Afgørelse

Indsigelse om for lang ekspeditionstid vedrørende påtegning på ejerpantebrev. Krav om rentekompensation.

Sagsnummer:	14/2007
Dato:	20-09-2007
Ankenævn:	John Mosegaard, Karen Frøsig, Carsten Holdum, Bent Olufsen, Ole Simonsen
Klageemne:	Ejerpantebrev - øvrige spørgsmål
Ledetekst:	Indsigelse om for lang ekspeditionstid vedrørende påtegning på ejerpantebrev. Krav om rentekompensation.
Indklagede:	Ringkjøbing Landbobank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens krav om rentekompensation for ekspeditionstiden ved indklagedes påtegning på et ejerpantebrev i forbindelse med klagerens køb og ombygning af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

I 2005 købte klageren en fast ejendom, der var horisontalt opdelt i to lejligheder. Købesummen var på 3.490.000 kr. Klageren ønskede at renovere og ombygge ejendommen med en lodret (vertikal) opdeling af lejlighederne. Skødet vedrørende ejendomshandelen blev underskrevet af klageren den 8. november 2005 og af sælger den 16. november 2005. Overtagelsesdagen var den 15. november 2005. Af skødet fremgår bl.a.:

"…

§ 10

Ejerlejlighederne er p.t. opdelt horisontalt. Køber foranlediger selv ejendommen opdelt vertikalt, således at ejerlejlighederne herefter bliver st. th. og st. tv., frem for nuværende st. og kld.

Udgifterne til den vertikale opdeling afholdes endeligt af sælger.

…"

Sælger var et selskab, der drev virksomhed med bl.a. ejendomsprojektudvikling. Selskabet blev kunde hos indklagede medio 2005 med et engagement på ca. 10 mio. kr. Til delvis sikkerhed for engagementet med sælger havde indklagede håndpant i et ejerpantebrev på 4 mio. kr. med pant i den ejendom, som klageren købte. Klageren, der har oplyst, at hun er folkeskolelærer, er ligeledes kunde hos indklagede.

Den 23. marts 2006 blev skødet tinglyst med anmærkning om ejerpantebrevet.

Klageren har oplyst, at ombygningen og renoveringen af ejendommen, der var beliggende i Københavns Kommune, var færdig i august 2006.

Den nye opdeling af lejlighederne medførte bl.a., at der fra den ene lejlighed skulle fraskilles 18 m2, der skulle overføres til et fællesareal. Ved skrivelse af 11. september 2006 anmodede Københavns Kommune, Stadskonduktørembedet, med henvisning til bestemmelserne i tinglysningslovens § 21-24 klageren om at fremskaffe tinglyst påtegning om panthavernes samtykke til fraskilningen. Sagen ville blive stillet i bero, indtil kommunen havde fået en attest fra Københavns Byrets tinglysningsafdeling om, at forholdene var i orden. Kommunen henledte samtidig opmærksomheden på, "at en eventuel ændring af de for ejerlejlighedsfællesskabet gældende fordelingstal normalt vil kræve tilsvarende samtykke fra panthaverne i ejerlejligheder, hvis fordelingstal ændres".

På baggrund af en begæring fra indklagede blev sælger den 21. september 2006 erklæret konkurs.

Klageren har oplyst, at hun straks efter modtagelsen af skrivelsen af 11. september 2006 sendte papirerne til indklagede, som videresendte disse til sin advokat, A. Hun kontaktede A, som imidlertid oplyste, at han ikke kendte til sagen. På grundlag af kommunens skrivelse var hun af den opfattelse, at der også skulle indhentes samtykke fra ejerforeningen (kurator), hvilket viste sig ikke at være nødvendigt.

Ved skrivelse af 25. september 2006 til indklagede og kurator i konkursboet anmodede klageren om en samtykkeerklæring, jf. kommunens skrivelse af 11. september 2006. Af skrivelsen fremgår bl.a.:

"… Jeg vil selv sørge for at få dokumenterne tinglyst og videresendt til stadskonduktørembedet, som herefter kan foretage den endelige opdeling af ejerlejlighederne.

