Forsinkelse med hjemtagelse af ejerskiftelån som følge af manglende opfyldelse af betingelserne for udbetaling.
| Sagsnummer: | 471/1996 |
| Dato: | 25-08-1997 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karin Duerlund, Inge Frølich, Niels Bolt Jørgensen, Leif Nielsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Forsinkelse med hjemtagelse af ejerskiftelån som følge af manglende opfyldelse af betingelserne for udbetaling. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Ved købsaftale af 25. januar 1994 købte klageren en fast ejendom af et anpartsselskab med overtagelse den 1. marts 1994. Købesummen på 620.000 kr. skulle berigtiges ved bl.a. et 30-årigt kontantlån på 378.000 kr. i BRFkredit. Om kontantlånet fremgår bl.a.:
"Ydelsen på kontantlånet er foreløbig ansat. Såfremt den årlige ydelse på lånetilbudstidspunktet for et realkreditlån af samme størrelse som forudsat i slutseddelen har ændret sig mere end +/- 5%, reguleres den overskydende del ved, at sælgerpantebrevets hovedstol forhøjes eller nedsættes med et beløb, der har en ydelse modsvarende ydelsesdifferencen.
Køber erklærer med sin underskrift på slutseddelen at være gjort bekendt med at kontantlånet kan kurssikres."
BRFkredit fremsendte den 7. februar 1994 et lånetilbud i klagerens navn til den medvirkende ejendomsmægler. Lånet var baseret på 5%-obligationer til en aktuel kurs på 82,8. Af lånetilbudet fremgår bl.a.:
"Låneudbetalingen er betinget af, at nedennævnte forbehold er opfyldt uden at give anledning til bemærkninger:
Originalt tinglyst pantebrev eller underskrevet garantierklæring for tinglyst pantebrev. .....
Underskrevet fuldmagt.
Udskrift fra erhvervs- og selskabsstyrelsen, der ikke giver anledning til bemærkninger.
Underskrevet gældsovertagelseserklæring om overtagelse af forpligtelserne iflg. nærværende samt eventuelt tidligere udbetalte lån i BRFkredit/LRF.
Endeligt tinglyst skøde til ny ejer og beboer, [klageren]. .....
Tingbogsattest (eller bekræftet tingbogsoplysning med servitutter). Der ikke er ældre end 3 mdr. fra tilbudsdatoen."
Den 18. februar 1994 underskrev klageren en fuldmagt og transporterklæring vedrørende lånet til sælgers pengeinstitut, der efterfølgende er overtaget af indklagede.
Ved anbefalet skrivelse dateret 17. marts 1994 anmodede klagerens advokat indklagede om at ekspedere lånesagen. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"Jeg fremsender hermed endeligt skøde, ejerskiftelånspantebrev st. kr. 378.000,00, udbetalingsbrev samt sælgerpantebrev på kr. 102.000,00, hvilke papirer er tinglyst med retsanmærkninger, som det fremgår af sælgerpantebrevet.
Banken bedes af handelens provenu drage omsorg for sletningen af retsanmærkningerne og efterfølgende returnere skødet til mig.
Til brug for refusionsopgørelsen skal jeg anmode om at få tilsendt lånespecifikation vedrørende ejerskiftelånet."
Indklagede har oplyst, at skrivelsen blev modtaget mandag den 21. marts 1994, og at man den 23. marts 1994 fra ejendomsmægleren modtog oplysning om BRFkredits betingelser for låneudbetaling. Kursen på den bagvedliggende obligation var på dette tidspunkt 77,75.
Ved skrivelse af 29. marts 1994 fremsendte indklagede fuldmagten og en kopi af pantebrevet til BRFkredit med anmodning om udbetaling af lånet "idet vi samtidig indestår for sletning af pantebrevets retsanmærkning nr. 1, 2 og 3".
Ved skrivelse af 5. april 1994 til indklagede meddelte BRFkredit bl.a.:
"Sagsbehandlingen i forbindelse med udbetalingsanmodningen beror på følgende - jvf. tilbuddet: 07.02.1994
1 Tinglyst skøde til ny ejer og beboer [klageren].
.....
2 Tingbogsattest (eller bekræftet tingbogsoplysning med servitutter), der ikke er ældre end 3 mdr. fra tilbudsdatoen.
3 Udskrift fra erhvervs- og selskabsstyrelsen, der ikke giver anledning til bemærkning.
4 Originalt tinglyst pantebrev eller underskrevet garantierklæring for tinglyst pantebrev.
Vi udbetaler ikke på kopi af pantebrev."
