, selv om realkreditinstituttet var berettiget til at opsige realkreditlånet øjeblikkeligt. Realkreditinstituttet har udøvet sin tabsbegrænsningsforpligtelse i videst muligt omfang.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og H, var kunder i pengeinstitut P.
Klagerne har oplyst, at de ønskede at købe en ejendom, men at de var usikre på, hvordan de som førstegangskøber kunne opnå finansiering til et ejendomskøb, hvorfor de i den forbindelse af venner blev henvist til at kontakte en finansieringsrådgiver T, som kunne bistå dem med ansøgningen om boliglån.
H blev i november 2020 kunde i Nordea Danmark og underskrev den 17. november 2020 en købsaftale af 16. november 2020, hvoraf fremgik, at H købte ejendom A med en købesum på 4.400.000 kr., at ejendommen skulle overtages den 1. april 2021, og at H anvendte køberrådgiver A.
Af en erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom fremgår, at H den 26. november 2020 modtog rådgivning af banken om lån i forbindelse med køb af ejerbolig med sikkerhed i ejendommen. Det fremgår herudover, at husstanden bestod af én voksen, at H’s indkomst var 898.863 kr. og at hun forventede, at husstandens samlede indtægter over de næste 3-5 år ville være uændrede.
Banken og realkreditinstituttet udarbejdede lånetilbud med bilag af 3. december 2020. Af lånetilbuddene og bilagene fremgår, at H’s køb af ejendommen skulle finansieres ved et 30-årigt fastforrentet 1 % obligationslån med en hovedstol på 3.557.000 kr. med 10 års afdragsfrihed og et boliglån med en rente på for tiden 4,74 % og en hovedstol på 468.800 kr.
Lånetilbuddet af 3. december 2020 var bevilliget på baggrund af tilsendte lønsedler for juni, juli og august 2020, en årsopgørelse af 2019 og en kontooversigt fra pengeinstitut P alle vedrørende H.
Banken har oplyst, at lånetilbuddene blev underskrevet med H’s NemID.
I juni 2022 konstaterede banken og realkreditinstituttet, at de lønsedler, den årsopgørelse og kontooversigt, som lå til grund for bankens og realkreditinstituttets bevilling af lån var forfalskede, hvorfor banken og realkreditinstituttet opsagde H’s engagement pr. 1. september 2022, hvorved H’s boliglån og realkreditlån i deres helhed forfaldt til betaling. Banken og realkreditinstituttet gav H en fristudsættelse på op til seks måneder på opsigelsen af H’s realkreditlån og banklån, forudsat at ejendommen blev forsøgt solgt i fri handel, og at der var reelle salgsbestræbelser i perioden.
Da H ikke kunne indfri lånene eller få lånene finansieret andetsteds indgik H en formidlingsaftale af 23. august 2022 med en ejendomsmægler om salg af ejendom A. Af købsaftale af 30. december 2022 blev ejendom A solgt. Det fremgår blandt andet heraf, at kontantprisen for ejendom A var 3.950.000 kr. og at køberen skulle overtage ejendommen den 1. marts 2023.
Klagerne har fremlagt et dokument vedrørende salgsprovenuet efter salget af ejendom A af 30. december 2022. Af dokumentet fremgår blandt andet, at ejendom A blev solgt til 3.950.000 kr., og at det budgetterede salgsprovenu udgjorde 1.405.391 kr.
Klagerne har anført, at banken uberettiget har opsagt H’s kundeengagement i banken, da H ikke har medvirket til at begå dokumentfalsk i forbindelse med låneansøgningen, men at det i stedet var finansieringsrådgiver T, bankens egen rådgiver og køberrådgiver A, der har givet banken urigtige oplysninger og på urigtigt grundlag bevilliget et lån, og at klagerne som følge heraf har lidt et tab på sammenlagt 1.150.000 kr. hvoraf tabet af 850.000 kr. skyldtes salget af ejendom A, og tabet af 300.000 kr. skyldtes udførte renovationer af ejendom A.
Banken og realkreditinstituttet har anført, at det alene er H, som er part i sagen, da ejendom A, boliglån -579 og realkreditlån -311 er ejet af H, og idet M ikke er kunde i realkreditinstituttet. Banken og realkreditinstituttet har herudover anført, at opsigelsen af H’s kundeforhold var berettiget.
Vedrørende Nordea Danmark
Klageren M’s forhold:
Klageren M har ikke et kundeforhold til Nordea Danmark. Ankenævnet tager derfor Nordea Danmarks påstand om afvisning af M’s klage til følge.
Ankenævnet kan dermed ikke behandle M’s klage over Nordea Danmark.
Klageren H’s forhold:
Der er til brug for Nordea Danmarks ydelse af boliglån afgivet oplysninger om klagerens årsindkomst og husstandens størrelse, som ikke svarer til de faktiske forhold.
Det er ubestridt, at der er begået dokumentfalsk i forbindelse med låneansøgningen.
Det fremgår af ”Erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”, at klageren på et møde den 26. november 2020 har oplyst, at hendes årlige indkomst er 898.863 kr., og at husstanden bestod af en voksen.
Ankenævnet finder, at klageren herved har været bekendt med grundlaget for låneansøgningen, herunder at årsindkomsten er oplyst væsentligt for højt.
Ankenævnet finder endvidere, at det må have stået klageren H klart, at oplysningerne om årsindkomst og husstandens størrelse havde væsentlig betydning for Nordea Danmarks beslutning om at tilbyde klageren boliglånet.
På baggrund heraf kan klageren H ikke støtte ret på aftalen om boliglånet. Klageren H får derfor ikke medhold i påstanden om, at Nordea Danmark uberettiget har opsagt hendes kundeforhold, ligesom Nordea Danmark ikke skal betale erstatning til klageren.
Klageren H får derfor ikke medhold i klagen over Nordea Danmark.
Vedrørende Nordea Kredit
Klageren M’s forhold:
Klageren M har ikke et kundeforhold til Nordea Kredit. Ankenævnet tager derfor Nordea Kredits påstand om afvisning af M’s klage til følge.
Ankenævnet kan dermed ikke behandle M’s klage over Nordea Kredit.
Klageren H’s forhold:
Der er til brug for Nordea Kredits ydelse af realkreditlån afgivet oplysninger om klagerens årsindkomst og husstandens størrelse, som ikke svarer til de faktiske forhold.
Det er ubestridt, at der er begået dokumentfalsk i forbindelse med låneansøgningen.
Det fremgår af ”Erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”, at klageren på et møde den 26. november 2020 har oplyst, at hendes årlige indkomst er 898.863 kr., og at husstanden bestod af en voksen.
Ankenævnet finder, at klageren herved har været bekendt med grundlaget for låneansøgningen, herunder at årsindkomsten er oplyst væsentligt for højt.
Ankenævnet finder endvidere, at det må have stået klageren H klart, at oplysningerne om årsindkomst og husstandens størrelse havde væsentlig betydning for Nordea Kredits beslutning om at tilbyde klageren realkreditlånet.
På baggrund heraf kan klageren H ikke støtte ret på aftalen om realkreditlånet. Klageren H får derfor ikke medhold i påstanden om, at Nordea Kredit uberettiget har opsagt hendes kundeforhold, ligesom Nordea Kredit ikke skal betale erstatning til klageren.
Klageren H får derfor ikke medhold i klagen over Nordea Kredit.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle M’s klage over Nordea Danmark og Nordea Kredit.
Klageren H får ikke medhold i klagen over Nordea Danmark og Nordea Kredit.