Jeg kan ikke sælge lejlighederne eller opnå realkreditfinansiering før denne opdeling er endelig.

Jeg vil anmode om at ejerforeningen [ejendommens adresse] og panthaver hurtigst muligt udarbejder de skriftlige erklæringer, således at få dette afsluttet.

…"

Af korrespondancen mellem parterne i den efterfølgende periode fremgår bl.a., at klageren den 3. oktober 2006 rykkede indklagede for samtykkeerklæringerne, og at hun medsendte forslag til formuleringer herom. Klageren fremhævede bl.a., at A ikke kendte til de papirer vedrørende den lodrette opdeling, som indklagede skulle have sendt, og at den manglende udarbejdelse af samtykkeerklæringerne medførte, at hun var afskåret fra at sælge de færdige lejligheder, hvilket kostede hende ca. 25.000 kr. i renter om måneden til indklagede.

Den 25. oktober 2006 udstedte kurator i konkursboet den samtykkeerklæring vedrørende ejerforeningen, som klageren havde efterspurgt.

Klageren har anført, at hun ved købet af ejendommen forventede, at der ville blive indrettet boliger i et tilhørende baghus. Det viste sig efterfølgende, at der ikke var mulighed herfor, og hun forhandlede derfor i sommeren 2006 med sælger om også at købe baghuset. I november 2006 blev baghuset købt af en tredjemand, T, som hun samarbejder med, med overtagelse den 1. december 2006.

Ved e-mail af 31. oktober 2006 til indklagede meddelte klageren, at der var behov for en påtegning på selve pantebrevet. Klageren anførte endvidere, at "hvis [T] og konkursboet handler baghuset og jeg (advokat [navn]) får udleveret pantebrevet, vil jeg selv ordne den lodrette opdeling af ejerlejlighederne efterfølgende. Jeg skal sørge for at pengene frigives så snart pantebrevet er udleveret".

Ved e-mail af 31. oktober 2006 til klagerens advokat meddelte A, at han ville "foranledige de fornødne dokumenter sendt til tinglysning", når nogle nærmere angivne forhold var blevet bekræftet. Klagerens advokat besvarede henvendelsen den 14. november 2006.

Den 17. november 2006 underskrev indklagede en allonge til ejerpantebrevet, hvorefter relakseringen og de øvrige ændringer som følge af den ændrede opdeling af lejlighederne blev accepteret.

Der blev endvidere udarbejdet en allonge, hvorved ejerpantebrevet blev tiltransporteret klageren og samtidig forhøjet til 4,5 mio. kr.

De to allonger blev sendt til tinglysning den 22. november 2006.

Klageren har anført, at T finansierede købet af baghuset via et pengeinstitut P, som fik pant i hendes andelsbolig for 1 mio. kr. Hun blev efterfølgende betænkelig herved og anmodede derfor om, at tinglysningen blev sat i bero, indtil hun havde talt med sin advokat. Indklagede fik besked om dette den 1. december 2006.

Den 7. december 2006 blev ekspeditionen af tinglysningen genoptaget. Klageren skulle i forbindelse hermed underskrive nogle dokumenter på ny med vitterlighedspåtegninger. Den 21. december 2006 var underskrifterne indhentet, og den 22. december 2006 sendte A dokumenterne til tinglysning.

Den 15. januar 2007 indgav klageren en klage over indklagede til Ankenævnet.

I slutningen af januar 2007 fik klageren ved en forespørgsel til A oplyst, at tinglysningen af ejerpantebrevet var sket den 27. december 2006, og at der ikke var sket videre ekspedition. A henholdt sig til, at klageren havde meddelt indklagede, at hun selv ville foretage det fornødne, herunder i forhold til tinglysningen og kommunen med henblik på at få opdelingen endeligt gennemført, hvilket også fremgik af skødet.