Indklagede har oplyst, at man den 11. april 1994 fra ejendomsmægleren modtog en tingbogsattest, der viste sig at være for gammel. Indklagede rekvirerede en ny tinglysningsattest og en tegningsudskrift fra erhvervs- og selskabsstyrelsen. Udbetalingsanmodning med de udbedte dokumenter blev fremsendt til BRFkredit den 16. maj 1994.
Lånet blev udbetalt den 20. maj 1994 til kurs 74,95, hvorved obligationsgælden blev 504.336 kr.
Ved klagerens advokats skrivelse af 27. maj 1994 til indklagede forbeholdt klageren sig et erstatningskrav for tab som følge af lånets sene hjemtagelse.
Refusionsopgørelsen i handelen udviste en saldo på 11.170,29 kr. i sælgers favør.
Klageren tilbageholdt betalingen af refusionssaldoen med henvisning til sit krav om erstatning for kurstab som følge af forsinkelsen af ekspeditionen i lånesagen.
Den 10. november 1994 udtog sælger stævning mod klageren med påstand om betaling af refusionssaldoen. Klageren gjorde under sagen gældende at have et modkrav i form af kurstabet ved den sene hjemtagelse af BRFkreditlånet. Klageren anførte, at indklagede burde have fremskaffet de til hjemtagelsen fornødne dokumenter, så hjemtagelse kunne være sket straks efter hans anmodning herom, og at der måtte ske identifikation mellem sælger og dennes pengeinstitut. Retssagen blev afsluttet ved retsforlig af 9. december 1996, hvorefter klageren skulle betale refusionssaldoen til sælger. Retten pålagde klageren at betale 11.000 kr. i sagsomkostninger. Klageren indbragte omkostningsspørgsmålet for Østre Landsret, som stadfæstede afgørelsen.
Under retssagen indhentede sælgers advokat en redegørelse fra BRFkredit om lånets udbetaling. Af redegørelsen, der er dateret 5. december 1995, fremgår følgende:
"Når BRFkredit skal acceptere en indeståelse for sletning af retsanmærkninger, skal det fremgå af indeståelsen, at anmærkningerne kan slettes inden 3 måneder fra udstedelsesdatoen. Hvis fristen ikke kan overholdes, skal det ligeledes fremgå, at der indeståes for, at det udbetalte lån på anfordring vil blive fuldt indfriet jvf. pantebrevets indfrielsesvilkår.
Denne tekst var ikke skrevet i den indeståelse [indklagede] sendte den 29. marts 1994. Herudover var forbeholdene for lånets udbetaling ikke opfyldt på dette tidspunkt.
Den 17. maj 1994 modtog vi de dokumenter, der var nødvendig for lånets udbetaling sammen med en indeståelse for sletning af retsanmærkninger fra [indklagede].
Denne indeståelse var imidlertid heller [formentlig "heller ikke"] forsynet med den fornødne tekst.
BRFkredit telefaxede derfor på modtagelsesdagen blanketten "udbetaling af lån" til [indklagede].
Blanketten blev telefaxet tilbage til BRFkredit samme dag, således at lånet kunne udbetales. Den originale indeståelse blev modtaget dagen efter.
Hvis alle betingelser var korrekt opfyldt, da sagen blev behandlet den 5. april 1994, kunne lånet have været udbetalt pr. den 8. april 1994. Den 6. april 1994 var kursen noteret til 78,45. Hvis udbetalingen havde fundet sted den 23. marts 1994, var lånet blevet kursfastsat den 21. marts 1994 til kurs 77,60."
Ved klageskema af 28. november 1996 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning på principalt 17.652 kr., subsidiært 13.365 kr., og at betale 22.000 kr. til dækning af advokatomkostninger på 11.000 kr. til henholdsvis sælgers advokat og hans egen advokat under retssagen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han ved advokatens fremsendelse af lånesagen til indklagede den 17. marts 1994 berettiget kunne forvente, at sagen ville blive ekspederet straks. Indklagede blev i hvert fald den 23. marts 1994 bekendt med BRFkredits betingelser for udbetaling af lånet og burde straks have indhentet den fornødne dokumentation. Indklagede har begået ansvarspådragende fejl ved at undlade dette og ved at afgive mangelfulde indeståelser over for BRFkredit. Ifølge BRFkredit kunne lånet have været udbetalt til kurs 78,45 den 6. april 1994, såfremt indklagedes udbetalingsanmodning af 29. marts 1994 havde været korrekt. Han har lidt et tab på 17.652 kr. ved hjemtagelsen den 20. maj i forhold til kursen den 6. april. Beløbet er beregnet som kontantværdien ved kurs 78,45 af differencen mellem obligationsgælden ved hjemtagelsen den 20. maj, 504.336 kr., og obligationsgælden ved hjemtagelse den 6. april, 481.835 kr., hvilken difference udgør 22.501 kr. I forhold til en udbetalingsanmodning modtaget i BRFkredit den 23. marts 1994 udgør tabet 13.365 kr. Retssagen blev forligt, idet retten ved sin tilkendegivelse lagde til grund, at der ikke kunne ske identifikation mellem sælgeren og indklagede. Af procesbesparende årsager blev klage ikke indgivet til Ankenævnet, før retten havde truffet afgørelse. Indklagede afviste i sommeren 1994 at betale erstatning eller indgå forlig i sagen, hvorved han blev påført et sagsanlæg med deraf følgende omkostninger, som indklagede bør dække. Indklagede var via sælgeren, der er kunde hos indklagede, underrettet om retssagen.
Indklagede har anført, at klageren og dennes advokat var bekendt med BRFkredits betingelser for udbetaling af lånet. Fra tilbudstidspunktet og frem til advokatens fremsendelse af sagen til indklagede var kursen på den bagvedliggende obligation faldet ca. 7 point. Klageren og dennes advokat havde således anledning til selv at søge dokumenterne til opfyldelse af betingelserne fremskaffet, ligesom kursen kunne have været fastlåst ved kurskontrakt. Det beroede ikke på fejl fra indklagedes side, at BRFkredits betingelser ikke var opfyldt den 29. marts 1994. Ved modtagelsen af BRFkredits brev af 5. april 1994 gik indklagede straks i gang med at fremskaffe fornødne dokumenter til brug for hjemtagelsen. Først da disse dokumenter var fremskaffet, kunne lånet hjemtages. Rådgivningen af klageren blev foretaget af dennes advokat, og ekspeditionen af hjemtagelsen skete efter dennes instruks. Klageren har ved passivitet fortabt sin ret til en eventuel erstatning. Indklagede blev ikke inddraget i retssagen. Beslutningen om at fortsætte retssagen blev truffet af klageren, hvorfor omkostningerne i den forbindelse er indklagede uvedkommende.
Ankenævnets bemærkninger:
Ved modtagelsen af skrivelsen af 17. marts 1994 fra klagerens advokat måtte indklagede indse, at denne og klageren gik ud fra, at ejerskiftelånet i BRFkredit kunne hjemtages inden for kort tid. Indklagede modtog lånetilbudet med udbetalingsbetingelserne den 23. marts 1994, og Ankenævnet finder, at indklagede straks burde have truffet foranstaltninger til fremskaffelse af den manglende tingbogsattest og den manglende udskrift fra Erhvervs- og selskabsstyrelsen, eventuelt ved at rette henvendelse til klagerens advokat herom. Det må lægges til grund, at disse dokumenter normalt vil kunne fremskaffes i løbet af forholdsvis kort tid. Hertil kommer, at indklagede i hvert fald straks efter modtagelsen af BRFkredits skrivelse af 5. april 1994 burde have oplyst klagerens advokat om den opståede forsinkelse, således at advokaten kunne have drøftet spørgsmålet om kurssikring med klageren. Efter en samlet vurdering finder Ankenævnet, at indklagede bør stille klageren, som om ejerskiftelånet var blevet hjemtaget den 6. april 1994. Erstatningen bør herefter beregnes som kursværdien af differencen mellem obligationsgælden ved hjemtagelsen den 20. maj 1994, 504.336 kr., og obligationsgælden ved hjemtagelse den 6. april 1994, 481.835 kr. Den kurs, som herved skal lægges til grund, bør i overensstemmelse med Ankenævnets faste praksis være kursen den 20. maj 1994, således at erstatningen udgør 0,7495 x 22.501 kr. eller 16.864 kr. Beløbet bør forrentes som nedenfor bestemt.
Ankenævnet finder, at klageren selv må bære risikoen for, at han under den af sælgeren anlagte retssag ikke fik medhold i sit anbringende om, at han kunne modregne sit erstatningskrav mod indklagede i sælgerens krav på betaling af saldoen ifølge refusionsopgørelsen. Allerede af denne grund kan det ikke pålægges indklagede at godtgøre klageren dennes udgifter ved retssagen.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger til klageren betale 16.864 kr. med rente efter renteloven fra den 29. november 1996. Klagegebyret tilbagebetales klageren.