I forbindelse med salg af ejendom.
| Sagsnummer: | 229 /1992 |
| Dato: | 18-11-1992 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Bjørn Bogason, Niels Busk, Lars Pedersen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | I forbindelse med salg af ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Den 18. september 1991 underskrev klageren slutseddel vedrørende salg af en ejendom med overtagelse den 1. november 1991. Ved handelen forudsattes hjemtaget et 9% ejerskiftelån i Nykredit på 435.000 kr. Klageren skulle indfri 2 realkreditlån med et beløb, som af ejendomsmægleren var oplyst til 483.000 kr., men som viste sig at blive 532.000 kr.
Den 28. oktober 1991 fremsendte den medvirkende ejendomsmægler lånetilbud til indklagedes Ringsted afdeling med anmodning om ejerskiftelånets hjemtagelse.
Den 13. november 1991 underskrev klageren en boligskiftkredit på 490.0000 til brug for indklagedes ekspedition af omprioriteringen. Omkostningerne ved kredittens etablering udgjorde 3.000 kr. i ekspeditionsgebyr og 1.500 kr. i stempel. Den 20. og 25. november 1991 indfriede indklagede de prioriteter, der ikke skulle overtages af køberen, med det nævnte beløb på ca. 532.000 kr.
Den 29. november 1991 indleveredes pantebrev vedrørende ejerskiftelånet til tinglysning, men pantebrevet blev afvist, da det anførte matrikelnummer ikke eksisterede ifølge tingbogen.
Den 19. december 1991 henvendte klageren sig i indklagedes afdeling og rykkede for sagens ekspedition. Afdelingen hjemtog herefter ejerskiftelånet mod garanti. Provenuet, 411.396,52 kr., blev modtaget den 30. december 1991 og krediteret boligskiftkontoen, hvis saldo herefter udgjorde 132.236,95 kr. (negativ), idet der samme dag var tilskrevet debetrenter med 6.543,04 kr.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at godtgøre 13.260 kr. svarende til stiftelsesomkostninger og renter m.m. i forbindelse med boligskiftkontoen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede umiddelbart efter den 28. oktober 1991 burde have søgt ejerskiftelånet hjemtaget mod garanti og herefter indfriet indestående lån med provenuet herfra. Klageren stiller spørgsmålstegn ved, om sagens ekspedition har fulgt indklagedes sædvanlige forretningsgang for omprioritering. Indklagede har undladt at rådgive klageren om muligheden for at hjemtage kreditforeningslånet mod udstedelse af garanti. Hertil kommer, at indklagede ikke var opmærksom på, at kreditforeningspantebrevet var påført forkert matrikelnummer. Klageren finder det uden betydning, at hun ved hjemtagelse af ejerskiftelånet ultimo 1991 opnåede et merprovenue på ca. 2.000 kr. sammenholdt med et tidligere hjemtagelsestidspunkt.
Indklagede har anført, at oprettelse af en boligskiftkonto under alle omstændigheder var nødvendig, da provenuet af ejerskiftelånet ikke kunne dække indfrielse af indestående prioriteter. Renten af denne konto blev fastsat til 3,5% p.a. for de første 119.000 kr., svarende til deponeringsrenten for den kontante udbetaling af samme beløb, og 14% p.a. for træk udover 119.000 kr. Ekspeditionen af sagen har fulgt et sædvanligt mønster, hvor der sker indfrielse af prioriteter og samtidig lysning af ejerskiftelån, hvorved undgåes, at ejerskiftepantebrevet påføres retsanmærkninger. Klageren har ikke lidt noget tab ved indklagedes fremgangsmåde. Var ejerskiftelånet hjemtaget mod garanti, ville dette have medført en garantiprovision på ca. 2.000 kr. for klageren. Omprioriteringskontoen ville i så fald være udmålt med et mindre beløb og deraf følgende mindre stempeludgift, medens ekspeditionsgebyret ville være uændret. Klageren har vedrørende omprioriteringskontoen betalt 7.764,37 kr. i renter, men har via refusionsopgørelsen af køber modtaget 6.416,25 kr. vedrørende forrentning af ejerskiftelånet i tidsrummet fra overtagelsesdagen til 30. december 1991. Hertil kommer, at klageren har fået en kursgevinst på knap 2.000 kr. som følge af, at kreditforeningslånet først hjemtoges ultimo 1991 fremfor tidligere. Den forsinkede ekspedition af sagen skyldes ikke indklagedes forhold, men det fejlagtige matrikelnummer på ejerskiftelånspantebrevet, hvilket forhold ikke beror på indklagede, da ansvaret for kreditforeningspantebrevets tekst alene er kreditforeningens.
Ankenævnets bemærkninger:
Såfremt ejerskiftelånet var blevet hjemtaget mod indklagedes garanti i slutningen af november 1991 samtidig med indfrielsen af de gamle kreditforeningslån, ville klageren i tiden frem til den 30. december 1990 have opnået en rentebesparelse svarende til differencen mellem 14 % p.a. af ejerskiftelånets provenu, ca. 411.000 kr., og 9 % p.a. af ejerskiftelånets hovedstol, 435.0000 kr., hvilken besparelse udgør ca. 2.000 kr. Klageren ville endvidere have sparet en del af stempeludgiften i forbindelse med oprettelsen af boligskiftkreditten. Til gengæld skulle klageren have betalt garantiprovision med ca. 2.000 kr., ligesom klageren efter det oplyste har opnået en kursgevinst på ca. 2.000 kr. ved, at ejerskiftelånet først blev hjemtaget på det senere tidspunkt. Det må herefter lægges til grund, at klageren ikke har lidt noget tab ved den af indklagede valgte fremgangsmåde, og klagerens påstand kan derfor hverken helt eller delvist tages til følge.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.