Afgørelse

Indsigelse mod afslag på gældsovertagelse som enedebitor af fælles pantebrevslån i forbindelse med bodeling.

Denne sag vedrører klagerens indsigelse mod Alm. Brand Banks afslag på, at klageren som enedebitor overtog et fælles pantebrevslån i forbindelse med bodeling.

Sagens omstændigheder

Klageren og dennes daværende ægtefælle, H, købte i 2004 en fast ejendom. Købet blev finansieret med blandt andet et pantebrevslån på 91.918 kr. i ejendommen. Pantebrevet var et sælgerpantebrev, der blev overtaget af Alm. Brand Bank som kreditor. Af pantebrevets almindelige betingelser (Justitsministeriets pantebrevsformular A) fremgik blandt andet:

”…

8. Kapitalen forfalder ikke ved ejerskifte, medmindre andet er vedtaget i pantebrevet.

…”

Af pantebrevets særlige bestemmelser fremgik blandt andet:

”…

Ejerskifte

Ved hvert ejerskifte erlægges senest 3 uger efter, at endeligt skøde er tinglyst uden frist og udleveret fra tinglysningskontoret, dog senest 3 måneder efter ejendommens overtagelse, et ejerskiftegebyr på 1 % af pantebrevets restgæld på overtagelsesdagen, dog min. kr. 500,-. […] Overdragelse eller overgang til medejer, ægtefælle, registreret partner, livsarvinger eller samlever af samme eller modsatte køn, hvormed der i de sidste 2 år har været etableret et ægteskabslignende forhold med fælles folkeregister adresse, betragtes ikke som ejerskifte. Dette gælder ligeledes overgang til tidligere ægtefælle i forbindelse med bodeling.

…

I tilfælde af ejerskifte eller overgang/overdragelse til medejer, ægtefælle, registreret partner, livsarvinger eller samlever af samme eller det modsatte køn – skal debitor godkendes af kreditor, og såfremt ny debitor ikke kan godkendes, er kreditor berettiget til at opsige pantebrevet og forlange restgælden indbetalt.

…”

Klageren og H blev skilt. I forbindelse med bodelingen underskrev klageren og H den 8. juli 2014 en betinget købsaftale, hvorefter klageren skulle overtage H’s andel af ejendommen, hvorved han blev eneejer af denne.

På baggrund af en henvendelse fra klagerens advokat vedrørende overdragelsen meddelte Alm. Brand Bank ved brev af 22. august 2014, at der efter bankens opfattelse ikke kunne ske gældsovertagelse uden bankens godkendelse, og at H’s ønske om at udtræde som meddebitor ikke kunne imødekommes.

Parternes påstande

Den 20. oktober 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Alm. Brand Bank skal anerkende, at H er frigjort som skyldner på pantegælden i ejendommen ved tinglysning af hans adkomst til ejendommen i anledning af deling af fællesbo.

Alm. Brand Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at det ved pantebrevet er aftalt, at gælden ikke kan forlanges indfriet i tilfælde af ejerskifte, jf. tinglysningslovens § 39, stk. 1, 1. punktum og pantebrevsformular A, pkt. 8. Det er endvidere aftalt, at pantekreditor end ikke er berettiget til at kræve betalt ejerskifteafdrag.

Overdragelse eller overgang til en medejer eller ægtefælle betragtes ifølge pantebrevet ikke som ejerskifte. Endvidere er det udtrykkeligt anført, at dette gælder ligeledes ved overgang til tidligere ægtefælle i forbindelse med bodeling.

Ejerskiftebestemmelsen kræver derfor ikke at banken godkender ham som enedebitor på pantebrevslånet.

Banken må bære risikoen for eventuelle uklarheder i aftalen. Bestemmelsen må fortolkes til gunst for ham, idet banken som professionel har risikoen for den uklare formulering i pantebrevet.

Den omstændighed, at han og H oprindeligt var solidarisk hæftende kan ikke anvendes til en indskrænkende fortolkning af hovedreglen.