Klageren har under sagen fremlagt kontoudskrifter, der viser, at hun pr. den 31. december 2006 havde tre kreditter hos indklagede med en gæld på i alt ca. 5,6 mio. kr. Den 20. december 2006 blev der hævet renter på i alt 93.956,62 kr. på kreditterne. Klageren har oplyst, at renterne vedrører perioden 20. september - 20. december 2006.

Parternes påstande.

Klageren har nedlagt påstand om, at indklagede skal yde en rentekompensation på 93.956,62 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at sagen ikke bør afvises som erhvervsmæssig. Hun er uddannet cand. merc. og meritlærer. Efter istandsættelsen af ejendommen ville hun flytte ind i den ene lejlighed og sælge den anden. Byggeprojektet blev væsentlig større end planlagt, fordi baghuset ikke som forudsat kunne omdannes til beboelse. For at undgå erhverv i baghuset ønskede hun at købe og nedrive dette. Endvidere ønskede hun at udnytte en mulighed for at bygge ovenpå forhuset. Hun havde ikke økonomi til denne udvidelse af projektet og indledte derfor et samarbejde med T, som er professionel, og som i foråret 2007 har skaffet finansieringen via P. Projektet gennemføres nu via et selskab, som efterfølgende vil blive likvideret. Hun har ikke beskæftiget sig med byggeprojekter før. Hun arbejder som lærer og har ingen planer om at skifte til ejendomsbranchen. Da byggeprojektet har været tidskrævende, har hun periodevis arbejdet som vikar. Når overbygningen er færdig, flytter hun selv ind i stueetagen, som er midlertidigt udlejet. Der er ikke udsigt til en nævneværdig fortjeneste på det oprindelige projekt. Overbygningen kan måske indbringe en fælles fortjeneste på ca. 1 mio. kr.

Indklagede forhalede udarbejdelsen og tinglysningen af samtykkeerklæringen vedrørende opdelingen, hvorved hun blev påført unødige renteomkostninger. Indklagede bør derfor yde en rentekompensation.

Indklagede var allerede i august 2005 blevet gjort bekendt med købsaftalen vedrørende hendes køb og herunder med, at handelen var betinget af, at der kunne gennemføres en lodret opdeling.

Da det i september 2006 viste sig nødvendigt at indhente et samtykke til opdelingen fra indklagede som panthaver, burde indklagede straks have udarbejdet samtykkeerklæringen og sendt denne til tinglysning, således at opdelingen kunne gennemføres. Ved eventuelle tvivlspørgsmål kunne indklagede have ringet til kommunen eller tinglysningskontoret.

Hun bad også kurator om at give samtykke, idet hun fejlagtigt troede, at dette var nødvendigt. Det var således kun indklagede, der som panthaver skulle give skriftligt samtykke til den lodrette opdeling.

Efter den 25. september 2006 rykkede hun mindst fem gange for at få en tinglyst samtykkeerklæring. Hverken indklagede eller indklagedes advokat reagerede imidlertid før den 10. november 2006. Under en telefonsamtale den 20. november 2006 oplyste indklagedes advokat, A, at han netop havde modtaget ejerpantebrevet fra indklagede.

Indklagede har trods gentagne forespørgsler ikke oplyst begrundelsen for, at sagen trak ud.

Indklagede/advokaten indså formentlig, at købesummen først ville blive frigivet, når sagen var ekspederet. Hun har endvidere en formodning om, at der er en sammenhæng mellem ekspeditionstiden hos indklagede og henholdsvis handelen med baghuset samt et ønske om at spare en tinglysningsafgift på 1.400 kr. ved at samle ekspeditionerne.

Indklagede undlod at oplyse om, at tinglysningen endelig var sket den 27. december 2006, hvilket medførte yderligere en måneds forsinkelse af den endelige opdeling af ejendommen.

Hovedparten af forsinkelsen beror på indklagedes forhold. På hendes foranledning opstod der alene mindre forsinkelser i december 2006.

Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen bør afvises som åbenbart grundløs, idet hændelsesforløbet viser, at indklagede ikke har forsømt nogen forpligtelse. Subsidiært gøres det gældende, at klagen ikke vedrører et kundeforhold mellem klageren og indklagede, men i realiteten mellemværendet mellem klageren og sælger. Tinglysningen skete i relation til kundeforholdet mellem indklagede og sælger. Mere subsidiært gøres det gældende, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse, der ikke kan ske for Ankenævnet, og at sagen derfor er uegnet til behandling i nævnet. Klageren må i stedet henvises til at anlægge sag ved domstolene. Mest subsidiært gøres det gældende, at klagen ikke vedrører et privat kundeforhold, idet klageren i realiteten driver erhverv med køb, udvikling og salg af ejendomme. Klagerens køb af ejendommen skete med henblik på videresalg med gevinst for øje.

Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at klageren ikke havde noget retskrav på, at indklagede som panthaver skulle afgive den af klageren ønskede påtegning på ejerpantebrevet og dermed acceptere de mellem klageren og sælger aftalte handelsvilkår, herunder den ændrede opdeling af ejendommen.

Før fremsendelsen af e-mailen af 10. november 2006, hvor man accepterede den ønskede påtegning, var der telefonisk kontakt mellem de involverede advokater. Den tinglysningsmæssige ekspedition blev gennemført inden for acceptabel tid. Der blev ikke udvist forsømmelse hverken fra indklagede eller indklagedes advokats side.

Der blev fra klagerens side fremsat flere men ikke entydige ønsker om dokumentudarbejdelse og ekspedition. Endvidere blev der ført forhandlinger om handel af baghuset, og i slutningen af november 2006 opstod der hos klageren usikkerhed med hensyn til, hvilke tinglysningsmæssige handlinger der ønskedes foretaget i forbindelse med købet af forhuset. Efter at sagen havde været sat i bero herpå, anmodede man klageren via dennes advokat om at berigtige forholdene for så vidt angår manglende vitterlighedspåtegning vedrørende klagerens underskrift, hvorefter tinglysningen blev ekspederet.

Klageren anførte bl.a. ved skrivelse af 25. september 2006, at hun selv ville forestå den endelige gennemførelse af den lodrette deling af ejendommen, hvilket også fremgår af skødet. Indklagede har på intet tidspunkt påtaget sig denne opgave.

Klagerens tabsopgørelse bestrides. Et eventuelt tab for klageren kan maksimalt udgøre differencen mellem betalt rente med fradrag af anden (lavere) rente, der kunne have været opnået, hvis tinglysning havde været gennemført tidligere.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen bør afvises.

I hvert fald ved klagerens skrivelse af 25. september 2006 blev indklagede som panthaver i den af klageren købte ejendom anmodet om at give samtykke til den nye opdeling af ejendommen, som klageren havde gennemført, og som var en forudsætning for, at købesummen for ejendommen kunne frigives til sælger.

Ankenævnet finder, at det påhvilede indklagede inden for rimelig tid at meddele klageren sin stillingtagen til anmodningen.

Ankenævnet har herved lagt vægt på, at indklagede måtte indse, at det var af væsentlig økonomisk betydning for klageren, at opdelingen af ejendommen blev godkendt hurtigst muligt. Dette fremgår også af klagerens skrivelser af henholdsvis 25. september og 3. oktober 2006. Som pengeinstitut for såvel klageren som sælger må indklagede endvidere selv anses for at have en interesse i, at ejendomshandelen blev endelig gennemført.

Ankenævnet finder, at indklagede burde have meddelt sin stillingtagen hurtigere end sket. Da ekspeditionstiden i væsentligt omgang beror på sagens kompleksitet, misforståelsen og klagerens egne forhold, er der imidlertid ikke tilstrækkeligt grundlag for at gøre indklagede erstatningsansvarlig hverken helt eller delvist for det tab, klageren måtte have lidt ved at være afskåret fra at sælge ejendommen, herunder rentekompensation svarende til forskellen i rentesatsen for kreditten og på et sædvanligt realkreditlån.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.