Rådgivning om finansiering af køb af ejerlejlighed.
| Sagsnummer: | 30/2007 |
| Dato: | 03-10-2007 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Karen Frøsig, Carsten Holdum, Bent Olufsen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
|
| Ledetekst: | Rådgivning om finansiering af køb af ejerlejlighed. |
| Indklagede: | Vordingborg Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med købet af en ejerlejlighed under opførelse, hvor købesummen ikke blev deponeret ved overtagelsen, hvilket medførte et rentekrav af købesummen fra sælger.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 10. februar 2004 købte klagerne M og H, der er ægtefæller, en ejerlejlighed til en kontantpris på 2.645.000 kr. Af købesummen skulle 150.000 kr. deponeres hos den ved handlen medvirkende ejendomsmægler. Af købsaftalen fremgår i øvrigt:
"Vedr. deponerede beløb er aftalt
Renter af deponeringsbeløb i henhold til pkt. 15.1.2 tilfalder sælger fra overtagelsesdagen. Sælger afholder evt. gebyr til pengeinstitut vedr. deponeringskonto. Hvis det er aftalt, at der i stedet for deponering helt eller delvist sker sikkerhedsstillelse ved bankgaranti, udgør forrentningen overfor sælger, hvis ikke andet er aftalt, diskontoen + 5% p.a., beregnet fra overtagelsesdagen til udbetalingsdagen."
Overtagelsesdagen var i købsaftalen fastsat til den 28. marts 2004.
Af sagen fremgår, at der var tale om køb af en endnu ikke færdigbygget tagejerlejlighed, der på tidspunktet for købsaftalens indgåelse ikke var endeligt udstykket.
Ved e-mail af 10. februar 2004 rettede H henvendelse til indklagede med oplysning om parrets køb af ejerlejligheden. H anmodede om indklagedes hjælp i forbindelse med ejerskiftebelåning og forespurgte, om indklagede kunne indhente tilbud hos Realkredit Danmark på et 20-årigt 4 % obligationslån til 1,7 mio. kr. H henviste endvidere til, at indklagede kunne kontakte deres advokat.
Indklagede har anført, at indklagedes medarbejder L efter klagerens henvendelse af 10. februar 2004 rekvirerede kopi af købsaftalen og øvrige dokumenter hos ejendomsmægleren.
Ved e-mail af 29. marts 2004 orienterede H indklagede om, at overtagelsen af ejerlejligheden var udskudt, da lejligheden ikke var indflytningsklar.
Af e-mail af 2. april 2004 fra M til indklagede fremgår, at klagerne selv indhentede lånetilbud fra Realkredit Danmark. M anførte, at forinden realkreditlånet kunne udbetales, skulle forskellige betingelser være opfyldt, ligesom Realkredit Danmark krævede en garanti for at modtage tinglyst pantebrev vedrørende lånet. Indklagedes medarbejder L besvarede henvendelsen samme dag og anførte "jeg kan ikke give en garanti for noget jeg ikke har hold i".
Den 5. april 2004 modtog indklagede fra klagerne kopi af et lånetilbud fra Realkredit Danmark på et 20-årigt obligationslån på 1.820.000 kr. Udbetaling af lånet var betinget af, at en række forbehold blev opfyldt. Indklagede har anført, at man meddelte klagerne, at hvis indklagede skulle medvirke, kunne det kun blive ved at stille en garanti for restkøbesummen med samme forbehold som anført i lånetilbuddet.
Indklagede har anført, at L efter at have modtaget yderligere dokumenter vedrørende ejendommen drøftede sagen med ejendomsmægleren og oplyste, at indklagede ikke ville deponere restkøbesummen, men at der kunne stilles tidsbegrænset garanti til 1. juli 2004. Mægleren accepterede under protest forslaget. L orienterede samtidig klagernes advokat telefonisk om løsningsmodellen, som advokaten udtrykte forståelse for. Klagerne har anført, at deres advokat ikke diskuterede et valg mellem deponering eller garantistillelse. Advokaten blev forespurgt om muligheden for at gøre garantien betinget af nogle forbehold og forholdt sig ikke til, at deponering blev fravalgt.
