Afgørelse

Spørgsmål om ansvar for rådgivning ved køb og salg af ejendomme. Køb af andelslejlighed før salg af eksisterende ejendom

Indledning

Sagen vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar ved rådgivning af klagerne i forbindelse med køb og salg af ejendomme.

Sagens omstændigheder

Klagerne K og S, der er mor og søn, ejede en ejendom i lige sameje. Ejendommen var belånt med et pantebrevslån (Danske Prioritet) hos Danske Bank på 1.362.000 kr.

På et møde i marts 2007 afslog banken klagernes anmodning om et nedsparingslån i ejendommen. Banken har oplyst, at man i stedet drøftede muligheden for at sælge ejendommen og finde en billigere bolig.

I juli 2007 købte K en andelslejlighed for 875.000 kr. Samtidig blev klagernes ejendom sat til salg for 4.095.000 kr. med et forventet provenu på 2.616.200 kr. Banken bevilgede i forbindelse hermed klagerne en boligsalgskredit på 2.270.000 kr. med udløb den 26. august 2008. Banken har oplyst, at kreditten skulle anvendes til køb af andelslejligheden og til indfrielse af pantebrevslånet i ejendommen.

I marts 2008 blev kreditten forhøjet med 25.000 kr., svarende til renteudgifterne på kreditten, og udgjorde herefter 2.295.000 kr. I juni 2008 blev kreditten forhøjet til 2.320.000 kr.

I august 2008 blev kreditten forlænget og nedskrevet til 950.000 kr. svarende til det aktuelle træk på kreditten. Parterne aftalte efter det oplyste, at pantebrevslånet skulle opretholdes, indtil ejendommen var solgt.

I sensommeren 2008 satte K andelslejligheden til salg for 897.000 kr. Samtidig blev udbudsprisen for ejendommen nedsat til 3,5 mio. kr. Klagerne har anført, at andelslejligheden blev sat til salg efter pres fra banken. Banken har anført, at K selv valgte at sætte andelslejligheden til salg.

I oktober 2008 blev kreditten forhøjet til 1.025.000 kr., og ejendommens udbudspris blev nedsat til 3.395.000 kr.

I oktober 2009 blev kreditten forhøjet til 1.055.000 kr. til dækning af renter.

Pr. 1. december 2009 blev andelslejligheden solgt for 490.000 kr. Beløbet blev anvendt til nedbringelse af trækket på kreditten. Samtidig drøftede banken og klagerne muligheden for at omlægge kreditten til et lån med en lavere rente. Banken har oplyst, at klagerne ikke kunne godkendes til et kreditforeningslån, og at klagerne ikke havde økonomi til at optage et boliglån med afvikling.

I oktober 2010 blev kreditten omlagt til et lavere forrentet pantebrevslån ved forhøjelse af klagernes eksisterende pantebrevslån til 1.953.000 kr. Banken har oplyst, at man samtidig ydede klagerne en rentegodtgørelse på 53.853 kr. som kompensation for, at omlægningen ikke fandt sted umiddelbart efter drøftelserne i december 2009.

Ejendommen blev solgt pr. den 27. marts 2011 for 2,7 mio. kr. Pantebrevslånet blev herefter indfriet, og provenuet på 636.607 kr. blev udbetalt til klagerne.

Parternes påstande

Den 17. januar 2012 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale en erstatning på 530.000 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har bl.a. anført, at bankens rådgivning var mangelfuld og utilstrækkelig.

Banken afslog deres anmodning om et nedsparingslån, selvom de havde en stor friværdi i ejendommen. I stedet anbefalede banken dem at sælge ejendommen. De henvendte sig herefter til banken for at få rådgivning vedrørende evt. køb af andelslejligheden for ikke at stå uden bolig. Det er ikke korrekt som anført af banken, at de pressede banken til at yde et lån til køb af andelslejligheden. Købet af andelslejligheden skete efter råd fra banken.

De tænkte ikke på risikoen ved at købe andelslejligheden før salg af ejendommen. De modtog ingen rådgivning fra banken herom. Banken burde i stedet have rådet dem til at sælge ejendommen med lang overtagelsesdato.

Banken vidste, at boligmarkedet, der toppede i 2006, var vendt i 2007. Banken rådgav dem heller ikke om, at de burde få ejendommen vurderet, eller at det ville være hårdt økonomisk.

Banken oplyste, at det ikke var noget problem at låne ca. 1 mio. kr. til køb af andelslejligheden, selvom K var på overgangsydelse/pension og S var på nedsatte sygedagpenge.

I sensommeren 2008 hvor ejendommen stadig ikke var solgt, pressede banken dem til at sætte andelslejligheden til salg. Banken pressede dem efterfølgende på deres økonomi til at nedsætte prisen både på ejendommen og på andelslejligheden med store tab til følge. Banken pressede dem til at sælge andelslejligheden med et tab på 330.000 kr. i efteråret 2009, idet både andelslejligheden og ejendommen ellers ville gå på tvangsauktion.

Ud over tabet på 330.000 kr. på andelslejligheden har de haft udgifter på andelslejligheden på ca. 200.000 kr.

Banken lovede i forbindelse med salget af andelslejligheden, at de ville få et F2 lån for restgælden. I februar 2010 lovede banken, at alle strafrenter ville blive trukket tilbage, og at banken ville finde en ordning med dem. I juni 2010 lovede banken, at de ville få et F2 lån, at renten ville blive sat ned, og at strafrenter ville blive trukket tilbage. Den løbende rente var over 20 %, så de var lettede, da renten blev sat ned.

Danske Bank har bl.a. anført, at klagerne modtog fyldestgørende rådgivning fra banken.

Det var klagernes egen beslutning at købe andelslejligheden, før ejendommen var solgt. Klagerne var bekendt med risikoen herved. Klagerne pressede på for at få bankens godkendelse af købet af andelslejligheden, før ejendommen var solgt. Klagerne henvendte sig i banken og meddelte, at K samme dag ville købe andelslejligheden, som K havde fået på hånden. Det var meget magtpåliggende for K at købe andelslejligheden, som passede til hendes og hendes ægtefælles indkomstforhold.

Klagerne var af den opfattelse, at ejendommen kunne sælges hurtigt. Klagerne bærer selv risikoen for den negative udvikling på ejendomsmarkedet. Det var ikke ualmindeligt at købe ny bolig før salg af eksisterende bolig på det tidspunkt. Det var forventningen, at ejendommen kunne sælges hurtigt.

Klagerne valgte selv at sælge andelslejligheden. Det var klagernes forventning, at andelslejligheden kunne sælges hurtigt.

Banken har kompenseret klagerne for, at boligsalgskreditten ikke blev omlagt i umiddelbar forlængelse af drøftelserne med banken herom i december 2009.

Banken ydede långivning til klagerne på sædvanlige vilkår og har ikke handlet ansvarspådragende.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank ved rådgivningen af klagerne i forbindelse med køb af andelslejligheden inden salg af ejendommen eller efterfølgende begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken. Ankenævnet lægger bl.a. vægt på, at klagerne selv måtte være klar over risikoen ved køb af andelslejligheden, før ejendommen var solgt, og at det tab, der efterfølgende opstod for klagerne, var en følge af den negative udvikling på boligmarkedet.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.