Bestemmelsen om kreditorgodkendelse af ny skyldner finder ikke anvendelse i nærværende tilfælde, idet han ikke er ny skyldner. Bestemmelsen kan alene tillægges betydning, hvis der indtræder en ny ægtefælle eller medejer eller samlever. Begge debitorer ifølge nærværende pantebrev er kreditorgodkendt ved lånets optagelse i 2004.

Der er ikke grundlag for at antage, at udtrykket ”ny debitor” skal fortolkes som ”en skyldner mindre”.

Der er tale om en forbrugeraftale, jf. aftalelovens § 38 a, jf. § 38 b. Banken har derfor som den erhvervsdrivende bevisbyrden for, at pantebrevet skal forstås på den af banken hævdede måde.

Han forbeholder sig et erstatningskrav mod banken for et eventuelt tab hvis H’s kreditorer foretager retsforfølgning mod ejendommen i forbindelse med, at nærværende sag trækker ud.

Alm. Brand Bank har anført, at klageren ikke har krav på gældsovertagelse af pantebrevet.

Udgangspunktet om gældsovertagelse i tinglysningslovens § 39, stk. 1 og pantebrevsformular A, pkt. 8 er fraveget ved pantebrevets særlige bestemmelser. Overdragelse af pantebrevet til klageren som enedebitor kræver derfor kreditorgodkendelse. Klageren og H blev godkendt som solidarisk hæftende, og denne godkendelse kan ikke fortolkes udvidende til også at omfatte en debitorgodkendelse af klageren som enedebitor.

Den omstændighed, at klageren er meddebitor på pantebrevet kan ikke føre til et andet resultat, idet det tydeligt fremgår, at bestemmelsen også finder anvendelse på overdragelse til medejer. Der foreligger således ingen fortolkningstvivl.

Når en ejendom er ejet i sameje, og hvor den enes andel overdrages til den anden medejer, foreligger der et ejerskifte. Det i pantebrevet anførte om, at blandt andet overgang til tidligere ægtefælle i forbindelse med bodeling ikke betragtes som ejerskifte gælder alene i relation til betaling af ejerskiftegebyr.

Der er tale om et sælgerpantebrev, der er transporteret til banken. Allerede derfor finder forbrugerreglerne i aftaleloven ikke anvendelse.

Ankenævnets bemærkninger

I forbindelse med klagerens og H’s skilsmisse afslog Alm. Brand Bank at godkende klageren som enedebitor på et fælles pantebrevslån i parrets fælles ejendom, som i forbindelse med bodelingen i 2014 skulle overtages af klageren som eneejer.

Ifølge pantebrevsformular A, pkt. 8, der var gældende for pantebrevet, og tinglysningslovens § 39, stk. 1, var banken ved ejerskifte som udgangspunkt afskåret fra at kræve gælden indfriet.

Udgangspunktet var imidlertid fraveget i pantebrevets særlige bestemmelser.

Det fremgår således heraf, at kreditor skal godkende debitor i tilfælde af ejerskifte eller overgang/overdragelse til medejer, ægtefælle etc., og at kreditor er berettiget til at opsige pantebrevet og forlange restgælden indbetalt, hvis ny debitor ikke kan godkendes.

Bestemmelsen må anses begrundet i hensynet til kreditors sikkerhed for betaling af gælden.

I forbindelse med bodeling blev klagerens tidligere ægtefælles andel af ejendommen overdraget til klageren, og Ankenævnet finder derfor, at Alm. Brand Bank var berettiget til at forlange restgælden indbetalt og således afslå at frigøre den tidligere ægtefælle fra gælden.

Henset til ordlyden af og baggrunden for pantebrevets særlige bestemmelse om ejerskifte kan det ikke føre til et andet resultat, at overdragelse til medejer, ægtefælle, registreret partner, livsarvinger, samlever eller til tidligere ægtefælle i forbindelse med bodeling ikke i relation til betaling af ejerskiftegebyr blev betragtet som ejerskifte.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Klageren får ikke medhold i klagen.