Den 20. april 2004 udstedte indklagede på klagernes foranledning over for sælger af ejerlejligheden en anfordringsgaranti på 2.495.000 kr. Det fremgår, at garantibeløbet tidligst kunne udbetales, når indklagede havde modtaget matrikelkort, ibrugtagningstilladelse, erklæring fra kommunen om byggeriet færdiggørelse og lovlighed samt endeligt skøde til klagerne.
Klagerne indhentede i juni 2004 et nyt lånetilbud fra Realkredit Danmark vedrørende et 20-årigt 5 % obligationslån på 1.712.000 kr. Klagerne indgik samtidig fastkursaftale med Realkredit Danmark om lånets udbetaling pr. 30. juli 2004.
Provenuet fra realkreditlånet blev indsat på spærret konto hos indklagede med en forrentning på 2 %. I forbindelse med udbetalingen af lånet fra Realkredit Danmark indestod indklagede for opfyldelse af forskellige forbehold.
Den 2. juli 2005 modtog indklagede kopi af ejendomsmæglerens skrivelse af 1. s.m. til klagerne, hvoraf fremgår, at klagerne blev anmodet om at kontakte indklagede med henblik på en fornyelse af indklagedes garanti over for sælger. Mægleren anmodede om, at garantien løb frem til 1. september 2005.
Ved telefaxskrivelse af 9. november 2005 meddelte klagernes advokat indklagede, at der forelå endeligt anmærkningsfrit skøde. Advokaten anmodede indklagede om købesummens frigivelse til sælger med fradrag af et beløb til dækning af refusionssaldo i klagernes favør.
Af det endelige skøde fremgår bl.a.:
"Det er en forudsætning for køberne, at forsinket tinglysning af opdelingen i ejerlejligheder ikke må påføre køberne yderligere omkostninger. Det er en forudsætning, at sælger afholder samtlige omkostninger forbundet hermed, som køber måtte betale til finansieringsinstitutter i denne anledning. Sælger erklærer ved sin underskrivelse på nærværende skøde at være enig heri;"
Af skødet fremgår endvidere, at ejendommen var overtaget af klagerne den 14. april 2004.
Den 5. december 2005 overførte indklagede 2.459.051,90 kr. til sælgerne. Beløbet fremkom således:
"Kontant i.h.t. garanti | kr. | 2.495.000,00 | |
renter i.h.t. opg indtil 15/11-05 | kr. | 15.856,00 | |
renter 15/11-05 til 6/12-05 | kr. | 610,00 | |
kr. | 2.511.466,00 | ||
tilbageh. vedr. refusion | kr. | 52.414,10 | |
kr. | 2.459.051,90 | " |
Indklagede har anført, at rentegodtgørelsen over for sælger blev fastsat efter instruktion fra M, der havde anmodet indklagede om at beregne en forrentning af garantisummen på 0,4 % gældende fra overtagelsesdagen til frigivelsestidspunktet. Satsen svarede til indklagedes sats for forrentning af deponeringskonti.
Ved skrivelse af 10. februar 2006 orienterede klagernes advokat indklagede om, at sælgers advokat havde meddelt, at sælger påtænkte at rejse et rentekrav på ca. 250.000 kr. med henvisning til købsaftalen, hvorefter sælger havde krav på rente af garantibeløbet, såfremt der blev stillet sikkerhed ved bankgaranti frem for deponering af købesummen. Advokaten anførte, at klagerne havde afvist kravet og anmodede indklagede om at redegøre for, hvordan sikkerhedsstillelsen var kommet i stand, idet han ikke selv havde været en del af rådgivningen herom.
Der foregik herefter en korrespondance mellem sælgers advokat og klagernes advokat, hvorom indklagede blev holdt orienteret.
Klagerne rettede efterfølgende henvendelse til ny advokat, som ved skrivelse af 6. juli 2006 kontaktede indklagede. Advokaten anførte, at indklagede burde have rådgivet klagerne om, at hvis der ikke skete egentlig deponering af købesummen, risikerede de at blive mødt med et rentekrav. Advokaten opfordrede indklagede til at indgå i en drøftelse med henblik på at opnå en forligsmæssig løsning med sælger om rentekravet. Ved skrivelse af 12. s.m. meddelte indklagede, at man ville vende tilbage til sagen senere, men at man fastholdt, at indklagede ikke kunne gøres ansvarlig.
Ved skrivelse af 4. august 2006 meddelte indklagede klagernes advokat, at indklagede alene havde fungeret som ekspeditionskontor i forbindelse med hjemtagelsen af klagernes realkreditlån og ikke som rådgivere for klagerne. Indklagede afviste at være erstatningsansvarlig.
Ved skrivelse af 1. december 2006 meddelte klagernes advokat indklagede, at det ikke var lykkedes at finde en forligsmæssig løsning på sagen med sælger om rentekravet, og at sælger nu ville udtage stævning mod klagerne, i hvilken forbindelse indklagede ville blive adciteret. Advokaten forbeholdt sig samtidig at indbringe sagen for Ankenævnet.
Parternes påstande.
Klagerne har den 5. februar 2007 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at anerkende sit erstatningsansvar over for dem for ethvert rentebeløb, som de måtte blive tilpligtet at betale sælger for manglende købesumsdeponering ved købet af ejerlejligheden, for så vidt rentebeløbet overstiger 2 % p.a.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for dem ved manglende rådgivning om, at garantistillelse for restkøbesummen frem for deponering af denne kunne medføre et rentekrav fra sælger. I det omfang, de måtte blive dømt til betaling af rentekravet, bør indklagede derfor friholde dem.
Som professionel måtte indklagede være bekendt med købsaftalens standardvilkår om deponering og den mulige risiko for forrentning af en ikke deponeret købesum.
Indklagede forestod korrespondancen med sælger og sælgers ejendomsmægler om garantistillelse og købesummens deponering. De og deres advokat var ikke involveret heri.
Deres advokat havde ikke en særskilt forpligtelse til at rådgive, da alle ekspeditioner og korrespondance om sikkerhedsstillelse og deponering forgik direkte mellem indklagede og ejendomsmægleren. Advokaten diskuterede ikke valg af enten deponering eller garantistillelse med indklagedes medarbejder L. Han blev forespurgt om muligheden for at gøre en garanti betinget af nogle forhold, men forholdt sig ikke til eller blev anmodet om at forholde sig til, at deponering blev fravalgt.
Indklagede har tilsidesat bekendtgørelsen om god skik, fordi man ikke udfærdigede en skriftlig og udtrykkelig aftale om, at man ikke foretog rådgivning omkring økonomien ved købet, herunder renteproblematikken. Indklagede undlod endvidere i strid med bekendtgørelsen af egen drift at yde rådgivning om rentespørgsmålet.
Det var alene indklagede, der bistod klagerne om den finansielle side af handlen, for hvilket indklagede har et ansvar.
Det bestrides, at H med L den 10. februar 2004 eller senere skulle have aftalt, at indklagede blot skulle udføre ekspeditionsmæssige handlinger, og at indklagede således fraskrev sig en rådgiverrolle. En sådan væsentlig aftale ville i øvrigt skulle udfærdiges skriftligt, jf. god skik bekendtgørelsen.
Hvis indklagede ikke ønskede at påtage sig et rådgiveransvar, burde dette være aftalt udtrykkeligt og skriftligt med dem.
Købsaftalens drøftelse med indklagede forud for underskrift af denne er uden betydning. Spørgsmålet om deponering/sikkerhedsstillelse blev først drøftet med sælgerne efter købsaftalens underskrift.
Det bemærkes, at indklagede har oppebåret garantiprovision af garantien over for sælger. Indklagede har endvidere modtaget garantiprovision af garantien stillet over Realkredit Danmark, uagtet lånets provenu stod på deponeret konto hos indklagede.
Indklagede har anført, at man først fik kendskab til ejendomshandlen efter klagernes underskrift af købsaftalen. Klagerne er meget omkostningsbevidste og efterspurgte derfor alene indklagedes praktiske ekspedition af låneoptagelsen i Realkredit Danmark. Klagerne har ikke deres daglige bankforbindelse hos indklagede, og man har derfor ikke indsigt i deres økonomi. Der var enighed om, at indklagede alene skulle udføre det ekspeditionsmæssige til indklagedes standardgebyrer.
Klagerne var repræsenteret ved advokat, som har en selvstændig rådgivningsforpligtelse og ansvar. Advokaten var orienteret om valget af garantistillelse og udtrykte enighed i beslutningen herom. Dette underbygges af det ovenfor fra skødet citerede.
Indklagede havde ikke nogen indflydelse på valget af realkreditinstitut. Man har ikke nogen samarbejdsaftale med Realkredit Danmark og oppebærer derfor ikke anvisningsprovision herfra.
På grund af de mange forbehold fra Realkredit Danmark ønskede indklagede ikke at tilbyde en deponeringsløsning. Garantistillelsen var derfor den eneste løsning, der kunne tilbydes, et "take it or leave it"-tilbud, som klagerne og deres advokat billigede uden indvendinger. Klagerne kunne have valgt et andet pengeinstitut.
Klagerne fremtrådte som særdeles erfarne inden for handel med fast ejendom, hvilket underbygges af, at de netop havde solgt M's ejendom, samt af at de valgte at indgå købsaftalen og aftalen med Realkredit Danmark uden først at søge rådgivning.
Indklagede har været uden indflydelse på, at klagerne først kunne frigive restkøbesummen 20 måneder efter overtagelsesdagen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter at klagerne den 10. februar 2004 havde underskrevet købsaftalen vedrørende ejerlejligheden, kontaktede de indklagede med anmodning om indklagedes bistand i forbindelse med finansieringen af købet. Købet skulle finansieres med klagernes egne midler samt optagelsen af et realkreditlån.
Indklagede indhentede kopi af købsaftalen og andre dokumenter vedrørende handlen og meddelte den 5. april 2004 klagerne, at hvis indklagede skulle medvirke, kunne det kun blive ved at stille en garanti for restkøbesummen med forbehold som i lånetilbud fra Realkredit Danmark. Indklagede drøftede i denne forbindelse sagen med ejendomsmægleren og tilkendegav over for denne, at man ikke ville deponere restkøbesummen, men alene stille garanti for denne. Indklagede orienterede også klagernes advokat om garantistillelsen.
Tre medlemmer - John Mosegaard, Carsten Holdum og Bent Olufsen - udtaler herefter:
Vi finder, at indklagede under de foreliggende omstændigheder, hvor indklagede også stillede krav om deponering af realkreditlånet til sikkerhed for indklagedes garanti over for Realkredit Danmark, burde have gjort klagerne klart, at den valgte løsningsmodel med en garantistillelse over for sælger for restkøbesummen ville indebære, at de, når garantien til sin tid kunne frigives, da måtte forvente at ville blive stillet over for et krav fra sælgers side om rentebetaling af restkøbesummen i medfør af bestemmelsen i købsaftalen.
Vi finder, at indklagede ved at undlade at rådgive klagerne herom har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne, i det omfang klagerne måtte blive pålagt at betale en rentegodtgørelse til sælger. Vi stemmer derfor for, at indklagede bør anerkende at skulle friholde klagerne for et sådant krav, dog med fradrag af sædvanlig stiftelsesprovision m.v. for etablering af det lån, som en deponering ville nødvendiggøre, og med fradrag af forskellen mellem en (indlåns)rente på 2 % og indklagedes sædvanlige udlånsrente for et sådant lån. Da indklagede ikke har haft indflydelse på den faktiske ekspeditionstid på 20 måneder efter overtagelsesdagen, bør indklagedes forpligtelse endvidere skønsmæssigt begrænses til en periode på 12 måneder efter overtagelsesdagen.
To medlemmer - Karen Frøsig og Ole Simonsen - udtaler:
Indklagede gjorde klagerne bekendt med, at indklagede ikke ville yde den kredit, som en deponering ville nødvendiggøre, men alene stille en bankgaranti med samme betingelser som anført i lånetilbuddet fra Realkredit Danmark. Klagerne havde derfor selv anledning til at være opmærksomme på de mulige konsekvenser af, at der ikke skete deponering. Hertil kommer, at det fremgår af skødet, som er konciperet af klagernes advokat, at også denne var bekendt med at der var stillet garanti og ikke sket kontant deponering. Vi finder herefter ikke, at indklagede er ansvarlige for det mulige krav, som sælger måtte kunne rette mod dem i anledning af, at der var stillet garanti og ikke sket kontakt deponering. Vi stemmer derfor for, at klagen ikke tages til følge.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf